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récemment, bloomberg, toujours bien informé, a annoncé les grands avantages du marché chinois des prêts au logement.

cette série de nouvelles se déroule en plusieurs étapes. premièrement, au début du mois, des sources ont déclaré que la chine envisageait de baisser davantage les taux d'intérêt des prêts hypothécaires existants et d'autoriser le réhypothèque des prêts hypothécaires existants.

le 4 septembre, bloomberg a de nouveau détaillé la nouvelle, affirmant que les régulateurs financiers ont proposé de réduire les taux d'intérêt hypothécaires existants d'un total d'environ 80 points de base. la première réduction aura lieu dans les prochaines semaines, et la deuxième réduction aura lieu au début de l'année prochaine. année, pour les prêts hypothécaires pour une première et une résidence secondaire. applicable aux suites.

certains groupes de médias ont déjà prédit que les taux d'intérêt seraient réduits de 20 à 50 points de base aux alentours du 12 septembre, ce qui réduirait simultanément les prêts hypothécaires existants.

le monde souffre depuis longtemps de taux d’intérêt élevés sur les prêts hypothécaires existants ! que la première série de baisses de taux d'intérêt ait lieu ce mois-ci ou le mois prochain, si les taux d'intérêt sur les prêts hypothécaires existants peuvent être réduits, ce sera également une réponse à l'opinion publique.

la question est donc : ces nouvelles de bloomberg sont-elles fiables ? je pense, regardez-le sous deux aspects.

d'une part, il existe une tradition dans la publication dynamique de certaines politiques intérieures sensibles, qui consiste à « convertir les informations de l'exportation en ventes intérieures ». la réponse n'est pas bonne, alors le responsable n'aura qu'à faire une rumeur ; si la réponse est bonne, alors elle sera à moitié promue et à moitié annoncée.

d'un autre côté, la source de cette nouvelle est étroitement liée à la conférence de juillet. le 26 juillet, la banque centrale a publié le « rapport annuel sur les opérations financières régionales de la chine (2024) » qui mentionnait : « la prochaine étape consiste à redresser la situation. les prêts au logement supplémentaires et existants. puisque nous voulons réduire la charge d’intérêts des résidents, nous devons commencer par le taux d’intérêt actuel des prêts.

le 5 septembre, lors d'une conférence de presse sur le thème « promouvoir un développement de haute qualité » organisée par le bureau de l'information du conseil des affaires d'état, zou lan, directeur du département de politique monétaire de la banque populaire de chine, a déclaré en réponse aux questions sur le rrr : et les réductions de taux d'intérêt que le taux de réserve des dépôts est toujours il existe une certaine marge pour des ajustements à la baisse, mais en raison de facteurs tels que le rétrécissement des marges d'intérêt nettes des banques, de nouvelles baisses des taux d'intérêt sur les dépôts et les prêts sont encore confrontées à certaines contraintes.

que sont « certaines contraintes » ? bien entendu, il s’agit de maintenir des bénéfices raisonnables pour la banque.

depuis le début de cette année, le taux préférentiel des prêts (lpr) pour les durées d'un an et de cinq ans a baissé respectivement de 0,1 et 0,35 point de pourcentage, entraînant une poursuite de la baisse du taux d'intérêt moyen des prêts.

les statistiques du centaline real estate research institute montrent qu'en août 2024, le taux d'intérêt moyen national pour les prêts à la première maison est tombé à environ 3,25 % et le taux d'intérêt moyen pour les prêts à la résidence secondaire est de 3,6 %. le taux d'intérêt moyen de l'ensemble des prêts hypothécaires en août était d'environ 3,3 %. cependant, certaines villes et certaines banques sont passées de la « 3ème ère » à la « 2ème ère ».

à l'heure actuelle, le taux d'intérêt du premier prêt immobilier de certaines banques de suzhou est aussi bas que 2,95 %, et le taux d'intérêt du prêt immobilier de certaines banques de foshan et de guangzhou peut être aussi bas que 2,9 %.

selon le « rapport sur la mise en œuvre de la politique monétaire de la chine pour le quatrième trimestre 2023 » de la banque centrale, les taux d'intérêt de plus de 23 000 milliards de yuans de prêts hypothécaires existants ont été réduits et le taux d'intérêt moyen pondéré ajusté est de 4,27 %.

les recherches de citic securities indiquent que le taux d'intérêt moyen pondéré actuel des prêts hypothécaires existants sera d'environ 3,9 % à 4 %. ensuite, la différence en ciseaux entre le taux d’intérêt des nouveaux prêts immobiliers et le stock est toujours d’environ 100 points de base.

lu lei, vice-gouverneur de la banque populaire de chine, a également déclaré lors de la conférence de presse ce jour-là qu'en termes de taux d'intérêt, la récente baisse des taux d'intérêt directeurs et des taux de cotation du marché des prêts sera utilisée pour stimuler le financement des entreprises et le crédit des résidents. les coûts doivent se stabiliser et diminuer.

il y a un autre point explosif dans les nouvelles de bloomberg, qui est de « permettre aux prêts hypothécaires existants de demander un réhypothèque ». en d'autres termes, l'emprunteur peut aller sur le marché pour trouver une banque tant que son offre est inférieure au taux d'intérêt initial. il peut changer de banque. le taux d'intérêt de quelle banque s'il est inférieur, changez de banque.

pensez-y, il y a beaucoup de prêts dans le secteur bancaire national aujourd'hui. étant donné que le taux d'intérêt pour les logements neufs a dépassé 3 et que le stock est supérieur à 3,85 %, il y aura certainement des banques prêtes à offrir des taux d'intérêt plus bas. comme le taux d'intérêt est inférieur à 3,85%, les emprunteurs risquent d'avoir un impact de l'ordre d'une bombe nucléaire sur les banques.

wang liang, président de la china merchants bank, a répondu aux rumeurs de « réhypothèque » lors de la réunion des résultats intermédiaires du 2 septembre : « si cette politique est introduite, elle aura un certain impact négatif sur les taux d'intérêt hypothécaires existants dans le pays. secteur bancaire ; le département de gestion macro fera du bon travail. démontrer et mener des recherches avant de lancer une telle politique.

si les transferts hypothécaires interbancaires ne sont pas autorisés, la banque doit au moins prendre l’initiative de baisser les taux d’intérêt.

depuis 2023, la différence de taux d'intérêt entre les prêts hypothécaires existants et les nouveaux a continué de se creuser. le marché a connu plusieurs vagues de remboursements anticipés. après 2024, il y aura un phénomène de rupture de prêt. l'augmentation continue des saisies se manifestera également. que si nous ne réduisons pas de manière décisive les taux d'intérêt hypothécaires existants, les prochains 38 000 milliards de yuans de prêts hypothécaires pourraient entraîner davantage de risques.

le « rapport statistique sur les investissements en prêts des institutions financières au deuxième trimestre 2024 » publié par la banque centrale montre qu'à la fin du deuxième trimestre 2024, le solde des prêts personnels au logement s'élevait à 37 790 milliards de yuans, en glissement annuel. baisse annuelle de 2,1%. au premier semestre de cette année, le solde des prêts personnels au logement a diminué de 380 milliards de yuans.parmi eux, le solde des prêts hypothécaires des six principales banques commerciales publiques a diminué de 311,9 milliards de yuans.

les banques sont désormais confrontées à un dilemme. si les taux d’intérêt ne sont pas abaissés, les résidents pourraient continuer à rembourser leurs prêts par anticipation, et les banques perdront des prêts au logement de haute qualité ; mais si les taux d’intérêt sont abaissés, elles seront confrontées à une dépréciation urgente de leurs actifs.

en fait, il n’est pas difficile pour les banques de choisir entre accepter une dilution des bénéfices ou parier que les résidents ne pourront pas continuer à rembourser par anticipation (perte de profit). il suffit d’un poussoir au niveau opérationnel.

tout d’abord, la grande majorité des banques sont toujours rentables et disposent d’un épais coussin de sécurité. le bénéfice net total des six principales banques publiques au premier semestre 2024 a atteint 683,388 milliards de yuans, et elles ont annoncé un acompte sur dividende d’environ 1 000 000 $. 204,8 milliards de yuans (y compris la banque postale prévoit de distribuer des dividendes de 14,6 milliards de yuans).cela montre que pour les banques, la baisse actuelle des taux d'intérêt est toujours une question de revenus plus ou moins élevés et qu'il n'y a pas de choix de vie ou de mort.

en outre, il est important de noter qu'après juillet de cette année, la banque centrale a conseillé aux banques commerciales de baisser les taux d'intérêt sur les dépôts. le taux d'intérêt sur les dépôts à un an est passé de 1,76 % à 1,55 %, et le taux d'intérêt sur les dépôts à 5 ans est passé de 2,55 % à 1,8. %. il a également publié des directives qui n'autorisent pas les banques commerciales à indemniser les déposants avec des intérêts. cela a permis aux banques de réduire les taux d’intérêt des prêts existants.

deuxièmement, l’essence de la réduction des taux d’intérêt est de fidéliser des clients et des actifs de qualité. le taux de non-performance des prêts personnels au logement en chine se situe à un faible niveau. selon le rapport à mi-parcours 2024, parmi les principales banques publiques, les ratios de prêts personnels au logement non performants de la banque industrielle et commerciale de chine, agricole. bank of china, china construction bank et bank of communications sont respectivement de 0,6%, 0,58%, 0,54% et 0,48%, bien qu'il y ait une légère augmentation par rapport à 2023, les prêts personnels au logement dans leur ensemble restent des actifs de très haute qualité. d'une part, une baisse proactive des taux d'intérêt peut réduire les remboursements anticipés des prêts, et d'autre part, elle peut également empêcher l'introduction de politiques de niveau nucléaire telles que les transferts hypothécaires interbancaires.

troisièmement, il s’agit de déterminer la voie à suivre pour réduire le taux d’intérêt des actions. ren zeping a suggéré que les banques puissent réduire les taux d'intérêt hypothécaires existants de manière progressive et différenciée. les banques devraient publier dès que possible des plans spécifiques et des détails à l'appui pour clarifier les exigences et les procédures pour les deux méthodes de réduction, telles que la stipulation de la taille des actifs des clients et la restriction des remboursements anticipés par les prêteurs. les taux d'intérêt des prêts hypothécaires existants peuvent être réduits progressivement. par exemple, les prêts hypothécaires existants dont les taux d'intérêt sont encore supérieurs à 4,5 % au 30 septembre 2024 seront divisés en différents niveaux et bénéficieront de politiques préférentielles différenciées.

la dernière chose que je dois mentionner est la situation immobilière actuelle.

les données sur les ventes des sociétés immobilières au cours des huit premiers mois de cette année, publiées par la china index academy, ont montré que les ventes des 100 plus grandes sociétés immobilières ont chuté de 38,5 % sur un an. plus important encore, les ventes nationales de logements commerciaux sont passées d'un sommet de près de 18 000 milliards en 2021 à 11 000 milliards en 2023. cependant, même en 2024, le déclin du marché du logement neuf ne s'est pas arrêté et tombera en dessous de 10 cette année. un billion de dollars.

selon la « situation de base du marché immobilier national de janvier à juillet 2024 » publiée par le bureau national des statistiques le 15 août, au cours des sept premiers mois de cette année, les ventes nationales de logements commerciaux se sont élevées à 4 678,7 milliards de yuans, par an. baisse sur un an de 25,9%; les ventes nationales de nouveaux logements commerciaux étaient de 5,333 milliards de yuans, en baisse de 24,3%. cela signifie que si le déclin actuel se poursuit, le marché du logement commercial reviendra cette année à environ 8 000 milliards.

même si la baisse des taux d’intérêt des logements existants ne peut pas directement promouvoir les ventes de logements neufs, elle peut stabiliser la confiance du marché immobilier, accroître le pouvoir d’achat et favoriser davantage la reprise économique. sur la base du stock total actuel de prêts hypothécaires en chine de 38 000 milliards de yuans, s'il peut être réduit de 60 à 80 points de base, cela permettra aux emprunteurs hypothécaires d'économiser 228 à 304 milliards de yuans en frais d'intérêts chaque année. cet argent réel économisé sera investi. sur le marché de consommation final. pas une petite force.

félicitations aux banques. après tout, elles ont vécu de bons moments pendant des décennies et ont surmonté les difficultés ensemble.

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documents de référence : « la banque centrale répond aux réductions des rrr et aux baisses des taux d'intérêt », jiemian news ; « les taux d'intérêt hypothécaires existants devraient être abaissés », zeping macro « les taux d'intérêt hypothécaires existants, en attente d'être abaissés », china real estate news.