소식

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수많은 고급 호텔이 팔거나 운영할 수 없는 '유령 건물'이 될 것이다.

maidian.com의 통계에 따르면 8월에만 59개의 호텔이 매물로 나왔습니다. 이 중 경매 가격이 1억 위안 이상인 호텔은 17개, 경매 가격이 5천만~1억 위안 범위인 호텔은 11개, 경매 가격이 5천만 위안 미만인 호텔은 31개이다.

이 정도 규모라면 이제 중저가형 고급 호텔을 사기 좋은 시기가 된 것 같다. 그러나 거래량 자료로 볼 때 3개 프로젝트만 팔렸고 나머지 호텔은 모두 팔리지 못했다. 자본시장은 매각을 기다리고 있는 이들 프로젝트에 별로 관심이 없습니다.

한 고위 호텔리어는 wenlv에게 매각되는 고급 호텔의 배후에 있는 사람들은 더 이상 소유자가 아니라 돈을 빚진 채권자들이라고 말했습니다. 중국의 대부분의 고급 호텔, 특히 부동산 회사가 소유한 호텔은 원래 설계된 것이 아닙니다. 이익을 위해 구축된 것은 사업 운영의 관점에서 보면 지속적으로 적자가 나는 부실자산이기도 합니다.

원래 소유자는 수익성이 없는 고급 호텔을 자산으로 사용하여 채권자에게 빚을 갚았습니다. 그러나 다른 수도들은 어리석지 않습니다. 그들은 스스로 손실을 입었거나 다른 사람들이 어떻게 손실을 입었는지 보았고 고급 호텔에 "환멸"했습니다. 그것을 사기 위해 여전히 기꺼이 돈을 쓰고 싶어하는 사람들은 정말 큰 지갑을 가지고 있고 체면을 얻고 싶어하는 "석탄 사장들"일 것입니다.

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요즘 호텔을 파는 주체는 주인이 아니다.

그러나 돈을 빚진 채권자는

최근 매물이 노출된 1억이 넘는 고급 호텔을 주목하면 대부분 '압류'라는 꼬리표가 붙는다.

최고가가 7억 위안에 달하는 최고 럭셔리 온천 리조트 반얀트리 충칭 베이베이를 예로 들자면 최근 업계에서 열띤 논의가 촉발됐지만 아무도 입찰하지 않았고 경매는 결국 무산됐다. 다른 회사에 맡겨져 부채상환을 위한 고정자산이 되었습니다.

출처 : 반얀트리 공식 홈페이지

chongqing baichun industrial co., ltd.의 자회사인 chongqing shenji industrial group은 빚을 갚기 위해 오랫동안 호텔을 매각하는 길에 들어섰습니다.

이용 가능한 정보에 따르면 전성기 시절 충칭 선지 산업 그룹은 충칭 해방 기념비 웨스틴, 충칭 선지 소피텔, 충칭 량핑 데이즈 호텔, 시우산 하워드 존슨 호텔, 충칭 베이베이 반얀 트리 프로젝트 등 많은 5성급 호텔을 소유했습니다. 이르면 2014년 자금 문제로 웨스틴 지에팡베이를 13억8000만 위안에 매각하겠다는 소식이 전해진 뒤 2016년과 2023년에 호텔을 매물로 내놨지만 결국 아무 일도 일어나지 않은 것으로 알려졌다. 입찰에 참여한 사람들은 경매에 실패했습니다.

뿐만 아니라 2017년 파트너인 accor group이 schenkey와의 협력 경영 관계 종료를 발표한 이유는 경영 기간 동안 호텔이 형성한 약 1,200만 위안의 영업 부채와 관련이 있었습니다. 호텔은 sofitel schenkey에서 이름이 변경되었습니다. the ast hotel도 2022년에 압류되었습니다.

chongqing shenji industrial group은 현재 매물로 나와 구매자를 기다리고 있는 수많은 고급 호텔 보유자를 대표하고 있습니다. 사업을 더 자세히 살펴보면 부동산 개발 사업 레이아웃을 볼 수 있습니다.

또 다른 대표적인 대표자로는 역시 폭풍의 최전선에 서서 좀 더 확실한 부동산 라벨을 갖고 있는 r&f 그룹이 있다. 완다 왕젠린과 '세기의 거래'를 성사시킨 지 7년 만에 당시 팔 수 있었던 호텔을 모두 팔았고, 최종 보유했던 68개 호텔과 오피스 빌딩도 주인과 주인이 바뀔 것으로 알려졌다. 새로운 자산운용회사가 인수하게 됩니다.

r&f는 호텔 자산 인수에 많은 투자를 한 이후 2018년부터 2021년까지 이 호텔에서 돈을 벌지 못했습니다. r&f real estate의 호텔 운영은 70억 2,800만 위안, 70억 2,200만 위안, 44억 6,300만 위안, 50억 7천만 위안의 영업 이익을 달성했습니다. 각각 10억 위안, 이 기간 동안 이익은 각각 -4억 5900만 위안, -10억 800만 위안, -14억 2700만 위안, -14억 2200만 위안을 기록했습니다.

호텔 재산권 네트워크(hotel property rights network)의 수석 파트너인 feng shaohui는 중국의 고급 호텔 자산의 60%가 부동산 개발자의 손에 있다고 언급한 적이 있습니다. 왜냐하면 초기 중국의 고급 호텔 건설은 부동산을 지원하는 역할을 했기 때문입니다. 부동산 개발자가 토지를 확보하기 위해.주요 목적은 운영을 통해 이익을 얻는 것이 아니므로 현재 비판받고 있는 "문화 관광 + 부동산" 모델을 만드는 것입니다.

그는 또 현재가 고급 호텔 매출이 가장 활발한 시기가 아니라는 감각적 오해도 언급했다.당시 소유자는 판매 및 손실 방지에 앞장섰습니다.요즘 상장된 호텔의 대부분은 수동적으로 매각됩니다. 즉, 모두가 보는 압류는 호텔을 판매하는 법원, 은행 및 기타 채권자입니다.

부채 분쟁 등 숨겨진 위험이 매우 높으며, 프로젝트는 단지 프로세스일 뿐이며 판매가 어렵습니다.

지난 2년간 호텔이 압류된 사례에서 몇 가지 단서를 찾을 수 있다. 호텔재산권 네트워크의 통계에 따르면 2023년에 압류 대상이 된 5천만 위안 이상의 호텔 자산 수는 275개, 2022년에는 194개에 달할 것으로 예상됩니다. 규모와 규모는 계속해서 증가하고 있습니다. 하지만 거래 상황으로 볼 때 거래는 2023년에 완료될 예정이며 그 중 43개만 판매되었으며 경매율은 15.6%입니다. 2022년에는 16개만 판매되고 경매율은 8.2%로 더욱 낮아질 것입니다. %.

출처: 호텔 재산권 네트워크

그 이유에 대해 feng shaohui는 다음과 같이 말했습니다.그 본질은 여전히 ​​고급 호텔 탄생의 유전적 문제에 기인한다.호텔 투자의 관점에서 볼 때 첫 번째 목적은 위치, 사람의 흐름 등에 주의를 기울여야 합니다. 많은 프로젝트에는 장점이 없습니다.오너들은 브랜드에 의존해 트래픽을 유도하고 프리미엄 가격을 창출하는 데에도 기대를 걸고 있지만, 앞으로도 투자 회수 주기가 매우 길기 때문에 투자금을 회수하지 못할 수도 있습니다. 10년, 심지어 20년 안에 수억 달러를 추구하는 것이 자본 측에서 어떻게 얻을 수 있겠습니까?

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여전히 인수를 위해 돈을 쓸 의향이 있음

하이스타 호텔 그들은 모두 거대한 주머니를 가진 "석탄 보스"입니다.

판매되는 고급 호텔 프로젝트의 거래율은 낮지만, 이를 구매하기 위해 기꺼이 돈을 지출하려는 사람들이 여전히 있습니다.실제로 돈이 부족하지 않은 사람들은 까다롭고 까다로워서 조건과 가치가 좋은 일부 호텔 자산을 "얻을" 수 있습니다.

예를 들어, 최근 재개장한 어메이산(emeishan)의 우란 리조트 호텔(wulan resort hotel)은 한때 블루레이 지좡(blu-ray jizhuang)으로 알려졌는데, 이는 한때 2023년 말 '남서쪽 부모-자식 호텔의 천장'으로 여겨졌다. blu-ray jizhuang은 추정 가격 3억 9400만 ​​위안으로 사법 경매에 등재되었습니다. 이후 경매를 통과한 후 마침내 내몽고의 대형 석탄 회사인 ordos wulan coal (group) co., ltd.에 인수되었습니다. , 2 억 2 천만 위안.

출처: 베스트 이스턴

ordos wulan coal (group) co., ltd.의 자회사인 ulan group은 열병합 발전, 요식업, 양조, 유제품 산업, 건축 자재, 태양광 발전, 현대 농업 및 목축업 등을 다루는 산업을 보유하고 있습니다. 이번 호텔은 석탄 외에도 내몽고와 하이난에 5개의 호텔을 추가로 보유하고 있으며, 새로운 사업분야로 숙박시설을 개발할 예정이다.

또 다른 예는 지난해 28억1000만 위안에 팔린 진마오 웨스틴 베이징 호텔(jinmao westin beijing hotel)이다. 이 호텔은 정체불명의 '쉘컴퍼니' 베이징 발해 룬택 상업관리유한회사(beijing bohai runze commercial management co., ltd.)에 매각됐다. '석탄 보스'는 산시성 위린에 있는 석탄 회사인 중회그룹이라는 소문이 돌았습니다.

"tu hao"라는 라벨을 붙인 "석탄 보스" 외에도 다른 산업 보스도 "부진한 부분을 보충"하기 위해 게임에 참여하고 있습니다.예를 들어 장쑤성 '시멘트왕' 진펑그룹은 상하이 불가리 호텔을 24억3000만 위안에 매입한 뒤 또 다른 고급 호텔인 상하이 훙커우 쓰리(shanghai hongkou three)를 16억4300만 위안에 매입했다. 쉐라톤 호텔의 두 거래를 합산하면 40억 달러를 넘어섰다.

비록 거래된 소수의 고급 호텔에서 산업 재벌을 볼 수 있지만 feng shaohui는 이러한 구매자 구성이 추세로 해석될 수 없다고 믿습니다. 이에 비해 대부분의 호텔은 팔 수 없기 때문입니다.

거래에 성공한 호텔은 일류 도시의 핵심 트렌드를 지닌 랜드마크 건물이거나, 확고한 호텔 브랜드를 보유하고 있는 경우 기업 이미지 제고에 큰 도움이 될 것입니다.이들 산업계 사장들은 호텔 구입 동기가 서로 다르다는 것을 알 수 있는데, 일부는 자산 전환과 기업 전환을 위한 것이고, 다른 일부는 투자 보존과 합리적인 세금 회피를 위한 것입니다.

운영적인 측면에서 볼 때, 매각된 고급 호텔이 부동산 회사에 소유되어 있을 때 직면하는 문제는 이러한 국경 간 상사의 개선 경험이 부족하기 때문에 향후 운영 손실 위험이 여전히 존재하며 상황이 더 악화될 가능성이 높습니다. 판매되기 전보다

"돈이 부족하지 않고" 투자 수익을 더 추구하는 자본 당사자들에게 지금은 시장에 진입하여 "저렴한 가격에 매수"할 수 있는 최적의 시기가 아니지만 많은 자산의 품질도 너무 좋습니다. 가난하고 일류 부동산은 경쟁할 수 없습니다. 호텔을 구매할 생각이 있어도 계속 살펴보고 자신에게 더 적합한 대상을 기다리며 성급하게 움직이지 않습니다.

feng shaohui는 부동산 시대에 건설된 현재의 고급 호텔 시장이 스스로 조정하고 수리하는 데 시간이 필요하다고 강조했습니다.부동산의 논리를 바탕으로 시장에 진입한 자본은 빠져나가는 속도를 가속화해 투자자, 관리사, 오너 모두가 합리적인 소득을 갖고 그 수준이 은행보다 높을 때 고급 호텔의 투자 수익이 균형을 이루게 된다. 이자(5%~8%)가 있어야 시장이 상대적으로 건전한 상태로 돌아가고, 그래야만 고급 호텔 자산 거래가 활성화되고 유통될 수 있습니다.

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다수의 고급 호텔 자산을 이용할 수 없거나 판매되지 않음

결국 황폐화의 운명을 피할 수는 없다.

물론 시장의 자가조정은 분명 길고 고통스러운 과정이겠지만, 이 기간 동안 많은 투자자들과 운용사들이 버티지 못하고 무너지겠지만, 이는 꼭 겪어봐야 할 일이다.운영 손실을 입고 경매에 계속 실패하는 많은 고급 호텔 자산은 더 이상 운영할 수 없게 되고, 가치를 모두 사용하고, 폐쇄되고 버려지고, 결국 "좀비"가 될 때까지 미래에 인수되지 않을 것입니다. 건물".

"이것은 경각심을 불러일으키는 것이 아닙니다. 중국은 미래에 확실히 많은 수의 유휴 부동산과 좀비 자산을 갖게 될 것입니다. 공급 프로세스는 현재의 현실입니다. 그리고 기업을 구하는 것은 단지 자금이 아니라 소비자 그룹입니다. 자금은 긴급한 요구를 해결할 수 있습니다. 그러나 그들은 생태계를 활성화할 수는 없습니다. 시장이 건강해지고 장기적으로 지속 가능해지게 할 수는 없습니다."라고 feng shaohui는 솔직하게 말했습니다.

이러한 현상을 확인할 수 있는 것은 오너와 투자자의 관점에서 비용을 절감하기 위한 목적으로 한 브랜드에서 거의 동일한 수준 또는 약간 낮은 등급의 다른 브랜드로 브랜드를 바꾸는 빈도가 증가하고 있다는 것입니다. , 당분간은 좀 더 편안한 상태로 지내세요.

부동산 유전자를 지닌 많은 호텔들은 단순히 국제 체인 호텔 가입을 포기하고 자체 브랜드로 전환하거나 특정 호텔 그룹과 공동 와인 관리 회사를 설립하여 호텔을 관리하는 등 관리비를 절약하고 있습니다.

예를 들어, 산둥 문화 관광 호텔 그룹과 accor 그룹 간의 계약이 2024년 초 만료된 후 자체 yihao 브랜드 출시를 공식 발표하고 2020년 10월부터 'jinan sofitel ginza hotel'의 브랜드를 'yihao hotel'로 변경했습니다. 인터컨티넨탈, 메리어트, 아코르호텔 등 국제 와인 관리 기업과 전략적 협력 협약을 체결한 는 2024년 자체 브랜드 지아투 호텔도 론칭할 예정이며, 이 외에도 완다, 카이사, 슘입랜드 등도 추진 중이다. 자신의 브랜드를 발굴하고 내세워 관리비를 아끼는 것이 궁극적인 목적이건 간에, 이 조치가 가져오는 장점 중 하나이기도 합니다.

비용 절감에도 불구하고 운영을 지속하기 어려워지면 많은 미분양 호텔이 다음 단계로 진입해 부도나 유휴 상태가 될 것이다.대규모의 "좀비" 건물이 나타나면 정부는 이러한 호텔 건물을 다른 목적으로 사용하거나 철거 및 재건축할 수 있도록 허용하는 새로운 정책을 발표할 수 있습니다.

일부 업계 관계자는 시장 조정 이후에도 고급 호텔의 투자 논리와 운영 논리로 볼 때 여전히 순수 호텔 사업 수준으로 돌아가지 못할 운명이라고 말했다.

고급 호텔의 투자 회수주기는 너무 길다. 수익을 내더라도 단기(일반 호텔 투자의 5년 주기)에 자금 회수가 불가능하다. 예를 들어 사무실 건물 및 기타 부동산을 포함한 부동산, 호텔 프로젝트는 전체 프로젝트의 자본 비용을 충당하는 수익만 창출할 수 있습니다. 무료로 토지를 확보하고 더 많은 소득 가치를 창출할 수 있습니다.

그리고 투자에 대한 위험도 존재합니다. 현재 소비 수준이 하락하는 환경으로 볼 때 현재 운영 중인 대부분의 고급 호텔도 큰 운영 압박에 직면해 있습니다.아웃바운드 시장 회복 이후 고액 소비자 고객 기반이 전환되고 기업 고객의 비즈니스 회의 및 전시회 수요가 감소했으며 여행 예산이 상반기에 축소되었다고 업계 관계자는 밝혔습니다. 2024년 기준 업계 성급 호텔의 평균 객실 점유율은 전년 대비 10% 하락했고 평균 주택 가격은 5~10% 하락했습니다.

feng shaohui는 또한 현재 경험하고 있는 시장 자체 복구는 중국에서 경험한 적이 없는 현상이라고 말했습니다. 시장 관점에서 보면 소비 활력이 약화되었지만 운영 관점에서 볼 때 인건비, 임대료 및 기타 비용도 상대적으로 감소했습니다. 어떤 요소가 호텔 자체에 더 큰 영향을 미치나요? 실제로 판단하기 어렵고 관찰하는 데 더 많은 시간이 필요합니다. 그러나 거품을 "압착"해야 하며 다른 방법은 없습니다.많은 냉정한 투자자들은 가능한 한 위험으로부터 자신을 격리하기 위해 호텔을 팔고 시장을 떠나는 것을 선택합니다.