pemilik rumah bekas kembali berada dalam dilema. beberapa orang memotong kerugiannya untuk menghentikan kerugian, sementara yang lain menolak dan menunggu.
2024-09-10
한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina
sejak dia memutuskan untuk menjual rumahnya pada awal tahun, zhang xin merasa terganggu dengan hal ini karena dia "tidak bisa menjualnya" tanpa menurunkan harganya. zhang xin memiliki rumah bekas "tua dan kecil" di kampung halamannya di hebei. harga listingnya tidak tinggi, dengan tawaran eksternal sebesar 700.000. meski rumahnya sudah tua, namun transportasinya nyaman dan fasilitasnya lengkap. ia mengira bisa segera menjualnya, namun tampaknya tidak semudah itu.
“menjualnya seharga 500.000 yuan?” seorang pembeli datang dan menawar 200.000 yuan, yang mengejutkan zhang xin. dalam enam bulan terakhir, adegan serupa terjadi berulang kali, dan agensi memintanya untuk menurunkan harga beberapa kali. zhang xin tidak menganggapnya serius pada awalnya, tetapi setelah beberapa bulan, tidak ada kemajuan dalam menjual rumah, dan mentalitasnya terguncang. "jika seseorang menginginkan lima atau enam ratus ribu, ayo cepat keluar."
skenario di atas biasa terjadi di pasar perumahan bekas saat ini. baik itu properti dengan harga tinggi di kota-kota lapis pertama atau properti dengan harga murah di kota-kota lapis kedua atau ketiga, jika anda ingin menjualnya dengan cepat, penurunan harga sepertinya menjadi cara yang tidak bisa dihindari. mentalitas pembeli dan penjual juga sedang tarik-menarik. pemilik rumah tidak ingin melakukan pemotongan yang signifikan, dan pembeli rumah juga menunggu "titik yang lebih rendah".
data terbaru yang dirilis oleh badan tersebut menunjukkan bahwa transaksi pasar perumahan bekas di kota-kota utama melemah pada bulan agustus. memasuki periode pasar properti tradisional "sembilan emas dan sepuluh perak", antusiasme pasar belum meningkat secara signifikan, dan jumlah listing rumah bekas juga tetap tinggi. dampak dari berbagai putaran kebijakan pada tahun ini semakin melemah, dan industri percaya bahwa perlu untuk terus melakukan penyesuaian dan mendukung kebijakan-kebijakan selanjutnya.
pemilik rumah bekas yang cemas
pasar perdagangan perumahan bekas telah menjadi “medan perang utama” pasar properti saat ini.
menurut statistik dari china index research institute, dari bulan januari hingga juli 2024, jumlah kumulatif transaksi perumahan baru dan bekas di 25 kota perwakilan di tiongkok menurun dari tahun ke tahun, dengan proporsi transaksi perumahan bekas yang semakin meningkat. meningkat menjadi 64,1%.
pasar rumah bekas sangat besar, mencakup lebih dari 60% transaksi. yang lebih penting lagi, banyak pemilik rumah bekas saat ini “menjual rumah lama” untuk “membeli rumah baru.” terkait dengan pengoperasian seluruh rantai penggantian dan peningkatan.
namun menjual rumah bekas dengan cepat bukanlah tugas yang mudah, di mana pun anda tinggal saat ini. alasan yang sangat penting adalah bahwa keseluruhan stok pasar perumahan bekas sangat besar, dan jumlah listing di beberapa kota masih meningkat, yang secara nyata meningkatkan kesulitan penjualan.
menurut data dari linping residential big data research institute, jumlah listing rumah bekas di 14 kota utama mencapai 2,26 juta unit pada agustus 2024. meski ada sedikit penurunan sebesar 1,21% bulan ke bulan, namun secara tahunan peningkatan dari tahun ke tahun mencapai 12,3%.
dilihat dari jumlah listing aktif di setiap kota, di antara 14 kota utama pada bulan agustus, jumlah listing aktif di 4 kota meningkat dari bulan ke bulan. diantaranya, nanjing, chengdu, dan shanghai berada di peringkat tiga teratas dalam hal peningkatan listing aktif, masing-masing sebesar 2,7% dan 1,8%, 1,2%.
dari perspektif siklus pemindahan, siklus penjualan rumah bekas di kota-kota utama pada agustus 2024 adalah 20,1 bulan, penurunan bulan ke bulan sebesar 11%, tetapi peningkatan tahun ke tahun sebesar 8,5%. siklus penjualan masih lebih tinggi dibandingkan level sebelum agustus 2023.
sejak awal tahun ini, terdapat beberapa putaran kebijakan dukungan untuk pasar properti, dan transaksi perumahan bekas di beberapa kota utama juga telah ditingkatkan. namun, dari perspektif pasar saham, volume listing secara keseluruhan belum meningkat menurun secara signifikan, dan masih banyak stok yang harus dicerna.
misalnya, hangzhou baru-baru ini menarik perhatian karena banyaknya listing rumah sub-baru di kota tersebut yang “rusak”, yaitu harga listing lebih rendah dari harga beli rumah baru. menurut data dari hangzhou shell research institute, harga transaksi rata-rata rumah bekas di hangzhou pada bulan agustus adalah 27,628 yuan/meter persegi, turun 5,5% bulan ke bulan dan 7,4% tahun ke tahun; listing perumahan bekas baru meningkat 5% bulan ke bulan.
contoh lainnya adalah beijing. ketika dampak kesepakatan baru secara bertahap melemah, pasar perumahan bekas di dalam negeri kembali ke kisaran stabil pada bulan agustus. menurut statistik dari maitian real estate, jumlah total listing rumah bekas di beijing meningkat sedikit sebesar 0,3% pada bulan agustus dibandingkan bulan juli, dan inventaris rumah bekas berhenti turun dan pulih kembali.
“jumlah listing rumah bekas terus tinggi. beberapa penjual mungkin memilih untuk mendaftarkan rumahnya karena kekhawatiran tentang ekspektasi pasar di masa depan atau tekanan kebutuhan keuangan pribadi, berharap untuk menjualnya sesegera mungkin melalui pasar untuk menghindarinya. konsekuensi dari ketidakpastian di masa depan. risiko." guan rongxue, analis senior di linping residential big data research institute, mengatakan kepada china business news.
di sisi lain, karena kondisi pembelian rumah yang relatif santai saat ini, yang dipicu oleh kebijakan yang menguntungkan seperti "tukar tambah dengan yang baru", "mengakui rumah tanpa mengambil pinjaman" dan suku bunga yang lebih rendah untuk rumah pertama, kesediaan warga untuk "menjual yang lama dan membeli yang baru" telah meningkat, dan jumlah listing pun meningkat.
menurut statistik cric, di 11 kota inti termasuk beijing, shanghai, guangzhou dan shenzhen, motivasi utama pemilik untuk menjual rumah mereka termasuk menjual rumah untuk penggantian, menguangkan dan menahan mata uang, melakukan lindung nilai terhadap harga rumah yang bearish, menghentikan kerugian investasi, menjadi tidak mampu membayar kembali pinjaman, dan melikuidasi utang.
diantaranya, lebih dari separuh pemilik akan membeli rumah baru setelah menjual rumah lama, dan proporsi pelanggan pengganti di 11 kota mencapai 52%. penggantian masih menjadi motivasi utama pemilik rumah bekas untuk menjual rumahnya. motivasi kedua, ketiga dan keempat untuk menjual rumah adalah menguangkan, melakukan lindung nilai terhadap harga rumah yang bearish, dan menghentikan kerugian investasi, yang masing-masing menyumbang 16%, 12%, dan 9%.
ada juga sejumlah kecil masyarakat yang menjual rumahnya karena tekanan ekonomi, seperti tidak mampu membayar pinjaman, melunasi utang, dll, namun proporsinya hanya 4%, yang menunjukkan bahwa tekanan utang warga dan risiko keseluruhan dari penghentian hipotek dapat dikendalikan. 3% sisanya menjual rumah mereka yang ada karena perceraian, pembagian properti, perubahan tempat tinggal, kebutuhan perencanaan pajak dan alasan lainnya.
apa pun alasannya, tingginya jumlah listing rumah bekas mempersulit pemilik properti "tua, rusak, dan kecil" untuk menjual rumahnya.
“anda tidak dapat menghindari pemotongan harga jika ingin menjual rumah anda.”
“dengan situasi pasar saat ini, jika anda ingin menjual rumah dan menurunkan harganya, itu saja. jika anda tidak menurunkan harga, seseorang di lingkungan yang sama akan menurunkan harganya.”
berbicara tentang pasar perumahan bekas tahun ini, seorang agen real estat lokal di hebei mengatakan bahwa pasar secara keseluruhan sekarang menjadi pasar pembeli. begitu pemilik memutuskan untuk menjual rumah, jika ingin segera menjualnya, ia harus menyesuaikan harganya ke tingkat yang lebih rendah di komunitas yang sama, atau bahkan tingkat yang lebih rendah di wilayah tersebut. posisinya rendah sehingga menarik orang yang datang untuk melihat rumah tersebut, jika tidak maka akan sulit bagi siapa pun untuk berminat.
penurunan harga dimaksudkan untuk menjual rumah dengan cepat, namun hal ini membuat pemilik rumah bekas kesulitan. jika ingin mempercepat penjualan, anda harus menurunkan harga ke harga yang lebih rendah di masyarakat, yang akan memicu serangkaian reaksi berantai, dan pemilik yang tidak menurunkan harga akan menjadi lebih pasif.
fenomena ini bukanlah kasus yang terisolasi. seorang pemilik shanghai mengatakan bahwa dia secara resmi mendaftarkan rumahnya pada awal tahun dan mampu menjualnya dalam beberapa bulan. ia juga optimis dengan rumah baru yang diinginkannya. di luar dugaan, rumah tersebut tidak diperlihatkan selama tiga bulan berturut-turut, dan rumah baru yang dipesannya sangat membutuhkan dana. agen mengatakan, jika ingin cepat menjualnya, sebaiknya diturunkan dengan harga yang kompetitif di masyarakat , yang sulit dia terima.
“ada tekanan finansial jika anda tidak menjual, dan anda tidak akan mampu menanggungnya jika menjual, apalagi menjual dengan harga rendah.” ini adalah suara banyak pemilik saat ini.
melihat tren pasar secara keseluruhan, tren penjualan rumah bekas dengan harga lebih murah saat ini belum berbalik secara signifikan. menurut indeks harga seratus kota sistem indeks real estat tiongkok, pada agustus 2024, harga rata-rata rumah bekas di 100 kota adalah 14,549 yuan/meter persegi, penurunan bulan ke bulan sebesar 0,71%. -on-month selama 28 bulan berturut-turut, dengan penurunan year-on-year sebesar 6,89%.
xu yuejin, wakil direktur penelitian di china index academy, mengatakan kepada china business news bahwa saat ini, pasar perumahan bekas secara keseluruhan masih melanjutkan tren "harga berdasarkan volume". beberapa pemilik memiliki kebutuhan penggantian dan perbaikan dan memanfaatkannya pasar melalui perbaikan perumahan mereka; selain itu, beberapa pemilik memperkirakan harga rumah akan naik. akan terus menurun, memilih untuk menjual rumah untuk mengoptimalkan alokasi aset.
dilihat dari jumlah kota yang naik dan turun harga rumah, pada bulan agustus, jumlah kota yang harga rumah bekasnya turun dari bulan ke bulan adalah 100. ini merupakan penurunan kolektif harga rumah bekas sebanyak ratusan kota. kota selama lima bulan berturut-turut, bahkan di kota-kota lapis pertama. pada bulan agustus, harga rumah bekas di kota-kota lapis pertama turun 0,72% bulan ke bulan.
sejak awal tahun ini, transaksi di pasar perumahan bekas di beijing telah meningkat. selain insentif kebijakan yang menguntungkan, faktor yang sangat penting adalah: harga telah turun drastis. menurut anjuke beijing, pada bulan juli 2024, harga transaksi rata-rata rumah bekas di beijing adalah 54.000/meter persegi. harga tersebut telah kembali ke bulan agustus hingga september 2016, dan telah turun sekitar 25% dibandingkan dengan titik tertinggi perumahan. harga.
lembaga-lembaga yang disebutkan di atas menyatakan bahwa bahkan distrik chaoyang, daerah dengan popularitas perumahan bekas tertinggi, pun tidak kebal. tingginya harga total "tua dan kecil" semakin cepat di kawasan perumahan populer terjual dengan total 6,78 juta pada bulan maret tahun lalu, pada bulan juli tahun ini, volume transaksi adalah 5,19 juta, turun sebanyak 25%. penjualan panas kelas atas lainnya, apartemen dua kamar tidur dengan satu ruang tamu dijual seharga rmb 7,63 juta tahun lalu, pada bulan juli tahun ini, harga apartemen lantai rendah dengan tipe yang sama adalah rmb 5,35 juta, penurunan harga. sebesar rmb 2,28 juta, atau 30%.
shenzhen, yang pernah menjadi "hot spot" untuk pasar real estat, telah mengalami penurunan harga rumah. asosiasi real estat shenzhen-china mengatakan bahwa pasar perumahan bekas yang tampaknya "memperbaiki secara stabil" tahun ini, selain dukungan kebijakan yang menguntungkan, sebagian besar terletak pada konsesi harga dari pemiliknya. telah menjadi dukungan relatif bulanan untuk pasar perumahan bekas. akar penyebab "posisi tinggi".
asosiasi real estat shenzhen-china juga mengatakan bahwa sejak agustus, intensitas dan intensitas persaingan pasar telah jauh lebih kuat dibandingkan paruh pertama tahun ini, dan "konsesi" harga dari pemilik semakin meningkat. fundamental pasar perumahan bekas masih belum solid.
menunggu rilis kebijakan lebih lanjut
jumlah listing properti masih tinggi dan harga rumah bekas di ratusan kota telah anjlok. pasar properti saat ini sangat membutuhkan "tindakan tepat".
sejak awal tahun ini, beberapa putaran kebijakan telah diperkenalkan di pasar properti, yang melibatkan suku bunga pinjaman komersial, rasio uang muka, suku bunga pinjaman dana simpanan, dan dimensi lainnya yang berkomitmen untuk menstabilkan permintaan, mengurangi inventaris, dan menstabilkan ekspektasi. pasar perumahan bekas juga mendapat dorongan tertentu.
minsheng securities mengatakan bahwa pada paruh pertama tahun ini, area transaksi rumah primer dan sekunder menurun dari tahun ke tahun. pasar perumahan bekas berkinerja lebih baik daripada rumah baru sebesar 8% tahun-ke-tahun, perumahan baru turun sebesar 38% tahun-ke-tahun, dan perumahan bekas turun sedikit.
namun, sejak bulan agustus, efek dari kebijakan tersebut melemah, yang merupakan konsensus di industri. volume transaksi rumah baru telah mereda setelah pemulihan singkat, dan data transaksi rumah bekas juga menurun karena faktor musiman dan faktor lainnya.
menurut data pemantauan dari linping residential big data research institute, 104,433 unit hunian bekas terjual di 14 kota utama pada bulan agustus, turun 13,2% bulan ke bulan dan naik 19,27% tahun ke tahun januari hingga agustus, sebanyak 809.818 unit terjual di 14 kota utama, turun tipis 0,6% dibandingkan periode yang sama tahun lalu.
“setelah 517 new deal tahun ini, volume transaksi rumah bekas meningkat secara signifikan, terutama di kota-kota utama, yang melebihi 120.000 unit dalam satu bulan pada bulan juni dan juli. pada bulan agustus, dampak kebijakan tersebut memudar, dan single -volume transaksi bulanan di kota-kota utama mencapai level 100.000 unit." badan tersebut mengatakan bahwa dalam hal kota, volume transaksi di 14 kota utama yang dipantau pada bulan agustus semuanya turun dari bulan ke bulan.
mengambil contoh shenzhen, data terbaru dari pusat penelitian zhongyuan shenzhen menunjukkan bahwa pada bulan agustus, 2,537 unit hunian bekas ditandatangani secara online, turun 3,0% dari bulan sebelumnya; dari bulan sebelumnya, dan jumlah unit hunian bekas merupakan yang terendah dalam enam bulan terakhir. selain melemahnya dampak kebijakan, bulan agustus merupakan musim sepi transaksi, yang juga mempengaruhi tingkat transaksi.
dari perspektif industri, tren pasar properti saat ini masih bergantung pada faktor-faktor yang menguntungkan. “september adalah periode jendela penerapan kebijakan selama bertahun-tahun, dan kebijakan-kebijakan baru yang besar telah diperkenalkan berkali-kali selama bertahun-tahun kebijakan baru tidak cukup kuat dan waktu penerapannya tertunda, diperkirakan pada bulan september transaksi akan terus menurun, "kata linping residential big data research institute.
xu yuejin mengatakan bahwa kebijakan yang diharapkan selanjutnya dapat mencakup: pertama, penurunan suku bunga. sejak tahun 2022, lpr negara saya selama lebih dari 5 tahun telah dikurangi secara kumulatif sebesar 80bp masih ada ruang untuk penurunan suku bunga di masa depan; kedua, optimalisasi kebijakan pembelian dan penyimpanan bumn. hingga akhir agustus, sekitar 30 kota telah mengeluarkan pengumuman pengumpulan perumahan untuk bumn , penerapan kebijakan masih akan mengalami penyesuaian tertentu, dan rincian kebijakan perlu dioptimalkan. ketiga, kebijakan pembatasan pembelian di kota-kota inti seperti beijing dan shanghai diperkirakan akan dilonggarkan.
guan rongxue percaya bahwa dalam hal ekspektasi terhadap kebijakan selanjutnya, di satu sisi, terdapat berita baru-baru ini bahwa menurunkan suku bunga hipotek saat ini dan mengizinkan pinjaman hipotek ulang akan memiliki efek positif tertentu dalam merangsang konsumsi dan mengurangi tekanan hipotek pada pelanggan yang sudah ada. dan akan membantu meningkatkan kepercayaan pasar; di sisi lain, karena permintaan pembelian rumah dan kepercayaan pasar saat ini akan membutuhkan waktu untuk pulih, kebijakan lanjutan tidak hanya harus merangsang permintaan, namun juga melakukan upaya untuk meningkatkan pendapatan lapangan kerja penduduk.
perlu dicatat bahwa ekspektasi terhadap pasar dan kebijakan telah memulihkan kepercayaan beberapa pemilik rumah bekas.
data pemantauan dari linping residential big data research institute menunjukkan bahwa di antara properti yang disesuaikan harga di 14 kota utama pada bulan agustus, proporsi properti dengan kenaikan harga menyumbang 7,3%, meningkat 0,13 poin persentase bulan ke bulan dan a penurunan tahun-ke-tahun sebesar 0,99 poin persentase. “kepercayaan pemilik di 14 kota utama untuk menaikkan harga telah meningkat, namun 50 kota utama masih menunjukkan tren penurunan. pemilik di kota-kota tingkat tinggi lebih percaya diri terhadap kenaikan harga dibandingkan kota-kota tingkat ketiga dan keempat.”
(artikel ini berasal dari china business news)
