новости

недавно агентство bloomberg, которое всегда хорошо информировано, сообщило новость об огромных преимуществах китайского рынка жилищного кредитования.

этот раунд новостей состоит из нескольких этапов. во-первых, в начале месяца источники сообщили, что китай рассматривает возможность дальнейшего снижения процентных ставок по существующим ипотечным кредитам и разрешения перезакладывания существующих ипотечных кредитов.

4 сентября bloomberg еще раз подробно рассказал об этой новости, заявив, что финансовые регуляторы предложили снизить существующие процентные ставки по ипотечным кредитам в общей сложности примерно на 80 базисных пунктов. первое снижение произойдет в ближайшие несколько недель, а второе снижение произойдет в начале следующей. год, для ипотеки первого и второго дома. применимо к люксам.

некоторые медиа-группы уже предсказали, что процентные ставки будут снижены на 20-50 б.п. примерно 12 сентября, а затем одновременно сократятся существующие ипотечные кредиты.

мир уже давно страдает от высоких процентных ставок по существующим ипотечным кредитам! независимо от того, произойдет ли первый раунд снижения процентных ставок в этом месяце или в следующем, если процентные ставки по существующим ипотечным кредитам могут быть снижены, это также станет ответом на общественное мнение.

итак, вопрос в том, достоверны ли эти новости от bloomberg? я думаю, стоит посмотреть на это с двух сторон.

с одной стороны, существует традиция динамичного выпуска некоторых чувствительных внутренних политик, которая заключается в том, чтобы «перевести новости с экспорта на продажи на внутреннем рынке». пусть иностранные сми сначала опубликуют их, чтобы проверить реакцию внутреннего общественного мнения. ответ плохой, тогда чиновнику нужно будет только пустить слух, если ответ хороший, то он будет наполовину разрекламирован и наполовину объявлен;

с другой стороны, источник этих новостей тесно связан с июльской конференцией. 26 июля центральный банк опубликовал ежегодный «отчет о региональных финансовых операциях китая (2024 г.)», в котором говорилось: «следующим шагом является исправление ситуации. дополнительные и существующие отношения процентных ставок по жилищным кредитам, эффективно снижая процентное бремя жителей и высвобождая государственные инвестиции и мотивацию потребления». поскольку мы хотим снизить процентную нагрузку на жителей, мы должны начать с существующей процентной ставки по кредитам.

5 сентября на пресс-конференции на тему «содействие качественному развитию», проведенной информационным бюро госсовета, заявил директор департамента денежно-кредитной политики народного банка китая цзоу лань, отвечая на вопросы о ррр. и снижение процентных ставок, что коэффициент резервирования депозитов все еще существует. существуют некоторые возможности для корректировок в сторону понижения, но из-за таких факторов, как сужение чистой процентной маржи банков, дальнейшее снижение процентных ставок по депозитам и кредитам все еще сталкивается с определенными ограничениями.

что такое «определенные ограничения»? конечно, это необходимо для поддержания разумной прибыли банка.

с начала этого года основная ставка кредита (lpr) на срок один год и пять лет снизилась на 0,1 и 0,35 процентных пункта соответственно, что привело к дальнейшему снижению средней процентной ставки по кредиту.

статистика исследовательского института недвижимости centaline показывает, что в августе 2024 года средняя процентная ставка по кредитам на покупку первого жилья по стране упала примерно до 3,25%, а средняя процентная ставка по кредитам на вторичное жилье составляет 3,6%. средняя процентная ставка по общим ипотечным кредитам в августе составила около 3,3%. однако некоторые города и некоторые банки перешли из «3-й эпохи» во «2-ю эпоху».

в настоящее время процентная ставка по первому ипотечному кредиту в некоторых банках сучжоу составляет всего 2,95%, а процентная ставка по ипотечному кредиту в некоторых банках в фошане и гуанчжоу может составлять всего 2,9%.

согласно «отчету о реализации денежно-кредитной политики китая за четвертый квартал 2023 года» центрального банка, процентные ставки по существующим жилищным кредитам на сумму более 23 триллионов юаней были снижены, а скорректированная средневзвешенная процентная ставка составляет 4,27%.

исследование citic securities показало, что текущая средневзвешенная процентная ставка по существующим ипотечным кредитам составит от 3,9% до 4%. тогда ножничная разница между новой процентной ставкой по жилищному кредиту и акциями все еще составляет около 100 базисных пунктов.

лу лэй, заместитель управляющего народного банка китая, также заявил на пресс-конференции в тот день, что с точки зрения процентных ставок, недавнее снижение политических процентных ставок и котировок на кредитном рынке будет использовано для стимулирования корпоративного финансирования и кредитования жителей. затраты на стабилизацию и снижение.

в новостях bloomberg есть еще один взрывоопасный момент, который «позволяет существующим ипотечным кредитам искать повторную ипотеку». другими словами, заемщик может пойти на рынок, чтобы найти банк, пока его предложение ниже первоначальной процентной ставки. он может сменить банк. процентная ставка какого банка. если она ниже, переключитесь на любой.

подумайте об этом, сегодня в отечественной банковской сфере много кредитов. поскольку процентная ставка на новые дома превысила 3, а акции превышают 3,85%, определенно найдутся банки, готовые предложить более низкие процентные ставки. поскольку процентная ставка ниже 3,85%, заемщики будут. ажиотаж может оказать на банки воздействие на уровне ядерной бомбы.

ван лян, президент china merchants bank, отреагировал на слухи о «переипотеке» на собрании по промежуточным результатам 2 сентября: «если эта политика будет введена, она окажет определенное негативное влияние на существующие процентные ставки по ипотечным кредитам в банковской сфере. отдел макроменеджмента проделает хорошую работу, продемонстрирует и проведет исследование, прежде чем приступить к реализации такой политики».

если межбанковский перевод ипотеки не разрешен, то банк должен, по крайней мере, взять на себя инициативу по снижению процентных ставок.

с 2023 года разница процентных ставок между существующими и новыми ипотечными кредитами продолжает увеличиваться. на рынке наблюдалось несколько волн досрочного погашения. после 2024 года произойдет явление вынужденного прекращения кредитования. что, если мы решительно не снизим существующие процентные ставки по ипотечным кредитам, следующие 38 триллионов юаней в виде ипотечных кредитов могут привести к увеличению рисков.

«статистический отчет о кредитных инвестициях финансовых учреждений во втором квартале 2024 года», опубликованный центральным банком, показывает, что на конец второго квартала 2024 года остаток потребительских жилищных кредитов составил 37,79 трлн юаней, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. годовое снижение на 2,1%. в первой половине текущего года остаток потребительских жилищных кредитов сократился на 380 млрд юаней.среди них баланс ипотечных кредитов шести крупнейших государственных коммерческих банков сократился на 311,9 млрд юаней.

банки теперь столкнулись с дилеммой. если процентные ставки не будут снижены, жители могут продолжать досрочно погашать свои кредиты, а банки потеряют высококачественные жилищные кредиты, но если процентные ставки будут снижены, они столкнутся со срочным обесценением активов;

на самом деле, банкам нетрудно сделать выбор: согласиться на размывание прибыли или рискнуть, что резиденты не смогут продолжать выплачивать аванс (потеря прибыли). для этого просто нужен толкатель на операционном уровне.

прежде всего, подавляющее большинство банков по-прежнему прибыльны и имеют толстую подушку безопасности. общая чистая прибыль шести крупнейших государственных банков в первой половине 2024 года достигла 683,388 млрд юаней, и они объявили о промежуточных дивидендах в размере примерно 204,8 млрд юаней (в том числе почтовый банк планирует выплатить дивиденды в размере 14,6 млрд юаней).это показывает, что для банков текущее снижение процентных ставок по-прежнему является вопросом большей или меньшей прибыли, и у них нет выбора между жизнью и смертью.

более того, что важно, после июля этого года центральный банк рекомендовал коммерческим банкам снизить процентные ставки по депозитам. процентная ставка по депозитам на 1 год упала с 1,76% до 1,55%, а процентная ставка по депозитам на 5 лет упала с 2,55% до 1,8. %. он также выпустил руководство, которое не позволяет коммерческим банкам компенсировать вкладчикам проценты. это заложило основу для банков по снижению существующих процентных ставок по кредитам.

во-вторых, суть снижения процентных ставок заключается в сохранении качественных клиентов и качественных активов. согласно среднесрочному отчету за 2024 год, среди крупнейших государственных банков процент необслуживаемых жилищных кредитов в китае находится на низком уровне. bank of china, china construction bank и bank of communications составляют 0,6%, 0,58%, 0,54% и 0,48% соответственно, хотя по сравнению с 2023 годом наблюдается небольшой рост, потребительские жилищные кредиты в целом по-прежнему являются очень качественными активами. с одной стороны, активное снижение процентных ставок может сократить досрочное погашение кредитов, а с другой стороны, оно может также предотвратить введение политики уровня ядерной бомбы, такой как межбанковские ипотечные переводы.

в-третьих, речь идет об определении пути реализации способов снижения процентной ставки по акциям. рен зепинг предположил, что банки могут поэтапно и дифференцированно снижать существующие процентные ставки по ипотечным кредитам. банкам следует как можно скорее опубликовать конкретные планы и подтверждающие подробности для разъяснения требований и процедур для двух методов сокращения, таких как определение размера активов клиентов и ограничение досрочного погашения кредиторами. процентные ставки по существующим ипотечным кредитам могут быть снижены поэтапно. например, существующие ипотечные кредиты, процентные ставки по которым на 30 сентября 2024 года все еще превышают 4,5%, будут разделены на разные уровни и им будет предоставлена ​​дифференцированная льготная политика.

последнее, что я должен упомянуть, это текущая ситуация с недвижимостью.

данные о продажах компаний недвижимости за первые восемь месяцев этого года, опубликованные china index academy, показали, что продажи 100 крупнейших компаний недвижимости упали на 38,5% в годовом исчислении. что еще более важно, продажи коммерческого жилья в стране упали с почти 18 триллионов в 2021 году до 11 триллионов в 2023 году. однако даже в 2024 году спад на рынке нового жилья не остановился и в этом году упадет ниже 10 триллионов. отметки в триллион.

согласно «основному состоянию национального рынка недвижимости с января по июль 2024 года», опубликованному национальным бюро статистики 15 августа, за первые семь месяцев этого года объем продаж коммерческого жилья в стране составил 4 678,7 млрд юаней в год. годовое снижение на 25,9%, продажи нового коммерческого жилья в стране составили 5333 млрд юаней, что на 24,3%. это означает, что если нынешний спад продолжится, рынок коммерческого жилья в этом году вернется примерно к 8 триллионам.

хотя снижение существующих процентных ставок на жилье не может напрямую способствовать продажам новых домов, оно может стабилизировать доверие на рынке недвижимости, повысить покупательную способность и способствовать дальнейшему восстановлению экономики. учитывая текущий общий объем ипотечных кредитов в моей стране, составляющий 38 триллионов юаней, если его можно будет сократить на 60–80 б.п., это позволит ипотечным заемщикам ежегодно экономить от 228 до 304 миллиардов юаней на процентных расходах. эти сэкономленные реальные деньги будут инвестированы. на рынке конечного потребителя. немалая сила.

слава банкам. ведь они десятилетиями пережили хорошие времена и вместе преодолели трудности. именно этот банк выстоял.

/// конец ///

справочные материалы: «центральный банк реагирует на сокращение rrr и процентных ставок», jiemian news; «существующие процентные ставки по ипотечным кредитам должны быть снижены», zeping macro; «существующие процентные ставки по ипотечным кредитам ждут своего снижения», china real estate news.