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varios hoteles de alta estrella se convertirán en "edificios fantasma" que no podrán venderse ni operarse.

según las estadísticas de maidian.com, sólo en agosto se cerraron 59 hoteles. entre ellos, hay 17 hoteles con precios de subasta superiores a 100 millones de yuanes, 11 hoteles con precios de subasta en el rango de 50 millones a 100 millones de yuanes y 31 hoteles con precios de subasta inferiores a 50 millones de yuanes.

con tal tamaño, parece que ha llegado un buen momento para comprar hoteles de gama baja y altas estrellas. sin embargo, a juzgar por los datos del volumen de transacciones, solo se vendieron 3 proyectos y el resto de hoteles no se vendieron. el mercado de capitales no está muy interesado en estos proyectos que están esperando ser vendidos.

un importante hotelero le dijo a wenlv que las personas detrás de los hoteles de alta estrella que se venden ya no son los propietarios, sino los acreedores a quienes se les debe dinero. la mayoría de los hoteles de alta estrella en china, especialmente los que pertenecen a empresas inmobiliarias, no fueron diseñados originalmente. construido con fines de lucro, desde la perspectiva de las operaciones comerciales, también es un activo improductivo que pierde dinero constantemente.

los propietarios originales utilizaron los hoteles de alta estrella no rentables como activos para pagar las deudas con los acreedores. los acreedores no estaban dispuestos a operar los hoteles y no estaban dispuestos a soportar las pérdidas de las pérdidas continuas, por lo que colocaron estos hoteles en los estantes. pero otras capitales no son estúpidas, ellas mismas han sufrido pérdidas o han visto cómo otras han sufrido pérdidas y se han "desencantado" con los hoteles de alta estrella. aquellos que todavía están dispuestos a gastar dinero para comprarlo pueden ser sólo aquellos "jefes del carbón" que tienen billeteras realmente grandes y quieren ganar prestigio.

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la principal fuerza que vende hoteles hoy en día no son los propietarios.

pero el acreedor a quien se le debe dinero

si se presta atención a los recientes hoteles de alta gama por valor de más de 100 millones que han sido expuestos a la venta, la mayoría de ellos están etiquetados como "ejecución hipotecaria". es decir, la propiedad involucraba emisiones de deuda y fue subastada para saldar la deuda.

tomemos como ejemplo banyan tree chongqing beibei, un complejo de aguas termales de lujo que tenía un precio inicial de 700 millones de yuanes, que recientemente provocó acaloradas discusiones en la industria, pero nadie presentó una oferta y la subasta finalmente fracasó. otra empresa y se convirtió en un activo fijo para el pago de la deuda.

fuente: sitio web oficial de banyan tree

chongqing shenji industrial group, una subsidiaria de chongqing baichun industrial co., ltd., se ha embarcado durante mucho tiempo en el camino de vender hoteles para pagar deudas.

según la información disponible, en sus días de gloria, chongqing shenji industrial group era propietario de muchos hoteles de cinco estrellas, incluidos el chongqing liberation monument westin, chongqing shenji sofitel, chongqing liangping days hotel, xiushan howard johnson hotel y chongqing beibei banyan tree. ya en 2014, hubo noticias de que quería vender el westin jiefangbei por 1.380 millones de yuanes debido a problemas financieros. posteriormente, se reveló que el hotel se puso a la venta en 2016 y 2023, pero al final no pasó nada. las personas que participaron en la licitación resultaron en subastas fallidas.

no solo eso, en 2017, su socio, accor group, anunció la terminación de la relación de gestión cooperativa con schenkey. el motivo estaba relacionado con la deuda operativa de aproximadamente 12 millones de yuanes formada por el hotel durante el período de gestión; el hotel pasó a llamarse sofitel schenkey. el hotel ast también quedó en el estante de ejecución hipotecaria en 2022.

chongqing shenji industrial group representa una gran cantidad de propietarios de hoteles de alta estrella que ahora están a la venta y están esperando compradores. si profundiza en el negocio, puede ver el diseño del negocio de desarrollo inmobiliario.

otro representante típico es el grupo r&f, que también está a la vanguardia de la tormenta y tiene una etiqueta inmobiliaria más evidente. se informa que 7 años después de completar el "acuerdo del siglo" con wanda wang jianlin, todos los hoteles que podía vender en ese momento se vendieron, y los 68 hoteles y un edificio de oficinas que finalmente ocupó también cambiarán de propietario y será absorbida por la nueva sociedad de gestión de activos.

en los años transcurridos desde que invirtió mucho en la adquisición de propiedades hoteleras, r&f no ha ganado dinero con estos hoteles. de 2018 a 2021, las operaciones hoteleras de r&f real estate lograron ingresos operativos de 7,028 mil millones de yuanes, 7,022 mil millones de yuanes, 4,463 mil millones de yuanes y 5,07 millones de yuanes. mil millones de yuanes respectivamente, y las ganancias durante el período fueron -459 millones de yuanes, -1.008 millones de yuanes, -1.427 millones de yuanes y -1.422 millones de yuanes respectivamente.

feng shaohui, socio principal de hotel property rights network, mencionó una vez que el 60% de los activos de hoteles de alta estrella de china están en manos de desarrolladores inmobiliarios, porque la construcción de hoteles de alta estrella en china en los primeros días respaldaba las propiedades. para que los promotores inmobiliarios obtengan terrenos.el objetivo principal no es obtener ganancias de las operaciones, creando así el ahora criticado modelo de “turismo cultural + bienes raíces”.

también mencionó un malentendido sensorial, es decir, el momento actual no es el más activo para las ventas de hoteles de alta estrella. el período pico real ya había ocurrido antes de la epidemia.en ese momento, los propietarios tomaron la iniciativa de vender y frenar las pérdidas.hoy en día, la mayoría de los hoteles que cotizan se venden pasivamente, es decir, la ejecución hipotecaria que todos ven son los tribunales, los bancos y otros acreedores que venden los hoteles.

los riesgos ocultos, como las disputas por deudas, son extremadamente altos y el proyecto no es rentable. es sólo un proceso y es difícil venderlo.

se pueden ver algunas pistas en las ejecuciones hipotecarias de hoteles en los últimos dos años. según las estadísticas de hotel property rights network, el número total de activos hoteleros listados para ejecución hipotecaria con un precio de 50 millones de yuanes o más en 2023 será 275, y será 194 en 2022. el volumen y la escala continúan aumentando; pero a juzgar por la situación de la transacción, la transacción se completará en 2023. solo se vendieron 43 de ellos, con una tasa de subasta del 15,6%. será aún menor en 2022, con solo 16 unidades vendidas y la tasa de subasta será del 8,2. %.

fuente: red de derechos de propiedad hotelera

en cuanto a las razones detrás de esto, feng shaohui dijo:la esencia todavía se debe al problema genético del nacimiento de hoteles de alta estrella.el primer objetivo no es obtener beneficios. desde la perspectiva de la inversión hotelera, hay que prestar atención a la ubicación, el flujo de personas, etc. muchos proyectos no tienen ventajas.los propietarios también ponen sus esperanzas en confiar en la marca para atraer tráfico y generar precios superiores. sin embargo, siguen perdiendo dinero en el futuro. el ciclo de retorno de la inversión aún es muy largo y puede que no sea posible recuperar la inversión. cientos de millones en 10 o incluso 20 años. el lado del capital persigue tasas de rendimiento y márgenes de beneficio.

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todavía dispuesto a gastar dinero para hacerse cargo

hotel de alta estrella todos ellos son "jefes del carbón" con bolsillos enormes.

aunque la tasa de transacción de los proyectos de hoteles de alta estrella que se venden es baja, todavía hay personas que están dispuestas a gastar dinero para comprarlos.para aquellos a quienes realmente no les falta dinero, aún pueden "conseguir" algunas propiedades hoteleras con buenas condiciones y valor siendo exigentes y exigentes.

por ejemplo, el wulan resort hotel en emeishan, que reabrió recientemente sus puertas, antes se conocía como blu-ray jizhuang y alguna vez se consideró como el "techo de los hoteles para padres e hijos en el suroeste a finales de 2023". blu-ray jizhuang fue incluido en una subasta judicial a un precio estimado de 394 millones de yuanes. después de dos años de pasar por la subasta, finalmente fue adquirido por ordos wulan coal (group) co., ltd., una gran empresa de carbón de mongolia interior. , por 220 millones de yuanes.

fuente: mejor oriental

el grupo ulan, una filial de ordos wulan coal (group) co., ltd., tiene industrias que abarcan la generación combinada de calor y energía, restauración, cervecería, industria láctea, materiales de construcción, generación de energía fotovoltaica, agricultura y ganadería modernas, etc. además del carbón, además de los recién adquiridos, este hotel cuenta con otros cinco hoteles ubicados en mongolia interior y hainan, y está decidido a desarrollar el alojamiento como un nuevo segmento de negocio.

otro ejemplo es el hotel jinmao westin beijing, que se vendió por 2.801 millones de yuanes el año pasado. fue comprado por una misteriosa "empresa fantasma" beijing bohai runze commercial management co., ltd. los conocedores de la industria revelaron que las personas detrás de esta empresa también lo eran. se rumorea que "coal boss" de shaanxi es zhonghui group, una empresa de carbón en yulin, provincia de shaanxi.

además de los "jefes del carbón" que llevan la etiqueta de "tu hao", otros jefes industriales también se están uniendo al juego para "tomar el relevo".por ejemplo, el grupo jinfeng, el “rey del cemento” de jiangsu, gastó 2.430 millones de yuanes para comprar el hotel bulgari en shanghai. antes de comprar el hotel bulgari en shanghai, también compró otro hotel de alta estrella, el shanghai hongkou three, por 1.643 millones de yuanes. el hotel sheraton, las dos transacciones combinadas superaron los 4 mil millones.

aunque se pueden ver magnates industriales en los pocos hoteles de alta estrella con los que se han realizado transacciones, feng shaohui cree que tal composición de compradores no puede interpretarse como una tendencia. porque, en comparación, la mayoría de los hoteles no se pueden vender.

los hoteles que se comercializan con éxito son edificios emblemáticos con tendencias centrales en ciudades de primer nivel o tienen una marca hotelera resonante. ser propietario de un hotel de este tipo contribuirá en gran medida a mejorar la imagen corporativa.se puede ver que estos patrones industriales tienen diferentes motivos para comprar hoteles. algunos son para desviar activos y transformar las empresas, mientras que otros son para preservar las inversiones y evadir impuestos razonablemente.

desde una perspectiva operativa, los problemas que enfrentan los hoteles de alta estrella vendidos cuando son propiedad de empresas inmobiliarias. estos jefes transfronterizos carecen de experiencia en mejoras. el riesgo de pérdidas operativas en el futuro todavía existe y es probable que sea peor. que antes de ser vendido.

para los capitalistas a quienes "no les falta dinero" y buscan más retornos de inversión, ahora no es el mejor momento para ingresar al mercado y "comprar en la caída". aunque los precios son baratos, la calidad de muchos activos también lo es. las propiedades pobres y de primer nivel no pueden competir. incluso si tiene la idea de comprar un hotel, lo mirará y esperará un objetivo que sea más adecuado para usted y no hará un movimiento precipitado.

feng shaohui enfatizó que el actual mercado de hoteles de alta estrella construido en la era inmobiliaria necesita tiempo para adaptarse y repararse.el capital que ingresa al mercado basándose en la lógica del sector inmobiliario está acelerando su salida, lo que permite que los ingresos por inversiones de los hoteles de alta estrella vuelvan al equilibrio cuando los inversores, las sociedades gestoras y los propietarios tienen ingresos razonables y el nivel es superior al de los bancos. interés (5% ~ 8%), el mercado sólo entonces volverá a un estado relativamente saludable, y sólo entonces las transacciones de activos de hoteles de alta estrella se activarán y circularán.

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un gran número de propiedades hoteleras de alta estrella no están disponibles ni vendidas

al final, es imposible escapar al destino de la desolación.

por supuesto, la autocorrección del mercado será sin duda un proceso largo y doloroso. durante este período, muchos inversores y sociedades gestoras no podrán aguantar y colapsarán, pero esto hay que experimentarlo.muchos activos de hoteles de alta estrella que han sufrido pérdidas operativas y no han podido ser subastados repetidamente no serán adquiridos en el futuro hasta que ya no puedan operar, agoten todo su valor, cierren y abandonen, y eventualmente se conviertan en "zombis". edificios".

"esto no es alarmista. china definitivamente tendrá una gran cantidad de propiedades inactivas y activos zombis en el futuro. el proceso de suministro es la realidad actual. y lo que salva a una empresa es el grupo de consumidores, no solo los fondos. los fondos pueden resolver necesidades urgentes "pero no pueden activar la ecología para que el mercado recupere la salud y se vuelva sostenible a largo plazo", dijo con franqueza feng shaohui.

lo que puede confirmar este fenómeno es la creciente frecuencia con la que los hoteles de alta estrella cambian de marca de una marca a otra de casi el mismo nivel o de una categoría ligeramente inferior, el objetivo es ahorrar dinero desde la perspectiva de propietarios e inversores. , manténgase en un estado más cómodo por un tiempo.

muchos hoteles con genes inmobiliarios simplemente han renunciado a unirse a cadenas hoteleras internacionales y han cambiado a sus propias marcas, o han establecido una empresa conjunta de gestión de vinos con un determinado grupo hotelero para gestionar sus hoteles, todo ello con el fin de ahorrar gastos de gestión.

por ejemplo, después de que expirara el contrato entre shandong cultural tourism hotel group y accor group a principios de 2024, anunció oficialmente el lanzamiento de su propia marca yihao y cambió la marca de "jinan sofitel ginza hotel" a "yihao hotel" desde 2020 oct; , que ha firmado acuerdos de cooperación estratégica con empresas internacionales de gestión de vinos como intercontinental, marriott y accorhotels, también lanzará su propia marca jiatu hotel en 2024, además, wanda, kaisa, shum yip land, etc. también están siguiendo el camino; de marcas propias independientemente de si el objetivo final es explorar y colgar su propia marca para ahorrar gastos de gestión, también es una de las ventajas que aporta esta acción.

si se vuelve difícil continuar operando a pesar de los ahorros de costos, muchas propiedades hoteleras no vendidas pasarán a la siguiente etapa y quedarán en quiebra y inactivas.cuando aparecen grandes extensiones de edificios “zombis”, el gobierno puede emitir nuevas políticas para permitir que estos edificios de propiedad hotelera se utilicen para otros fines o sean demolidos y reconstruidos.

algunos actores de la industria dijeron que incluso después de la corrección del mercado, a juzgar por la lógica de inversión y la lógica operativa de los hoteles de alta estrella, todavía están destinados a no volver al nivel de negocio hotelero puro.

el ciclo de retorno de la inversión de los hoteles de alta estrella es demasiado largo. incluso si se pueden obtener ganancias, es imposible recuperar el capital en el corto plazo (el ciclo de 5 años de la inversión hotelera normal para muchos inversores). al invertir en hoteles, también se invierte en bienes raíces, incluidos edificios de oficinas y otras propiedades, y los proyectos hoteleros solo pueden generar ingresos que cubran el costo de capital de todo el proyecto. tierra de forma gratuita y puede generar más valor de ingreso.

y existen riesgos en la inversión, a juzgar por el actual entorno de reducción del consumo, la mayoría de los hoteles de alta estrella en funcionamiento también enfrentan una gran presión operativa.después de la recuperación del mercado emisor, la base de clientes consumidores de alto patrimonio neto se ha desviado, la demanda de conferencias y exposiciones de negocios de los clientes corporativos ha disminuido y los presupuestos para viajes se han reducido. algunos expertos relevantes de la industria revelaron que en el primer semestre. de 2024, la tasa promedio de ocupación de habitaciones de los hoteles con estrellas en la industria se redujo en un 10% en comparación con el año pasado, 15 puntos porcentuales, y el precio promedio de la vivienda se redujo entre 5 y 10 puntos porcentuales.

feng shaohui también dijo que la autorreparación del mercado que se está experimentando actualmente es algo que nunca se ha experimentado en china. desde una perspectiva del mercado, la vitalidad del consumo se ha debilitado, pero desde una perspectiva operativa, los costos laborales, de alquiler y otros también han disminuido relativamente. ¿qué factor tiene un mayor impacto en el hotel en sí? de hecho, es difícil de juzgar, necesita más tiempo para observar. pero hay que "exprimir" la burbuja, no hay otra manera.muchos inversores sobrios optan por vender sus hoteles y abandonar el mercado, sólo para aislarse lo más posible de los riesgos.