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最近、常に情報に詳しいブルームバーグが、中国の住宅ローン市場の大きな利点についてニュースを伝えました。

この一連のニュースはいくつかの段階で伝えられる。まず、関係筋は、中国が既存の住宅ローン金利をさらに引き下げ、既存の住宅ローンの借り換えを認めることを検討していると述べた。

9月4日、ブルームバーグは再びこのニュースを詳しく報じ、金融規制当局が既存の住宅ローン金利を合計約80ベーシスポイント引き下げることを提案しており、最初の引き下げは今後数週間以内に行われ、2回目の引き下げは来年初めになるだろうと述べた。 1回目および2回目の住宅ローンに適用されます。

一部のメディアグループはすでに、９月１２日頃に金利が２０─５０ｂｐ引き下げられ、同時に既存の住宅ローンも削減されると予想している。

世界は長い間、既存の住宅ローンの高金利に苦しんできました。第１弾の利下げが今月か来月かにかかわらず、既存の住宅ローン金利を引き下げることができれば、世論への対応にもなる。

そこで問題は、ブルームバーグのこのニュースは信頼できるのかということです。二つの側面から見てみるといいと思います。

一方で、一部の国内のデリケートな政策をダイナミックに発表する伝統があり、それは「ニュースを輸出から国内販売に転換する」というもので、国内世論の反応を試すために最初に発表するというものだ。反応が良くなければ、当局はただ噂を立てるだけで済み、反応が良ければ、半分宣伝され、半分発表されるだけです。

一方、このニュースの出所は7月の会議と密接に関係しており、人民銀行は7月26日に年次「中国地域金融運営報告書（2024年）」を発表し、次のように言及した。増分住宅ローンと既存の住宅ローンの金利関係を改善し、住民の金利負担を効果的に軽減し、公共投資と消費意欲を解放します。」住民の金利負担を軽減したいということでございますので、まず現行の貸付金利からスタートする必要がございます。

9月5日、国務院新聞弁公室が開催した「質の高い発展の促進」をテーマとした記者会見で、中国人民銀行金融政策局長の鄒蘭氏はrrrに関する質問に答えて次のように述べた。預金準備率は依然として維持されており、利下げも進んでいる。下方修正の余地はあるものの、銀行の純金利マージンの縮小などにより、預金金利や貸出金利の更なる低下には依然として一定の制約がある。

「一定の制約」とは何ですか?もちろん、銀行にとって適正な利益を維持するためです。

今年初め以来、1年物と5年物のローンプライムレート（lpr）はそれぞれ0.1％と0.35％ポイント低下し、平均ローン金利は低下し続けている。

センタライン不動産研究所の統計によると、2024年8月時点で、第一住宅ローンの全国平均金利は約3.25％に低下し、第二住宅ローンの平均金利は3.6％となっている。 8月の住宅ローン全体の平均金利は約3.3％となった。ただし、「第3の時代」から「第2の時代」に移行した都市や銀行もあります。

現在、蘇州の一部の銀行の初回住宅ローン金利は2.95％と低く、佛山市と広州の一部の銀行の住宅ローン金利は2.9％まで低い場合もあります。

人民銀行の「2023年第4四半期中国金融政策実施報告」によると、23兆元を超える既存の住宅ローン金利が引き下げられ、調整後の加重平均金利は4.27％となっている。

citic証券の調査によると、既存の住宅ローンの現在の加重平均金利は3.9％から4％程度になるだろう。すると、新規住宅ローン金利と株価の差は依然として約100ベーシスポイントある。

中国人民銀行の陸磊副総裁も同日の記者会見で、金利に関しては、最近の政策金利と融資市場相場の低下が企業融資と住民信用の促進に利用されると述べた。安定化と減少にかかるコスト。

ブルームバーグのニュースにはもう一つ爆発的な点がある。それは、「既存の住宅ローンに住宅ローンの借り換えを求めることを許可する」というものだ。言い換えれば、借り手は、入札額が元の金利よりも低い限り、市場に出向いて銀行を探すことができるということだ。彼は銀行を変えることができます。どの銀行の金利が低ければ、どちらかに切り替えます。

考えてみてください。現在、国内の銀行業界では、新築住宅向けの金利が 3 倍を超え、株価が 3.85% を超えているため、より低い金利を提供する銀行は間違いなく存在します。金利は 3.85% より低いため、借り手はこのラッシュによって銀行に核爆弾レベルの影響が及ぶ可能性があります。

中国招商銀行の王良頭取は、9月2日の中間決算会見で「再住宅ローン」のうわさについて、「この政策が導入されれば、中国の既存の住宅ローン金利に一定のマイナスの影響を与えるだろう」と述べた。銀行業界は、そのような政策を打ち出す前に、マクロ管理部門が良い仕事をするだろう。」

銀行間での住宅ローンの送金が認められていないのであれば、銀行は少なくとも率先して金利を下げる必要がある。

2023年以降、市場では繰り上げ返済の波が何度か起こり、差し押さえが増加し続けていることも示している。もし既存の住宅ローン金利を断固として引き下げなければ、次の38兆元の住宅ローンはさらなるリスクにつながる可能性がある。

中国人民銀行が発表した「2024年第2四半期の金融機関の融資投資に関する統計報告」によると、2024年第2四半期末時点の個人住宅ローン残高は37兆7,900億元で、前年同期を上回った。前年比は2.1%減。今年上半期の個人住宅ローン残高は３８​​００億元減少した。このうち、主要国有商業銀行６行の住宅ローン残高は３１１９億元減少した。

銀行は現在、金利が引き下げられなければ住民は繰り上げ返済を続ける可能性があり、銀行は高品質の住宅ローンを失うことになるが、金利が引き下げられれば緊急の資産減損に直面することになる。

実際、銀行が利益の希薄化を受け入れるか、住民が前払いを継続できなくなるギャンブル（利益の損失）を受け入れるかを選択するのは難しいことではありません。必要なのは、運用レベルでの推進者だけです。

まず、大多数の銀行は依然として利益を上げており、厚い安全クッションを備えている。2024年上半期の主要国有銀行6行の純利益の合計は6,833億8,800万元に達し、約30億円の中間配当を発表した。 2,048億元（郵政銀行の配当予定146億元を含む）。このことは、銀行にとって今回の金利引き下げは依然として多かれ少なかれ利益を得る問題であり、生きるか死ぬかの選択がないことを示している。

さらに重要なのは、今年7月以降、中央銀行が商業銀行に対し、1年物預金金利を1.76%から1.55%に、5年物預金金利を2.55%から1.8に引き下げるよう指導したことである。 %。また、商業銀行が預金者に利息を補償することを認めない指針も出した。これにより、銀行が既存の融資金利を引き下げる基盤が築かれました。

第二に、金利引き下げの本質は、優良な顧客と優良な資産を維持することです。中国の個人住宅ローン不良率は低水準で推移している 2024年中期報告書によると、大手国有銀行の中で、中国工商銀行、農業銀行の個人住宅ローン不良率が高い。中国銀行、中国建設銀行、交通銀行はそれぞれ0.6％、0.58％、0.54％、0.48％となっており、2023年と比べて若干の上昇はあるものの、個人向け住宅ローン全体としては依然として非常に質の高い資産となっている。積極的に金利を引き下げることで、ローンの早期返済を減らすことができる一方で、銀行間での住宅ローンの送金などの核爆弾レベルの政策の導入を防ぐこともできます。

第三に、株式金利をどのように引き下げるのかという実行経路の決定の問題です。レン・ゼピン氏は、銀行は段階的かつ差別化された方法で既存の住宅ローン金利を引き下げることができると示唆した。銀行は、顧客資産の規模の規定や貸し手による繰り上げ返済の制限など、2つの減額方法の要件と手順を明確にするため、できるだけ早く具体的な計画と裏付けとなる詳細を公表すべきである。たとえば、2024 年 9 月 30 日時点でも金利が 4.5% を超える既存の住宅ローンには、段階的に金利を引き下げることができ、差別化された優遇政策が与えられます。

最後にお話ししなければならないのは、現在の不動産事情です。

中国指数アカデミーが発表した今年上半期の不動産会社の売上高データによると、上位100社の不動産会社の売上高は前年同期比38.5％減少した。さらに重要なことは、全国の商業住宅販売額が2021年の約18兆から2023年には11兆まで減少したことです。しかし、2024年になっても新築住宅市場の下落は止まらず、今年は10兆を下回ると予想されています。兆マーク。

国家統計局が8月15日に発表した「2024年1～7月の全国不動産市場の基本状況」によると、今年1～7月の全国商業用住宅販売額は年間4兆6,787億元だった。全国の新築商業住宅販売額は前年比25.9%減、5兆3,330億元で24.3%減となった。これは、現在の減少が続けば、今年の商業住宅市場は約8兆に戻ることを意味します。

既存の住宅金利の引き下げが新築住宅の販売を直接促進することはできませんが、不動産市場の信頼を安定させ、購買力を高め、景気回復をさらに促進することができます。現在の我が国の住宅ローン総額38兆元に基づくと、これを60～80bp削減できれば、住宅ローン借り手は毎年2,280～3,040億元の利息を節約でき、この節約された実質資金が投資されることになる。最終消費者市場における影響力は小さくありません。

結局のところ、彼らは何十年にもわたって良い時代を経験し、一緒に困難を乗り越えてきたのがこの銀行です。

/// 終わり ///

参考資料：「中央銀行はrrr引き下げと金利引き下げに対応」、jiemian news、「既存の住宅ローン金利は引き下げられるべき」、zeping macro、「既存の住宅ローン金利、引き下げを待っている」、china real estate news。