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多くの高星ホテルは販売も運営もできない「幽霊ビル」となる。

maidian.com の統計によると、8 月だけで 59 軒のホテルが掲載されました。このうち、オークション価格が1億元を超えるホテルは17軒、オークション価格が5,000万〜1億元のホテルは11軒、オークション価格が5,000万元未満のホテルは31軒である。

これほどの規模であれば、低価格帯の高級ホテルを購入するのに良い時期が来たように思えますが、取引高のデータから判断すると、販売されたのはわずか 3 件で、他のホテルはすべて売れませんでした。資本市場は、売却を待っているこれらのプロジェクトにはあまり興味を持っていません。

ある高級ホテル経営者はウェンルブに対し、売却されている高星ホテルの背後にいる人々はもはやオーナーではなく、借金を抱えている債権者であると語った。特に不動産会社が所有するホテルのほとんどは、もともと設計されたものではない。営利を目的として建設されているため、事業運営の観点から見ると、常に損失が発生している不良資産でもあります。

元の所有者は、採算の悪い高つ星ホテルを債権者への負債を返済するための資産として使用しました。債権者はホテルの運営に消極的であり、継続的な損失を負担することに抵抗があったため、これらのホテルを棚に上げました。しかし、他の首都も愚かではありません。彼らは自ら損失を被ったり、他の首都が損失を被る様子を見て、高星のホテルに「幻滅」したのです。それでもお金を出してでも購入したいと考えている人は、本当に大きな財布を持っていて面目を稼ぎたい「気の強い上司」だけかもしれません。

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現在、ホテルを販売している主力はオーナーではありません。

しかし、お金を借りている債権者は、

最近、売りに出された1億以上の高級ホテルに注目してみると、そのほとんどが「差し押さえ」と表示されており、つまり、その物件は借金問題を抱えており、借金を返済するために競売にかけられていた。

バンヤンツリー重慶北北は最高級の高級温泉リゾートで、開始価格は7億元で、最近業界内で激しい議論を引き起こしたが、誰も応札せず、最終的に競売は失敗に終わり、債務問題により破産清算が申請された。別の会社に売却し、借金返済のために固定資産となった。

出典：バンヤンツリー公式サイト

重慶白春実業有限公司の子会社である重慶神吉実業集団は、長年にわたって債務返済のためホテル売却の道に乗り出している。

入手可能な情報によると、重慶申吉実業集団はその栄光の時代、重慶解放記念碑ウェスティン、重慶申吉ソフィテル、重慶良平デイズホテル、秀山ハワードジョンソンホテル、重慶北貝バンヤンツリープロジェクトなど、多くの5つ星ホテルを所有していた。 2014年には財務上の問題からウェスティン解放北を13億8000万元で売却したいというニュースが流れたが、その後2016年と2023年にこのホテルが売りに出されたことが明らかになったが、結局何も起こらなかった。入札に参加した人がオークションに失敗しました。

それだけでなく、2017年にそのパートナーであるアコーグループはシェンキーとの協力経営関係の終了を発表した。その理由は、ホテルが経営期間中に形成した約1,200万元の営業負債に関連している。ホテルはソフィテル シェンキーから改名されました。アスト ホテルも 2022 年に差し押さえの対象となりました。

重慶申吉実業集団は、現在売りに出されており買い手を待っている多数の高星ホテルの所有者を代表しており、この事業を深く掘り下げると、不動産開発事業の構図が見えてくる。

もう 1 つの典型的な代表例は、r&f グループです。これも嵐の最前線にあり、より明白な不動産ラベルを持っています。報道によると、同社が万達王建林との「世紀の取引」を完了してから7年後、当時売却できたホテルはすべて売却され、最終的に保有していた68軒のホテルとオフィスビルも所有者が変更され、新たな資産管理会社に引き継がれることになります。

ホテル不動産の取得に多額の投資を行って以来、r&fはこれらのホテルから収益を得ていない。2018年から2021年まで、r&fリアルエステートのホテル事業の営業利益は70億2,800万元、70億2,200万元、44億6,300万元、50億7,000万元に達した。当期利益はそれぞれ-4.59億元、-10.08億元、-14.27億元、-14.22億元でした。

ホテル・プロパティ・ライツ・ネットワークのシニア・パートナーである馮少輝氏はかつて、初期の中国での高星ホテルの建設は不動産を支援していたため、中国の高星ホテル資産の60％が不動産開発業者の手に渡っていると述べた。不動産開発業者が土地を取得するため。主な目的は運営による利益を上げることではないため、現在批判されている「文化観光 + 不動産」モデルが生み出されています。

同氏はまた、現在は高星ホテルの販売が最も活発な時期ではないという感覚的な誤解についても言及し、本当のピーク時期は流行の前にすでに起こっていたと述べた。その時はオーナーが率先して売却して損切りをしました。現在、上場されているホテルのほとんどは受動的に売却されています。つまり、誰もが目にする差し押さえは、ホテルを売却する裁判所、銀行、その他の債権者です。

債務紛争など隠れたリスクが非常に高く、プロジェクトは単なるプロセスであり、売却するのは困難です。

過去 2 年間のホテルの差し押さえからいくつかの手がかりが得られます。ホテル財産権ネットワークの統計によると、価格が5,000万元以上で差し押さえ対象となるホテル資産の総数は、2023年には275軒、2022年には194軒になると予想されている。量と規模は増加し続けている。しかし、取引状況から判断すると、取引は 2023 年に完了する予定です。販売されたのは 43 戸のみで、オークション率は 15.6% でした。2022 年にはさらに低くなり、販売されたのは 16 戸のみで、オークション率は 8.2 となりました。 %。

出典: ホテル財産権ネットワーク

その理由について、馮少輝氏は次のように語った。その本質はやはり高星ホテル誕生の遺伝的問題によるものである。ホテル投資という観点では、第一の目的は利益ではなく、立地や人の流れなどに気を配る必要があり、メリットがないものが多いです。オーナーは、トラフィックを集めてプレミアム価格を生み出すためにブランドに依存しているとも考えていますが、投資回収サイクルは依然として非常に長いです。資本側は収益率と利益率をどのようにして追求するのでしょうか。

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それでも引き継ぐためにお金を費やすつもりはある

ハイスターホテル 彼らは皆、巨大なポケットを持つ「石炭のボス」です。

販売されている高つ星ホテルのプロジェクトの取引率は低いですが、それでもお金を出して購入したい人がいます。本当にお金に困っていない人でも、厳選して条件が良く価値のあるホテル物件を「手に入れる」ことはできます。

たとえば、最近再オープンした峨眉山の武蘭リゾートホテルは、以前は「ブルーレイ吉荘」として知られ、2023年末には「南西部の親子ホテルの天井」とみなされていました。 blu-ray jizhuang は推定価格 3 億 9,400 万元で司法競売にかけられ、オークションを経て最終的に内モンゴルの大手石炭会社 ordos wulan coal (group) co., ltd. に買収されました。 、2億2000万元。

出典: ベストイースタン

ordos wulan coal (group) co., ltd. の子会社である ulan group は、熱電併給、ケータリング、醸造、乳業、建材、太陽光発電、現代農業、畜産などの産業を擁しています。同ホテルは石炭に加え、新たに購入したほか、内モンゴルと海南に5つのホテルを展開しており、新たな事業分野として宿泊施設を展開することとしている。

もう一つの例は、昨年28億1000万元で売却された北京金茂ウェスティンホテルである。このホテルは、謎の「ペーパーカンパニー」北京渤海潤沢商業管理有限公司によって買収された。業界関係者は、この会社の背後にいる人々も同様であることを明らかにした。陝西省の「石炭ボス」は陝西省楡林市の石炭会社中輝集団だと噂されている。

「トゥハオ」のレッテルを貼られた「石炭のボス」に加えて、他の産業のボスも「余裕を取り戻す」ためにゲームに参加している。例えば、江蘇省の「セメント王」金豊集団は、上海のブルガリホテルを買収するのに24億3000万元を費やし、上海のブルガリホテルを買収する前に、別の高星ホテルである上海虹口三も16億4300万元で買収した。シェラトンホテルでは、2 つの取引の合計が 40 億を超えました。

取引されたいくつかの高星ホテルには業界の大物が見られるが、feng shaohui 氏は、そのような購入者の構成を傾向として解釈することはできないと考えている。それに比べて、ほとんどのホテルは売却できないからです。

取引で成功しているホテルは、一流都市の中心的なトレンドを備えたランドマーク的な建物であるか、そのようなホテルを所有することは企業イメージの向上に大きく役立ちます。これら業界のトップがホテルを購入する動機には、資産転用や企業変革のためのものもあれば、投資保全や合理的な租税回避のためのものもあることがわかります。

経営の観点から見ると、不動産会社が所有していた高星ホテルが直面する問題は、これらの国境を越えた経営者に改善の経験が不足しており、将来的には営業損失が発生するリスクが依然として存在しており、さらに悪化する可能性がある。販売前よりも。

それほど「資金不足ではなく」投資収益を追求している資本関係者にとって、今は市場に参入して「押し目買い」をするのに最適な時期ではないが、価格は安いが、多くの資産の質は高すぎる。ホテルを購入するという考えがあっても、より自分に合った物件が見つかるまで検討し、性急に行動することはありません。

馮少輝氏は、不動産時代に築かれた現在の高級ホテル市場は調整し修復する時間が必要だと強調した。不動産の論理に基づいて市場に参入する資本は、その出口を加速しており、投資家、管理会社、オーナーの全員がそれなりの収入を得て、その水準が銀行よりも高くなれば、高星ホテルの投資収益は均衡を取り戻すことができる。金利（5%～8%）が高くなって初めて市場は比較的健全な状態に戻り、そうして初めて高星ホテルの資産取引が活発になり流通するようになるのです。

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多数の高星ホテルが利用できず売れ残っている

結局、破滅の運命から逃れることはできない

もちろん、市場の自己調整は長くて痛みを伴うプロセスであることは間違いなく、この期間中、多くの投資家や運用会社は持ちこたえられずに崩壊してしまうでしょうが、これは経験する必要があります。営業損失を被り、何度も競売に失敗した多くの高つ星ホテルの資産は、営業できなくなり、価値をすべて使い果たし、閉鎖して放棄され、最終的には「ゾンビ」になるまで、将来的に引き継がれることはないだろう。建物」。

「これは憂慮すべきことではありません。中国は将来的に間違いなく大量の遊休不動産やゾンビ資産を抱えることになるでしょう。供給プロセスが現在の現実です。そして、企業を救うのは資金だけではなく消費者団体です。資金は緊急のニーズを解決できます」しかし、生態系を活性化することはできません。市場が健全な状態に戻り、長期的に持続可能なものになるようにしてください」とfeng shaohui氏は率直に言いました。

この現象を裏付けるのは、オーナーや投資家の観点から見て、管理費を節約することを目的として、あるブランドから、ほぼ同じレベルまたは少しグレードの低い別のブランドにブランドを変更する頻度が増加していることです。 、しばらくの間、より快適な状態を保ちます。

不動産の遺伝子を持つホテルの多くは、管理費を節約するために、国際チェーンホテルへの加盟を断念して自社ブランドに切り替えたり、特定のホテルグループと共同でワイン管理会社を設立してホテルを運営したりしています。

たとえば、山東文化観光ホテルグループとアコーグループとの契約が2024年初めに終了した後、同社は独自のイーハオブランドの立ち上げを正式に発表し、2020年10月から「済南ソフィテル銀座ホテル」のブランドを「イーハオホテル」に変更した。インターコンチネンタル、マリオット、アコーホテルズなどの国際的なワイン管理会社と戦略的協力協定を締結しており、2024年には自社ブランドのジアトゥホテルを立ち上げる予定で、さらにワンダ、カイサ、シュムイップランドなどもその道を追求している。独自ブランドの開発 管理費を節約するために独自のブランドを探索して停止することが最終的な目標であるかどうかに関係なく、この行動によってもたらされる利点の 1 つです。

コスト削減をしても運営継続が困難になれば、多くの売れ残ったホテル物件が次の段階に入り、倒産、遊休化することになる。「ゾンビ」建物が大量に出現すると、政府はこれらのホテル所有の建物を他の目的に使用したり、取り壊して再建したりすることを許可する新しい政策を発行する可能性があります。

一部の業界関係者は、市場調整後も、高星ホテルの投資ロジックや運営ロジックから判断すると、依然として純粋なホテル事業レベルには戻らない運命にあるとの見方を示している。

高星ホテルの投資回収サイクルは長すぎて、たとえ利益が出ても短期（通常のホテル投資の5年サイクル）で回収できずに終わってしまう投資家も少なくありません。ホテルに投資しても、オフィスビルやその他の不動産を含む不動産は、ホテルプロジェクト全体の資本コストをカバーする収益しか得られません。このようにして、資本側は一部を得ることができます。土地を無料で提供できるため、より多くの収入価値を生み出すことができます。

そして、消費の低迷という現在の環境から判断すると、運営中のほとんどの高星ホテルも大きな運営圧力に直面している。一部の業界関係者は、上半期はアウトバウンド市場の回復後、富裕層の消費者層が転向し、法人顧客の商談や展示会の需要が減り、旅行予算が縮小したことを明らかにした。 2024 年、業界の星付きホテルの平均客室稼働率は前年比 10% 低下し、平均住宅価格は 5 ～ 10 パーセント低下しました。

馮少輝氏はまた、現在起きている市場の自己修復は、市場の観点から見ると、消費活力が弱まっているが、運営の観点から見ると、人件費や家賃などのコストも相対的に低下していると述べた。ホテル自体に大きな影響を与える要因はどれですか? 確かに判断が難しく、観察するのにさらに時間が必要です。しかし、バブルは「絞り出す」必要があり、それ以外に方法はありません。冷静な投資家の多くは、可能な限りリスクから身を守るために、ホテルを売却して市場から撤退することを選択します。