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recentemente, a bloomberg, sempre bem informada, deu a notícia sobre os grandes benefícios do mercado de crédito à habitação da china.

esta ronda de notícias surge em várias etapas. primeiro, no início do mês, fontes disseram que a china estava a considerar reduzir ainda mais as taxas de juro dos empréstimos hipotecários existentes e permitir a rehipoteca dos empréstimos hipotecários existentes.

em 4 de setembro, a bloomberg detalhou novamente a notícia, dizendo que os reguladores financeiros propuseram reduzir as taxas de juro hipotecárias existentes num total de cerca de 80 pontos base. a primeira redução ocorrerá nas próximas semanas e a segunda redução ocorrerá no início da próxima. ano, para hipotecas de primeira e segunda habitação. aplicável a suites.

alguns grupos de comunicação social já previram que as taxas de juro serão reduzidas em 20 a 50 pontos base por volta de 12 de setembro e, em seguida, reduzirão simultaneamente os empréstimos hipotecários existentes.

há muito tempo que o mundo sofre com as altas taxas de juros dos empréstimos hipotecários existentes! independentemente de a primeira ronda de cortes nas taxas de juro ocorrer neste mês ou no próximo, se as taxas de juro das hipotecas existentes puderem ser reduzidas, será também uma resposta à opinião pública.

então, a questão é: esta notícia da bloomberg é confiável? eu acho que olhe para isso de dois aspectos.

por um lado, existe uma tradição na divulgação dinâmica de algumas políticas internas sensíveis, que consiste em "converter as notícias das exportações em vendas internas". a resposta não for boa, então o funcionário só precisará apenas fazer um boato; se a resposta for boa, será meio promovida e meio anunciada;

por outro lado, a fonte desta notícia está intimamente relacionada com a conferência de julho. em 26 de julho, o banco central divulgou o anual "relatório de operações financeiras regionais da china (2024)" que mencionava: "o próximo passo é endireitar a situação. relação entre taxas de juros incrementais e existentes, reduzindo efetivamente a carga de juros dos residentes e liberando o investimento público e a motivação do consumo.” uma vez que queremos reduzir a carga de juros sobre os residentes, devemos começar com a taxa de juro dos empréstimos existente.

em 5 de setembro, em uma conferência de imprensa sobre o tema "promover o desenvolvimento de alta qualidade" realizada pelo gabinete de informação do conselho de estado, zou lan, diretor do departamento de política monetária do banco popular da china, disse em resposta a perguntas sobre rrr e cortes nas taxas de juro que o rácio de reservas de depósitos ainda existe. há algum espaço para ajustamentos em baixa, mas devido a factores como o estreitamento das margens de juros líquidas dos bancos, novas descidas nas taxas de juro de depósitos e empréstimos ainda enfrentam certas restrições.

o que são “certas restrições”? claro, é para manter lucros razoáveis ​​para o banco.

desde o início deste ano, a taxa preferencial de empréstimo (lpr) para prazos de um e cinco anos caiu 0,1 e 0,35 pontos percentuais, respetivamente, fazendo com que a taxa de juro média dos empréstimos continuasse a diminuir.

estatísticas do centaline real estate research institute mostram que, em agosto de 2024, a taxa de juro média nacional para empréstimos para primeira habitação caiu para cerca de 3,25%, e a taxa de juro média para empréstimos para segunda habitação é de 3,6%. a taxa de juro média do crédito à habitação global em agosto rondava os 3,3%. no entanto, existem também algumas cidades e alguns bancos que passaram da “3ª era” para a “2ª era”.

atualmente, a taxa de juros do primeiro empréstimo à habitação de alguns bancos em suzhou é tão baixa quanto 2,95%, e a taxa de juros do empréstimo à habitação de alguns bancos em foshan e guangzhou pode ser tão baixa quanto 2,9%.

de acordo com o "relatório de implementação da política monetária da china para o quarto trimestre de 2023" do banco central, as taxas de juros de mais de 23 trilhões de yuans de empréstimos hipotecários existentes foram reduzidas e a taxa de juros média ponderada ajustada é de 4,27%.

a pesquisa da citic securities disse que a atual taxa de juros média ponderada dos empréstimos hipotecários existentes será de cerca de 3,9% a 4%. então, a diferença de tesoura entre a nova taxa de juro do empréstimo à habitação e o stock ainda é de cerca de 100 pontos base.

lu lei, vice-governador do banco popular da china, também afirmou na conferência de imprensa daquele dia que, em termos de taxas de juro, o recente declínio nas taxas de juro de política e nas taxas de cotação do mercado de empréstimos será usado para impulsionar o financiamento empresarial e o crédito dos residentes. custos se estabilizem e diminuam.

há outro ponto explosivo nas notícias da bloomberg, que é “permitir que as hipotecas existentes busquem remortgage. em outras palavras, o mutuário pode ir ao mercado para encontrar um banco, desde que sua oferta seja inferior à taxa de juros original”. ele pode mudar de banco. a taxa de juros do banco. se for mais baixa, mude para qualquer um.

pense nisso, há muitos empréstimos no setor bancário nacional hoje. como a taxa de juros para novas casas ultrapassou 3 e o estoque está acima de 3,85%, certamente haverá bancos dispostos a oferecer taxas de juros mais baixas. como a taxa de juro é inferior a 3,85%, os mutuários terão um impacto semelhante ao de uma bomba nuclear sobre os bancos.

wang liang, presidente do china merchants bank, respondeu aos rumores de "re-hipoteca" na reunião de resultados provisórias em 2 de setembro: "se esta política for introduzida, terá um certo impacto negativo nas taxas de juros hipotecárias existentes no indústria bancária; o departamento de macrogestão fará um bom trabalho demonstrando e conduzindo pesquisas antes de lançar tal política.

se a transferência de hipotecas entre bancos não for permitida, então o banco deve pelo menos tomar a iniciativa de reduzir as taxas de juro.

desde 2023, a diferença de taxas de juro entre as hipotecas existentes e as novas hipotecas continuou a aumentar. o mercado assistiu a várias ondas de reembolsos antecipados. após 2024, haverá um fenómeno de ser forçado a cortar empréstimos. que se não reduzirmos de forma decisiva as taxas de juros hipotecárias existentes, os próximos 38 trilhões de yuans em empréstimos hipotecários poderão levar a mais riscos.

o "relatório estatístico sobre o investimento em empréstimos por instituições financeiras no segundo trimestre de 2024" divulgado pelo banco central mostra que no final do segundo trimestre de 2024, o saldo dos empréstimos à habitação pessoal era de 37,79 trilhões de yuans, um ano após - queda anual de 2,1%. no primeiro semestre deste ano, o saldo do crédito à habitação pessoal diminuiu 380 mil milhões de yuans.entre eles, o saldo dos empréstimos hipotecários dos seis principais bancos comerciais estatais diminuiu 311,9 bilhões de yuans.

os bancos enfrentam agora um dilema. se as taxas de juro não forem reduzidas, os residentes poderão continuar a reembolsar antecipadamente os seus empréstimos e os bancos perderão empréstimos à habitação de elevada qualidade, mas se as taxas de juro forem reduzidas, enfrentarão uma imparidade urgente dos seus activos.

na verdade, não é difícil para os bancos escolherem se aceitam a diluição dos lucros ou apostam que os residentes não poderão continuar a reembolsar antecipadamente (perda de lucros. só precisa de um empurrador a nível operacional).

em primeiro lugar, a grande maioria dos bancos ainda é lucrativa e tem uma almofada de segurança espessa. o lucro líquido total dos seis principais bancos estatais no primeiro semestre de 2024 atingiu 683,388 mil milhões de yuans, e eles anunciaram um dividendo provisório de aproximadamente. 204,8 bilhões de yuans (incluindo o banco postal planeja distribuir dividendos de 14,6 bilhões de yuans).isto mostra que, para os bancos, a actual redução das taxas de juro ainda é uma questão de ganhar mais ou menos, e não há escolha de vida ou morte.

além disso, e de forma importante, depois de julho deste ano, o banco central orientou os bancos comerciais a reduzirem as taxas de juro dos depósitos. a taxa de juro dos depósitos a 1 ano caiu de 1,76% para 1,55%, e a taxa de juro dos depósitos a 5 anos caiu de 2,55% para 1,8. %. também emitiu orientações que não permitem que os bancos comerciais compensem os depositantes com juros. isto lançou as bases para que os bancos reduzissem as taxas de juro dos empréstimos existentes.

em segundo lugar, a essência da redução das taxas de juro é reter clientes e activos de alta qualidade. o rácio de incumprimento de empréstimos à habitação pessoal da china tem estado num nível baixo. de acordo com o relatório intercalar de 2024, entre os principais bancos estatais, os rácios de incumprimento de empréstimos à habitação pessoal do banco industrial e comercial da china, agrícola. banco da china, banco de construção da china e banco de comunicações são 0,6%, 0,58%, 0,54% e 0,48%, respectivamente, embora haja um ligeiro aumento em comparação com 2023, os empréstimos pessoais à habitação como um todo ainda são ativos de muito alta qualidade. por um lado, a redução proactiva das taxas de juro pode reduzir o reembolso antecipado de empréstimos e, por outro lado, também pode evitar que a introdução de políticas ao nível da bomba nuclear, como as transferências de hipotecas entre bancos, sejam "roubadas" pelos pares.

em terceiro lugar, trata-se de determinar o caminho de implementação de como reduzir a taxa de juro das ações. ren zeping sugeriu que os bancos podem reduzir as taxas de juros hipotecárias existentes de forma gradual e diferenciada. os bancos devem emitir planos específicos e detalhes de apoio o mais rapidamente possível para clarificar os requisitos e procedimentos para os dois métodos de redução, tais como estipular a dimensão dos activos dos clientes e restringir o reembolso antecipado pelos mutuantes. as taxas de juro dos empréstimos hipotecários existentes podem ser reduzidas passo a passo. por exemplo, os empréstimos hipotecários existentes com taxas de juro ainda superiores a 4,5% em 30 de setembro de 2024 serão divididos em diferentes níveis e receberão políticas preferenciais diferenciadas.

a última coisa que devo mencionar é a situação imobiliária atual.

os dados de vendas das empresas imobiliárias nos primeiros oito meses deste ano, divulgados pela china index academy, mostraram que as vendas das 100 maiores empresas imobiliárias caíram 38,5% em termos anuais. mais importante ainda, as vendas nacionais de habitação comercial caíram de um máximo de quase 18 biliões em 2021 para 11 biliões em 2023. no entanto, mesmo em 2024, o declínio no novo mercado imobiliário não parou e cairá para menos de 10 este ano. marca de trilhão.

de acordo com a "situação básica do mercado imobiliário nacional de janeiro a julho de 2024" divulgada pelo departamento nacional de estatísticas em 15 de agosto, nos primeiros sete meses deste ano, as vendas nacionais de moradias comerciais foram de 4.678,7 bilhões de yuans, um ano- redução anual de 25,9%; as vendas nacionais de novas habitações comerciais foram de 5.333 bilhões de yuans, uma queda de 24,3%. isto significa que, se o actual declínio continuar, o mercado da habitação comercial regressará a cerca de 8 biliões este ano.

embora a redução das taxas de juro da habitação existente não possa promover directamente a venda de novas casas, pode estabilizar a confiança do mercado imobiliário, aumentar o poder de compra e promover ainda mais a recuperação económica. com base no estoque total atual de empréstimos hipotecários em meu país de 38 trilhões de yuans, se puder ser reduzido em 60 a 80 pb, os mutuários hipotecários economizarão de 228 a 304 bilhões de yuans em despesas com juros todos os anos. no mercado consumidor final. não é uma força pequena.

parabéns aos bancos. afinal, eles viveram bons momentos durante décadas e superaram as dificuldades juntos.

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materiais de referência: "o banco central responde aos cortes de rrr e aos cortes nas taxas de juros", jiemian news; "as taxas de juros hipotecárias existentes devem ser reduzidas", zeping macro; "taxas de juros hipotecárias existentes, esperando para serem reduzidas", china real estate news.