los propietarios de viviendas de segunda mano se encuentran nuevamente en un dilema. algunas personas reducen sus pérdidas para frenar las pérdidas, mientras que otras se resisten y esperan.
2024-09-10
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desde que decidió vender su casa a principios de año, zhang xin ha estado preocupada por esto porque simplemente "no puede venderla" sin bajar el precio. zhang xin posee una casa de segunda mano "vieja y pequeña" en su ciudad natal de hebei. el precio de cotización no es alto, con una oferta externa de 700.000. aunque la casa era antigua, tenía transporte conveniente e instalaciones completas. pensó que podría venderla pronto, pero no parecía tan fácil.
"¿venderlo por 500.000 yuanes?" un comprador se acercó y negoció por 200.000 yuanes, lo que sorprendió a zhang xin. en los últimos seis meses, escenas similares han ocurrido repetidamente y la agencia le pidió que redujera el precio varias veces. zhang xin no se lo tomó en serio al principio, pero después de unos meses, no hubo avances en la venta de la casa y su mentalidad se vio sacudida: "si alguien quiere quinientos o seiscientos mil, salgamos rápidamente".
el escenario anterior no es infrecuente en el actual mercado inmobiliario de segunda mano. ya sea una propiedad de alto precio en ciudades de primer nivel o una propiedad de bajo precio en ciudades de segundo o tercer nivel, si desea venderla rápidamente, la reducción de precio parece ser el camino inevitable. la mentalidad de compradores y vendedores también está en un tira y afloja. los propietarios de viviendas no quieren hacer recortes significativos, y los compradores de viviendas también están esperando un "punto más bajo". el mercado de transacciones ha caído a un ritmo lento.
los últimos datos publicados por la agencia muestran que las transacciones en el mercado de viviendas de segunda mano en ciudades clave se debilitaron en agosto. al entrar en el tradicional período "nueve de oro y diez de plata" del mercado inmobiliario, el entusiasmo del mercado no ha aumentado significativamente y el interés del mercado ha aumentado. el número de anuncios de viviendas de segunda mano también se ha mantenido en un nivel elevado. los efectos de las múltiples rondas de políticas de este año se están debilitando y la industria cree que es necesario continuar ajustando y apoyando las políticas posteriores.
ansioso propietario de una casa de segunda mano
el mercado de compraventa de viviendas de segunda mano se ha convertido en el “principal campo de batalla” del mercado inmobiliario actual.
según las estadísticas del instituto de investigación del índice de china, de enero a julio de 2024, el número acumulado de transacciones de viviendas nuevas y de segunda mano en 25 ciudades representativas de china disminuyó año tras año, y la proporción de transacciones de viviendas de segunda mano aumentó aún más. aumentando hasta el 64,1%.
el mercado de viviendas de segunda mano es enorme y representa más del 60% de las transacciones. lo que es más importante, muchos propietarios de viviendas de segunda mano actualmente “venden viviendas antiguas” para “comprar viviendas nuevas, ya sea que se vendan o no”. está relacionado con el funcionamiento de toda la cadena de reposición y mejora.
pero vender rápidamente una vivienda de segunda mano, vivas donde vivas, no es tarea fácil hoy en día. una razón muy importante es que el stock total de viviendas de segunda mano en el mercado es grande y el número de anuncios en algunas ciudades sigue aumentando, lo que aumenta de forma invisible la dificultad de venta.
según datos del linping residential big data research institute, el número de listados de viviendas de segunda mano en 14 ciudades clave alcanzó los 2,26 millones de unidades en agosto de 2024. aunque hubo una ligera disminución del 1,21% mes a mes, el año- el aumento interanual alcanzó el 12,3%.
a juzgar por el número de listados activos en cada ciudad, entre las 14 ciudades clave en agosto, el número de listados activos en 4 ciudades aumentó mes a mes. entre ellas, nanjing, chengdu y shanghai se ubicaron entre las tres primeras en términos. de incremento de las cotizaciones activas, con un 2,7% y un 1,8% respectivamente, un 1,2%.
desde la perspectiva del ciclo de mudanzas, el ciclo de venta de vivienda de segunda mano en ciudades clave en agosto de 2024 fue de 20,1 meses, un descenso intermensual del 11%, pero un aumento interanual del 8,5%. el ciclo de venta sigue siendo superior al nivel anterior a agosto de 2023.
desde principios de este año, ha habido múltiples rondas de políticas de apoyo al mercado inmobiliario y también se han impulsado las transacciones de viviendas de segunda mano en algunas ciudades clave. sin embargo, desde la perspectiva del stock de mercado, el volumen general de cotización no ha aumentado. disminuyó significativamente y aún queda una gran cantidad de reservas por digerir.
por ejemplo, hangzhou ha atraído recientemente la atención debido a la gran cantidad de anuncios de viviendas subnuevas en la ciudad que se han "roto", es decir, el precio de cotización es inferior al precio de compra de las viviendas nuevas. según datos del instituto de investigación shell de hangzhou, el precio medio de transacción de viviendas de segunda mano en hangzhou en agosto fue de 27.628 yuanes por metro cuadrado, un 5,5% menos intermensual y un 7,4% interanual; las nuevas ofertas de vivienda de segunda mano aumentaron un 5% intermensual.
otro ejemplo es beijing, a medida que el impacto del new deal se fue debilitando gradualmente, el mercado local de viviendas de segunda mano volvió a un nivel estable en agosto. según las estadísticas de maitian real estate, el número total de viviendas de segunda mano a la venta en beijing aumentó ligeramente un 0,3% en agosto en comparación con julio, y el inventario de viviendas de segunda mano dejó de caer y se recuperó.
“el número de anuncios de casas de segunda mano sigue siendo alto. algunos vendedores pueden optar por poner a la venta sus casas por preocupaciones sobre las expectativas futuras del mercado o la presión de las necesidades financieras personales, con la esperanza de venderlas lo antes posible a través del mercado para evitarlo. las consecuencias de la incertidumbre futura", dijo a china business news guan rongxue, analista senior del linping residential big data research institute.
por otro lado, debido al actual entorno relativamente relajado para la compra de viviendas, catalizado por políticas favorables como "permutar por casas nuevas", "reconocer una casa sin pedir un préstamo" y tipos de interés más bajos para las primeras viviendas, la disposición de los residentes la tendencia a "vender cosas viejas y comprar nuevas" ha aumentado y, en consecuencia, el número de anuncios ha aumentado.
según las estadísticas del cric, en 11 ciudades centrales, incluidas beijing, shanghai, guangzhou y shenzhen, las principales motivaciones de los propietarios para vender sus casas incluyen vender casas para reemplazarlas, cobrar y mantener moneda, protegerse contra los precios bajistas de la vivienda, detener las pérdidas de inversión, estar incapaz de pagar préstamos y liquidando deudas.
entre ellos, más de la mitad de los propietarios comprarán casas nuevas después de vender las antiguas, y la proporción de clientes de reemplazo en 11 ciudades alcanzó el 52%. el reemplazo sigue siendo la principal motivación para que los propietarios de casas de segunda mano vendan sus casas. las motivaciones segunda, tercera y cuarta para vender casas fueron el cobro, la cobertura contra los precios bajistas de la vivienda y el stop loss de inversión, que representaron el 16%, el 12% y el 9% respectivamente.
también hay un pequeño número de personas que venden sus casas debido a presiones económicas, como no poder pagar préstamos, liquidar deudas, etc., pero la proporción es solo del 4%, lo que indica que la presión de la deuda de los residentes y el riesgo general de la terminación de la hipoteca es controlable. el 3% restante vende sus casas existentes debido a divorcio, división de propiedad, cambio de residencia, necesidades de planificación fiscal y otros motivos.
no importa cuál sea el motivo, el elevado número de anuncios de viviendas de segunda mano hace que sea más difícil para los propietarios con propiedades "viejas, rotas y pequeñas" vender sus casas.
"no puedes evitar los recortes de precios si quieres vender tu casa".
"con la situación actual del mercado, si quieres vender tu casa y bajar el precio, eso es todo. si no bajas el precio, alguien en el mismo vecindario bajará el precio".
hablando del mercado de viviendas de segunda mano de este año, un agente inmobiliario local en hebei dijo que el mercado general es ahora un mercado de compradores una vez que el propietario decide vender la casa, si quiere venderla rápidamente, debe ajustar el precio. a un nivel inferior en la misma comunidad, o incluso a un nivel inferior en la zona. está en una posición baja para atraer gente que venga a ver la casa, de lo contrario será difícil que alguien se interese.
las reducciones de precios tienen como objetivo vender las viviendas rápidamente, pero esto ha dejado en problemas a los propietarios de viviendas de segunda mano. si quieres acelerar la venta, tienes que bajar tu precio a un precio bajo en la comunidad, lo que desencadenará una serie de reacciones en cadena, y los propietarios que no bajen sus precios se volverán más pasivos.
este fenómeno no es un caso aislado. un propietario de shanghai dijo que puso oficialmente su casa en venta a principios de año y pudo venderla en unos meses. también se muestra optimista sobre la nueva casa que quiere. inesperadamente, la casa no se mostró durante tres meses consecutivos y la nueva casa que reservó necesitaba fondos urgentemente. el agente dijo que si quería venderla rápidamente, lo mejor era bajarla a un precio competitivo en la comunidad. , lo cual le resultó difícil de aceptar.
"hay presión financiera si no vendes, y no podrás soportarla si vendes, y mucho menos vender a bajo precio". esta es la voz de muchos propietarios en este momento.
si se observa la tendencia general del mercado, la tendencia actual de venta de viviendas de segunda mano a precios reducidos aún no se ha invertido significativamente. según el índice de precios de las cien ciudades del sistema de índices inmobiliarios de china, en agosto de 2024, el precio medio de la vivienda de segunda mano en 100 ciudades fue de 14.549 yuanes por metro cuadrado, una disminución intermensual del 0,71%. -mensual durante 28 meses consecutivos, con un descenso interanual del 6,89%.
xu yuejin, subdirector de investigación de la academia china index, dijo a china business news que en la actualidad, el mercado de viviendas de segunda mano en su conjunto aún continúa la tendencia de "precio por volumen". algunos propietarios necesitan reemplazo y. mejora y aprovechar el mercado para mejorar sus viviendas, además, algunos propietarios esperan que los precios de la vivienda seguirán bajando, optan por vender casas para optimizar la asignación de activos.
a juzgar por el número de ciudades con precios de vivienda subiendo y bajando, en agosto, el número de ciudades en las que los precios de la vivienda de segunda mano cayeron mes a mes fue de 100. esta ha sido una caída colectiva en los precios de la vivienda de segunda mano en cientos de ciudades durante cinco meses consecutivos, incluso en ciudades de primer nivel. en agosto, los precios de la vivienda de segunda mano en las ciudades de primer nivel cayeron un 0,72% intermensual.
desde principios de este año, las transacciones en el mercado de viviendas de segunda mano de beijing han aumentado. además de los incentivos políticos favorables, un factor muy importante es que los precios han bajado hasta el punto. según anjuke beijing, en julio de 2024, el precio medio de transacción de las casas de segunda mano en beijing era de 54.000 por metro cuadrado. el precio ha vuelto a ser de agosto a septiembre de 2016 y ha caído aproximadamente un 25% en comparación con el punto más alto de la vivienda. precios.
las instituciones antes mencionadas afirmaron que incluso el distrito de chaoyang, la zona con mayor popularidad de viviendas de segunda mano, no es inmune al alto precio total de las viviendas de un dormitorio "viejas y pequeñas". un apartamento en una popular zona residencial se vendió por un total de 6,78 millones en marzo del año pasado. en julio de este año, el volumen de transacciones fue de 5,19 millones, una caída de hasta el 25%. otra gran venta de alta gama, un apartamento de dos dormitorios con una sala de estar, se vendió por 7,63 millones de rmb el año pasado. en julio de este año, el precio de un apartamento de planta baja del mismo tipo fue de 5,35 millones de rmb, una caída de precio. de 2,28 millones de rmb, o el 30%.
shenzhen, que alguna vez fue un "punto caliente" para el mercado inmobiliario, ha experimentado una cierta caída en los precios de la vivienda. la asociación de bienes raíces de shenzhen-china afirmó que el mercado de viviendas de segunda mano que parece estar "recuperándose de manera estable" este año, además del apoyo de políticas favorables, se debe en gran medida a las concesiones de precios por parte de los propietarios. se ha convertido en el apoyo relativo mensual del mercado de vivienda de segunda mano. la causa fundamental de la "alta posición".
la asociación de bienes raíces de shenzhen-china también dijo que desde agosto, la intensidad y la intensidad de la competencia en el mercado han sido significativamente más fuertes que en la primera mitad del año, y las "concesiones" de precios de los propietarios se han intensificado aún más. los fundamentos del mercado de la vivienda de segunda mano todavía no son sólidos.
a la espera de una mayor publicación de la política
el número de ofertas sigue siendo alto y los precios de las viviendas de segunda mano han caído en cientos de ciudades. el mercado inmobiliario actual necesita urgentemente una "inyección en el brazo".
desde principios de este año, se han introducido varias rondas de políticas en el mercado inmobiliario, que involucran tasas de interés de préstamos comerciales, tasas de pago inicial, tasas de interés de préstamos de fondos de previsión y otras dimensiones, con el objetivo de estabilizar la demanda, reducir el inventario y estabilizar. las expectativas también han experimentado un cierto impulso en el mercado de la vivienda de segunda mano.
minsheng securities dijo que en la primera mitad del año, el área de transacciones de viviendas primarias y secundarias disminuyó año tras año. el mercado de viviendas de segunda mano tuvo un mejor desempeño que las viviendas nuevas. un 8% interanual, la vivienda nueva cayó un 38% interanual y la vivienda de segunda mano cayó ligeramente.
sin embargo, desde agosto, el efecto de la política se ha debilitado, según el consenso de la industria. las ventas de viviendas nuevas se han enfriado tras una breve recuperación, y las ventas de viviendas de segunda mano también han caído debido a factores estacionales y otros factores.
según datos de seguimiento del instituto de investigación de big data residencial de linping, en agosto se vendieron 104.433 unidades residenciales de segunda mano en las 14 ciudades clave, un 13,2% menos que el mes anterior y un aumento interanual del 19,27% desde enero. hasta agosto, se vendieron un total de 809.818 unidades en las 14 ciudades clave, una ligera disminución del 0,6% respecto al mismo período del año pasado.
"después del new deal 517 de este año, el volumen de transacciones de casas de segunda mano aumentó significativamente, especialmente en ciudades clave, que superó las 120.000 unidades en un solo mes en junio y julio. en agosto, el efecto de la política se desvaneció y el único el volumen de transacciones mensuales en ciudades clave alcanzó el nivel de 100.000 unidades". la agencia dijo que en términos de ciudades, el volumen de transacciones en las 14 ciudades clave monitoreadas en agosto cayó mes a mes.
tomando a shenzhen como ejemplo, los últimos datos del centro de investigación zhongyuan de shenzhen muestran que en agosto, se firmaron en línea 2.537 unidades residenciales de primera mano, un 3,0% menos que el mes anterior; se transfirieron 3.804 unidades residenciales de segunda mano, un 16,8% menos; respecto al mes anterior, y el número de viviendas de segunda mano fue el más bajo de los últimos seis meses. además del debilitamiento de los efectos de las políticas, agosto es tradicionalmente la temporada baja para las transacciones, lo que también afecta los niveles de transacciones.
desde la perspectiva del sector, la tendencia actual del mercado inmobiliario todavía depende de la bendición de factores positivos. “septiembre es el período ventana para la introducción de políticas a lo largo de los años, y muchas veces se han introducido nuevas políticas importantes a lo largo de los años. "las nuevas políticas no son sólidas y el tiempo de introducción se retrasa, se espera que en septiembre las transacciones sigan disminuyendo", dijo el instituto de investigación de big data residencial linping.
xu yuejin dijo que las próximas políticas que se pueden esperar pueden incluir: primero, recortes de las tasas de interés. desde 2022, la lpr de mi país de más de 5 años se ha reducido en 80 puntos básicos en forma acumulada. todavía hay margen para recortes de tasas de interés en el futuro; en segundo lugar, la optimización de las políticas de compra y almacenamiento de empresas estatales. a finales de agosto, unas 30 ciudades han emitido anuncios para la recogida de viviendas para empresas estatales. , la implementación de políticas aún enfrentará ciertos ajustes y los detalles de las políticas deben optimizarse. en tercer lugar, se espera que se relajen las políticas de restricción de compras en ciudades centrales como beijing y shanghai.
guan rongxue cree que en términos de expectativas para políticas posteriores, por un lado, hay noticias recientes de que reducir las tasas de interés hipotecarias existentes y permitir préstamos rehipotecarios tendrá un cierto efecto positivo en la estimulación del consumo y la reducción de la presión hipotecaria sobre los clientes existentes, y ayudar a impulsar la confianza del mercado. por otro lado, dado que la demanda actual de compra de viviendas y la confianza del mercado tardarán algún tiempo en recuperarse, las políticas de seguimiento no sólo deben estimular la demanda, sino también trabajar para mejorar el empleo y los ingresos de los residentes;
vale la pena señalar que las expectativas sobre el mercado y las políticas han aumentado la confianza de algunos propietarios de viviendas de segunda mano.
los datos de seguimiento del instituto de investigación de big data residencial linping muestran que entre los listados de viviendas con precios ajustados en 14 ciudades clave en agosto, el 7,3% de los listados de viviendas con precios crecientes estaban disponibles, un aumento de 0,13 puntos porcentuales mes a mes y una disminución interanual de 0,99 puntos porcentuales. "la confianza de los propietarios en 14 ciudades clave para aumentar los precios ha aumentado, pero las 50 ciudades clave todavía muestran una tendencia a la baja. los propietarios de ciudades con altos niveles de energía tienen mayor confianza en los aumentos de precios que las ciudades de tercer y cuarto nivel".
(este artículo proviene de china business news)
