nachricht

한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina

eine reihe von high-star-hotels werden zu „geistergebäuden“, die weder verkauft noch betrieben werden können.

laut einer statistik von maidian.com wurden allein im august 59 hotels aus dem verkehr gezogen. darunter sind 17 hotels mit auktionspreisen über 100 millionen yuan, 11 hotels mit auktionspreisen zwischen 50 und 100 millionen yuan und 31 hotels mit auktionspreisen unter 50 millionen yuan.

bei einer solchen größe scheint es, dass ein guter zeitpunkt gekommen ist, low-end-high-star-hotels zu kaufen. den daten zum transaktionsvolumen nach zu urteilen, wurden jedoch nur drei projekte verkauft, und alle anderen hotels konnten nicht verkauft werden. der kapitalmarkt hat kein großes interesse an diesen projekten, die auf den verkauf warten.

ein leitender hotelier sagte wenlv, dass die menschen hinter den verkauften high-star-hotels nicht mehr die eigentümer seien, sondern die gläubiger, denen geld geschuldet werde. die meisten high-star-hotels in china, insbesondere die im besitz von immobilienunternehmen, seien ursprünglich nicht geplant für „auf gewinn ausgelegt“ handelt es sich aus sicht des geschäftsbetriebs auch um einen notleidenden vermögenswert, der ständig geld verliert.

die ursprünglichen eigentümer nutzten die unrentablen luxushotels als vermögenswerte, um ihre schulden gegenüber den gläubigern zu begleichen. die gläubiger waren nicht bereit, die hotels zu betreiben und die verluste aufgrund anhaltender verluste zu tragen, also stellten sie diese hotels in die regale. aber andere hauptstädte sind nicht dumm, sie haben selbst verluste erlitten oder gesehen, wie andere verluste erlitten haben, und sie sind von den high-star-hotels „desillusioniert“. diejenigen, die immer noch bereit sind, dafür geld auszugeben, dürften nur die „kohlebosse“ sein, die wirklich viel geld haben und sich ein gesicht verschaffen wollen.

01

die hauptverkäufer von hotels sind heutzutage nicht mehr die eigentümer.

sondern der gläubiger, dem geld geschuldet wird

wenn man sich die kürzlich zum verkauf angebotenen high-end-hotels im wert von über 100 millionen ansieht, werden die meisten von ihnen als „zwangsvollstreckung“ gekennzeichnet.

nehmen wir banyan tree chongqing beibei, ein top-luxus-thermalresort mit einem startpreis von 700 millionen yuan, der kürzlich heftige diskussionen in der branche auslöste, aber niemand bot und die auktion scheiterte letztendlich. die schuldenfrage wurde zur insolvenz angemeldet ein anderes unternehmen und wurde zu einem anlagevermögen zur schuldentilgung.

quelle: offizielle website von banyan tree

die chongqing shenji industrial group, eine tochtergesellschaft der chongqing baichun industrial co., ltd., hat sich schon lange auf den weg gemacht, hotels zu verkaufen, um schulden zurückzuzahlen.

den verfügbaren informationen zufolge besaß die chongqing shenji industrial group in ihren glanzzeiten viele fünf-sterne-hotels, darunter das chongqing liberation monument westin, das chongqing shenji sofitel, das chongqing liangping days hotel, das xiushan howard johnson hotel und das chongqing beibei banyan tree project. bereits 2014 gab es die nachricht, dass man das westin jiefangbei wegen finanzieller probleme für 1,38 milliarden yuan verkaufen wollte. später wurde bekannt, dass das hotel 2016 und 2023 zum verkauf angeboten wurde, doch am ende passierte nichts. an der ausschreibung beteiligte personen führten zu fehlgeschlagenen auktionen.

darüber hinaus gab sein partner, die accor group, im jahr 2017 die beendigung der kooperativen managementbeziehung mit schenkey bekannt. der grund hierfür lag in der betriebsverschuldung des hotels in höhe von rund 12 millionen yuan das hotel wurde von sofitel schenkey umbenannt und stand 2022 ebenfalls vor der zwangsvollstreckung.

die chongqing shenji industrial group vertritt eine große anzahl erstklassiger hotelbesitzer, die jetzt zum verkauf stehen und auf käufer warten. wenn sie tiefer in das geschäft eintauchen, können sie den aufbau des immobilienentwicklungsgeschäfts erkennen.

ein weiterer typischer vertreter ist die r&f group, die ebenfalls an der spitze des sturms steht und ein offensichtlicheres immobilienlabel trägt. es wird berichtet, dass 7 jahre nach abschluss des „jahrhundertgeschäfts“ mit wanda wang jianlin alle hotels, die es zu diesem zeitpunkt verkaufen konnte, verkauft wurden und auch die 68 hotels und ein bürogebäude, die es schließlich besaß, den eigentümer wechseln werden von der neuen vermögensverwaltungsgesellschaft übernommen werden.

in den jahren, seit r&f stark in den erwerb von hotelimmobilien investiert hat, hat r&f mit diesen hotels kein geld verdient. von 2018 bis 2021 erzielte der hotelbetrieb von r&f real estate betriebseinnahmen von 7,028 milliarden yuan, 7,022 milliarden yuan, 4,463 milliarden yuan und 5,07 milliarden yuan milliarden yuan, und die gewinne im berichtszeitraum betrugen -459 millionen yuan, -1,008 milliarden yuan, -1,427 milliarden yuan bzw. -1,422 milliarden yuan.

feng shaohui, senior partner des hotel property rights network, erwähnte einmal, dass 60 % der vermögenswerte von high-star-hotels in china in den händen von immobilienentwicklern seien, da der bau von high-star-hotels in china in der anfangszeit immobilien unterstützte für immobilienentwickler, um grundstücke zu erwerben.der primäre zweck besteht nicht darin, gewinne aus dem betrieb zu erwirtschaften, wodurch das jetzt kritisierte modell „kulturtourismus + immobilien“ entsteht.

er erwähnte auch ein sensorisches missverständnis, dass die aktuelle zeit nicht die aktivste zeit für den verkauf von high-star-hotels sei. die eigentliche spitzenzeit habe bereits vor der epidemie stattgefunden.damals ergriffen die eigentümer die initiative zum verkauf und zur eindämmung der verluste.heutzutage werden die meisten der aufgeführten hotels passiv verkauft, das heißt, die zwangsvollstreckung, die jeder sieht, ist der verkauf der hotels durch gerichte, banken und andere gläubiger.

versteckte risiken wie schuldenstreitigkeiten sind extrem hoch und das projekt ist nicht profitabel. es ist nur ein prozess und es ist schwierig, es zu verkaufen.

einige hinweise lassen sich aus der zwangsvollstreckung von hotels in den vergangenen zwei jahren ableiten. laut statistiken des hotel property rights network wird die gesamtzahl der zur zwangsvollstreckung gelisteten hotelvermögenswerte mit einem preis von 50 millionen yuan und mehr im jahr 2023 275 und im jahr 2022 194 betragen. das volumen und der umfang nehmen weiter zu; aber der transaktionssituation nach zu urteilen, wird die transaktion im jahr 2023 abgeschlossen sein. nur 43 davon wurden verkauft, mit einer auktionsquote von 15,6 %. im jahr 2022 wird sie mit nur 16 verkauften einheiten und einer auktionsquote von 8,2 sogar noch niedriger ausfallen %.

quelle: hotel property rights network

zu den gründen dafür sagte feng shaohui:das wesentliche ist immer noch auf das genetische problem der geburt von high-star-hotels zurückzuführen.der erste zweck besteht nicht darin, gewinne zu erzielen. aus sicht der hotelinvestitionen müssen wir auf den standort, den personenfluss usw. achten. viele projekte haben keine vorteile.die eigentümer hoffen auch darauf, dass die marke künftig mehr kunden anlockt und premiumpreise generiert. der investitionsrenditezyklus ist möglicherweise noch nicht möglich hunderte millionen in 10 oder sogar 20 jahren. die kapitalseite strebt nach renditen und gewinnspannen.

02

immer noch bereit, geld für die übernahme auszugeben

hoch-sterne-hotel sie alle sind „kohlebosse“ mit riesigen taschen.

obwohl die transaktionsrate der verkauften high-star-hotelprojekte niedrig ist, gibt es immer noch menschen, die bereit sind, geld für den kauf auszugeben.für diejenigen, denen es wirklich nicht an geld mangelt, kann man durch wählerisches vorgehen immer noch einige hotelimmobilien mit guten konditionen und einem guten preis-leistungs-verhältnis „ergattern“.

das kürzlich wiedereröffnete wulan resort hotel in emeishan war beispielsweise früher als blu-ray jizhuang bekannt und galt einst als „obergrenze der eltern-kind-hotels im südwesten“. die blu-ray jizhuang wurde zu einem geschätzten preis von 394 millionen yuan zur gerichtlichen versteigerung angeboten. nach der versteigerung wurde sie schließlich von ordos wulan coal (group) co., ltd., einem großen kohleunternehmen aus der inneren mongolei, erworben , für 220 millionen yuan.

quelle: best eastern

die ulan group, eine tochtergesellschaft von ordos wulan coal (group) co., ltd., verfügt über branchen in den bereichen kraft-wärme-kopplung, gastronomie, brauerei, milchindustrie, baustoffe, photovoltaik-stromerzeugung, moderne landwirtschaft und tierhaltung usw. neben kohle verfügt dieses hotel über fünf weitere hotels in der inneren mongolei und hainan und ist entschlossen, unterkünfte als neues geschäftssegment zu entwickeln.

ein weiteres beispiel ist das jinmao westin beijing hotel, das letztes jahr für 2,801 milliarden yuan verkauft wurde. es wurde von einer mysteriösen „briefkastenfirma“ beijing bohai runze commercial management co., ltd. gekauft. brancheninsider enthüllten, dass dies auch die menschen hinter dieser firma waren aus shaanxi. gerüchten zufolge handelt es sich bei „coal boss“ um die zhonghui group, ein kohleunternehmen in yulin, provinz shaanxi.

zusätzlich zu den „kohlebossen“, die das label „tu hao“ tragen, schließen sich auch andere industriebosse dem spiel an, um „die lücke zu schließen“.beispielsweise gab jiangsus „zementkönig“ jinfeng group 2,43 milliarden yuan für den kauf des bulgari hotels in shanghai aus. vor dem kauf des bulgari hotels in shanghai kaufte er auch ein weiteres high-star-hotel, shanghai hongkou three, für 1,643 milliarden yuan im sheraton hotel überstiegen die beiden transaktionen zusammen 4 milliarden.

obwohl in den wenigen abgeschlossenen high-star-hotels industriemagnaten zu sehen sind, glaubt feng shaohui, dass eine solche käuferzusammensetzung nicht als trend interpretiert werden kann. denn im vergleich dazu sind die meisten hotels nicht verkaufbar.

erfolgreich gehandelte hotels sind entweder wahrzeichen mit kerntrends in erstklassigen städten oder sie verfügen über eine bekannte hotelmarke. der besitz eines solchen hotels trägt wesentlich zur verbesserung des unternehmensimages bei.es ist ersichtlich, dass diese industriebosse unterschiedliche motive für den kauf von hotels haben. einige dienen der umleitung von vermögenswerten und der unternehmensumgestaltung, während andere der erhaltung von investitionen und einer angemessenen steuervermeidung dienen.

aus betrieblicher sicht bestehen die probleme, mit denen die verkauften high-star-hotels konfrontiert sind, wenn sie im besitz von immobilienunternehmen sind. das risiko von betriebsverlusten in der zukunft besteht weiterhin und wird wahrscheinlich noch schlimmer als vor dem verkauf.

für kapitalbeteiligte, denen es nicht so sehr an geld mangelt und die eher auf anlagerenditen aus sind, ist jetzt nicht der beste zeitpunkt, in den markt einzusteigen und „bei dips“ zu kaufen. die preise sind zwar günstig, aber die qualität vieler vermögenswerte ist es auch schlechte und erstklassige immobilien können nicht mithalten. selbst wenn sie die idee haben, ein hotel zu kaufen, werden sie es sich trotzdem ansehen und auf ein für sie geeigneteres ziel warten und nicht voreilig handeln.

feng shaohui betonte, dass der aktuelle, im immobilienzeitalter entstandene markt für high-star-hotels zeit brauche, um sich anzupassen und zu reparieren.das kapital, das auf der grundlage der immobilienlogik in den markt eindringt, beschleunigt seinen austritt, sodass die kapitalerträge von high-star-hotels wieder ausgeglichen werden, wenn investoren, verwaltungsgesellschaften und eigentümer alle über angemessene erträge verfügen und das niveau höher ist als das der bank zinsen (5 % ~ 8 %), erst dann wird der markt wieder in einen relativ gesunden zustand zurückkehren und erst dann werden transaktionen mit vermögenswerten von spitzenhotels aktiv und zirkulieren.

03

eine große anzahl von hotelimmobilien der spitzenklasse sind nicht verfügbar und unverkauft

am ende ist es unmöglich, dem schicksal der verzweiflung zu entkommen

natürlich wird die selbstkorrektur des marktes definitiv ein langer und schmerzhafter prozess sein. in dieser zeit werden viele anleger und verwaltungsgesellschaften nicht in der lage sein, sich zu halten und zusammenzubrechen, aber das muss man erleben.viele vermögenswerte von luxushotels, die betriebsverluste erlitten haben und wiederholt nicht versteigert wurden, werden in zukunft erst dann übernommen, wenn sie nicht mehr betriebsfähig sind, ihren gesamten wert aufgebraucht haben, geschlossen und aufgegeben werden und schließlich zu „zombies“ werden gebäude".

„das ist nicht alarmierend. china wird in zukunft definitiv eine große anzahl ungenutzter immobilien und zombie-vermögenswerte haben. der versorgungsprozess ist die aktuelle realität. und was ein unternehmen rettet, ist die verbrauchergruppe, nicht nur gelder. gelder können dringende bedürfnisse lösen.“ , aber sie können die ökologie nicht aktivieren, damit der markt wieder gesund wird und langfristig nachhaltig wird“, sagte feng shaohui offen.

was dieses phänomen bestätigen kann, ist die zunehmende häufigkeit, mit der spitzenhotels ihre marken von einer marke zu einer anderen mit fast demselben niveau oder einer etwas niedrigeren qualität wechseln. aus sicht der eigentümer und investoren besteht der zweck darin, geld zu sparen bleiben sie für eine weile in einem angenehmeren zustand.

viele hotels mit immobiliengenen haben den anschluss an internationale kettenhotels einfach aufgegeben und sind auf ihre eigenen marken umgestiegen, oder sie haben mit einer bestimmten hotelgruppe eine gemeinsame weinmanagementgesellschaft gegründet, um ihre hotels zu verwalten, alles um verwaltungsgebühren zu sparen.

nachdem beispielsweise der vertrag zwischen der shandong cultural tourism hotel group und der accor group anfang 2024 ausgelaufen war, kündigte sie offiziell die einführung ihrer eigenen yihao-marke an und änderte die marke von „jinan sofitel ginza hotel“ seit 2020 oct in „yihao hotel“. , das strategische kooperationsvereinbarungen mit internationalen weinmanagementunternehmen wie intercontinental, marriott und accorhotels unterzeichnet hat, wird im jahr 2024 auch seine eigene marke jiatu hotel einführen, außerdem verfolgen wanda, kaisa, shum yip land usw. diesen weg von eigenmarken unabhängig davon, ob es das ultimative ziel ist, die eigene marke zu erkunden und aufzuhängen, um verwaltungsgebühren zu sparen, ist dies auch einer der vorteile, die diese maßnahme mit sich bringt.

wenn es trotz kosteneinsparungen schwierig wird, den betrieb weiterzuführen, werden viele unverkaufte hotelimmobilien in die nächste phase eintreten und in die pleite gehen und ungenutzt bleiben.wenn große mengen an „zombie“-gebäuden entstehen, könnte die regierung neue richtlinien erlassen, die es erlauben, diese hotelgebäude für andere zwecke zu nutzen oder abzureißen und wieder aufzubauen.

einige branchenakteure sagten, dass sie auch nach der marktkorrektur, gemessen an der investitionslogik und betriebslogik von high-star-hotels, immer noch nicht dazu bestimmt seien, auf die ebene des reinen hotelgeschäfts zurückzukehren.

der investitionsrenditezyklus von high-star-hotels ist zu lang. selbst wenn damit gewinne erzielt werden können, ist es für viele investoren unmöglich, das kapital kurzfristig zurückzugewinnen bei investitionen in hotels können beispielsweise immer noch immobilien, darunter bürogebäude und andere immobilien, nur einnahmen generieren, die die kapitalkosten des gesamten projekts decken land kostenlos und kann einen höheren einkommenswert schaffen.

und es gibt risiken bei investitionen, wenn man sich das aktuelle umfeld des konsumrückgangs anschaut, sind die meisten in betrieb befindlichen high-star-hotels auch einem großen betriebsdruck ausgesetzt.nach der erholung des outbound-marktes wurde der kundenstamm der vermögenden privatkunden umgeleitet, die nachfrage nach geschäftskonferenzen und ausstellungen von firmenkunden ist zurückgegangen und die reisebudgets sind geschrumpft, wie einige relevante brancheninsider im ersten halbjahr verrieten im jahr 2024 ist die durchschnittliche zimmerauslastung der sternehotels der branche im vergleich zum vorjahr um 15 prozentpunkte gesunken, und der durchschnittliche hauspreis ist um 5 bis 10 prozentpunkte gesunken.

feng shaohui sagte auch, dass die derzeitige selbstreparatur des marktes in china noch nie erlebt wurde. aus marktsicht hat sich die konsumdynamik abgeschwächt, aber aus betrieblicher sicht sind auch arbeits-, miet- und andere kosten relativ zurückgegangen. welcher faktor hat einen größeren einfluss auf das hotel selbst? schwer zu beurteilen, erfordert mehr zeit zur beobachtung. aber die blase muss „herausgedrückt“ werden, anders geht es nicht.viele nüchterne anleger entscheiden sich dafür, ihre hotels zu verkaufen und den markt zu verlassen, nur um sich so weit wie möglich von risiken zu isolieren.