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recientemente, bloomberg, que siempre está bien informado, dio la noticia sobre los grandes beneficios del mercado de préstamos hipotecarios de china.

esta ronda de noticias se produce en varios pasos. en primer lugar, a principios de mes, las fuentes dijeron que china estaba considerando reducir aún más las tasas de interés de los préstamos hipotecarios existentes y permitir que los préstamos hipotecarios existentes se vuelvan a hipotecar.

el 4 de septiembre, bloomberg volvió a detallar la noticia, diciendo que los reguladores financieros han propuesto reducir las tasas de interés hipotecarias existentes en un total de aproximadamente 80 puntos básicos. la primera reducción se realizará en las próximas semanas y la segunda reducción será a principios del próximo. año, para hipotecas de primera y segunda vivienda. aplicable a suites.

algunos grupos de medios ya han predicho que las tasas de interés se reducirán entre 20 y 50 puntos básicos alrededor del 12 de septiembre y luego reducirán simultáneamente los préstamos hipotecarios existentes.

¡el mundo sufre desde hace mucho tiempo los elevados tipos de interés de los préstamos hipotecarios existentes! independientemente de si la primera ronda de recortes de tipos de interés es este mes o el próximo, si se pueden reducir los tipos de interés de las hipotecas existentes, también será una respuesta a la opinión pública.

entonces, la pregunta es: ¿es confiable esta noticia de bloomberg? creo que míralo desde dos aspectos.

por un lado, existe una tradición en la publicación dinámica de algunas políticas internas sensibles, que consiste en "convertir las noticias de exportaciones en ventas internas" para que los medios extranjeros las publiquen primero para probar la respuesta de la opinión pública interna. la respuesta no es buena, entonces el funcionario solo tendrá que hacer un rumor. si la respuesta es buena, se promocionará a medias y se anunciará a medias.

por otro lado, la fuente de esta noticia está estrechamente relacionada con la conferencia de julio. el 26 de julio, el banco central publicó el "informe de operaciones financieras regionales de china (2024)" anual que mencionaba: "el siguiente paso es enderezar la situación". relación entre las tasas de interés de los préstamos para vivienda incrementales y existentes, reduciendo efectivamente la carga de intereses de los residentes y liberando la inversión pública y la motivación del consumo”. como queremos reducir la carga de intereses para los residentes, debemos comenzar con la tasa de interés de préstamo existente.

el 5 de septiembre, en una conferencia de prensa sobre el tema "promoción del desarrollo de alta calidad" celebrada por la oficina de información del consejo de estado, zou lan, director del departamento de política monetaria del banco popular de china, dijo en respuesta a preguntas sobre rrr y recortes de las tasas de interés que el coeficiente de reservas de depósitos todavía existe. hay cierto margen para ajustes a la baja, pero debido a factores como la reducción de los márgenes de interés netos de los bancos, nuevas caídas en las tasas de interés de depósitos y préstamos aún enfrentan ciertas limitaciones.

¿qué son "ciertas restricciones"? por supuesto, es para mantener ganancias razonables para el banco.

desde principios de este año, la tasa preferencial de los préstamos (lpr) a plazos de un año y cinco años ha caído 0,1 y 0,35 puntos porcentuales respectivamente, lo que ha hecho que la tasa de interés promedio de los préstamos siga disminuyendo.

las estadísticas del centaline real estate research institute muestran que en agosto de 2024, la tasa de interés promedio nacional para préstamos para primera vivienda cayó a alrededor del 3,25%, y la tasa de interés promedio para préstamos para segunda vivienda es del 3,6%. el tipo de interés medio del conjunto de los préstamos hipotecarios en agosto se situó en torno al 3,3%. sin embargo, algunas ciudades y algunos bancos han pasado de la “tercera era” a la “segunda era”.

en la actualidad, la tasa de interés del primer préstamo hipotecario de algunos bancos en suzhou es tan baja como el 2,95%, y la tasa de interés de los préstamos hipotecarios de algunos bancos en foshan y guangzhou puede ser tan baja como el 2,9%.

según el "informe de implementación de la política monetaria de china para el cuarto trimestre de 2023" del banco central, se han reducido las tasas de interés de más de 23 billones de yuanes en préstamos para vivienda existentes y la tasa de interés promedio ponderada ajustada es del 4,27%.

la investigación de citic securities dijo que la tasa de interés promedio ponderada actual de los préstamos hipotecarios existentes será de alrededor del 3,9% al 4%. entonces, la diferencia de tijera entre la tasa de interés de los nuevos préstamos hipotecarios y las acciones sigue siendo de unos 100 puntos básicos.

lu lei, vicegobernador del banco popular de china, también afirmó en la conferencia de prensa de ese día que, en términos de tasas de interés, la reciente caída de las tasas de interés oficiales y de las tasas de cotización del mercado de préstamos se utilizará para impulsar la financiación corporativa y el crédito de los residentes. los costos se estabilizan y disminuyen.

hay otro punto explosivo en las noticias de bloomberg, que es "permitir que las hipotecas existentes busquen una nueva hipoteca". en otras palabras, el prestatario puede acudir al mercado para buscar un banco, siempre que su oferta sea inferior a la tasa de interés original. él puede cambiar de banco. la tasa de interés de qué banco es más baja, cambie a cualquiera.

piénselo, hoy en día hay muchos préstamos en la industria bancaria nacional, dado que la tasa de interés para viviendas nuevas ha superado el 3 y el stock está por encima del 3,85%, definitivamente habrá bancos dispuestos a ofrecer tasas de interés más bajas. como la tasa de interés es inferior al 3,85%, los prestatarios la prisa puede tener un impacto a nivel de bomba nuclear en los bancos.

wang liang, presidente del china merchants bank, respondió a los rumores de "nuevas hipotecas" en la reunión provisional de resultados del 2 de septiembre: "si se introduce esta política, tendrá un cierto impacto negativo en las tasas de interés hipotecarias existentes en el sector bancario. industria; el departamento de macrogestión hará un buen trabajo demostrar y realizar investigaciones antes de lanzar dicha política ".

si no se permiten las transferencias hipotecarias entre bancos, entonces el banco debe al menos tomar la iniciativa de reducir los tipos de interés.

desde 2023, la diferencia de tipos de interés entre las hipotecas existentes y las nuevas ha seguido ampliándose. el mercado ha experimentado varias oleadas de reembolsos anticipados. después de 2024, habrá un fenómeno de verse obligado a cortar los préstamos. el continuo aumento de las ejecuciones hipotecarias también lo demuestra. que si no bajamos decisivamente las tasas de interés hipotecarias existentes, los próximos 38 billones de yuanes en préstamos hipotecarios pueden generar más riesgos.

el "informe estadístico sobre la inversión en préstamos por parte de instituciones financieras en el segundo trimestre de 2024" publicado por el banco central muestra que al final del segundo trimestre de 2024, el saldo de préstamos personales para vivienda era de 37,79 billones de yuanes, un año tras otro. descenso anual del 2,1%. en el primer semestre de este año, el saldo de préstamos personales para vivienda disminuyó en 380 mil millones de yuanes.entre ellos, el saldo de préstamos hipotecarios de los seis principales bancos comerciales estatales disminuyó en 311.900 millones de yuanes.

los bancos se enfrentan ahora a un dilema. si no se reducen las tasas de interés, los residentes pueden seguir pagando sus préstamos anticipadamente y los bancos perderán préstamos para viviendas de alta calidad, pero si se reducen las tasas de interés, se enfrentarán a un deterioro urgente de sus activos;

de hecho, a los bancos no les resulta difícil elegir entre aceptar la dilución de beneficios o apostar a que los residentes no podrán seguir pagando por adelantado (pérdida de beneficios). sólo se necesita un impulso a nivel operativo.

en primer lugar, la gran mayoría de los bancos siguen siendo rentables y cuentan con un amplio colchón de seguridad. el beneficio neto total de los seis principales bancos estatales en el primer semestre de 2024 alcanzó los 683.388 millones de yuanes y anunciaron un dividendo a cuenta de aproximadamente. 204,8 mil millones de yuanes (incluidos los planes del postal bank de distribuir dividendos por valor de 14,6 mil millones de yuanes).esto demuestra que para los bancos, el actual recorte de tipos de interés sigue siendo una cuestión de ganar más o menos, y no hay elección de vida o muerte.

además, y lo que es más importante, después de julio de este año, el banco central guió a los bancos comerciales para que redujeran las tasas de interés de los depósitos. la tasa de interés de los depósitos a 1 año cayó del 1,76% al 1,55%, y la tasa de interés de los depósitos a 5 años cayó del 2,55% al ​​1,8. %. también emitió una guía que no permite a los bancos comerciales compensar a los depositantes con intereses. esto ha sentado las bases para que los bancos reduzcan las tasas de interés de los préstamos existentes.

en segundo lugar, la esencia de la reducción de las tasas de interés es retener clientes y activos de alta calidad. el índice de morosidad de los préstamos personales para vivienda de china se ha mantenido en un nivel bajo. según el informe de mitad de período de 2024, entre los principales bancos estatales, los índices de morosidad de los préstamos personales para vivienda del banco industrial y comercial de china, agrícola. el banco de china, el banco de construcción de china y el banco de comunicaciones son del 0,6%, 0,58%, 0,54% y 0,48% respectivamente, aunque hay un ligero aumento en comparación con 2023, los préstamos personales para vivienda siguen siendo activos de muy alta calidad en su conjunto. por un lado, reducir proactivamente las tasas de interés puede reducir los reembolsos anticipados de los préstamos y, por otro lado, también puede evitar que la introducción de políticas a nivel de bomba nuclear, como las transferencias hipotecarias entre bancos, sean "robadas" por sus pares.

en tercer lugar, se trata de determinar el camino de implementación de cómo reducir la tasa de interés bursátil. ren zeping sugirió que los bancos pueden reducir las tasas de interés hipotecarias existentes de manera gradual y diferenciada. los bancos deberían publicar planes específicos y detalles de respaldo lo antes posible para aclarar los requisitos y procedimientos para los dos métodos de reducción, como estipular el tamaño de los activos de los clientes y restringir el reembolso anticipado por parte de los prestamistas. las tasas de interés de los préstamos hipotecarios existentes se pueden reducir paso a paso. por ejemplo, los préstamos hipotecarios existentes con tasas de interés aún superiores al 4,5% al ​​30 de septiembre de 2024 se dividirán en diferentes niveles y se les aplicarán políticas preferenciales diferenciadas.

lo último que tengo que mencionar es la situación inmobiliaria actual.

los datos de ventas de las empresas inmobiliarias en los primeros ocho meses de este año publicados por la china index academy mostraron que las ventas de las 100 principales empresas inmobiliarias cayeron un 38,5% interanual. más importante aún, las ventas nacionales de viviendas comerciales han caído de un máximo de casi 18 billones en 2021 a 11 billones en 2023. sin embargo, incluso en 2024, la caída en el mercado de viviendas nuevas no se ha detenido y caerá por debajo de 10 este año. marca del billón.

según la "situación básica del mercado inmobiliario nacional de enero a julio de 2024" publicada por la oficina nacional de estadísticas el 15 de agosto, en los primeros siete meses de este año, las ventas nacionales de viviendas comerciales fueron de 4.678,7 mil millones de yuanes, al año. una disminución interanual del 25,9%; las ventas nacionales de viviendas comerciales nuevas fueron de 5.333 millones de yuanes, un descenso del 24,3%. esto significa que si continúa la caída actual, el mercado de la vivienda comercial volverá a alrededor de 8 billones este año.

aunque reducir las tasas de interés de las viviendas existentes no puede promover directamente las ventas de viviendas nuevas, puede estabilizar la confianza del mercado inmobiliario, aumentar el poder adquisitivo y promover aún más la recuperación económica. según el stock total actual de préstamos hipotecarios en mi país de 38 billones de yuanes, si se puede reducir entre 60 y 80 puntos básicos, los prestatarios hipotecarios ahorrarán entre 228 y 304 mil millones de yuanes en gastos por intereses cada año. este dinero real ahorrado se invertirá. en el mercado de consumo final.

felicitaciones a los bancos, después de todo, han vivido buenos tiempos durante décadas y han superado las dificultades juntos. es este banco el que ha salido adelante.

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materiales de referencia: "el banco central responde a los recortes de rrr y de las tasas de interés", jiemian news; "las tasas de interés hipotecarias existentes deben reducirse", zeping macro; "las tasas de interés hipotecarias existentes, a la espera de ser rebajadas", china real estate news.