berita

baru-baru ini, bloomberg, yang selalu mendapat informasi lengkap, menyampaikan berita tentang manfaat besar dari pasar pinjaman perumahan tiongkok.

rangkaian berita ini muncul dalam beberapa langkah. pertama, pada awal bulan, sumber mengatakan bahwa tiongkok sedang mempertimbangkan untuk menurunkan lebih lanjut suku bunga pinjaman hipotek yang ada dan mengizinkan pinjaman hipotek yang ada untuk digadaikan kembali.

pada tanggal 4 september, bloomberg kembali merinci berita tersebut, mengatakan bahwa regulator keuangan telah mengusulkan untuk menurunkan suku bunga hipotek yang ada dengan total sekitar 80 basis poin. pengurangan pertama akan dilakukan dalam beberapa minggu ke depan, dan pengurangan kedua akan dilakukan pada awal tahun depan tahun, untuk hipotek rumah pertama dan kedua. berlaku untuk suite.

beberapa grup media telah memperkirakan bahwa suku bunga akan diturunkan sebesar 20 hingga 50bps sekitar tanggal 12 september, dan kemudian secara bersamaan mengurangi pinjaman hipotek yang ada.

dunia telah lama menderita karena tingginya suku bunga pinjaman hipotek yang ada! terlepas dari apakah penurunan suku bunga putaran pertama dilakukan bulan ini atau bulan depan, jika suku bunga kpr yang ada bisa diturunkan, itu juga merupakan respon terhadap opini publik.

lantas, pertanyaannya, apakah berita dari bloomberg ini dapat dipercaya? menurut saya, lihat dari dua aspek.

di satu sisi, terdapat tradisi dalam rilis dinamis beberapa kebijakan dalam negeri yang sensitif, yaitu “mengubah berita dari ekspor menjadi penjualan dalam negeri”. biarkan media asing merilisnya terlebih dahulu untuk menguji respon opini publik dalam negeri responnya kurang bagus, maka pejabatnya hanya perlu membuat rumor saja; jika responnya bagus maka akan setengah dipromosikan dan setengah diumumkan.

di sisi lain, sumber berita ini terkait erat dengan konferensi bulan juli. pada tanggal 26 juli, bank sentral merilis "laporan operasi keuangan regional tiongkok (2024)" tahunan yang menyebutkan: "langkah selanjutnya adalah meluruskan masalah tersebut. hubungan suku bunga pinjaman perumahan tambahan dan yang sudah ada, yang secara efektif mengurangi beban bunga penduduk dan melepaskan motivasi investasi dan konsumsi publik.” karena kita ingin mengurangi beban bunga warga, kita harus mulai dengan tingkat bunga pinjaman yang ada.

pada tanggal 5 september, pada konferensi pers bertema "mempromosikan pembangunan berkualitas tinggi" yang diadakan oleh kantor informasi dewan negara, zou lan, direktur departemen kebijakan moneter bank rakyat tiongkok, menjawab pertanyaan tentang rrr dan penurunan suku bunga sehingga rasio cadangan simpanan masih ada ruang untuk penyesuaian ke bawah, namun karena faktor-faktor seperti menyempitnya margin bunga bersih bank, penurunan lebih lanjut pada suku bunga simpanan dan pinjaman masih menghadapi kendala tertentu.

apa yang dimaksud dengan "kendala tertentu"? tentu saja untuk menjaga keuntungan yang wajar bagi bank.

sejak awal tahun ini, suku bunga pinjaman (lpr) untuk jangka waktu satu tahun dan lima tahun telah turun masing-masing sebesar 0,1 dan 0,35 poin persentase, sehingga mendorong rata-rata suku bunga pinjaman terus menurun.

statistik dari centaline real estate research institute menunjukkan bahwa pada agustus 2024, suku bunga rata-rata nasional untuk pinjaman rumah pertama turun menjadi sekitar 3,25%, dan suku bunga rata-rata untuk pinjaman rumah kedua adalah 3,6%. tingkat bunga rata-rata untuk keseluruhan pinjaman hipotek pada bulan agustus adalah sekitar 3,3%. namun, beberapa kota dan beberapa bank telah berpindah dari “era ke-3” ke “era ke-2”.

saat ini, suku bunga pinjaman rumah pertama di beberapa bank di suzhou hanya 2,95%, dan suku bunga pinjaman rumah di beberapa bank di foshan dan guangzhou bisa serendah 2,9%.

menurut "laporan implementasi kebijakan moneter tiongkok untuk kuartal keempat tahun 2023" bank sentral, suku bunga lebih dari 23 triliun yuan dalam pinjaman perumahan yang ada telah diturunkan, dan tingkat suku bunga rata-rata tertimbang yang disesuaikan adalah 4,27%.

riset citic securities menyebutkan rata-rata tertimbang suku bunga pinjaman hipotek yang ada saat ini akan berkisar 3,9% hingga 4%. lalu, selisih suku bunga kpr baru dengan saham masih sekitar 100 basis poin.

lu lei, wakil gubernur bank rakyat tiongkok, juga menyatakan pada konferensi pers hari itu bahwa dalam hal suku bunga, penurunan suku bunga kebijakan dan tingkat kutipan pasar pinjaman baru-baru ini akan digunakan untuk mendorong pembiayaan korporasi dan kredit penduduk. biaya untuk stabilisasi dan penurunan.

ada hal menarik lainnya dalam berita bloomberg, yaitu "mengizinkan hipotek yang ada untuk digadaikan kembali". dengan kata lain, peminjam dapat pergi ke pasar untuk mencari bank. dia bisa pindah bank. suku bunga bank mana. kalau lebih rendah, ganti ke bank mana saja.

bayangkan saja, banyak sekali pinjaman di industri perbankan dalam negeri saat ini, karena suku bunga rumah baru sudah melebihi 3, dan stoknya di atas 3,85%, pasti akan ada bank yang mau menawarkan suku bunga lebih rendah karena tingkat suku bunga lebih rendah dari 3,85%, peminjam akan terburu-buru mungkin memiliki dampak tingkat bom nuklir terhadap bank.

wang liang, presiden china merchants bank, menanggapi rumor "re-hipotek" pada pertemuan hasil sementara pada tanggal 2 september, "jika kebijakan ini diterapkan, hal ini akan berdampak negatif pada suku bunga hipotek yang ada di perbankan. industri; departemen manajemen makro akan melakukan pekerjaannya dengan baik mendemonstrasikan dan melakukan penelitian sebelum meluncurkan kebijakan semacam itu.”

jika transfer kpr antar bank tidak diperbolehkan, maka bank setidaknya harus mengambil inisiatif untuk menurunkan suku bunga.

sejak tahun 2023, perbedaan suku bunga antara hipotek lama dan hipotek baru terus meningkat. pasar telah mengalami beberapa gelombang pelunasan lebih awal. setelah tahun 2024, akan ada fenomena terpaksa memotong pinjaman bahwa jika kita tidak secara tegas menurunkan suku bunga hipotek yang ada, pinjaman hipotek sebesar 38 triliun yuan berikutnya dapat menimbulkan lebih banyak risiko.

"laporan statistik investasi pinjaman oleh lembaga keuangan pada kuartal kedua tahun 2024" yang dirilis oleh bank sentral menunjukkan bahwa pada akhir kuartal kedua tahun 2024, saldo pinjaman perumahan pribadi adalah 37,79 triliun yuan, setahun-ke- penurunan tahun sebesar 2,1%. pada paruh pertama tahun ini, saldo pinjaman perumahan pribadi turun sebesar 380 miliar yuan.diantaranya, saldo pinjaman hipotek enam bank umum milik negara mengalami penurunan sebesar 311,9 miliar yuan.

bank kini dihadapkan pada dilema. jika suku bunga tidak diturunkan, penduduk mungkin akan terus melunasi pinjamannya lebih awal, dan bank akan kehilangan pinjaman perumahan berkualitas tinggi; namun jika suku bunga diturunkan, mereka akan menghadapi penurunan nilai aset yang mendesak.

faktanya, tidak sulit bagi bank untuk memilih apakah akan menerima dilusi keuntungan atau berjudi bahwa warga tidak akan mampu terus membayar di muka (kerugian keuntungan). hanya perlu pendorong di tingkat operasional.

pertama-tama, sebagian besar bank masih menghasilkan keuntungan dan memiliki bantalan keamanan yang tebal. total laba bersih enam bank besar milik negara pada paruh pertama tahun 2024 mencapai 683,388 miliar yuan, dan mereka mengumumkan dividen interim sekitar. 204,8 miliar yuan (termasuk rencana bank pos untuk membagikan dividen sebesar 14,6 miliar yuan).hal ini menunjukkan bahwa bagi perbankan, penurunan suku bunga saat ini masih soal untung lebih besar, dan tidak ada pilihan hidup atau mati.

selain itu, yang penting, setelah bulan juli tahun ini, bank sentral mengarahkan bank-bank komersial untuk menurunkan suku bunga deposito. suku bunga deposito 1 tahun turun dari 1,76% menjadi 1,55%, dan suku bunga deposito 5 tahun turun dari 2,55% menjadi 1,8. %. pemerintah juga mengeluarkan pedoman yang tidak memperbolehkan bank komersial memberikan kompensasi bunga kepada deposan. hal ini menjadi landasan bagi bank untuk menurunkan suku bunga pinjaman yang ada.

kedua, inti dari penurunan suku bunga adalah mempertahankan pelanggan berkualitas tinggi dan aset berkualitas tinggi. rasio non-performing pinjaman perumahan pribadi tiongkok berada pada tingkat yang rendah. menurut laporan jangka menengah tahun 2024, di antara bank-bank besar milik negara, rasio non-performing pinjaman perumahan pribadi bank industri dan komersial tiongkok, pertanian bank of china, china construction bank dan bank of communications masing-masing sebesar 0,6%, 0,58%, 0,54% dan 0,48%, meskipun ada sedikit peningkatan dibandingkan tahun 2023, pinjaman perumahan pribadi secara keseluruhan masih merupakan aset berkualitas sangat tinggi. di satu sisi, penurunan suku bunga secara proaktif dapat mengurangi pembayaran pinjaman lebih awal, dan di sisi lain, hal ini juga dapat mencegah penerapan kebijakan setingkat bom nuklir seperti transfer hipotek lintas bank.

ketiga, soal penentuan jalur implementasi cara penurunan suku bunga saham. ren zeping menyarankan agar bank dapat menurunkan suku bunga hipotek yang ada secara bertahap dan berbeda. bank harus menerbitkan rencana spesifik dan rincian pendukung sesegera mungkin untuk memperjelas persyaratan dan prosedur untuk dua metode pengurangan tersebut, seperti menetapkan ukuran aset nasabah dan membatasi pelunasan lebih awal oleh pemberi pinjaman. suku bunga pinjaman hipotek yang ada dapat diturunkan secara bertahap. misalnya, pinjaman hipotek yang ada dengan suku bunga masih lebih tinggi dari 4,5% pada tanggal 30 september 2024 akan dibagi ke dalam tingkatan yang berbeda dan diberikan kebijakan preferensi yang berbeda.

hal terakhir yang harus saya sebutkan adalah situasi real estate saat ini.

data penjualan perusahaan real estate dalam delapan bulan pertama tahun ini yang dirilis oleh china index academy menunjukkan bahwa penjualan 100 perusahaan real estate teratas turun 38,5% year-on-year. yang lebih penting lagi, penjualan perumahan komersial nasional telah turun dari hampir 18 triliun pada tahun 2021 menjadi 11 triliun pada tahun 2023. namun, bahkan pada tahun 2024, penurunan pasar perumahan baru belum berhenti, dan akan turun di bawah 10 pada tahun ini tanda triliun.

menurut "situasi dasar pasar real estat nasional dari januari hingga juli 2024" yang dirilis oleh biro statistik nasional pada 15 agustus, dalam tujuh bulan pertama tahun ini, penjualan perumahan komersial nasional mencapai 4.678,7 miliar yuan, setahun- penurunan dalam setahun sebesar 25,9%; penjualan perumahan komersial baru nasional sebesar 5,333 miliar yuan, turun 24,3%. artinya, jika penurunan saat ini terus berlanjut maka pasar perumahan komersial akan kembali ke kisaran 8 triliun pada tahun ini.

meskipun menurunkan suku bunga perumahan saat ini tidak dapat secara langsung mendorong penjualan rumah baru, hal ini dapat menstabilkan kepercayaan pasar properti, meningkatkan daya beli, dan lebih lanjut mendorong pemulihan ekonomi. berdasarkan total stok pinjaman hipotek di negara saya saat ini sebesar 38 triliun yuan, jika dapat dikurangi 60 hingga 80bp, hal ini akan menghemat biaya bunga bagi peminjam hipotek sebesar 228 hingga 304 miliar yuan setiap tahun di pasar konsumen akhir.

terima kasih kepada bank-bank. bagaimanapun, mereka telah mengalami masa-masa indah selama beberapa dekade dan telah mengatasi kesulitan bersama-sama.

/// akhir ///

bahan referensi: "bank sentral merespons pemotongan rrr dan penurunan suku bunga", jiemian news; "suku bunga hipotek yang ada harus diturunkan", zeping macro; "suku bunga hipotek yang ada, menunggu untuk diturunkan", china real estate news.