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vários hotéis de alto padrão se tornarão “edifícios fantasmas” que não poderão ser vendidos ou operados.

segundo estatísticas do maidian.com, 59 hotéis foram colocados nas prateleiras somente em agosto. entre eles, há 17 hotéis com preços de leilão acima de 100 milhões de yuans, 11 hotéis com preços de leilão na faixa de 50 milhões a 100 milhões de yuans e 31 hotéis com preços de leilão abaixo de 50 milhões de yuans.

com tal tamanho, parece que chegou um bom momento para comprar hotéis de baixo custo e alta estrela. no entanto, a julgar pelos dados do volume de transações, apenas 3 projetos foram vendidos e todos os outros hotéis não conseguiram vender. o mercado de capitais não está muito interessado nesses projetos que aguardam para serem vendidos.

um hoteleiro sênior disse a wenlv que as pessoas por trás dos hotéis de alta estrela vendidos não são mais os proprietários, mas os credores a quem é devido dinheiro. a maioria dos hotéis de alta estrela na china, especialmente aqueles pertencentes a empresas imobiliárias, não foram originalmente projetados. para construído com fins lucrativos, do ponto de vista das operações comerciais, é também um ativo inadimplente que está constantemente perdendo dinheiro.

os proprietários originais utilizaram os hotéis não rentáveis ​​de estrelas como activos para pagar dívidas aos credores. os credores não estavam dispostos a operar os hotéis e não estavam dispostos a suportar as perdas de perdas contínuas, por isso colocaram estes hotéis nas prateleiras. mas outras capitais não são estúpidas. elas próprias sofreram perdas ou viram como outras sofreram perdas e ficaram "desencantadas" com os hotéis de alta estrela. aqueles que ainda estão dispostos a gastar dinheiro para comprá-lo podem ser apenas aqueles “chefes do carvão” que têm carteiras realmente grandes e querem ganhar prestígio.

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a principal força que vende hotéis hoje em dia não são os proprietários.

mas o credor a quem deve dinheiro

se você prestar atenção aos recentes hotéis de luxo no valor de mais de 100 milhões que foram expostos à venda, a maioria deles é rotulada como "execução hipotecária". ou seja, a propriedade envolveu questões de dívida e foi leiloada para saldar a dívida.

tomemos como exemplo o banyan tree chongqing beibei, um resort de águas termais de luxo que tinha um preço inicial de 700 milhões de yuans, que recentemente desencadeou discussões acaloradas no setor, mas ninguém fez uma oferta e o leilão acabou fracassando. outra empresa e tornou-se um ativo imobilizado para pagamento de dívidas.

fonte: site oficial da banyan tree

o chongqing shenji industrial group, uma subsidiária da chongqing baichun industrial co., ltd., há muito embarcou no caminho da venda de hotéis para pagar dívidas.

de acordo com as informações disponíveis, em seus dias de glória, o chongqing shenji industrial group possuía muitos hotéis cinco estrelas, incluindo o chongqing liberation monument westin, o chongqing shenji sofitel, o chongqing liangping days hotel, o xiushan howard johnson hotel e o projeto chongqing beibei banyan tree. já em 2014, houve a notícia de que se pretendia vender o westin jiefangbei por 1,38 mil milhões de yuans devido a problemas financeiros. posteriormente, foi revelado que o hotel foi colocado à venda em 2016 e 2023, mas no final nada aconteceu. as pessoas que participaram da licitação resultaram em leilões fracassados.

além disso, em 2017, o seu parceiro, grupo accor, anunciou o encerramento da relação de gestão cooperativa com a schenkey. o motivo estava relacionado com a dívida operacional de aproximadamente 12 milhões de yuans formada pelo hotel durante o período de gestão; o hotel foi renomeado de sofitel schenkey. o ast hotel também foi colocado na prateleira de execução hipotecária em 2022.

o chongqing shenji industrial group representa um grande número de proprietários de hotéis de alta estrela que agora estão listados para venda e aguardam compradores. se você se aprofundar no negócio, poderá ver o layout do negócio de desenvolvimento imobiliário.

outro representante típico é o grupo r&f, que também está na vanguarda da tempestade e tem um rótulo imobiliário mais evidente. é relatado que 7 anos após a conclusão do "acordo do século" com wanda wang jianlin, todos os hotéis que ela poderia vender naquela época foram vendidos, e os 68 hotéis e um prédio de escritórios que finalmente ocupou também mudarão de proprietários e será assumido pela nova sociedade gestora de activos.

nos anos desde que investiu pesadamente na aquisição de propriedades hoteleiras, a r&f não ganhou dinheiro com esses hotéis. de 2018 a 2021, as operações hoteleiras da r&f real estate alcançaram receitas operacionais de 7,028 bilhões de yuans, 7,022 bilhões de yuans, 4,463 bilhões de yuans e 5,07 bilhões de yuans. bilhões de yuans, respectivamente, e os lucros durante o período foram de -459 milhões de yuans, -1,008 bilhão de yuans, -1,427 bilhões de yuans e -1,422 bilhões de yuans, respectivamente.

feng shaohui, sócio sênior da hotel property rights network, mencionou certa vez que 60% dos ativos de hotéis de alta estrela da china estão nas mãos de incorporadores imobiliários, porque a construção de hotéis de alta estrela na china nos primeiros dias apoiava propriedades para incorporadores imobiliários obterem terrenos.o objectivo principal não é obter lucros com as operações, criando assim o agora criticado modelo “turismo cultural + imobiliário”.

ele também mencionou um mal-entendido sensorial, ou seja, o horário atual não é o momento mais ativo para as vendas de hotéis de alto padrão. o verdadeiro período de pico já havia ocorrido antes da epidemia.naquela época, os proprietários tomaram a iniciativa de vender e estancar as perdas.hoje em dia, a maioria dos hotéis listados são vendidos passivamente. ou seja, a execução hipotecária que todos veem são os tribunais, bancos e outros credores que vendem os hotéis.

os riscos ocultos, como disputas de dívidas, são extremamente elevados e o projeto não é lucrativo. é apenas um processo e é difícil vendê-lo.

algumas pistas podem ser vistas na execução hipotecária de hotéis nos últimos dois anos. de acordo com estatísticas da hotel property rights network, o número total de ativos hoteleiros listados para execução hipotecária com um preço de 50 milhões de yuans ou mais em 2023 será de 275, e será de 194 em 2022. o volume e a escala continuam a aumentar; mas a julgar pela situação da transação, a transação será concluída em 2023. apenas 43 delas foram vendidas, com uma taxa de leilão de 15,6%. será ainda menor em 2022, com apenas 16 unidades vendidas, e a taxa de leilão será de 8,2. %.

fonte: rede de direitos de propriedade hoteleira

quanto às razões por trás disso, feng shaohui disse:a essência ainda se deve ao problema genético do nascimento de hotéis de alto padrão.o primeiro objetivo não é obter lucros do ponto de vista do investimento hoteleiro, é preciso estar atento à localização, ao fluxo de pessoas, etc. muitos projetos não apresentam vantagens.os proprietários também depositam esperanças em confiar na marca para atrair tráfego e gerar preços premium. no entanto, continuarão a perder dinheiro no futuro. o ciclo de retorno do investimento ainda é muito longo. centenas de milhões em 10 ou mesmo 20 anos. o lado do capital busca taxas de retorno e margens de lucro.

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ainda disposto a gastar dinheiro para assumir

hotel de alta estrela eles são todos “chefes do carvão” com bolsos enormes.

embora a taxa de transação dos projetos hoteleiros de alto padrão vendidos seja baixa, ainda há pessoas dispostas a gastar dinheiro para comprá-los.para quem realmente não tem falta de dinheiro, ainda pode “conseguir” alguns hotéis com boas condições e valor sendo exigente e exigente.

por exemplo, o wulan resort hotel em emeishan, que foi reaberto recentemente, era anteriormente conhecido como blu-ray jizhuang, que já foi considerado o "teto dos hotéis para pais e filhos no sudoeste". o blu-ray jizhuang foi listado para leilão judicial a um preço estimado de 394 milhões de yuans. depois de passar pelo leilão, foi finalmente adquirido pela ordos wulan coal (group) co., ltd., uma grande empresa de carvão da mongólia interior. , por 220 milhões de yuans.

fonte: best eastern

o grupo ulan, uma subsidiária da ordos wulan coal (group) co., ltd., possui indústrias que abrangem geração combinada de calor e energia, catering, cervejaria, indústria de laticínios, materiais de construção, geração de energia fotovoltaica, agricultura moderna e pecuária, etc. além do carvão. além dos recém-adquiridos este hotel possui outros cinco hotéis localizados na mongólia interior e hainan, e está determinado a desenvolver a acomodação como um novo segmento de negócios.

outro exemplo é o jinmao westin beijing hotel, que foi vendido por 2,801 bilhões de yuans no ano passado. foi comprado por uma misteriosa "empresa de fachada" beijing bohai runze commercial management co., ltd. de shaanxi. há rumores de que "coal boss" seja o grupo zhonghui, uma empresa de carvão em yulin, província de shaanxi.

além dos “chefes do carvão” que carregam o rótulo de “tu hao”, outros chefes industriais também estão entrando no jogo para “compensar a folga”.por exemplo, o “rei do cimento” de jiangsu, jinfeng group, gastou 2,43 bilhões de yuans para comprar o bulgari hotel em xangai. antes de comprar o bulgari hotel em xangai, também comprou outro hotel de alta estrela, o shanghai hongkou three, por 1,643 bilhão de yuans. no hotel sheraton, as duas transações combinadas ultrapassaram os 4 mil milhões.

embora os magnatas industriais possam ser vistos nos poucos hotéis de alta estrela que foram negociados, feng shaohui acredita que tal composição de compradores não pode ser interpretada como uma tendência. porque, em comparação, a maioria dos hotéis não pode ser vendida.

os hotéis comercializados com sucesso são edifícios de referência com tendências centrais em cidades de primeira linha ou possuem uma marca hoteleira ressonante. possuir um hotel desse tipo contribuirá muito para melhorar a imagem corporativa.pode-se ver que estes patrões industriais têm diferentes motivos para comprar hotéis. alguns são para o desvio de activos e a transformação empresarial, enquanto outros são para a preservação do investimento e a evasão fiscal razoável.

do ponto de vista operacional, os problemas enfrentados pelos hotéis de alta estrela vendidos quando propriedade de empresas imobiliárias não têm experiência em melhorias. o risco de perdas operacionais no futuro ainda existe e é provável que seja pior. do que antes de ser vendido.

para os partidos de capital que não “têm falta de dinheiro” e buscam mais retornos de investimento, agora não é o melhor momento para entrar no mercado e “comprar no mergulho”. embora os preços sejam baratos, a qualidade de muitos ativos também o é. propriedades pobres e de alto nível não podem competir. mesmo que você tenha a ideia de comprar um hotel, você ainda vai olhar para ele e esperar por um alvo que seja mais adequado para você, e não fará nada precipitadamente.

feng shaohui enfatizou que o atual mercado hoteleiro de alto padrão construído na era imobiliária precisa de tempo para se ajustar e se reparar.a entrada de capital no mercado com base na lógica do imobiliário está a acelerar a sua saída, permitindo que os rendimentos dos investimentos dos hotéis de alta estrela voltem ao equilíbrio quando os investidores, sociedades gestoras e proprietários têm rendimentos razoáveis, e o nível é superior ao do banco. juros (5% ~ 8%), o mercado só então retornará a um estado relativamente saudável e só então as transações de ativos de hotéis de alta estrela se tornarão ativas e circularão.

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um grande número de propriedades hoteleiras de alta estrela não estão disponíveis e não são vendidas

no final, é impossível escapar do destino da desolação

é claro que a auto-correcção do mercado será definitivamente um processo longo e doloroso. durante este período, muitos investidores e sociedades gestoras não conseguirão aguentar e entrar em colapso, mas isto deve ser experimentado.muitos ativos de hotéis de alta estrela que sofreram perdas operacionais e repetidamente não foram leiloados não serão adquiridos no futuro até que não possam mais operar, esgotem todo o seu valor, fechem e sejam abandonados e, eventualmente, se tornem "zumbis". edifícios".

"isso não é alarmista. a china certamente terá um grande número de propriedades ociosas e ativos zumbis no futuro. o processo de fornecimento é a realidade atual. e o que salva uma empresa é o grupo de consumidores, não apenas os fundos. os fundos podem resolver necessidades urgentes , mas não podem ativar a ecologia, deixar o mercado voltar à saúde e tornar-se sustentável a longo prazo", disse feng shaohui com franqueza.

o que pode confirmar esse fenômeno é a crescente frequência de hotéis de alto padrão mudando suas marcas de uma marca para outra de nível quase igual ou um pouco inferior, o objetivo é economizar dinheiro na perspectiva dos proprietários e investidores. , fique em um estado mais confortável por um tempo.

muitos hotéis com genes imobiliários simplesmente desistiram de se juntar a cadeias de hotéis internacionais e mudaram para as suas próprias marcas, ou estabeleceram uma empresa conjunta de gestão de vinhos com um determinado grupo hoteleiro para gerir os seus hotéis, tudo para poupar taxas de gestão.

por exemplo, depois que o contrato entre o shandong cultural tourism hotel group e o grupo accor expirou no início de 2024, anunciou oficialmente o lançamento de sua própria marca yihao e mudou a marca de "jinan sofitel ginza hotel" para "yihao hotel" desde 2020 oct; , que assinou acordos de cooperação estratégica com empresas internacionais de gestão de vinhos como intercontinental, marriott e accorhotels, também lançará sua própria marca jiatu hotel em 2024, além disso, wanda, kaisa, shum yip land, etc. de marcas próprias independentemente de o objetivo final ser explorar e pendurar a sua própria marca para poupar taxas de gestão, é também uma das vantagens que esta ação traz.

se se tornar difícil continuar a operar apesar das poupanças de custos, muitas propriedades hoteleiras não vendidas entrarão na fase seguinte e entrarão em falência e ociosidade.quando surgem grandes extensões de edifícios “zumbis”, o governo pode emitir novas políticas para permitir que estes edifícios hoteleiros sejam utilizados para outros fins ou sejam demolidos e reconstruídos.

alguns intervenientes da indústria afirmaram que mesmo após a correcção do mercado, a julgar pela lógica de investimento e lógica de funcionamento dos hotéis de alta estrela, ainda estão destinados a não regressar ao nível puro de hotelaria.

o ciclo de retorno do investimento dos hotéis de alta estrela é demasiado longo. mesmo que consiga obter lucro, é impossível recuperar o capital a curto prazo (o ciclo de 5 anos do investimento hoteleiro normal para muitos investidores que acabam). investindo em hotéis, eles ainda estão investindo em imóveis, por exemplo, incluindo edifícios de escritórios e outras propriedades, os projetos hoteleiros só podem gerar receitas que cubram o custo de capital de todo o projeto. terra de graça e pode criar mais valor de renda.

e há riscos no investimento. a julgar pelo actual ambiente de descida do consumo, a maioria dos hotéis de alta estrela em operação também enfrenta uma grande pressão operacional.após a recuperação do mercado emissor, a base de clientes consumidores de alto patrimônio foi desviada, a demanda por conferências e exposições de negócios por parte de clientes corporativos diminuiu e os orçamentos de viagens diminuíram. alguns membros relevantes da indústria revelaram isso no primeiro semestre. em 2024, a taxa média de ocupação dos quartos dos hotéis classificados com estrelas no setor caiu 10% em comparação com o ano passado, 15 pontos percentuais, e o preço médio das casas caiu 5-10 pontos percentuais.

feng shaohui disse também que a auto-reparação do mercado que se vive actualmente é algo que nunca foi experimentado na china. do ponto de vista do mercado, a vitalidade do consumo enfraqueceu, mas do ponto de vista operacional, os custos laborais, de renda e outros também diminuíram relativamente. qual fator tem maior impacto no próprio hotel? é difícil avaliar, precisa de mais tempo para observar. mas a bolha deve ser “espremida”, não tem outro jeito.muitos investidores sóbrios optam por vender os seus hotéis e sair do mercado, apenas para se isolarem tanto quanto possível dos riscos.