소식

최근에는 항상 박식한 정보를 제공하는 블룸버그에서 중국 주택대출 시장의 엄청난 이점에 대한 소식을 전했습니다.

이번 소식은 여러 단계로 나뉜다. 첫째, 소식통에 따르면 이달 초 중국은 기존 모기지 대출 금리를 추가로 낮추고 기존 모기지 대출을 재담보로 허용하는 방안을 검토하고 있다고 한다.

9월 4일, 블룸버그는 금융 규제 당국이 기존 모기지 금리를 총 약 80bp 인하할 것을 제안했다고 밝혔으며, 첫 번째 인하는 앞으로 몇 주 안에 이루어질 것이며, 두 번째 인하는 다음 초에 이루어질 것이라고 밝혔습니다. 첫 주택 및 두 번째 주택 모기지에는 적용됩니다.

일부 언론에서는 이미 9월 12일을 전후로 금리가 20~50bp 인하되는 동시에 기존 주택담보대출도 축소될 것이라고 전망했다.

세계는 오랫동안 기존 주택담보대출의 높은 금리로 인해 어려움을 겪고 있습니다! 1차 금리 인하가 이번 달이건 다음 달이건 상관없이 기존 주택담보대출 금리를 인하할 수 있다면 그것도 여론에 부응하는 조치가 될 것이다.

그렇다면 문제는 블룸버그의 이 소식이 믿을 만한가 하는 것입니다. 제 생각에는 두 가지 측면에서 살펴보겠습니다.

한편으로는 "뉴스를 수출에서 국내 판매로 전환"하는 민감한 국내 정책을 역동적으로 공개하는 전통이 있습니다. 반응이 좋지 않으면 공무원은 그냥 소문만 내면 되고, 반응이 좋으면 반만 홍보하고 반만 발표하면 됩니다.

한편, 이 소식의 출처는 7월 회의와 밀접한 관련이 있습니다. 7월 26일 중앙은행은 연례 '중국 지역 금융 운영 보고서(2024)'를 발표했습니다. 증분 및 기존 주택 대출 금리 관계를 통해 주민의 이자 부담을 효과적으로 줄이고 공공 투자 및 소비 동기를 부여합니다.” 주민들의 이자부담을 줄이고 싶기 때문에 기존 대출금리부터 시작해야 한다.

9월 5일 국무원 신문판공실이 주최한 '고품질 발전 촉진'이라는 주제의 기자회견에서 zou lan 중국 인민은행 통화정책국장은 rrr에 대한 질문에 이렇게 말했습니다. 예금지급률은 여전히 ​​하락 조정 여지는 있으나, 은행의 순이자마진 축소 등으로 예금금리와 대출금리의 추가 하락은 여전히 ​​제약을 받고 있다.

"특정 제약 조건"이란 무엇입니까? 물론 은행의 합리적인 이익을 유지하기 위해서다.

올해 초부터 1년과 5년 만기 대출우대금리(lpr)가 각각 0.1%포인트, 0.35%포인트 하락해 평균 대출금리 하락세가 이어지고 있다.

센타라인부동산연구소 통계에 따르면 2024년 8월 전국 첫 주택 대출 금리는 3.25% 안팎으로 떨어졌고, 두 번째 주택 대출 평균 금리는 3.6%로 떨어졌다. 8월 전체 주택담보대출 평균 금리는 3.3% 안팎이었다. 하지만 '3시대'에서 '2시대'로 옮겨간 도시와 은행도 있다.

현재 쑤저우 일부 은행의 1차 주택대출 금리는 2.95%로 낮고, 포산과 광저우 일부 은행의 주택대출 금리는 2.9%까지 낮을 수 있다.

중앙은행이 발표한 '2023년 4분기 중국 통화정책 시행보고서'에 따르면 기존 주택담보대출 23조위안 이상 금리가 인하됐고 조정 가중평균 금리는 4.27%다.

citic증권 조사에 따르면 현재 기존 주택담보대출의 가중평균 금리는 3.9~4% 안팎이 될 것으로 보인다. 그렇다면 신규주택대출 금리와 주가의 가위차는 여전히 100bp 정도다.

루레이 인민은행 부총재도 이날 기자회견에서 금리 측면에서 최근 정책금리와 대출시장 호가금리 하락을 기업 자금조달과 주민신용 촉진에 활용할 것이라고 밝혔다. 안정과 감소에 드는 비용.

블룸버그 뉴스에는 "기존 주택담보대출이 재담보대출을 받을 수 있도록 허용한다"는 또 다른 폭발점이 있다. 은행을 바꿀 수 있습니다. 어느 은행의 이자율이 더 낮으면 어느 은행으로 바꾸세요.

생각해보면 요즘 국내 은행업계에 대출이 많이 나오고 있는데, 신규주택 금리가 3.85%를 넘고 있기 때문에 금리를 낮추려는 은행들이 분명히 있을 것이다. 이자율이 3.85%보다 낮기 때문에 차용인은 은행에 핵폭탄 수준의 영향을 미칠 수 있습니다.

왕량 중국초상은행 총재는 9월 2일 중간결과회의에서 '재모기지' 루머에 대해 "이 정책이 도입된다면 중국의 기존 모기지 금리에 어느 정도 부정적인 영향을 미칠 것"이라고 답했다. 은행 업계는 거시 관리 부서가 그러한 정책을 시작하기 전에 시연하고 연구를 수행할 것입니다.”

은행간 모기지 이체가 허용되지 않는다면 은행은 최소한 금리를 낮추는 데 앞장서야 한다.

2023년부터 기존 주택담보대출과 신규 주택담보대출의 금리 차이가 계속해서 확대되면서 시장에서는 2024년 이후에는 대출을 중단할 수밖에 없는 현상도 나타날 것으로 보인다. 기존 주택담보대출 금리를 단호히 낮추지 않으면 앞으로 38조 위안에 달하는 주택담보대출이 더 큰 위험으로 이어질 수 있다는 것입니다.

중앙은행이 발표한 '2024년 2분기 금융기관 대출투자 통계보고서'에 따르면, 2024년 2분기말 개인 주택대출 잔액은 37조7900억 위안으로 전년 동기 대비 37조7900억 위안에 달했다. 올해 2.1% 감소. 올 상반기 개인 주택대출 잔액은 3800억 위안 감소했다.이 가운데 6대 국영 상업은행의 주택담보대출 잔액은 3119억 위안 감소했다.

은행들은 이제 딜레마에 직면하게 됐다. 금리를 낮추지 않으면 주민들은 계속해서 대출금을 조기 상환할 수 있고, 은행은 우량 주택대출을 잃게 되지만, 금리를 낮추면 긴급한 자산 손실을 겪게 된다.

실제로 은행이 이익희석을 받아들일지, 주민들이 계속해서 미리 갚을 수 없는 도박(이익손실)을 받아들일지 선택하는 것은 어렵지 않다. 운영 차원의 추진력만 있으면 된다.

우선, 대다수 은행은 여전히 ​​수익성이 좋으며 두터운 안전쿠션을 갖추고 있다. 2024년 상반기 6개 주요 국영은행의 총 순이익은 6,833억8800만 위안에 이르렀고, 약 200억 원의 중간 배당금을 발표했다. 2,048억 위안(우체은행이 배당금 146억 위안을 분배할 계획 포함).이는 은행 입장에서는 현행 금리 인하가 여전히 수익의 문제일 뿐, 사활을 걸 수 없다는 점을 보여준다.

더욱이 중요한 것은 올해 7월 이후 중앙은행이 시중은행에 예금 금리를 인하하라고 지시한 것이다. 1년 예금 금리는 1.76%에서 1.55%로, 5년 예금 금리는 2.55%에서 1.8%로 인하됐다. %. 또한 상업은행이 예금자에게 이자를 보상하는 것을 허용하지 않는다는 지침도 발표했습니다. 이로써 은행들이 기존 대출 금리를 낮출 수 있는 기반이 마련됐다.

둘째, 금리인하의 본질은 우량고객과 우량자산을 유지하는 것이다. 2024년 중간보고서에 따르면 중국의 개인 주택대출 부실비율은 주요 국영은행 중 중국공상은행, 농업은행의 개인 주택대출 부실비율이 낮은 수준을 유지하고 있다. 중국은행, 건설은행, 교통은행은 각각 0.6%, 0.58%, 0.54%, 0.48%로 2023년에 비해 소폭 증가했지만 전체적으로 개인 주택대출은 여전히 ​​매우 높은 수준의 자산입니다. 적극적으로 금리를 낮추면 대출 조기 상환을 줄일 수 있고, 다른 한편으로는 은행 간 모기지 이체와 같은 핵폭탄 수준의 정책 도입을 방지할 수도 있습니다.

셋째, 주식이자율 인하 방안의 추진경로를 정하는 문제이다. ren zeping은 은행이 단계적이고 차별화된 방식으로 기존 모기지 금리를 낮출 수 있다고 제안했습니다. 은행은 고객 자산 규모 규정, 대출 기관의 조기 상환 제한 등 두 가지 축소 방법에 대한 요구 사항과 절차를 명확히 하기 위해 가능한 한 빨리 구체적인 계획과 지원 세부 사항을 발표해야 합니다. 기존 주택담보대출 금리는 단계적으로 인하될 수 있다. 예를 들어, 2024년 9월 30일 현재 이자율이 4.5%를 초과하는 기존 주택담보대출은 등급별로 나누어 차별화된 우대정책을 제공할 예정이다.

마지막으로 말씀드리고 싶은 것은 현재 부동산 상황입니다.

중국지수아카데미가 발표한 올해 1~8월 부동산업체 매출자료에 따르면 100대 부동산업체 매출이 전년 동기 대비 38.5% 감소한 것으로 나타났다. 더 중요한 것은 전국 상업용 주택 매매거래가 2021년 18조에 육박하던 최고치에서 2023년 11조로 감소했다는 점이다. 그러나 2024년에도 신규 주택시장 하락세는 멈추지 않았고, 올해도 10조 이하로 떨어질 전망이다. 조 마크.

국가통계국이 8월 15일 발표한 '2024년 1~7월 전국 부동산 시장 기본 상황'에 따르면 올해 7월까지 전국 상업용 주택 매매액은 연간 4조6787억 위안에 달했다. 전년 대비 25.9% 감소했으며, 전국 신규 상업용 주택 판매액은 53,330억 위안으로 24.3% 감소했습니다. 지금의 하락세가 계속된다면 올해 상업용 주택시장은 8조 안팎으로 돌아올 것이라는 뜻이다.

기존 주택 금리를 낮추는 것이 신규 주택 매매를 직접적으로 촉진할 수는 없지만 부동산 시장의 신뢰를 안정시키고 소비력을 높이며 경기 회복을 더욱 촉진할 수 있습니다. 현재 우리나라 주택담보대출 총자산 38조 위안을 기준으로 60~80bp를 줄일 수 있다면 주택담보대출자는 매년 2,280~3,040억 위안의 이자비용을 절약하게 될 것입니다. 최종 소비자 시장에서는 작은 힘이 아닙니다.

결국, 그들은 수십 년 동안 좋은 시간을 보내며 어려움을 함께 이겨내고 일어선 것이 바로 이 은행입니다.

/// 끝 ///

참고 자료: "중앙 은행은 rrr 인하 및 금리 인하에 대응합니다", jiemian news; "기존 모기지 금리를 낮추어야 합니다", zeping macro, "기존 모기지 금리, 인하를 기다리고 있습니다", china real estate news.