владельцы подержанных домов снова оказались перед дилеммой. некоторые люди сокращают свои убытки, чтобы остановить убытки, в то время как другие сопротивляются и ждут.
2024-09-10
한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina
поскольку в начале года она решила продать свой дом, чжан синь это обеспокоило, потому что она просто «не может продать его», не снизив цену. чжан синь владеет «старым и маленьким» подержанным домом в своем родном городе хэбэй. цена на него невелика, внешняя ставка составляет 700 000 долларов. хотя дом был старым, в нем была удобная транспортная развязка и все необходимые удобства. она думала, что скоро сможет продать его, но это оказалось не так-то просто.
«продать его за 500 000 юаней?» подошел покупатель и заключил сделку на 200 000 юаней, что шокировало чжан синя. за последние полгода подобные сцены происходили неоднократно, и агентство несколько раз просило ее снизить цену. чжан синь поначалу не восприняла это всерьез, но через несколько месяцев прогресса в продаже дома не произошло, и ее менталитет пошатнулся: «если кто-то хочет пять или шестьсот тысяч, давайте уйдем побыстрее».
вышеописанный сценарий не является редкостью на нынешнем рынке вторичного жилья. будь то дорогая недвижимость в городах первого уровня или дешевая недвижимость в городах второго или третьего уровня, если вы хотите продать ее быстро, снижение цены кажется неизбежным способом. менталитет покупателей и продавцов также находится в перетягивании каната. домовладельцы не хотят идти на значительные сокращения, а покупатели жилья также ждут «нижней точки». рынок сделок замедлился.
последние данные, опубликованные агентством, показывают, что объем сделок на рынке вторичного жилья в ключевых городах в августе снизился. вступая в традиционный период рынка недвижимости «золотой девятки и серебряной десятки», энтузиазм рынка существенно не возрос, и количество предложений вторичного жилья также остается на высоком уровне. эффекты нескольких раундов политики в этом году ослабевают, и отрасль считает, что необходимо продолжать корректировать и поддерживать последующие политики.
тревожный владелец подержанного дома
рынок торговли подержанным жильем стал «главным полем битвы» нынешнего рынка недвижимости.
согласно статистике китайского исследовательского института индексов, с января по июль 2024 года совокупное количество сделок с новым и подержанным жильем в 25 репрезентативных городах китая снизилось по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, при этом доля сделок с подержанным жильем продолжилась. увеличится до 64,1%.
рынок подержанного жилья огромен, на него приходится более 60% сделок. что еще более важно, многие владельцы подержанного жилья в настоящее время «продают старое», чтобы «купить новое», независимо от того, продается подержанное жилье или нет. относится к работе всей цепочки замены и улучшения.
но быстрая продажа подержанного дома — непростая задача, независимо от того, где вы живете в наши дни. очень важная причина заключается в том, что общий объем рынка подержанного жилья велик, а количество предложений в некоторых городах все еще растет, что незаметно увеличивает сложность продажи.
по данным научно-исследовательского института больших данных о жилом секторе линьпин, количество предложений подержанного жилья в 14 ключевых городах в августе 2024 года достигло 2,26 миллиона единиц. годовой прирост достиг 12,3%.
судя по количеству активных объявлений в каждом городе, среди 14 ключевых городов августа количество активных объявлений в 4 городах выросло по сравнению с предыдущим месяцем. среди них нанкин, чэнду и шанхай вошли в тройку лидеров по этому показателю. увеличения активных листингов, с 2,7% и 1,8% %, 1,2%.
с точки зрения цикла вывоза, цикл продажи подержанного жилья в ключевых городах в августе 2024 года составил 20,1 месяца, что означает снижение на 11% в месячном исчислении, но увеличение на 8,5% в годовом исчислении. цикл продаж по-прежнему выше уровня до августа 2023 года.
с начала этого года было проведено несколько раундов политики поддержки рынка недвижимости, а объем сделок с подержанным жильем в некоторых ключевых городах также увеличился. однако с точки зрения рыночной конъюнктуры общий объем листинга не увеличился. значительно снизился, и остается еще большой объем запасов, которые предстоит переварить.
например, ханчжоу недавно привлек внимание из-за большого количества объектов недвижимости в городе, которые были «испорчены», то есть цена объявления ниже, чем цена покупки новых домов. по данным исследовательского института hangzhou shell, средняя цена сделки с подержанным жильем в ханчжоу в августе составила 27 628 юаней за квадратный метр, что на 5,5% меньше по сравнению с предыдущим месяцем и на 7,4% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года; количество новых предложений подержанного жилья увеличилось на 5% в месячном исчислении.
другим примером является пекин. поскольку влияние «нового курса» постепенно ослабевало, местный рынок вторичного жилья в августе вернулся к стабильному уровню. по данным maitian real estate, общее количество объектов вторичного жилья в пекине в августе выросло незначительно, на 0,3% по сравнению с июлем, а запасы вторичного жилья перестали падать и начали восстанавливаться.
«количество предложений подержанных домов по-прежнему велико. некоторые продавцы могут решить выставить свои дома на продажу из-за опасений по поводу будущих ожиданий рынка или давления личных финансовых потребностей, надеясь продать их как можно скорее через рынок, чтобы избежать этого. последствия будущей неопределенности».
с другой стороны, из-за нынешней относительно спокойной среды для покупки жилья, чему способствуют такие благоприятные политики, как «трейд-ин на новое», «признание дома без взятия кредита» и более низкие процентные ставки для первых домов, готовность жителей «продать старое и купить новое» увеличилось, и соответственно увеличилось количество объявлений.
согласно статистике cric, в 11 основных городах, включая пекин, шанхай, гуанчжоу и шэньчжэнь, основные мотивы владельцев домов для продажи включают продажу домов для замены, обналичивание и хранение валюты, хеджирование от медвежьих цен на жилье, прекращение инвестиционных потерь, не в состоянии погасить кредиты и ликвидировать долги.
среди них более половины владельцев будут покупать новые после продажи старых, а доля покупателей на замену в 11 городах достигла 52%. замена по-прежнему остается основной мотивацией для владельцев вторичного жилья продавать свои дома. вторым, третьим и четвертым мотивами продажи домов были обналичивание, хеджирование от медвежьих цен на жилье и стоп-лосс для инвестиций, что составило 16%, 12% и 9% соответственно. основная цель заключалась в реализации недвижимости.
есть также небольшое количество людей, которые продают свои дома из-за экономического давления, например, из-за неспособности погасить кредиты, погасить долги и т. д., но эта доля составляет всего 4%, что указывает на долговое давление жителей и общий риск прекращение ипотечного кредитования является контролируемым. остальные 3% продают имеющиеся дома из-за развода, раздела имущества, смены места жительства, необходимости налогового планирования и других причин.
независимо от причины, из-за большого количества предложений подержанного жилья владельцам «старых, сломанных и маленьких» объектов недвижимости становится сложнее продать свои дома.
«вы не сможете избежать снижения цен, если захотите продать свой дом».
«при нынешней рыночной ситуации, если вы хотите продать свой дом и снизить цену, вот и все. если вы не снизите цену, кто-то в том же районе снизит цену».
говоря о рынке подержанного жилья в этом году, местный агент по недвижимости в хэбэе сказал, что весь рынок теперь является рынком покупателя. если владелец решает продать дом, если он хочет продать его быстро, он должен скорректировать цену. на более низкий уровень в том же сообществе или даже на более низкий уровень в регионе. он находится на низкой позиции, чтобы привлекать людей, которые приходят посмотреть дом, иначе кому-либо будет трудно заинтересоваться.
снижение цен направлено на быструю продажу домов, но это вызвало беспокойство у владельцев подержанных домов. если вы хотите ускорить продажу, вам придется снизить цену до низкой цены в сообществе, что вызовет серию цепных реакций, и владельцы, которые не снизят цены, станут более пассивными.
это явление не единичный случай. владелец шанхая заявил, что официально выставил свой дом на продажу в начале года и смог продать его через несколько месяцев. он также с оптимизмом смотрит на новый дом, который он хочет. неожиданно дом не показывался три месяца подряд, а новый дом, который она забронировала, срочно нуждался в средствах. агент сказала, что, если она хочет продать его быстро, лучше всего снизить его цену до конкурентоспособной в сообществе. , что ей было трудно принять.
«если вы не продадите, то возникнет финансовое давление, и вы не сможете его вынести, если продадите, не говоря уже о продаже по низкой цене».
глядя на общую рыночную тенденцию, можно сказать, что текущая тенденция продаж подержанного жилья по сниженным ценам пока существенно не изменилась. согласно индексу цен сотен городов китайской системы индекса недвижимости, в августе 2024 года средняя цена на вторичное жилье в 100 городах составила 14 549 юаней за квадратный метр, что на 0,71% меньше, чем в предыдущем месяце. -в месячном исчислении в течение 28 месяцев подряд, с уменьшением в годовом исчислении на 6,89%.
сюй юэджин, заместитель директора по исследованиям китайской индексной академии, сообщил china business news, что в настоящее время на рынке вторичного жилья в целом сохраняется тенденция «цена за объем». некоторые владельцы нуждаются в замене и улучшении и этим пользуются. рынка, чтобы улучшить свое жилье; кроме того, некоторые владельцы ожидают, что цены на жилье будут продолжать снижаться, предпочитают продавать дома, чтобы оптимизировать распределение активов.
если судить по количеству городов с ростом и падением цен на жилье, то в августе число городов, в которых цены на вторичное жилье снизились по сравнению с предыдущим месяцем, составило 100. это коллективное снижение цен на вторичное жилье в сотнях раз. городов в течение пяти месяцев подряд, даже в городах первого уровня. в августе цены на вторичное жилье в городах первого эшелона упали на 0,72% м/м.
с начала этого года объем сделок на рынке подержанного жилья в пекине увеличился. помимо благоприятных политических стимулов, очень важным фактором является то, что цены упали до такой степени. по данным anjuke beijing, в июле 2024 года средняя цена сделки с подержанными домами в пекине составляла 54 000 за квадратный метр. цена вернулась к уровню августа-сентября 2016 года и упала примерно на 25% по сравнению с самой высокой точкой жилья. цены.
вышеупомянутые учреждения заявили, что даже район чаоян, район с наибольшей популярностью вторичного жилья, не застрахован от высокой общей стоимости «старых и маленьких» квартир с одной спальней. в популярном жилом районе было продано на общую сумму 6,78 млн в марте прошлого года. в июле этого года объем сделок составил 5,19 млн, падение на целых 25%. еще одна элитная распродажа: квартира с двумя спальнями и одной гостиной была продана в прошлом году за 7,63 миллиона юаней. в июле этого года цена квартиры на нижнем этаже того же типа составила 5,35 миллиона юаней, что является снижением цен. 2,28 миллиона юаней, или 30%.
в шэньчжэне, который когда-то был «горячей точкой» рынка недвижимости, наблюдается некоторое снижение цен на жилье. шэньчжэнь-китайская ассоциация недвижимости заявила, что рынок вторичного жилья, который, похоже, «стабильно восстанавливается» в этом году, помимо поддержки благоприятной политики, во многом зависит от ценовых уступок со стороны владельцев. стала ежемесячной относительной поддержкой рынка подержанного жилья. основная причина «высокой позиции».
шэньчжэнь-китайская ассоциация недвижимости также заявила, что с августа интенсивность и интенсивность рыночной конкуренции стали значительно сильнее, чем в первой половине года, а ценовые «уступки» владельцев еще больше усилились. нынешняя «стабильность». основы рынка подержанного жилья все еще не прочны.
ожидание дальнейшего выпуска политики
количество предложений остается высоким, а цены на вторичное жилье в сотнях городов упали. нынешний рынок недвижимости остро нуждается в «выстреле в руку».
с начала этого года на рынке недвижимости было введено несколько раундов политики, включающих процентные ставки по коммерческим кредитам, коэффициенты первоначального взноса, процентные ставки по кредитам резервного фонда и другие аспекты. они направлены на стабилизацию спроса, сокращение запасов и стабилизацию. ожидания рынок вторичного жилья также получил определенный импульс.
minsheng securities сообщила, что в первой половине года площадь сделок с первичным и вторичным жильем снизилась по сравнению с прошлым годом. рынок вторичного жилья показал лучшие результаты, чем новые дома. среди них упало вторичное жилье. на 8% в годовом исчислении, новое жилье упало на 38% в годовом исчислении, а вторичное жилье немного снизилось.
однако с августа эффект от политики ослаб, что является консенсусом в отрасли. объем сделок с новыми домами снизился после кратковременного восстановления, а данные о сделках с подержанными домами также снизились из-за сезонных факторов и других факторов.
по данным мониторинга научно-исследовательского института больших данных в сфере жилищного строительства линьпин, в августе в 14 ключевых городах было продано 104 433 подержанных жилых единицы, что на 13,2% меньше по сравнению с предыдущим месяцем и на 19,27% больше, чем в прошлом году. с января по август в 14 ключевых городах было продано в общей сложности 809 818 единиц, что на 0,6% меньше, чем за тот же период прошлого года.
«после «нового курса 517» в этом году объем сделок с подержанными домами значительно увеличился, особенно в ключевых городах, который превысил 120 000 единиц за один месяц в июне и июле. в августе эффект этой политики ослабел, и единый ежемесячный объем транзакций в ключевых городах достиг уровня 100 000 единиц».
на примере шэньчжэня последние данные шэньчжэньского исследовательского центра zhongyuan показывают, что в августе онлайн было подписано 2537 единиц жилья из первых рук, что на 3,0% меньше, чем в предыдущем месяце; было передано 3804 единицы жилья из вторых рук, что на 16,8% меньше; по сравнению с предыдущим месяцем, а количество вторичного жилья было самым низким за последние шесть месяцев. помимо ослабления последствий политики, август является традиционным межсезоньем для транзакций, что также влияет на уровень транзакций.
с точки зрения отрасли, текущая тенденция рынка недвижимости по-прежнему зависит от благоприятных факторов: «сентябрь является периодом окна для внедрения политики на протяжении многих лет, и за эти годы много раз вводились важные новые политики. новая политика недостаточно сильна, и время ее внедрения отложено. ожидается, что в сентябре количество транзакций продолжит снижаться», — заявил институт исследований больших данных в жилых домах линьпин.
сюй юэджин сказал, что политика, которую можно ожидать в дальнейшем, может включать: во-первых, снижение процентных ставок. с 2022 года lpr моей страны за более чем 5 лет совокупно сократился на 80 б.п. темпы снижения процентных ставок являются относительно медленными, и там. все еще остается возможность снижения процентных ставок в будущем, во-вторых, оптимизация политики закупок и хранения государственных предприятий. по состоянию на конец августа около 30 городов выпустили объявления о сборе жилья для государственных предприятий. в-третьих, ожидается, что политика ограничения покупок в основных городах, таких как пекин и шанхай, будет смягчена.
гуань жунсюэ считает, что с точки зрения ожиданий в отношении последующей политики, с одной стороны, недавние новости о том, что снижение существующих процентных ставок по ипотечным кредитам и разрешение повторного ипотечного кредитования окажут определенный положительный эффект на стимулирование потребления и снижение ипотечного давления на существующих клиентов, и поможет повысить доверие рынка. с другой стороны, поскольку нынешнему спросу на покупку жилья и доверию рынка потребуется некоторое время, чтобы восстановиться, последующая политика должна не только стимулировать спрос, но и предпринимать усилия по увеличению доходов жителей от занятости.
стоит отметить, что ожидания рынка и политики восстановили доверие некоторых владельцев подержанных домов.
данные мониторинга научно-исследовательского института больших данных жилого сектора линьпин показывают, что среди объектов недвижимости с скорректированной ценой в 14 ключевых городах в августе доля объектов недвижимости с повышенными ценами составила 7,3%, что на 0,13 процентных пункта больше по сравнению с предыдущим месяцем. годовое снижение на 0,99 процентных пункта. «уверенность владельцев 14 ключевых городов в повышении цен возросла, но в ключевых 50 городах по-прежнему наблюдается тенденция к снижению. владельцы городов высокого уровня более уверены в повышении цен, чем городов третьего и четвертого уровня».
(эта статья взята из china business news)
