berita

한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina

sejumlah hotel berbintang akan menjadi "bangunan hantu" yang tidak bisa dijual atau dioperasikan.

menurut statistik dari maidian.com, 59 hotel ditutup pada bulan agustus saja. diantaranya, terdapat 17 hotel dengan harga lelang di atas 100 juta yuan, 11 hotel dengan harga lelang di kisaran 50 juta hingga 100 juta yuan, dan 31 hotel dengan harga lelang di bawah 50 juta yuan.

dengan ukuran sebesar itu, sepertinya sudah tiba saat yang tepat untuk membeli hotel kelas bawah berbintang tinggi. namun dilihat dari data volume transaksi, hanya 3 proyek yang terjual, dan semua hotel lainnya gagal terjual. pasar modal tidak terlalu tertarik dengan proyek-proyek yang menunggu untuk dijual tersebut.

seorang pengusaha hotel senior memberi tahu wenlv bahwa orang-orang di balik penjualan hotel bintang tinggi bukan lagi pemiliknya, tetapi kreditor yang berhutang uang. sebagian besar hotel bintang tinggi di tiongkok, terutama yang dimiliki oleh perusahaan real estate, pada awalnya tidak dirancang karena dibangun untuk mendapatkan keuntungan, dari sudut pandang operasi bisnis, ini juga merupakan aset bermasalah yang terus-menerus merugi.

pemilik aslinya menggunakan hotel-hotel berbintang yang tidak menguntungkan sebagai aset untuk melunasi hutangnya kepada kreditor. para kreditor tidak mau mengoperasikan hotel-hotel tersebut dan tidak mau menanggung kerugian atas kerugian yang berkelanjutan, sehingga mereka menempatkan hotel-hotel tersebut di rak. tapi ibu kota lain tidak bodoh, mereka sendiri yang menderita kerugian atau melihat orang lain menderita kerugian, dan mereka menjadi "kecewa" dengan hotel berbintang. yang masih rela mengeluarkan uang untuk membelinya mungkin hanya para "bos batu bara" yang punya dompet besar dan ingin tampil menonjol.

01

kekuatan utama yang menjual hotel saat ini bukanlah pemiliknya.

melainkan kreditur yang berhutang uang

jika anda memperhatikan hotel-hotel kelas atas baru-baru ini senilai lebih dari 100 juta yang telah dijual, sebagian besar diberi label "penyitaan". artinya, properti tersebut terlibat masalah utang dan dilelang untuk melunasi utangnya.

misalnya banyan tree chongqing beibei, resor sumber air panas mewah terkemuka yang memiliki harga awal 700 juta yuan, yang baru-baru ini memicu diskusi panas di industri, tetapi tidak ada yang menawar dan lelang tersebut akhirnya gagal perusahaan lain dan menjadi aset tetap untuk pembayaran utang.

sumber: situs resmi banyan tree

chongqing shenji industrial group, anak perusahaan dari chongqing baichun industrial co., ltd., telah lama memulai penjualan hotel untuk membayar utang.

menurut informasi yang ada, di masa kejayaannya, chongqing shenji industrial group memiliki banyak hotel bintang lima termasuk chongqing liberation monument westin, chongqing shenji sofitel, chongqing liangping days hotel, xiushan howard johnson hotel, dan proyek chongqing beibei banyan tree. pada awal tahun 2014, sempat beredar kabar ingin menjual westin jiefangbei seharga 1,38 miliar yuan karena masalah keuangan. belakangan terungkap bahwa hotel tersebut akan dijual pada tahun 2016 dan 2023, namun pada akhirnya tidak terjadi apa-apa. orang-orang yang berpartisipasi dalam penawaran mengakibatkan lelang gagal.

tidak hanya itu, pada tahun 2017, mitranya, accor group, mengumumkan penghentian hubungan manajemen kerjasama dengan schenkey. alasan di baliknya terkait dengan utang operasional sekitar 12 juta yuan yang dibentuk oleh hotel selama periode manajemen dan hotel diubah namanya dari sofitel schenkey. the ast hotel juga dimasukkan ke dalam rak penyitaan pada tahun 2022.

grup industri chongqing shenji mewakili sejumlah besar pemilik hotel bintang tinggi yang kini terdaftar untuk dijual dan menunggu pembeli. jika anda menggali lebih dalam bisnis ini, anda dapat melihat tata letak bisnis pengembangan real estat.

perwakilan tipikal lainnya adalah r&f group, yang juga berada di garis depan badai dan memiliki label real estate yang lebih jelas. dilaporkan bahwa 7 tahun setelah menyelesaikan "kesepakatan abad ini" dengan wanda wang jianlin, semua hotel yang dapat dijualnya pada saat itu telah terjual, dan 68 hotel serta gedung perkantoran yang akhirnya dikuasainya juga akan berganti pemilik dan diambil alih oleh perusahaan pengelola aset yang baru.

pada tahun-tahun sejak berinvestasi besar-besaran dalam mengakuisisi properti hotel, r&f belum menghasilkan uang dari hotel-hotel ini. dari 2018 hingga 2021, operasi hotel r&f real estate mencapai pendapatan operasional sebesar 7,028 miliar yuan, 7,022 miliar yuan, 4,463 miliar yuan, dan 5,07 miliar yuan. miliar yuan masing-masing miliar, dan keuntungan selama periode tersebut masing-masing adalah -459 juta yuan, -1,008 miliar yuan, -1,427 miliar yuan, dan -1,422 miliar yuan.

feng shaohui, mitra senior jaringan hak properti hotel, pernah menyebutkan bahwa 60% aset hotel bintang tinggi di tiongkok berada di tangan pengembang real estate, karena pembangunan hotel bintang tinggi di tiongkok pada masa-masa awal adalah properti pendukung. bagi pengembang real estat untuk mendapatkan tanah.tujuan utamanya bukan untuk mendapatkan keuntungan dari operasi, sehingga menciptakan model “pariwisata budaya + real estat” yang sekarang dikritik.

ia juga menyinggung kesalahpahaman sensoris, yakni saat ini bukanlah masa paling aktif penjualan hotel bintang tinggi. masa puncak sebenarnya sudah terjadi sebelum pandemi.saat itu, pemilik berinisiatif menjual dan menghentikan kerugian.saat ini, sebagian besar hotel yang terdaftar dijual secara pasif, artinya penyitaan yang dilihat semua orang adalah pengadilan, bank, dan kreditor lain yang menjual hotel tersebut.

risiko tersembunyi seperti sengketa utang sangat tinggi, dan proyek tidak menguntungkan. ini hanya sebuah proses dan sulit untuk dijual.

beberapa petunjuknya terlihat dari penutupan hotel dalam dua tahun terakhir. menurut statistik dari jaringan hak properti hotel, jumlah total aset hotel yang akan disita dengan harga 50 juta yuan ke atas pada tahun 2023 akan menjadi 275, dan akan menjadi 194 pada tahun 2022. volume dan skalanya terus meningkat; namun dilihat dari situasi transaksinya, transaksi tersebut akan selesai pada tahun 2023. hanya terjual 43 unit, dengan tingkat lelang 15,6%. bahkan akan lebih rendah lagi di tahun 2022, yang hanya terjual 16 unit, dan tingkat lelang menjadi 8,2. %.

sumber: jaringan hak properti hotel

mengenai alasan dibalik hal ini, feng shaohui berkata,esensinya masih karena masalah genetik lahirnya hotel-hotel berbintang.tujuan pertama bukan untuk mencari keuntungan. dari sudut pandang investasi hotel, kita perlu memperhatikan lokasi, arus orang, dll. banyak proyek yang tidak memiliki keuntungan.pemilik juga menaruh harapan mereka pada mengandalkan merek untuk menarik lalu lintas dan menghasilkan harga premium. namun, mereka terus merugi di masa depan. siklus pengembalian investasi masih sangat panjang ratusan juta dalam 10 bahkan 20 tahun. sisi modal mengejar tingkat pengembalian dan margin keuntungan.

02

masih bersedia mengeluarkan uang untuk mengambil alih

hotel bintang tinggi mereka semua adalah "bos batu bara" yang berkantong besar.

meski tingkat transaksi proyek hotel bintang tinggi yang dijual rendah, namun masih ada masyarakat yang rela mengeluarkan uang untuk membelinya.bagi yang memang tidak kekurangan uang, tetap bisa “mendapatkan” beberapa properti hotel yang kondisi dan nilainya bagus dengan cara pilih-pilih dan pilih-pilih.

misalnya, wulan resort hotel di emeishan, yang baru-baru ini dibuka kembali, sebelumnya dikenal sebagai blu-ray jizhuang, yang pernah dianggap sebagai "langit-langit hotel orang tua-anak di barat daya". blu-ray jizhuang terdaftar untuk lelang yudisial dengan perkiraan harga 394 juta yuan. setelah melewati lelang, akhirnya diakuisisi oleh ordos wulan coal (group) co., ltd., sebuah perusahaan batubara besar dari mongolia dalam. , seharga 220 juta yuan.

sumber: timur terbaik

grup ulan, anak perusahaan ordos wulan coal (group) co., ltd., memiliki industri yang meliputi gabungan pembangkit listrik dan panas, katering, pembuatan bir, industri susu, bahan bangunan, pembangkit listrik fotovoltaik, pertanian modern dan peternakan, dll. selain batu bara. selain baru dibeli hotel ini memiliki lima hotel lain yang berlokasi di mongolia dalam dan hainan, dan bertekad untuk mengembangkan akomodasi sebagai segmen bisnis baru.

contoh lainnya adalah hotel jinmao westin beijing, yang dijual seharga 2,801 miliar yuan tahun lalu. hotel itu dibeli oleh "perusahaan cangkang" misterius beijing bohai runze commercial management co., ltd. orang dalam industri mengungkapkan bahwa orang-orang di balik perusahaan ini juga adalah. dari shaanxi. "coal boss" dikabarkan adalah zhonghui group, sebuah perusahaan batubara di yulin, provinsi shaanxi.

selain "bos batu bara" yang berlabel "tu hao", bos industri lainnya juga ikut bergabung untuk "mengisi kekosongan".misalnya, grup jinfeng "raja semen" jiangsu menghabiskan 2,43 miliar yuan untuk membeli hotel bulgari di shanghai. sebelum membeli hotel bulgari di shanghai, ia juga membeli hotel bintang tinggi lainnya, shanghai hongkou three, seharga 1,643 miliar yuan hotel sheraton, gabungan kedua transaksi tersebut melebihi 4 miliar.

meski taipan industri terlihat di beberapa hotel berbintang yang pernah bertransaksi, feng shaohui menilai komposisi pembeli seperti itu tidak bisa diartikan sebagai tren. karena jika dibandingkan, mayoritas hotel tidak bisa dijual.

hotel-hotel yang berhasil diperdagangkan adalah hotel-hotel yang memiliki bangunan terkenal dengan tren inti di kota-kota tingkat pertama, atau memiliki merek hotel yang terkenal.terlihat bahwa para bos industri ini memiliki motif yang berbeda-beda dalam membeli hotel, ada yang untuk pengalihan aset dan transformasi perusahaan, ada pula yang untuk pelestarian investasi dan penghindaran pajak yang wajar.

dari sudut pandang operasional, permasalahan yang dihadapi oleh hotel-hotel berbintang yang terjual ketika dimiliki oleh perusahaan real estate. bos lintas batas ini kurang memiliki pengalaman dalam melakukan perbaikan. risiko kerugian operasional di masa depan masih ada, dan kemungkinan besar akan lebih buruk dibandingkan sebelum dijual.

bagi pihak modal yang tidak begitu “tidak kekurangan uang” dan lebih mengejar hasil investasi, saat ini bukanlah saat yang tepat untuk masuk pasar dan “membeli saat turun”. meski harganya murah, kualitas banyak aset juga demikian properti yang buruk, dan kelas atas tidak dapat bersaing. sekalipun anda memiliki ide untuk membeli hotel, anda akan tetap melihat dan menunggu target yang lebih cocok untuk anda, dan tidak akan mengambil tindakan gegabah.

feng shaohui menekankan bahwa pasar hotel bintang tinggi yang dibangun di era real estate saat ini memerlukan waktu untuk menyesuaikan dan memperbaikinya.modal yang memasuki pasar berdasarkan logika real estat mempercepat keluarnya, memungkinkan pendapatan investasi hotel-hotel berbintang tinggi kembali seimbang. ketika investor, perusahaan manajemen, dan pemilik semuanya memiliki pendapatan yang wajar, dan tingkatnya lebih tinggi daripada bank bunga (5% ~ 8%), pasar hanya dengan demikian pasar akan kembali ke keadaan yang relatif sehat, dan baru setelah itu transaksi aset hotel bintang tinggi akan aktif dan beredar.

03

sejumlah besar properti hotel bintang tinggi tidak tersedia dan tidak terjual

pada akhirnya, tidak mungkin bisa lepas dari nasib kehancuran

tentu saja koreksi diri pasar pasti akan menjadi proses yang panjang dan menyakitkan. selama periode ini, banyak investor dan perusahaan manajemen yang tidak mampu bertahan dan bangkrut, namun hal ini harus dialami.banyak aset hotel berbintang yang mengalami kerugian operasional dan berulang kali gagal dilelang tidak akan diambil alih di kemudian hari hingga tidak dapat lagi beroperasi, menghabiskan seluruh nilainya, ditutup dan ditinggalkan, hingga akhirnya menjadi "zombie". bangunan".

"ini tidak mengkhawatirkan. tiongkok pasti akan memiliki sejumlah besar properti menganggur dan aset zombi di masa depan. proses pasokan adalah kenyataan saat ini. dan yang menyelamatkan bisnis adalah kelompok konsumen, bukan hanya dana. dana dapat menyelesaikan kebutuhan mendesak. , tetapi mereka tidak dapat mengaktifkan ekologi. biarkan pasar kembali sehat dan berkelanjutan dalam jangka panjang,” kata feng shaohui terus terang.

yang bisa mengkonfirmasi fenomena ini adalah semakin seringnya hotel-hotel berbintang berganti merek. dari satu merek ke merek lain yang levelnya hampir sama atau kelasnya sedikit lebih rendah, tujuannya adalah untuk menghemat uang dari sudut pandang pemilik dan investor , tetaplah dalam keadaan yang lebih nyaman untuk sementara waktu.

banyak hotel dengan gen real estat menyerah begitu saja untuk bergabung dengan jaringan hotel internasional dan beralih ke merek mereka sendiri, atau mereka telah mendirikan perusahaan pengelolaan anggur bersama dengan grup hotel tertentu untuk mengelola hotel mereka, semuanya demi menghemat biaya pengelolaan.

misalnya, setelah kontrak antara shandong cultural tourism hotel group dan accor group berakhir pada awal tahun 2024, secara resmi mengumumkan peluncuran merek yihao miliknya sendiri dan mengubah merek "jinan sofitel ginza hotel" menjadi "yihao hotel"; , yang telah menandatangani perjanjian kerja sama strategis dengan perusahaan pengelolaan anggur internasional seperti intercontinental, marriott, dan accorhotels, juga akan meluncurkan mereknya sendiri jiatu hotel pada tahun 2024, selain itu, wanda, kaisa, shum yip land, dll. juga sedang mengejar jalur tersebut merek sendiri terlepas dari apakah tujuan akhir untuk mengeksplorasi dan menggantung merek anda sendiri untuk menghemat biaya manajemen, itu juga merupakan salah satu keuntungan yang dibawa oleh tindakan ini.

jika sulit untuk terus beroperasi meskipun ada penghematan biaya, banyak properti hotel yang tidak terjual akan memasuki tahap berikutnya dan bangkrut serta menganggur.ketika sejumlah besar bangunan “zombie” muncul, pemerintah mungkin akan mengeluarkan kebijakan baru yang mengizinkan bangunan milik hotel tersebut digunakan untuk tujuan lain, atau dibongkar dan dibangun kembali.

beberapa pelaku industri mengatakan, meski pasar terkoreksi, dilihat dari logika investasi dan logika operasional hotel berbintang, mereka masih ditakdirkan untuk tidak kembali ke level bisnis perhotelan murni.

siklus pengembalian investasi hotel berbintang terlalu panjang. sekalipun dapat menghasilkan keuntungan, tidak mungkin memperoleh kembali modal dalam jangka pendek (siklus 5 tahun investasi hotel normal). berinvestasi di hotel, mereka tetap berinvestasi. real estate, misalnya termasuk gedung perkantoran dan properti lainnya, proyek hotel hanya dapat menghasilkan pendapatan yang menutupi biaya modal keseluruhan proyek tanah secara gratis, dan dapat menciptakan nilai pendapatan lebih.

dan terdapat risiko dalam investasi. dilihat dari kondisi penurunan konsumsi saat ini, sebagian besar hotel bintang tinggi yang beroperasi juga menghadapi tekanan operasional yang besar.setelah pemulihan pasar keluar, basis pelanggan konsumen berpenghasilan tinggi telah dialihkan, permintaan konferensi bisnis dan pameran dari pelanggan korporat menurun, dan anggaran perjalanan menyusut pada tahun 2024, rata-rata tingkat hunian kamar hotel berbintang di industri ini turun 10% dibandingkan tahun lalu, dan rata-rata harga rumah turun 5-10 poin persentase.

feng shaohui juga mengatakan bahwa perbaikan mandiri pasar yang saat ini dialami adalah sesuatu yang belum pernah dialami di tiongkok. dari sudut pandang pasar, vitalitas konsumsi telah melemah, namun dari sudut pandang operasional, biaya tenaga kerja, sewa dan lainnya juga relatif menurun. faktor mana yang mempunyai dampak lebih besar terhadap hotel itu sendiri? memang sulit untuk menilai, perlu lebih banyak waktu untuk mengamati. tapi gelembung itu harus “diperas”, tidak ada jalan lain.banyak investor yang sadar memilih untuk menjual hotel mereka dan meninggalkan pasar, hanya untuk sebisa mungkin mengisolasi diri dari risiko.