nachricht

kürzlich verbreitete bloomberg, das immer gut informiert ist, die nachricht über die großen vorteile des chinesischen immobilienkreditmarktes.

diese nachrichtenwelle erfolgt in mehreren schritten. zunächst hieß es zu beginn des monats, dass china erwäge, die zinssätze bestehender hypothekendarlehen weiter zu senken und die umschuldung bestehender hypothekendarlehen zuzulassen.

am 4. september erläuterte bloomberg die nachricht erneut und sagte, dass die finanzaufsichtsbehörden vorgeschlagen hätten, die bestehenden hypothekenzinsen um insgesamt etwa 80 basispunkte zu senken. die erste senkung werde in den nächsten wochen erfolgen, die zweite senkung werde früh erfolgen jahr, für erst- und zweitwohnungshypotheken. gilt für suiten.

einige mediengruppen haben bereits vorhergesagt, dass die zinsen um den 12. september um 20 bis 50 basispunkte gesenkt werden und gleichzeitig die bestehenden hypothekenkredite reduziert werden.

die welt leidet seit langem unter hohen zinsen für bestehende hypothekendarlehen! unabhängig davon, ob die erste zinssenkungsrunde diesen oder nächsten monat stattfindet: wenn die zinssätze für bestehende hypotheken gesenkt werden können, wird dies auch eine reaktion auf die öffentliche meinung sein.

die frage ist also: sind diese nachrichten von bloomberg zuverlässig? ich denke, betrachten sie es unter zwei gesichtspunkten.

einerseits gibt es eine tradition bei der dynamischen veröffentlichung einiger sensibler inländischer richtlinien, die darin besteht, „die nachrichten von exporten in inlandsverkäufe umzuwandeln“, um die reaktion der inländischen öffentlichen meinung zu testen wenn die reaktion nicht gut ist, muss der beamte nur ein gerücht verbreiten. wenn die reaktion gut ist, wird sie halb beworben und halb angekündigt.

andererseits steht die quelle dieser nachricht in engem zusammenhang mit der juli-konferenz. am 26. juli veröffentlichte die zentralbank den jährlichen „china regional financial operation report (2024)“, in dem es heißt: „der nächste schritt besteht darin, das problem zu klären.“ inkrementelles und bestehendes zinsverhältnis für wohnungsbaudarlehen, wodurch die zinsbelastung der bewohner wirksam verringert und die öffentliche investitions- und konsummotivation freigesetzt wird.“ da wir die zinsbelastung der bewohner reduzieren wollen, müssen wir beim bestehenden darlehenszinssatz ansetzen.

am 5. september antwortete zou lan, direktor der abteilung für geldpolitik der volksbank von china, auf einer pressekonferenz zum thema „förderung einer qualitativ hochwertigen entwicklung“, die vom informationsbüro des staatsrates abgehalten wurde, auf fragen zur rrr aufgrund von faktoren wie der verengung der nettozinsmargen der banken ist ein weiterer rückgang der einlagen- und kreditzinsen jedoch immer noch mit gewissen einschränkungen verbunden.

was sind „bestimmte einschränkungen“? natürlich geht es darum, angemessene gewinne für die bank zu erzielen.

seit anfang dieses jahres ist der kreditprimus (lpr) für einjährige und fünfjährige laufzeiten um 0,1 bzw. 0,35 prozentpunkte gesunken, was zu einem weiteren rückgang des durchschnittlichen kreditzinssatzes führt.

statistiken des centaline real estate research institute zeigen, dass im august 2024 der landesweite durchschnittszinssatz für erstwohnungskredite auf rund 3,25 % gesunken ist und der durchschnittliche zinssatz für zweitwohnungskredite bei 3,6 % liegt. der durchschnittliche zinssatz für hypothekendarlehen insgesamt lag im august bei rund 3,3 %. allerdings gibt es auch einige städte und einige banken, die von der „3. ära“ in die „2. ära“ übergegangen sind.

derzeit beträgt der erste zinssatz für wohnungsbaudarlehen einiger banken in suzhou nur 2,95 %, und der zinssatz für wohnungsbaudarlehen einiger banken in foshan und guangzhou kann bis zu 2,9 % betragen.

laut dem „china monetary policy implementation report for the fourth quarter of 2023“ der zentralbank wurden die zinssätze von mehr als 23 billionen yuan bestehender hypothekendarlehen gesenkt, und der angepasste gewichtete durchschnittszinssatz beträgt 4,27 %.

untersuchungen von citic securities ergaben, dass der aktuelle gewichtete durchschnittszinssatz bestehender hypothekendarlehen bei etwa 3,9 % bis 4 % liegen wird. dann beträgt die scherendifferenz zwischen dem zinssatz für neue wohnungsbaudarlehen und der aktie immer noch etwa 100 basispunkte.

lu lei, stellvertretender gouverneur der people's bank of china, erklärte auf der pressekonferenz an diesem tag auch, dass in bezug auf die zinssätze der jüngste rückgang der leitzinsen und der notierungssätze am kreditmarkt genutzt werden werde, um die unternehmensfinanzierung und die kreditwürdigkeit der einwohner anzukurbeln kosten für stabilisierung und rückgang.

es gibt einen weiteren brisanten punkt in den bloomberg-nachrichten, der darin besteht, dass „bestehende hypotheken eine umschuldung beantragen können“. mit anderen worten: der kreditnehmer kann auf den markt gehen, um eine bank zu finden, solange sein angebot niedriger ist als der ursprüngliche zinssatz. er kann die bank wechseln. wenn der zinssatz niedriger ist, wechseln sie zu der anderen.

denken sie darüber nach, es gibt heute viele kredite in der inländischen bankenbranche, da der zinssatz für neue häuser 3,85 % überschritten hat, wird es auf jeden fall banken geben, die bereit sind, so lange niedrigere zinssätze anzubieten da der zinssatz unter 3,85 % liegt, werden die kreditnehmer dies tun. der ansturm könnte auswirkungen auf das niveau einer atombombe auf die banken haben.

wang liang, präsident der china merchants bank, antwortete auf die gerüchte über eine „neuhypothek“ bei der zwischenergebnissitzung am 2. september: „wenn diese politik eingeführt wird, wird sie gewisse negative auswirkungen auf die bestehenden hypothekenzinsen in china haben.“ bankenbranche; die makromanagementabteilung wird gute arbeit leisten, bevor sie eine solche richtlinie einführt.“

wenn eine bankübergreifende hypothekenübertragung nicht zulässig ist, muss die bank zumindest die initiative ergreifen, um die zinsen zu senken.

seit 2023 hat sich die zinsdifferenz zwischen bestehenden und neuen hypotheken weiter ausgeweitet. der markt hat mehrere wellen vorzeitiger rückzahlungen erlebt. nach 2024 wird es ein phänomen geben, das dazu führt, dass die zwangsversteigerungen zunehmen wenn wir die bestehenden hypothekenzinsen nicht entscheidend senken, könnten die nächsten 38 billionen yuan an hypothekendarlehen zu mehr risiken führen.

der von der zentralbank veröffentlichte „statistische bericht über kreditinvestitionen von finanzinstituten im zweiten quartal 2024“ zeigt, dass der saldo der privaten wohnungsbaukredite am ende des zweiten quartals 2024 37,79 billionen yuan betrug, ein jahresvergleich. jahresrückgang von 2,1 %. im ersten halbjahr dieses jahres sank der saldo der privaten wohnungsbaukredite um 380 milliarden yuan.unter ihnen sank der hypothekendarlehenssaldo der sechs großen staatlichen geschäftsbanken um 311,9 milliarden yuan.

wenn die zinssätze nicht gesenkt werden, werden die banken ihre kredite möglicherweise weiterhin vorzeitig zurückzahlen, und wenn die zinssätze gesenkt werden, müssen sie mit einer dringenden wertminderung rechnen.

tatsächlich ist es für banken nicht schwer zu entscheiden, ob sie eine gewinnverwässerung in kauf nehmen oder darauf setzen, dass die bewohner nicht mehr im voraus zurückzahlen können (gewinnverlust). es braucht lediglich einen anstoß auf operativer ebene.

erstens ist die überwiegende mehrheit der banken immer noch profitabel und verfügt über ein dickes sicherheitspolster. der gesamtnettogewinn der sechs großen staatsbanken belief sich im ersten halbjahr 2024 auf 683,388 milliarden yuan, und sie kündigten eine zwischendividende von rund 683,388 milliarden yuan an 204,8 milliarden yuan (einschließlich der pläne der postal bank, dividenden in höhe von 14,6 milliarden yuan auszuschütten).dies zeigt, dass es für banken bei der aktuellen zinssenkung immer noch um mehr oder weniger verdienst geht und es keine wahl über leben oder tod gibt.

darüber hinaus hat die zentralbank die geschäftsbanken nach juli dieses jahres angewiesen, die einlagenzinsen von 1,76 % auf 1,55 % und die 5-jährigen einlagenzinsen von 2,55 % auf 1,8 % zu senken %. außerdem wurden leitlinien herausgegeben, die es geschäftsbanken nicht erlauben, einleger mit zinsen zu entschädigen. damit wurde der grundstein für banken gelegt, die bestehenden kreditzinsen zu senken.

zweitens besteht der kern der zinssenkung darin, hochwertige kunden und hochwertige vermögenswerte zu halten. laut dem halbzeitbericht 2024 liegt die ausfallquote bei privaten wohnungsbaukrediten in china auf einem niedrigen niveau die zinssätze der bank of china, der china construction bank und der bank of communications liegen bei 0,6 %, 0,58 %, 0,54 % bzw. 0,48 %, obwohl es im vergleich zu 2023 einen leichten anstieg gibt, handelt es sich bei privaten wohnungsbaukrediten insgesamt immer noch um sehr hochwertige vermögenswerte. einerseits kann eine proaktive senkung der zinssätze die vorzeitige rückzahlung von krediten verringern, andererseits kann dadurch auch die einführung von richtlinien auf atombombenniveau wie z. b. bankübergreifende hypothekenübertragungen verhindert werden.

drittens geht es darum, den umsetzungspfad zur senkung des aktienzinses festzulegen. ren zeping schlug vor, dass banken die bestehenden hypothekarzinsen schrittweise und differenziert senken können. banken sollten so schnell wie möglich konkrete pläne und unterstützende einzelheiten herausgeben, um die anforderungen und verfahren für die beiden reduzierungsmethoden zu klären, beispielsweise die festlegung der höhe des kundenvermögens und die einschränkung vorzeitiger rückzahlungen durch kreditgeber. die zinssätze bestehender hypothekendarlehen können schrittweise gesenkt werden. beispielsweise werden bestehende hypothekendarlehen, deren zinssätze am 30. september 2024 noch höher als 4,5 % sind, in verschiedene stufen eingeteilt und mit differenzierten vorzugsregelungen versehen.

als letztes muss ich noch die aktuelle immobiliensituation erwähnen.

die von der china index academy veröffentlichten verkaufsdaten von immobilienunternehmen in den ersten acht monaten dieses jahres zeigten, dass die verkäufe der 100 größten immobilienunternehmen im jahresvergleich um 38,5 % zurückgingen. noch wichtiger ist, dass die landesweiten verkäufe von gewerbeimmobilien von einem höchststand von fast 18 billionen im jahr 2021 auf 11 billionen im jahr 2023 gesunken sind. doch selbst im jahr 2024 hat der rückgang auf dem neubauimmobilienmarkt nicht aufgehört und wird in diesem jahr unter 10 billionen fallen billionenmarke.

laut der „grundlage des nationalen immobilienmarktes von januar bis juli 2024“, die am 15. august vom nationalen statistikamt veröffentlicht wurde, beliefen sich die landesweiten gewerblichen wohnungsverkäufe in den ersten sieben monaten dieses jahres auf 4.678,7 milliarden yuan pro jahr. rückgang um 25,9 % gegenüber dem vorjahr; die verkäufe neuer gewerbeimmobilien beliefen sich auf 5.333 milliarden yuan, was einem rückgang von 24,3 % entspricht. das heißt, wenn der derzeitige rückgang anhält, wird der gewerbeimmobilienmarkt in diesem jahr wieder auf rund 8 billionen us-dollar anwachsen.

obwohl die senkung der bestehenden immobilienzinsen den verkauf neuer häuser nicht direkt fördern kann, kann sie das vertrauen auf dem immobilienmarkt stabilisieren, die kaufkraft erhöhen und die wirtschaftliche erholung weiter fördern. basierend auf dem aktuellen gesamtbestand an hypothekendarlehen in meinem land von 38 billionen yuan würden hypothekenkreditnehmer jedes jahr 228 bis 304 milliarden yuan an zinsaufwendungen einsparen, wenn sie um 60 bis 80 basispunkte reduziert werden könnten im endverbrauchermarkt keine kleine kraft.

ein großes lob an die banken, schließlich haben sie jahrzehntelang gute zeiten erlebt und gemeinsam die schwierigkeiten gemeistert.

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referenzmaterialien: „die zentralbank reagiert auf rrr-kürzungen und zinssenkungen“, jiemian news; „bestehende hypothekenzinsen sollten gesenkt werden“, zeping macro; „bestehende hypothekenzinsen warten darauf, gesenkt zu werden“, china real estate news.