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un certo numero di hotel di alto livello diventeranno "edifici fantasma" che non potranno essere venduti o gestiti.

secondo le statistiche di maidian.com, solo nel mese di agosto sono stati messi sugli scaffali 59 hotel. tra questi ci sono 17 hotel con prezzi d'asta superiori a 100 milioni di yuan, 11 hotel con prezzi d'asta compresi tra 50 e 100 milioni di yuan e 31 hotel con prezzi d'asta inferiori a 50 milioni di yuan.

con tali dimensioni, sembra che sia giunto il momento di acquistare hotel di fascia alta e di fascia bassa. tuttavia, a giudicare dai dati sul volume delle transazioni, solo 3 progetti sono stati venduti e tutti gli altri hotel non sono stati venduti. il mercato dei capitali non è molto interessato a questi progetti in attesa di essere venduti.

un albergatore senior ha detto a wenlv che le persone dietro gli hotel di alta stella venduti non sono più i proprietari, ma i creditori a cui sono dovuti i soldi. la maggior parte degli hotel di alta stella in cina, in particolare quelli di proprietà di società immobiliari, non sono stati originariamente progettati poiché costruito a scopo di lucro, dal punto di vista delle operazioni commerciali, è anche un asset in sofferenza che perde costantemente denaro.

i proprietari originali utilizzarono gli hotel non redditizi di alto livello come risorse per saldare i debiti ai creditori. i creditori non erano disposti a gestire gli hotel e non erano disposti a sopportare le perdite continue, quindi misero questi hotel sugli scaffali. ma le altre capitali non sono stupide: hanno subito perdite o hanno visto come hanno subito perdite altri, e sono rimaste "disincantate" dagli alberghi di alta stella. coloro che sono ancora disposti a spendere soldi per acquistarlo potrebbero essere solo quei "boss del carbone" che hanno portafogli davvero grandi e vogliono guadagnarsi la faccia.

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al giorno d'oggi la forza principale che vende gli hotel non sono i proprietari.

ma il creditore a cui sono dovuti dei soldi

se si presta attenzione ai recenti hotel di fascia alta del valore di oltre 100 milioni che sono stati messi in vendita, la maggior parte di essi sono etichettati come "pignoramento", vale a dire che la proprietà presentava problemi di debito ed è stata messa all'asta per saldare il debito.

prendiamo ad esempio il banyan tree chongqing beibei, un resort termale di lusso con un prezzo iniziale di 700 milioni di yuan, che recentemente ha innescato accese discussioni nel settore, ma nessuno ha fatto un'offerta e l'asta alla fine è fallita un'altra società e divenne un'immobilizzazione per il rimborso del debito.

fonte: sito ufficiale del banyan tree

chongqing shenji industrial group, una filiale di chongqing baichun industrial co., ltd., ha intrapreso da tempo la strada della vendita di hotel per ripagare i debiti.

secondo le informazioni disponibili, nei suoi giorni di gloria, il chongqing shenji industrial group possedeva molti hotel a cinque stelle tra cui il chongqing liberation monument westin, il chongqing shenji sofitel, il chongqing liangping days hotel, lo xiushan howard johnson hotel e il chongqing beibei banyan tree project. già nel 2014 si era diffusa la notizia che l'hotel voleva vendere il westin jiefangbei per 1,38 miliardi di yuan a causa di problemi finanziari. successivamente si è scoperto che l'hotel era stato messo in vendita nel 2016 e nel 2023, ma alla fine non è successo nulla. le persone che hanno partecipato alle offerte hanno portato ad aste fallite.

non solo, nel 2017 il suo partner, accor group, ha annunciato la cessazione del rapporto di gestione cooperativa con schenkey. la motivazione era legata al debito operativo di circa 12 milioni di yuan formato dall'hotel durante il periodo di gestione; anche l'hotel è stato ribattezzato sofitel schenkey. anche l'ast hotel è stato messo sullo scaffale dei pignoramenti nel 2022.

il chongqing shenji industrial group rappresenta un gran numero di proprietari di hotel di alta qualità che sono ora in vendita e sono in attesa di acquirenti. se approfondisci l'attività, puoi vedere il layout dell'attività di sviluppo immobiliare.

un altro rappresentante tipico è il gruppo r&f, anch'esso in prima linea nella tempesta e con un'etichetta immobiliare più evidente. è stato riferito che 7 anni dopo aver concluso "l'accordo del secolo" con wanda wang jianlin, tutti gli hotel che poteva vendere in quel momento sono stati venduti, e anche i 68 hotel e un edificio per uffici che alla fine possedeva cambieranno proprietari e essere rilevata dalla nuova società di gestione patrimoniale.

negli anni trascorsi da quando ha investito molto nell'acquisizione di proprietà alberghiere, r&f non ha guadagnato da questi hotel. dal 2018 al 2021, le attività alberghiere di r&f real estate hanno raggiunto un utile operativo di 7,028 miliardi di yuan, 7,022 miliardi di yuan, 4,463 miliardi di yuan e 5,07. miliardi di yuan rispettivamente.

feng shaohui, partner senior dell'hotel property rights network, una volta ha affermato che il 60% del patrimonio alberghiero cinese di alto livello è nelle mani di sviluppatori immobiliari, perché la costruzione di hotel di alto livello in cina nei primi tempi stava sostenendo le proprietà per gli sviluppatori immobiliari di ottenere terreni.lo scopo primario non è quello di trarre profitto dalle operazioni, creando così l’ormai criticato modello “turismo culturale + immobiliare”.

ha menzionato anche un malinteso sensoriale, cioè che l'ora attuale non è il momento più attivo per le vendite di hotel ad alte stelle. il vero periodo di picco si era già verificato prima dell'epidemia.a quel tempo, i proprietari presero l'iniziativa di vendere e fermare le perdite.al giorno d'oggi, la maggior parte degli hotel elencati vengono venduti passivamente, vale a dire che il pignoramento che tutti vedono è che i tribunali, le banche e gli altri creditori vendono gli hotel.

i rischi nascosti come le controversie sui debiti sono estremamente elevati e il progetto non è redditizio. è solo un processo ed è difficile venderlo.

alcuni indizi si possono ricavare dai pignoramenti degli alberghi negli ultimi due anni. secondo le statistiche dell'hotel property rights network, il numero totale di beni alberghieri soggetti a pignoramento con un prezzo pari o superiore a 50 milioni di yuan nel 2023 sarà 275 e sarà 194 nel 2022. il volume e la portata continuano ad aumentare; ma a giudicare dalla situazione della transazione, l'operazione sarà completata nel 2023. ne sono state vendute solo 43, con un tasso d'asta del 15,6%. sarà ancora più basso nel 2022, con solo 16 unità vendute, e un tasso d'asta dell'8,2. %.

fonte: rete dei diritti di proprietà alberghiera

per quanto riguarda le ragioni alla base di ciò, feng shaohui ha detto,l'essenza è ancora dovuta al problema genetico della nascita degli alberghi di alta stella.il primo scopo non è realizzare profitti. dal punto di vista degli investimenti alberghieri, bisogna prestare attenzione alla posizione, al flusso di persone, ecc. molti progetti non presentano vantaggi.i proprietari ripongono anche le loro speranze nell'affidarsi al marchio per attirare traffico e generare prezzi premium. tuttavia, continuano a perdere denaro in futuro. il ciclo di rendimento dell'investimento è ancora molto lungo e potrebbe non essere possibile recuperare l'investimento centinaia di milioni in 10 o anche 20 anni. il lato del capitale persegue tassi di rendimento e margini di profitto. come potrebbe essere possibile ottenerli?

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ancora disposto a spendere soldi per subentrare

hotel di alta stella sono tutti “boss del carbone” con tasche enormi.

anche se il tasso di transazione dei progetti di hotel ad alte stelle venduti è basso, ci sono ancora persone disposte a spendere soldi per acquistarli.per coloro che non sono davvero a corto di soldi, possono comunque "ottenere" alcune proprietà alberghiere con buone condizioni e valore essendo pignoli e pignoli.

ad esempio, il wulan resort hotel a emeishan, che è stato riaperto di recente, era precedentemente noto come blu-ray jizhuang, che una volta era considerato il "tetto degli hotel genitori-figli nel sud-ovest". blu-ray jizhuang è stato messo in vendita all'asta giudiziaria ad un prezzo stimato di 394 milioni di yuan. dopo aver superato l'asta, è stato finalmente acquisito da ordos wulan coal (group) co., ltd., una grande compagnia carbonifera della mongolia interna. , per 220 milioni di yuan.

fonte: best eastern

il gruppo ulan, una filiale di ordos wulan coal (group) co., ltd., ha industrie che coprono la produzione combinata di calore ed elettricità, ristorazione, produzione di birra, industria lattiero-casearia, materiali da costruzione, produzione di energia fotovoltaica, agricoltura moderna e zootecnia, ecc. oltre al carbone. oltre al nuovo acquisto questo hotel ha altri cinque hotel situati nella mongolia interna e ad hainan, ed è determinato a sviluppare l'alloggio come nuovo segmento di business.

un altro esempio è il jinmao westin beijing hotel, che è stato venduto per 2,801 miliardi di yuan l'anno scorso ed è stato acquistato da una misteriosa "società di comodo" beijing bohai runze commercial management co., ltd. gli addetti ai lavori del settore hanno rivelato che anche le persone dietro questa società erano. si dice che il "boss del carbone" sia il gruppo zhonghui, una compagnia carboniera di yulin, nella provincia dello shaanxi.

oltre ai "boss del carbone" che portano l'etichetta di "tu hao", anche altri boss dell'industria si uniscono al gioco per "riprendere il gioco".ad esempio, il gruppo jinfeng, il “re del cemento” dello jiangsu, ha acquistato il bulgari hotel a shanghai con 2,43 miliardi di yuan, e per 1,643 miliardi di yuan ha acquistato anche un altro hotel di lusso, lo shanghai hongkou three allo sheraton hotel, le due transazioni insieme hanno superato i 4 miliardi.

anche se nei pochi hotel di alto livello che sono stati oggetto di transazioni si possono vedere magnati dell'industria, feng shaohui ritiene che una tale composizione degli acquirenti non possa essere interpretata come una tendenza. perché in confronto la maggior parte degli hotel non può essere venduta.

gli hotel che vengono scambiati con successo sono edifici storici con tendenze fondamentali nelle città di primo livello, oppure hanno un marchio alberghiero clamoroso. possedere un hotel di questo tipo contribuirà notevolmente a migliorare l’immagine aziendale.si può vedere che questi boss industriali hanno motivazioni diverse per l’acquisto di hotel: alcuni sono per la distrazione di risorse e la trasformazione aziendale, mentre altri sono per la preservazione degli investimenti e una ragionevole elusione fiscale.

dal punto di vista operativo, i problemi che devono affrontare gli alberghi di lusso venduti quando sono di proprietà di società immobiliari non hanno esperienza nel migliorare. il rischio di perdite operative in futuro esiste ancora, ed è probabile che sia peggiore rispetto a prima di essere venduto.

per i partiti del capitale che non sono così "a corto di soldi" e che perseguono maggiormente i rendimenti degli investimenti, ora non è il momento migliore per entrare nel mercato e "comprare il calo". anche se i prezzi sono bassi, lo è anche la qualità di molti asset le strutture povere e di alto livello non possono competere. anche se hai l'idea di acquistare un hotel, lo guarderai comunque e aspetterai un target più adatto a te, e non farai una mossa avventata.

feng shaohui ha sottolineato che l'attuale mercato degli hotel ad alta stella, costruito nell'era del settore immobiliare, ha bisogno di tempo per adattarsi e ripararsi.i capitali che entrano nel mercato secondo la logica del settore immobiliare ne accelerano l'uscita, permettendo ai redditi da investimenti degli alberghi di alto livello di ritornare in equilibrio quando gli investitori, le società di gestione e i proprietari hanno tutti redditi ragionevoli, e il livello è superiore a quello bancario interesse (5%~8%), il mercato solo allora tornerà ad uno stato relativamente sano, e solo allora le transazioni relative a beni alberghieri di alta stella diventeranno attive e circoleranno.

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un gran numero di proprietà alberghiere di alto livello non sono disponibili e sono invendute

alla fine, è impossibile sfuggire al destino della desolazione

naturalmente, l'autocorrezione del mercato sarà sicuramente un processo lungo e doloroso. durante questo periodo, molti investitori e società di gestione non saranno in grado di resistere e crolleranno, ma bisogna sperimentarlo.molti beni alberghieri di alto livello che hanno subito perdite operative e non sono stati ripetutamente messi all'asta non verranno rilevati in futuro fino a quando non potranno più funzionare, esauriranno tutto il loro valore, chiuderanno e saranno abbandonati e alla fine diventeranno "zombi" edifici".

"questo non è allarmismo. in futuro la cina avrà sicuramente un gran numero di proprietà inattive e asset zombie. il processo di approvvigionamento è la realtà attuale. e ciò che salva un'azienda è il gruppo di consumatori, non solo i fondi. i fondi possono risolvere bisogni urgenti , ma non possono attivare l'ecologia e lasciare che il mercato ritorni in salute e diventi sostenibile a lungo termine", ha detto francamente feng shaohui.

ciò che può confermare questo fenomeno è la frequenza crescente di hotel di alta stella che cambiano i loro marchi da un marchio a un altro di quasi lo stesso livello o di grado leggermente inferiore, lo scopo è quello di risparmiare denaro dal punto di vista dei proprietari e degli investitori , rimani in uno stato più confortevole per un po'.

molti hotel con il dna immobiliare hanno semplicemente rinunciato ad aderire a catene alberghiere internazionali e sono passati a marchi propri, oppure hanno creato una società di gestione del vino congiunta con un determinato gruppo alberghiero per gestire i propri hotel, il tutto per risparmiare sulle spese di gestione.

ad esempio, dopo la scadenza del contratto tra shandong cultural tourism hotel group e accor group all'inizio del 2024, ha annunciato ufficialmente il lancio del proprio marchio yihao e ha cambiato il marchio da "jinan sofitel ginza hotel" in "yihao hotel" dal 2020 ottobre , che ha firmato accordi di cooperazione strategica con società internazionali di gestione del vino come intercontinental, marriott e accorhotels, lancerà anche il proprio marchio jiatu hotel nel 2024, inoltre, anche wanda, kaisa, shum yip land, ecc. stanno seguendo la strada; dei propri marchi indipendentemente dal fatto che l'obiettivo finale sia quello di esplorare e appendere il proprio marchio per risparmiare sulle spese di gestione, è anche uno dei vantaggi portati da questa azione.

se diventa difficile continuare ad operare nonostante i risparmi sui costi, molte proprietà alberghiere invendute entreranno nella fase successiva e diventeranno in bancarotta e inattive.quando compaiono ampie fasce di edifici “zombi”, il governo può emanare nuove politiche per consentire a questi edifici alberghieri di essere utilizzati per altri scopi o di essere demoliti e ricostruiti.

alcuni operatori del settore hanno affermato che anche dopo la correzione del mercato, a giudicare dalla logica di investimento e di funzionamento degli hotel di alta stella, non sono ancora destinati a tornare al livello del puro business alberghiero.

il ciclo di rendimento degli investimenti degli hotel di alto livello è troppo lungo. anche se si riesce a realizzare un profitto, è impossibile recuperare il capitale a breve termine (il ciclo di 5 anni del normale investimento alberghiero per molti investitori). investendo negli hotel, stanno ancora investendo nel settore immobiliare, ad esempio, compresi edifici per uffici e altre proprietà, i progetti alberghieri possono generare solo entrate che coprano il costo di capitale dell'intero progetto. in questo modo, il lato del capitale ne riceverà una parte terra gratuitamente e può creare più valore di reddito.

e ci sono rischi negli investimenti. a giudicare dall’attuale contesto di downgrade dei consumi, anche la maggior parte degli hotel di alto livello in attività si trovano ad affrontare una forte pressione operativa.dopo la ripresa del mercato outbound, la base di clienti consumer con un patrimonio netto elevato è stata deviata, la domanda di conferenze ed esposizioni da parte dei clienti aziendali è diminuita e i budget per i viaggi si sono ridotti. alcuni esperti del settore lo hanno rivelato nel primo semestre nel 2024, il tasso medio di occupazione delle camere degli hotel con stelle del settore è diminuito del 10% rispetto allo scorso anno, di 15 punti percentuali, e il prezzo medio delle case è sceso di 5-10 punti percentuali.

feng shaohui ha anche affermato che l’autoriparazione del mercato attualmente in atto è qualcosa che non è mai stato sperimentato in cina. dal punto di vista del mercato, la vitalità dei consumi si è indebolita, ma dal punto di vista operativo, anche la manodopera, l’affitto e altri costi sono relativamente diminuiti. quale fattore ha un impatto maggiore sull'hotel stesso effettivamente difficile da giudicare, necessita di più tempo per essere osservato. ma la bolla va “spremuta”, non c’è altro modo.molti investitori sobri scelgono di vendere i loro hotel e di abbandonare il mercato, solo per isolarsi il più possibile dai rischi.