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un certain nombre d’hôtels haut de gamme deviendront des « bâtiments fantômes » qui ne pourront être ni vendus ni exploités.

selon les statistiques de maidian.com, 59 hôtels ont été mis en vente rien qu'au mois d'août. parmi eux, il y a 17 hôtels avec des prix aux enchères supérieurs à 100 millions de yuans, 11 hôtels avec des prix aux enchères compris entre 50 millions et 100 millions de yuans et 31 hôtels avec des prix aux enchères inférieurs à 50 millions de yuans.

avec une telle taille, il semble que le bon moment soit venu pour acheter des hôtels haut de gamme bas de gamme. cependant, à en juger par les données sur le volume des transactions, seuls 3 projets ont été vendus et tous les autres hôtels n'ont pas réussi à se vendre. le marché des capitaux ne s'intéresse pas beaucoup à ces projets qui attendent d'être vendus.

un hôtelier senior a déclaré à wenlv que les personnes derrière les hôtels haut de gamme vendus ne sont plus les propriétaires, mais les créanciers à qui l'on doit de l'argent. la plupart des hôtels haut de gamme en chine, en particulier ceux appartenant à des sociétés immobilières, n'ont pas été conçus à l'origine. pour construit dans un but lucratif, du point de vue des opérations commerciales, il s'agit également d'un actif non performant qui perd constamment de l'argent.

les propriétaires d'origine ont utilisé les hôtels haut de gamme non rentables comme actifs pour rembourser leurs dettes envers les créanciers. les créanciers n'étaient pas disposés à exploiter les hôtels et n'étaient pas disposés à supporter les pertes résultant de pertes continues, ils ont donc mis ces hôtels sur les tablettes. mais d'autres capitales ne sont pas stupides. elles ont elles-mêmes subi des pertes ou ont vu comment d'autres ont subi des pertes, et elles sont devenues « désenchantées » par les hôtels haut de gamme. ceux qui sont encore prêts à dépenser de l’argent pour l’acheter ne sont peut-être que les « patrons du charbon » qui ont de très gros portefeuilles et veulent gagner la face.

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de nos jours, la principale force de vente d’hôtels ne sont pas les propriétaires.

mais le créancier à qui on doit de l'argent

si vous prêtez attention aux récents hôtels haut de gamme d'une valeur de plus de 100 millions qui ont été exposés à la vente, la plupart d'entre eux sont étiquetés « saisies ». c'est-à-dire que la propriété impliquait des problèmes de dette et a été vendue aux enchères pour rembourser la dette.

prenez banyan tree chongqing beibei, une station thermale de luxe de premier plan dont le prix de départ était de 700 millions de yuans, qui a récemment déclenché des discussions houleuses dans l'industrie, mais aucune offre n'a finalement abouti. la question de la dette a été déposée pour liquidation par faillite. une autre entreprise et est devenu une immobilisation pour le remboursement de la dette.

source : site officiel de banyan tree

chongqing shenji industrial group, une filiale de chongqing baichun industrial co., ltd., s'est depuis longtemps engagé sur la voie de la vente d'hôtels pour rembourser ses dettes.

selon les informations disponibles, à ses jours de gloire, le groupe industriel chongqing shenji possédait de nombreux hôtels cinq étoiles, notamment le chongqing liberation monument westin, le chongqing shenji sofitel, le chongqing liangping days hotel, le xiushan howard johnson hotel et le projet chongqing beibei banyan tree. dès 2014, il a été annoncé qu'il souhaitait vendre le westin jiefangbei pour 1,38 milliard de yuans en raison de problèmes financiers. plus tard, il a été révélé que l'hôtel avait été mis en vente en 2016 et 2023, mais finalement rien ne s'est produit. les personnes participant aux enchères ont abouti à des enchères échouées.

de plus, en 2017, son partenaire, le groupe accor, a annoncé la fin de la relation de gestion coopérative avec schenkey. la raison en était liée à la dette d'exploitation d'environ 12 millions de yuans constituée par l'hôtel pendant la période de gestion ; l'hôtel a été renommé sofitel schenkey. l'ast hotel a également été mis sur le marché des saisies en 2022.

le groupe industriel de chongqing shenji représente un grand nombre de propriétaires d'hôtels de grande qualité qui sont désormais mis en vente et attendent des acheteurs. si vous approfondissez l'activité, vous pouvez voir la structure de l'activité de développement immobilier.

un autre représentant typique est le groupe r&f, qui est également à l'avant-garde de la tempête et possède un label immobilier plus évident. on rapporte que 7 ans après avoir conclu « l'accord du siècle » avec wanda wang jianlin, tous les hôtels qu'elle pouvait vendre à cette époque ont été vendus, et les 68 hôtels et un immeuble de bureaux qu'elle détenait finalement changeront également de propriétaire et sera repris par la nouvelle société de gestion de fortune.

au cours des années qui ont suivi ses investissements massifs dans l'acquisition de propriétés hôtelières, r&f n'a pas gagné d'argent grâce à ces hôtels. de 2018 à 2021, les opérations hôtelières de r&f real estate ont réalisé un bénéfice d'exploitation de 7,028 milliards de yuans, 7,022 milliards de yuans, 4,463 milliards de yuans et 5,07. milliards de yuans respectivement, et les bénéfices au cours de la période étaient respectivement de -459 millions de yuans, -1,008 milliards de yuans, -1,427 milliards de yuans et -1,422 milliards de yuans.

feng shaohui, partenaire principal du hotel property rights network, a mentionné un jour que 60 % des actifs hôteliers haut de gamme de la chine sont entre les mains de promoteurs immobiliers, car la construction d'hôtels haut de gamme en chine au début soutenait les propriétés. pour les promoteurs immobiliers d'obtenir des terrains.l’objectif premier n’est pas de tirer des bénéfices de l’exploitation, créant ainsi le modèle désormais critiqué « tourisme culturel + immobilier ».

il a également évoqué un malentendu sensoriel, à savoir que l'heure actuelle n'est pas la période la plus active pour les ventes d'hôtels haut de gamme. la véritable période de pointe s'était déjà produite avant l'épidémie.a cette époque, les propriétaires ont pris l'initiative de vendre et d'arrêter les pertes.de nos jours, la plupart des hôtels répertoriés sont vendus passivement, c'est-à-dire que la saisie que tout le monde voit est celle des tribunaux, des banques et des autres créanciers qui vendent les hôtels.

les risques cachés tels que les litiges liés à la dette sont extrêmement élevés et le projet n'est pas rentable. il s'agit simplement d'un processus et il est difficile de le vendre.

certains indices peuvent être vus dans la saisie des hôtels au cours des deux dernières années. selon les statistiques du hotel property rights network, le nombre total d'actifs hôteliers susceptibles d'être saisis d'un prix de 50 millions de yuans et plus en 2023 sera de 275, et il sera de 194 en 2022. le volume et l'échelle continuent d'augmenter ; mais à en juger par la situation des transactions, la transaction sera finalisée en 2023. seuls 43 d'entre eux ont été vendus, avec un taux d'enchères de 15,6 %. il sera encore plus bas en 2022, avec seulement 16 unités vendues et le taux d'enchères étant de 8,2 %. %.

source : réseau des droits de propriété hôtelière

concernant les raisons derrière cela, feng shaohui a déclaré :l'essentiel est encore dû au problème génétique de la naissance des hôtels haut de gamme.le premier objectif n'est pas de réaliser des bénéfices. du point de vue de l'investissement hôtelier, il faut faire attention à l'emplacement, au flux de personnes, etc. de nombreux projets n'ont pas d'avantages.les propriétaires espèrent également pouvoir compter sur la marque pour attirer du trafic et générer des prix plus élevés. cependant, ils continueront à perdre de l'argent à l'avenir. le cycle de retour sur investissement est encore très long. des centaines de millions en 10 ou même 20 ans. le côté capital recherche des taux de rendement et des marges bénéficiaires. comment pourrait-il être possible de les obtenir.

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toujours prêt à dépenser de l'argent pour prendre le relais

hôtel haut de gamme ce sont tous des « patrons du charbon » aux poches énormes.

bien que le taux de transaction des projets hôteliers haut de gamme vendus soit faible, il existe encore des personnes prêtes à dépenser de l'argent pour les acheter.pour ceux qui ne manquent vraiment pas d'argent, ils peuvent toujours « obtenir » des propriétés hôtelières avec de bonnes conditions et un bon rapport qualité-prix en étant pointilleux et pointilleux.

par exemple, le wulan resort hotel à emeishan, qui a récemment rouvert ses portes, était autrefois connu sous le nom de blu-ray jizhuang, qui était autrefois considéré comme le « plafond des hôtels parents-enfants du sud-ouest ». le blu-ray jizhuang a été mis aux enchères judiciaires au prix estimé de 394 millions de yuans. après deux enchères, il a finalement été acquis par ordos wulan coal (group) co., ltd., une grande société charbonnière de mongolie intérieure. , pour 220 millions de yuans.

source : best eastern

le groupe ulan, une filiale d'ordos wulan coal (group) co., ltd., possède des industries couvrant la production combinée de chaleur et d'électricité, la restauration, la brasserie, l'industrie laitière, les matériaux de construction, la production d'énergie photovoltaïque, l'agriculture et l'élevage modernes, etc. en plus du charbon. en plus des nouveaux achetés, cet hôtel possède cinq autres hôtels situés en mongolie intérieure et à hainan, et il est déterminé à développer l'hébergement en tant que nouveau segment d'activité.

un autre exemple est l'hôtel jinmao westin beijing, qui a été vendu pour 2,801 milliards de yuans l'année dernière. il a été acheté par une mystérieuse « société écran » beijing bohai runze commercial management co., ltd. du shaanxi. selon les rumeurs, « coal boss » serait le groupe zhonghui, une société charbonnière de yulin, dans la province du shaanxi.

outre les « patrons du charbon » qui portent l'étiquette de « tu hao », d'autres patrons industriels entrent également dans le jeu pour « prendre le relais ».par exemple, le groupe jinfeng, le « roi du ciment » du jiangsu, a dépensé 2,43 milliards de yuans pour acheter l'hôtel bulgari à shanghai. avant d'acheter l'hôtel bulgari à shanghai, il a également acheté un autre hôtel haut de gamme, shanghai hongkou three, pour 1,643 milliard de yuans. l'hôtel sheraton, les deux transactions cumulées ont dépassé les 4 milliards.

bien que des magnats de l'industrie soient visibles dans les quelques hôtels haut de gamme qui ont fait l'objet de transactions, feng shaohui estime qu'une telle composition d'acheteurs ne peut pas être interprétée comme une tendance. car en comparaison, la majorité des hôtels ne peuvent pas être vendus.

les hôtels commercialisés avec succès sont soit des bâtiments emblématiques présentant des tendances fondamentales dans les villes de premier rang, soit une marque hôtelière retentissante. posséder un tel hôtel contribuera grandement à améliorer l'image de l'entreprise.on peut constater que ces patrons industriels ont des motivations différentes pour acheter des hôtels. certains visent le détournement d’actifs et la transformation des entreprises, tandis que d’autres visent la préservation des investissements et une évasion fiscale raisonnable.

d'un point de vue opérationnel, les problèmes rencontrés par les hôtels haut de gamme vendus lorsqu'ils appartiennent à des sociétés immobilières. ces patrons transfrontaliers manquent d'expérience en matière d'amélioration. le risque de pertes d'exploitation à l'avenir existe toujours, et il est susceptible d'être pire. qu'avant d'être vendu.

pour les investisseurs qui ne sont pas si « à court d'argent » et qui recherchent davantage le rendement de leurs investissements, ce n'est pas le meilleur moment pour entrer sur le marché et « acheter à la baisse ». bien que les prix soient bon marché, la qualité de nombreux actifs l'est également. les propriétés médiocres et de premier ordre ne peuvent pas rivaliser. même si vous avez l'idée d'acheter un hôtel, vous l'examinerez toujours et attendrez une cible qui vous convient mieux, et n'agirez pas de manière imprudente.

feng shaohui a souligné que le marché hôtelier haut de gamme actuel, construit à l'ère de l'immobilier, a besoin de temps pour s'adapter et se réparer.les capitaux entrant sur le marché selon la logique de l'immobilier accélèrent leur sortie, permettant aux revenus d'investissement des hôtels haut de gamme de revenir à l'équilibre lorsque les investisseurs, les sociétés de gestion et les propriétaires disposent tous de revenus raisonnables et que leur niveau est supérieur à celui des banques. intérêt (5% ~ 8%), le marché ce n'est qu'alors qu'il reviendra à un état relativement sain, et ce n'est qu'alors que les transactions sur les actifs hôteliers de grande qualité deviendront actives et circuleront.

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un grand nombre de propriétés hôtelières haut de gamme sont indisponibles et invendues

en fin de compte, il est impossible d'échapper au sort de la désolation

bien entendu, l'autocorrection du marché sera certainement un processus long et douloureux. au cours de cette période, de nombreux investisseurs et sociétés de gestion ne parviendront pas à tenir le coup et s'effondreront, mais il faut en faire l'expérience.de nombreux actifs hôteliers haut de gamme qui ont subi des pertes d'exploitation et qui n'ont pas réussi à être mis aux enchères à plusieurs reprises ne seront repris à l'avenir que lorsqu'ils ne pourront plus fonctionner, auront épuisé toute leur valeur, fermeront et seront abandonnés, et finiront par devenir des « zombies ». bâtiments".

"ce n'est pas alarmiste. la chine aura certainement à l'avenir un grand nombre de propriétés inutilisées et d'actifs zombies. le processus d'approvisionnement est la réalité actuelle. et ce qui sauve une entreprise, c'est le groupe de consommateurs, pas seulement les fonds. les fonds peuvent répondre à des besoins urgents. , mais ils ne peuvent pas activer l'écologie. laissons le marché retrouver la santé et devenir durable à long terme", a déclaré franchement feng shaohui.

ce qui peut confirmer ce phénomène, c'est la fréquence croissante des hôtels haut de gamme qui changent de marque d'une marque à une autre de niveau presque identique ou légèrement inférieur, le but étant d'économiser de l'argent du point de vue des propriétaires et des investisseurs. , restez dans un état plus confortable pendant un certain temps.

de nombreux hôtels ayant des gènes immobiliers ont tout simplement renoncé à rejoindre des chaînes hôtelières internationales et sont passés à leurs propres marques, ou ont créé une société de gestion de vin commune avec un certain groupe hôtelier pour gérer leurs hôtels, le tout afin d'économiser sur les frais de gestion.

par exemple, après l'expiration du contrat entre le shandong cultural tourism hotel group et le groupe accor début 2024, il a officiellement annoncé le lancement de sa propre marque yihao et a changé la marque « jinan sofitel ginza hotel » en « yihao hotel » depuis 2020 oct ; , qui a signé des accords de coopération stratégique avec des sociétés internationales de gestion de vins telles que intercontinental, marriott et accorhotels, lancera également sa propre marque jiatu hotel en 2024 et wanda, kaisa, shum yip land, etc. poursuivent également cette voie ; de marques propres que ce soit l'objectif ultime d'explorer et de raccrocher sa propre marque pour économiser sur les frais de gestion, c'est aussi l'un des avantages apportés par cette action.

s’il devient difficile de continuer à fonctionner malgré les économies de coûts, de nombreuses propriétés hôtelières invendues passeront à l’étape suivante et tomberont en faillite et resteront inutilisées.lorsque de vastes pans de bâtiments « zombies » apparaissent, le gouvernement peut adopter de nouvelles politiques pour permettre à ces bâtiments hôteliers d'être utilisés à d'autres fins, ou d'être démolis et reconstruits.

certains acteurs de l'industrie ont déclaré que même après la correction du marché, à en juger par la logique d'investissement et la logique de fonctionnement des hôtels haut de gamme, ils ne sont toujours pas destinés à revenir au niveau purement hôtelier.

le cycle de retour sur investissement des hôtels haut de gamme est trop long. même s'il peut réaliser des bénéfices, il est impossible de récupérer le capital à court terme (le cycle de 5 ans d'un investissement hôtelier normal pour de nombreux investisseurs qui finissent par y parvenir). en investissant dans les hôtels, ils investissent toujours dans l'immobilier, par exemple, y compris les immeubles de bureaux et autres propriétés, les projets hôteliers ne peuvent générer que des revenus qui couvrent le coût en capital de l'ensemble du projet. la terre gratuitement et peut créer plus de valeur de revenu.

et les investissements comportent des risques. à en juger par le contexte actuel de dégradation de la consommation, la plupart des hôtels haut de gamme en activité sont également confrontés à une forte pression opérationnelle.après la reprise du marché émetteur, la clientèle des consommateurs fortunés a été détournée, la demande de conférences et d'expositions d'affaires de la part des entreprises a diminué et les budgets de voyage ont diminué au premier semestre. en 2024, le taux d'occupation moyen des chambres des hôtels étoilés du secteur a chuté de 10 % par rapport à l'année dernière, et le prix moyen des logements a chuté de 5 à 10 points de pourcentage.

feng shaohui a également déclaré que l'autoréparation du marché que l'on connaît actuellement est quelque chose qui n'a jamais été connu en chine. du point de vue du marché, la vitalité de la consommation s'est affaiblie, mais d'un point de vue opérationnel, les coûts de main-d'œuvre, de loyer et autres ont également diminué relativement. quel facteur a le plus grand impact sur l’hôtel lui-même ? en effet difficile à juger, nécessite plus de temps pour l’observer. mais la bulle doit être « expulsée », il n'y a pas d'autre moyen.de nombreux investisseurs sobres choisissent de vendre leurs hôtels et de quitter le marché, simplement pour s’isoler autant que possible des risques.