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recentemente, bloomberg, che è sempre ben informato, ha dato la notizia dei grandi vantaggi del mercato cinese dei mutui immobiliari.

questa serie di notizie arriva in più fasi. in primo luogo, all'inizio del mese, alcune fonti hanno affermato che la cina stava valutando la possibilità di abbassare ulteriormente i tassi di interesse dei mutui ipotecari esistenti e di consentire la nuova ipoteca dei mutui esistenti.

il 4 settembre, bloomberg ha nuovamente dettagliato la notizia, affermando che i regolatori finanziari hanno proposto di abbassare i tassi di interesse ipotecari esistenti per un totale di circa 80 punti base. la prima riduzione avverrà nelle prossime settimane, la seconda all'inizio di quella successiva anno, per mutui prima e seconda casa applicabile alle suite.

alcuni gruppi mediatici hanno già previsto che i tassi di interesse saranno tagliati da 20 a 50 punti base intorno al 12 settembre, e contemporaneamente ridurranno i mutui ipotecari esistenti.

il mondo soffre da molto tempo di tassi di interesse elevati sui mutui ipotecari esistenti! indipendentemente dal fatto che la prima tornata di tagli dei tassi di interesse avvenga questo mese o il mese prossimo, se i tassi di interesse sulle ipoteche esistenti possono essere ridotti, ciò sarà anche una risposta all'opinione pubblica.

quindi la domanda è: queste notizie di bloomberg sono affidabili? penso che bisogna guardarlo da due aspetti.

da un lato, c'è una tradizione nella diffusione dinamica di alcune politiche nazionali sensibili, che consiste nel "convertire le notizie dall'esportazione alle vendite interne". la risposta non è buona, allora il funzionario dovrà solo fare un pettegolezzo; se la risposta è buona, sarà per metà promosso e per metà annunciato;

d'altra parte, la fonte di questa notizia è strettamente correlata alla conferenza di luglio. il 26 luglio, la banca centrale ha pubblicato l'annuale "rapporto sulle operazioni finanziarie regionali della cina (2024)" in cui si legge: "il prossimo passo è rimettere a posto le cose. prestiti immobiliari incrementali ed esistenti, riducendo efficacemente l’onere degli interessi sui residenti e liberando la motivazione agli investimenti pubblici e al consumo. poiché vogliamo ridurre l’onere degli interessi sui residenti, dobbiamo iniziare con il tasso di interesse sui prestiti esistente.

il 5 settembre, in una conferenza stampa sul tema "promuovere lo sviluppo di alta qualità" tenuta dall'ufficio informazioni del consiglio di stato, zou lan, direttore del dipartimento di politica monetaria della banca popolare cinese, ha detto in risposta a domande sulla rrr e tagli dei tassi di interesse che il coefficiente di riserva dei depositi è ancora c'è un certo margine per aggiustamenti al ribasso, ma a causa di fattori come la riduzione dei margini di interesse netti delle banche, ulteriori diminuzioni dei tassi di interesse sui depositi e sui prestiti devono ancora affrontare alcuni vincoli.

cosa sono "alcuni vincoli"? naturalmente, lo scopo è mantenere profitti ragionevoli per la banca.

dall’inizio di quest’anno, il tasso primario sui prestiti (lpr) per scadenze di un anno e cinque anni è sceso rispettivamente di 0,1 e 0,35 punti percentuali, spingendo il tasso di interesse medio sui prestiti a continuare a diminuire.

le statistiche del centaline real estate research institute mostrano che nell'agosto 2024 il tasso di interesse medio nazionale per i mutui per la prima casa è sceso a circa il 3,25%, mentre il tasso di interesse medio per i mutui per la seconda casa è al 3,6%. nel mese di agosto il tasso medio d'interesse complessivo dei mutui ipotecari si aggirava attorno al 3,3%. tuttavia, alcune città e alcune banche sono passate dalla “3a era” alla “2a era”.

attualmente, il tasso di interesse del primo mutuo per la casa di alcune banche a suzhou è pari al 2,95%, mentre il tasso di interesse del mutuo per la casa di alcune banche a foshan e guangzhou può arrivare fino al 2,9%.

secondo il "rapporto sull'attuazione della politica monetaria cinese per il quarto trimestre del 2023" della banca centrale, i tassi di interesse di oltre 23 trilioni di yuan sui mutui immobiliari esistenti sono stati ridotti e il tasso di interesse medio ponderato rettificato è del 4,27%.

la ricerca di citic securities ha affermato che l'attuale tasso di interesse medio ponderato dei mutui ipotecari esistenti sarà compreso tra il 3,9% e il 4%. quindi, la differenza tra il nuovo tasso di interesse del mutuo per la casa e il titolo azionario è ancora di circa 100 punti base.

lu lei, vice governatore della banca popolare cinese, ha dichiarato nella conferenza stampa di quel giorno che, in termini di tassi di interesse, il recente calo dei tassi di interesse ufficiali e dei tassi di quotazione sul mercato dei prestiti sarà utilizzato per stimolare il finanziamento delle imprese e il credito dei residenti. costi per stabilizzarsi e diminuire.

c'è un altro punto esplosivo nelle notizie di bloomberg, che è "consentire ai mutui esistenti di richiedere un nuovo mutuo". in altre parole, il mutuatario può andare sul mercato per trovare una banca purché la sua offerta sia inferiore al tasso di interesse originale. può cambiare banca. quale tasso di interesse della banca se è più basso, passa a qualunque.

pensateci, oggi ci sono molti prestiti nel settore bancario nazionale, poiché il tasso di interesse per le nuove case ha superato il 3 e lo stock è superiore al 3,85%, ci saranno sicuramente banche disposte a offrire tassi di interesse più bassi poiché il tasso di interesse è inferiore al 3,85%, i mutuatari potrebbero avere un impatto sulle banche pari a quello di una bomba nucleare.

wang liang, presidente della china merchants bank, ha risposto alle voci sulla "riapertura del mutuo" durante la riunione sui risultati provvisori del 2 settembre: "se questa politica verrà introdotta, avrà un certo impatto negativo sui tassi di interesse ipotecari esistenti nel settore bancario". industria; il dipartimento di gestione macro farà un buon lavoro, dimostrerà e condurrà ricerche prima di lanciare tale politica.

se il trasferimento di mutui interbancari non è consentito, allora la banca deve almeno prendere l’iniziativa di abbassare i tassi di interesse.

dal 2023 la differenza tra i tassi d'interesse tra le ipoteche esistenti e quelle nuove ha continuato ad aumentare. il mercato ha visto diverse ondate di rimborsi anticipati. dopo il 2024 si verificherà il fenomeno della sospensione forzata dei prestiti. lo dimostra anche il continuo aumento dei pignoramenti che se non abbassiamo in modo decisivo i tassi d'interesse ipotecari esistenti, i prossimi 38mila miliardi di yuan di mutui ipotecari potrebbero comportare maggiori rischi.

il "rapporto statistico sugli investimenti in prestiti delle istituzioni finanziarie nel secondo trimestre del 2024" pubblicato dalla banca centrale mostra che alla fine del secondo trimestre del 2024, il saldo dei prestiti personali per la casa era di 37,79 trilioni di yuan, su base annua. diminuzione annuale del 2,1%. nella prima metà di quest'anno, il saldo dei prestiti personali per la casa è diminuito di 380 miliardi di yuan.tra questi, il saldo dei mutui ipotecari delle sei principali banche commerciali statali è diminuito di 311,9 miliardi di yuan.

le banche si trovano ora di fronte a un dilemma: se i tassi di interesse non vengono abbassati, i residenti potrebbero continuare a rimborsare anticipatamente i loro prestiti e le banche perderanno prestiti immobiliari di alta qualità, ma se i tassi di interesse vengono abbassati, si troveranno ad affrontare un’urgente perdita di valore delle attività.

in effetti, non è difficile per le banche scegliere se accettare la diluizione degli utili o scommettere che i residenti non saranno in grado di continuare a ripagare in anticipo (perdita di profitti). serve solo uno spintore a livello operativo.

innanzitutto, la stragrande maggioranza delle banche è ancora redditizia e dispone di un ampio margine di sicurezza. l’utile netto totale delle sei principali banche statali nella prima metà del 2024 ha raggiunto 683,388 miliardi di yuan e hanno annunciato un acconto sui dividendi di circa. 204,8 miliardi di yuan (inclusa la banca postale prevede di distribuire dividendi per 14,6 miliardi di yuan).ciò dimostra che per le banche l’attuale taglio dei tassi d’interesse è ancora una questione di guadagnare più o meno, e non esiste una scelta di vita o di morte.

inoltre, cosa importante, dopo luglio di quest’anno, la banca centrale ha guidato le banche commerciali ad abbassare i tassi di interesse sui depositi. il tasso di interesse sui depositi a 1 anno è sceso dall’1,76% all’1,55%, e il tasso di interesse sui depositi a 5 anni è sceso dal 2,55% all’1,8. %. ha inoltre emanato linee guida che non consentono alle banche commerciali di risarcire i depositanti con gli interessi. ciò ha gettato le basi affinché le banche abbassino i tassi di interesse sui prestiti esistenti.

in secondo luogo, l’essenza della riduzione dei tassi di interesse è quella di fidelizzare clienti e asset di alta qualità. secondo il rapporto di medio termine del 2024, tra le principali banche statali, il tasso di sofferenza dei prestiti personali per la casa è rimasto a un livello basso. bank of china, china construction bank e bank of communications sono rispettivamente dello 0,6%, 0,58%, 0,54% e 0,48%. anche se in leggero aumento rispetto al 2023, i prestiti personali per la casa rimangono nel complesso asset di altissima qualità. da un lato, l’abbassamento proattivo dei tassi di interesse può ridurre i rimborsi anticipati dei prestiti e, dall’altro, può anche impedire l’introduzione di politiche a livello di bomba nucleare come i trasferimenti di mutui interbancari che vengono “rubati” da altri.

in terzo luogo, si tratta di determinare il percorso di attuazione di come ridurre il tasso di interesse azionario. ren zeping ha suggerito che le banche possono abbassare i tassi ipotecari esistenti in modo graduale e differenziato. le banche dovrebbero pubblicare quanto prima piani specifici e dettagli di supporto per chiarire i requisiti e le procedure per i due metodi di riduzione, come stabilire l’entità delle attività dei clienti e limitare il rimborso anticipato da parte dei finanziatori. i tassi d'interesse dei mutui ipotecari esistenti possono essere ridotti gradualmente. ad esempio, i mutui ipotecari esistenti con tassi d'interesse ancora superiori al 4,5% al ​​30 settembre 2024 saranno suddivisi in diversi livelli e avranno politiche preferenziali differenziate.

l’ultima cosa che devo menzionare è l’attuale situazione immobiliare.

i dati sulle vendite delle società immobiliari nei primi otto mesi di quest'anno pubblicati dalla china index academy mostrano che le vendite delle 100 principali società immobiliari sono diminuite del 38,5% su base annua. ancora più importante, le vendite nazionali di abitazioni commerciali sono scese da un massimo di quasi 18mila miliardi nel 2021 a 11mila miliardi nel 2023. tuttavia, anche nel 2024, il declino del nuovo mercato immobiliare non si è fermato, e quest’anno scenderà sotto i 10 trilioni di marchi.

secondo la "situazione di base del mercato immobiliare nazionale da gennaio a luglio 2024" pubblicata dall'ufficio nazionale di statistica il 15 agosto, nei primi sette mesi di quest'anno, le vendite nazionali di alloggi commerciali sono state di 4.678,7 miliardi di yuan, all'anno. diminuzione su base annua del 25,9%; le vendite nazionali di nuove abitazioni commerciali sono state di 5.333 miliardi di yuan, in calo del 24,3%. ciò significa che se l’attuale declino continua, il mercato immobiliare commerciale tornerà a circa 8mila miliardi quest’anno.

sebbene la riduzione dei tassi di interesse immobiliari esistenti non possa promuovere direttamente la vendita di nuove case, può stabilizzare la fiducia del mercato immobiliare, aumentare il potere di spesa e promuovere ulteriormente la ripresa economica. sulla base dell'attuale stock totale di mutui ipotecari nel mio paese di 38 trilioni di yuan, se può essere ridotto da 60 a 80 punti base, farà risparmiare ai mutuatari ipotecari da 228 a 304 miliardi di yuan in spese per interessi ogni anno. questo denaro reale risparmiato verrà investito nel mercato dei consumatori finali. non una forza piccola.

complimenti alle banche: da decenni vivono momenti felici e insieme superano le difficoltà.

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materiali di riferimento: "la banca centrale risponde ai tagli del rrr e dei tassi di interesse", jiemian news; "i tassi di interesse ipotecari esistenti dovrebbero essere abbassati", zeping macro; "i tassi di interesse ipotecari esistenti, in attesa di essere abbassati", china real estate news.