новости

한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina

ряд высокозвездочных отелей станут «зданиями-призраками», которые невозможно будет продать или эксплуатировать.

по статистике maidian.com, только в августе на полки выставили 59 отелей. среди них 17 отелей с аукционными ценами выше 100 миллионов юаней, 11 отелей с аукционными ценами в диапазоне от 50 до 100 миллионов юаней и 31 отель с аукционными ценами ниже 50 миллионов юаней.

при таких размерах, похоже, настало хорошее время для покупки недорогих высокозвездочных отелей. однако, судя по данным об объемах сделок, было продано только 3 проекта, а все остальные отели продать не удалось. рынок капитала не очень заинтересован в этих проектах, ожидающих продажи.

высокопоставленный отельер рассказал wenlv, что люди, стоящие за продаваемыми высокозвездочными отелями, больше не являются владельцами, а кредиторами, которым задолжали деньги. большинство высокозвездочных отелей в китае, особенно тех, которые принадлежат компаниям по недвижимости, изначально не были спроектированы. созданный для получения прибыли, с точки зрения деловых операций, он также является неэффективным активом, который постоянно теряет деньги.

первоначальные владельцы использовали убыточные высокозвездочные отели в качестве активов для погашения долгов перед кредиторами. кредиторы не хотели управлять отелями и не желали нести убытки от продолжающихся убытков, поэтому они положили эти отели на полки. но другие столицы не глупы, они сами понесли убытки или видели, как понесли убытки другие, и «разочаровались» в высокозвездных отелях. те, кто все еще готов тратить деньги на его покупку, могут быть только теми «угольными боссами», у которых действительно большие кошельки и которые хотят заработать лицо.

01

в настоящее время основная сила, продающая отели, — это не владельцы.

но кредитор, которому должны деньги

если вы обратите внимание на недавно выставленные на продажу элитные отели стоимостью более 100 миллионов долларов, большинство из них имеют пометку «лишение права выкупа». то есть недвижимость была связана с долгами и была продана с аукциона для погашения долга.

возьмем, к примеру, banyan tree chongqing beibei, роскошный курорт с горячими источниками, стартовая цена которого составляла 700 миллионов юаней, что недавно вызвало бурные дискуссии в отрасли, но никто не сделал ставок, и аукцион в конечном итоге провалился. другая компания и стала основным средством для погашения долга.

источник: официальный сайт banyan tree.

chongqing shenji industrial group, дочерняя компания chongqing baichun industrial co., ltd., уже давно встала на путь продажи отелей для погашения долгов.

по имеющейся информации, в годы своей славы chongqing shenji industrial group владела многими пятизвездочными отелями, в том числе chongqing liberation monument westin, chongqing shenji sofitel, chongqing liangping days hotel, xiushan howard johnson hotel и chongqing beibei banyan tree project. еще в 2014 году появились новости о том, что westin jiefangbei хотят продать за 1,38 млрд юаней из-за финансовых проблем. позже выяснилось, что отель выставлялся на продажу в 2016 и 2023 годах, но в итоге ничего не произошло. люди, участвовавшие в торгах, привели к провалу аукционов.

мало того, в 2017 году ее партнер, accor group, объявил о прекращении отношений сотрудничества с schenkey. причина этого была связана с операционным долгом в размере около 12 миллионов юаней, образовавшимся у отеля за период управления; отель был переименован в sofitel schenkey. отель ast также был выставлен на продажу в 2022 году.

chongqing shenji industrial group представляет большое количество владельцев высококлассных отелей, которые сейчас выставлены на продажу и ждут покупателей. если вы углубитесь в бизнес, вы увидите схему бизнеса по развитию недвижимости.

еще одним типичным представителем является группа r&f, которая также находится в авангарде бури и имеет более очевидный бренд в сфере недвижимости. сообщается, что через 7 лет после завершения «сделки века» с ванда ван цзяньлинем все отели, которые она могла продать на тот момент, были проданы, а 68 отелей и офисное здание, которые она, наконец, владела, также сменят владельцев и будет передана новой компании по управлению активами.

за годы, прошедшие с тех пор, как компания r&f вложила значительные средства в приобретение гостиничной недвижимости, она не заработала на этих отелях. с 2018 по 2021 год операционная прибыль r&f real estate составила 7,028 млрд юаней, 7,022 млрд юаней, 4,463 млрд юаней и 5,07 млрд юаней. млрд юаней соответственно, а прибыль за период составила -459 млн юаней, -1,008 млрд юаней, -1,427 млрд юаней и -1,422 млрд юаней соответственно.

фэн шаохуэй, старший партнер hotel property rights network, однажды упомянул, что 60% активов высококлассных отелей китая находятся в руках застройщиков, поскольку строительство высокозвездочных отелей в китае в первые дни поддерживало недвижимость. для застройщиков получить землю.основная цель – не получать прибыль от операций, создавая таким образом критикуемую сейчас модель «культурный туризм + недвижимость».

он также упомянул сенсорное недоразумение, заключающееся в том, что нынешнее время – не самое активное время для продаж высокозвездочных отелей. настоящий пиковый период пришелся еще до эпидемии.тогда владельцы взяли на себя инициативу продать и остановить убытки.в настоящее время большинство отелей, включенных в список, пассивно продаются. то есть выкуп, который все видят, - это суды, банки и другие кредиторы, продающие отели.

скрытые риски, такие как долговые споры, чрезвычайно высоки, а проект нерентабелен. это всего лишь процесс, и его сложно продать.

некоторые подсказки можно увидеть в отчуждении отелей за последние два года. согласно статистике hotel property rights network, общее количество гостиничных активов, выставленных на продажу по цене 50 миллионов юаней и выше, в 2023 году составит 275, а в 2022 году — 194. объем и масштаб продолжают расти; но, судя по ситуации со сделкой, сделка завершится в 2023 году. их продано всего 43 штуки, при аукционной ставке 15,6%. в 2022 году будет еще ниже, при аукционной ставке 8,2. %.

источник: сеть по правам собственности отелей.

что касается причин этого, фэн шаохуэй сказал:суть все-таки в генетической проблеме рождения высокозвездочных отелей.первая цель – не получение прибыли. с точки зрения инвестиций в отель необходимо обращать внимание на расположение, поток людей и т. д. многие проекты не имеют преимуществ.владельцы также надеются на то, что бренд будет привлекать трафик и генерировать премиальные цены. однако в будущем они продолжат терять деньги. цикл возврата инвестиций может оказаться невозможным. сотни миллионов через 10 или даже 20 лет. столичная сторона гонится за доходностью и размером прибыли.

02

все еще готов потратить деньги, чтобы захватить власть

высокозвездочный отель все они «угольные боссы» с огромными карманами.

хотя уровень транзакций по продаваемым высокозвездочным гостиничным проектам низок, все же есть люди, которые готовы тратить деньги на их покупку.те, кто действительно не испытывает недостатка в деньгах, все же могут «достать» некоторые гостиничные объекты с хорошими условиями и стоимостью, проявив придирчивость и привередливость.

например, недавно вновь открывшийся курортный отель wulan в эмэйшане ранее назывался blu-ray jizhuang, который когда-то считался «потолком родительско-детских отелей на юго-западе». blu-ray jizhuang был выставлен на судебный аукцион по ориентировочной цене 394 млн юаней. после прохождения аукциона его наконец приобрела крупная угольная компания ordos wulan coal (group) co., ltd. из внутренней монголии. , за 220 миллионов юаней.

источник: бест истерн

группа улан, дочерняя компания ordos wulan coal (group) co., ltd., имеет отрасли, охватывающие комбинированное производство тепла и электроэнергии, общественное питание, пивоварение, молочную промышленность, производство строительных материалов, производство фотоэлектрической энергии, современное сельское хозяйство и животноводство и т. д. помимо угля, в дополнение к недавно приобретенному у этого отеля есть еще пять отелей, расположенных во внутренней монголии и на острове хайнань, и он намерен развивать гостиничный бизнес как новый сегмент бизнеса.

другим примером является отель jinmao westin beijing, который в прошлом году был продан за 2,801 миллиарда юаней. его купила загадочная «подставная компания» beijing bohai runze commercial management co., ltd. инсайдеры отрасли выяснили, что за этой компанией стояли также люди. по слухам, «угольным боссом» из провинции шэньси является zhonghui group, угольная компания из юйлиня, провинция шэньси.

помимо «угольных боссов», носящих ярлык «ту хао», к игре присоединяются и другие промышленные боссы, чтобы «набрать слабину».например, «цементный король» цзянсу jinfeng group потратил 2,43 миллиарда юаней на покупку отеля bulgari в шанхае. прежде чем приобрести отель bulgari в шанхае, он также приобрел еще один высокозвездочный отель shanghai hongkou three за 1,643 миллиарда юаней. в отеле sheraton общая стоимость двух транзакций превысила 4 миллиарда.

хотя в тех немногих высокозвездочных отелях, которые были заключены сделки, можно увидеть промышленных магнатов, фэн шаохуэй считает, что такой состав покупателей нельзя интерпретировать как тенденцию. потому что по сравнению с этим большинство отелей продать невозможно.

отели, которые успешно продаются, либо являются знаковыми зданиями с основными тенденциями в городах первого уровня, либо имеют громкий гостиничный бренд. владение таким отелем будет иметь большое значение для улучшения корпоративного имиджа.видно, что у этих промышленных боссов разные мотивы для покупки отелей. некоторые из них направлены на перенаправление активов и корпоративную трансформацию, а другие – на сохранение инвестиций и разумное уклонение от налогов.

с операционной точки зрения, проблемы, с которыми сталкиваются проданные высокозвездочные отели, принадлежащие компаниям по недвижимости, не имеют опыта в улучшении. риск операционных убытков в будущем все еще существует, и, вероятно, он будет еще хуже. чем до продажи.

для капиталистов, которые не так уж и «не испытывают недостатка в деньгах» и больше гонятся за доходностью от инвестиций, сейчас не лучшее время для выхода на рынок и «покупки на падении». хотя цены низкие, качество многих активов слишком низкое. бедные и первоклассные объекты не могут конкурировать. даже если у вас возникнет идея купить отель, вы все равно будете смотреть на него и ждать более подходящей для вас цели и не сделаете опрометчивого шага.

фэн шаохуэй подчеркнул, что нынешнему рынку высококлассных отелей, построенному в эпоху недвижимости, требуется время, чтобы приспособиться и восстановиться.капитал, поступающий на рынок по логике недвижимости, ускоряет его выход, позволяя инвестиционным доходам высокозвездочных отелей вернуться к балансу, когда инвесторы, управляющие компании и собственники имеют разумные доходы, а уровень выше банковского. процентная ставка (5–8%), рынок только тогда вернется в относительно здоровое состояние, и только тогда сделки с активами высококлассных отелей станут активными и начнут обращаться.

03

большое количество высокозвездочных отелей недоступны и непроданы.

в конце концов, невозможно избежать участи запустения.

конечно, самокоррекция рынка, безусловно, будет долгим и болезненным процессом. в этот период многие инвесторы и управляющие компании не смогут удержаться и рухнут, но это нужно пережить.многие активы высококлассных отелей, которые понесли операционные убытки и неоднократно не выставлялись на аукционы, не будут переданы в управление в будущем до тех пор, пока они не перестанут работать, не израсходуют всю свою стоимость, не закроются и не будут заброшены и в конечном итоге не станут «зомби». здания».

«это не паникерство. в будущем в китае определенно будет большое количество простаивающих объектов недвижимости и зомби-активов. процесс поставок – это текущая реальность. и то, что спасает бизнес, – это группа потребителей, а не только средства. фонды могут решить неотложные нужды. , но они не могут активизировать экологию. пусть рынок выздоровеет и станет устойчивым в долгосрочной перспективе», — откровенно сказал фэн шаохуэй.

подтверждением этого явления может служить растущая частота смены брендов высокозвездочными отелями с одного бренда на другой почти того же уровня или чуть более низкого класса, цель которого состоит в том, чтобы сэкономить деньги с точки зрения владельцев и инвесторов. , побудьте некоторое время в более комфортном состоянии.

многие отели с генами недвижимости просто отказались от участия в международных сетевых отелях и перешли на собственные бренды или создали совместную винодельческую компанию с определенной гостиничной группой для управления своими отелями, и все это для того, чтобы сэкономить на управленческих сборах.

например, после истечения срока действия контракта между shandongcultural tourism hotel group и accor group в начале 2024 года, компания официально объявила о запуске собственного бренда yihao и с октября 2020 года изменила бренд jinan sofitel ginza hotel на yihao hotel; , которая подписала соглашения о стратегическом сотрудничестве с международными винодельческими компаниями, такими как intercontinental, marriott и accorhotels, также запустит собственный бренд jiatu hotel в 2024 году, кроме того, wanda, kaisa, shum yip land и т. д. также идут по этому пути; собственных брендов. независимо от того, является ли конечной целью изучить и закрепить свой собственный бренд, чтобы сэкономить на расходах на управление, это также является одним из преимуществ этого действия.

если будет трудно продолжать работу, несмотря на экономию средств, многие непроданные гостиничные объекты перейдут на следующую стадию и обанкротятся и будут простаивать.когда появляются большие массивы зданий-зомби, правительство может издать новую политику, позволяющую использовать эти здания, принадлежащие отелям, для других целей или их снос и перестройку.

некоторые игроки отрасли заявили, что даже после коррекции рынка, судя по инвестиционной логике и логике работы высокозвездочных отелей, им все равно не суждено вернуться на уровень чисто гостиничного бизнеса.

цикл возврата инвестиций в высокозвездочные отели слишком длинный. даже если они могут принести прибыль, невозможно вернуть капитал в краткосрочной перспективе (5-летний цикл обычных инвестиций в отель). инвестируя в отели, они по-прежнему инвестируют в недвижимость, включая офисные здания и другую недвижимость, гостиничные проекты могут приносить только доход, покрывающий капитальные затраты на весь проект. таким образом, капитальная сторона получит часть. землю бесплатно и может создать больший доход.

и есть риски в инвестициях. судя по нынешней ситуации снижения потребления, большинство действующих высокозвездочных отелей также сталкиваются с большим операционным давлением.после восстановления выездного рынка база состоятельных потребителей была отвлечена, спрос на бизнес-конференции и выставки со стороны корпоративных клиентов снизился, а бюджеты на поездки сократились. некоторые соответствующие инсайдеры отрасли сообщили, что в первом полугодии. в 2024 году средняя заполняемость номеров в звездных отелях отрасли снизилась на 10% по сравнению с прошлым годом на 15 процентных пунктов, а средняя цена на жилье упала на 5-10 процентных пунктов.

фэн шаохуэй также сказал, что самовосстановление рынка, которое происходит в настоящее время, - это то, чего никогда не было в китае. с рыночной точки зрения жизнеспособность потребления ослабла, но с операционной точки зрения затраты на рабочую силу, аренду и другие расходы также относительно снизились. какой фактор оказывает большее влияние на сам отель? действительно, трудно судить, нужно больше времени для наблюдения. но пузырь надо «выдавить», другого пути нет.многие трезвые инвесторы предпочитают продать свои отели и уйти с рынка, просто чтобы максимально изолировать себя от рисков.