중고집주인들은 또다시 딜레마에 빠졌다. 손실을 막기 위해 손실을 줄이는 사람도 있고, 저항하며 기다리는 사람도 있다.
2024-09-10
한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina
장신은 연초에 집을 팔기로 결정한 이후 가격을 낮추지 않으면 단순히 '팔 수 없다'는 이유로 고민에 빠졌다. 장신(zhang xin)은 고향인 허베이(河베이)에 '오래되고 작은' 중고 주택을 소유하고 있으며, 외부 입찰가가 70만 달러에 달해 매물 가격이 높지 않습니다. 집은 낡았지만 교통이 편리하고 시설도 완비되어 있어 곧 팔 수 있을 거라 생각했지만 쉽지는 않았습니다.
“50만 위안에 판다고요?” 구매자가 다가와 20만 위안에 흥정해 장신을 놀라게 했다. 지난 6개월 동안 비슷한 장면이 반복됐고, 소속사에서는 수차례 가격을 깎아달라고 요구했다. 장신은 처음에는 심각하게 받아들이지 않았지만 몇 달이 지나도 집을 파는 데 진전이 없었고 "누가 50만, 60만 원하면 빨리 나가자"는 마음이 흔들렸다.
위의 시나리오는 현재 중고 주택 시장에서 드문 일이 아닙니다. 1선 도시의 고가 부동산이건, 2·3선 도시의 저가 부동산이건, 빨리 팔고 싶다면 가격 인하가 불가피할 것으로 보인다. 주택 소유자는 큰 삭감을 원하지 않고 주택 구매자도 '낮은 지점'을 기다리고 있습니다.
기관이 발표한 최신 데이터에 따르면 8월 주요 도시의 중고 주택 시장 거래는 부동산 시장의 전통적인 '황금 10' 시대에 접어들면서 시장 열풍이 크게 고조되지 않은 것으로 나타났습니다. 중고주택 매물도 여전히 높은 수준을 유지하고 있다. 올해 여러 차례 정책의 효과가 약화되고 있는 만큼, 업계에서는 후속 정책을 지속적으로 조정하고 지원하는 것이 필요하다고 보고 있다.
불안한 중고집주인
중고주택 거래시장은 현 부동산 시장의 '주전장'이 됐다.
중국지수연구소 통계에 따르면 2024년 1월부터 7월까지 중국 25개 대표 도시의 신규 및 중고 주택 누적 거래 건수는 전년 동기 대비 감소했으며 중고 주택 거래 비중은 더욱 늘어났다. 64.1%로 증가했다.
중고 주택 시장은 거래의 60% 이상을 차지할 정도로 거대합니다. 더 중요한 것은 현재 많은 중고 주택 소유자가 “새 주택을 구입”하기 위해 “낡은 주택을 판매”하고 있다는 것입니다. 전체 교체 및 개선 체인의 운영과 관련됩니다.
하지만 요즘에는 어디에 거주하든 중고 주택을 빨리 파는 것이 쉬운 일이 아닙니다. 매우 중요한 이유는 중고 주택 시장의 전체 재고가 크고 일부 도시의 매물 수가 여전히 증가하고 있어 판매의 어려움이 눈에 띄지 않게 증가하고 있다는 것입니다.
린핑 주택 빅데이터 연구소의 데이터에 따르면 2024년 8월 14개 주요 도시의 중고 주택 매물 수는 226만 채에 달했습니다. 전년대비 증가율은 12.3%에 달했다.
도시별 활성 상장 건수로 보면, 8월 14개 주요 도시 중 4개 도시의 활성 상장 건수가 전월 대비 증가했으며, 그 중 난징, 청두, 상하이가 상위 3위 안에 들었다. 활성 매물 증가율은 각각 2.7%, 1.8%, 1.2%입니다.
철거주기로 보면 2024년 8월 주요 도시 중고주택 매매주기는 20.1개월로 전월 대비 11% 감소했지만, 전년 동기 대비 8.5% 증가했다. 판매주기는 2023년 8월 이전 수준보다 여전히 높습니다.
올해 초부터 부동산 시장에 대한 지원 정책이 여러 차례 있었고 일부 주요 도시의 중고 주택 거래도 활성화되었지만 시장 재고 측면에서 전체 매물 물량은 그렇지 않습니다. 많이 줄어들었고, 아직도 소화해야 할 물량이 많이 남아있습니다.
예를 들어, 항저우(hangzhou)는 최근 도시에 '깨진' 준신축 주택 매물이 많아, 즉 매물 가격이 신규 주택 구입 가격보다 낮아 주목을 받고 있습니다. 항저우 쉘 연구소의 데이터에 따르면 8월 항저우 중고 주택 평균 거래 가격은 제곱미터당 27,628위안으로 전월 대비 5.5%, 전년 동기 대비 7.4% 하락했습니다. 신규 중고 주택 매물은 전월 대비 5% 증가했습니다.
또 다른 사례로는 베이징이 뉴딜 정책의 영향이 점차 약화되면서 8월 들어 현지 중고주택 시장이 안정세를 회복했다. 마이티안 부동산(maitian real estate)의 통계에 따르면 지난 8월 베이징의 중고 주택 매물 총량은 7월에 비해 0.3% 소폭 증가했으며 중고 주택 재고량은 하락을 멈추고 반등했다.
“중고 주택 매물 수가 계속해서 늘어나고 있습니다. 일부 판매자는 미래의 시장 기대나 개인 재정적 필요에 대한 우려로 인해 주택을 매도하는 것을 선택할 수 있습니다. 미래 불확실성의 결과." linping 주거 빅 데이터 연구소의 수석 분석가인 guan rongxue는 china business news에 말했습니다.
한편, 최근의 상대적으로 여유로운 주택 구입 환경으로 인해 '새 주택으로 교환', '대출 없이 주택을 인정', 첫 주택 금리 인하 등 우대 정책이 촉발되면서 주민들의 의욕이 높아지고 있다. "낡은 것을 팔고 새 것을 사는 것"이 증가했고 그에 따라 목록 수가 늘어났습니다.
cric 통계에 따르면 베이징, 상하이, 광저우, 선전을 포함한 11개 핵심 도시에서 주택 소유자가 주택을 판매하는 주요 동기에는 교체를 위한 주택 판매, 현금화 및 통화 보유, 주택 가격 약세에 대한 헤징, 투자 손실 방지, 대출금을 상환하지 못하고 부채를 청산합니다.
그 중 소유자의 절반 이상이 오래된 집을 팔고 새 집을 구입하며, 11개 도시의 교체 고객 비율은 여전히 중고 주택 소유자가 주택을 판매하는 주요 동기로 52%에 달합니다. 주택을 판매하는 두 번째, 세 번째, 네 번째 동기는 현금화, 주택 가격 약세에 대한 헤지, 투자 중단으로 각각 16%, 12%, 9%를 차지했으며, 주요 목적은 부동산 실현이었습니다.
대출금을 갚지 못하거나 빚을 청산하는 등 경제적인 압박으로 집을 파는 사람도 소수 있지만 그 비율은 4%에 불과해 주민들의 부채 압박과 전반적인 가계 리스크가 큰 것으로 나타났다. 모기지 중단은 통제 가능합니다. 나머지 3%는 이혼, 재산 분할, 거주지 변경, 세금 계획 필요 및 기타 이유로 인해 기존 주택을 판매합니다.
이유가 무엇이든, 중고 주택 매물이 많기 때문에 "오래되고 부서지고 작은" 부동산을 소유한 소유자가 주택을 판매하기가 더 어려워집니다.
“집을 팔고 싶다면 가격 인하를 피할 수 없다.”
"현재 시장 상황에서는 집을 팔고 가격을 낮추고 싶다면 그게 다입니다. 가격을 내리지 않으면 같은 동네 사람이 가격을 내릴 것입니다."
올해 중고 주택 시장에 대해 허베이성의 한 지역 부동산 중개인은 이제 전체 시장은 구매자 중심의 시장이 되었다고 말했습니다. 집주인이 집을 팔기로 결정하면 빨리 팔고 싶다면 가격을 조정해야 합니다. 같은 동네의 낮은 층, 심지어 그 지역의 낮은 층까지 집을 보러 오는 사람들의 관심을 끌기 위해 낮은 위치에 있지만, 그렇지 않으면 누구라도 관심을 갖기 어려울 것입니다.
가격 인하는 주택을 빨리 팔기 위한 것이지만, 이로 인해 중고 주택 소유자들은 어려움을 겪게 되었습니다. 판매 속도를 높이려면 커뮤니티에서 가격을 낮은 가격으로 낮춰야 하는데, 이는 연쇄 반응을 일으키게 되고, 가격을 낮추지 않는 소유자는 더욱 소극적이게 됩니다.
이런 현상은 비단 특별한 사례가 아니다. 상하이의 한 소유주는 연초에 자신의 집을 공식적으로 상장했고 몇 달 만에 집을 팔 수 있었다고 말했다. 그는 또한 자신이 원하는 새 집에 대해 낙관적이다. 뜻밖에도 그 집은 3개월 연속 공개되지 않았고, 그녀가 예약한 새 집은 자금이 급히 필요했다. 에이전트는 빨리 팔고 싶다면 지역사회에서 경쟁력 있는 가격으로 낮추는 것이 최선이라고 말했다. , 그녀는 받아들이기 어렵다고 생각했습니다.
“안 팔면 금전적 압박이 있고, 싸게 팔기는커녕 팔면 버틸 수가 없다”는 게 현재 많은 오너들의 목소리다.
전체적인 시장 동향을 보면 현재 중고주택을 할인된 가격으로 매매하는 추세가 아직 크게 반전되지는 않았습니다. 중국 부동산 지수 시스템 100개 도시 가격 지수에 따르면, 2024년 8월 100개 도시의 평균 중고 주택 가격은 14,549위안/제곱미터로 전월 대비 0.71% 하락했습니다. -28개월 연속 전월 대비로는 전년 대비 6.89% 감소했습니다.
china index academy 연구 부국장인 xu yuejin은 china business news와의 인터뷰에서 현재 중고 주택 시장 전체가 여전히 '대량 가격' 추세를 이어가고 있다고 말했습니다. 또한 일부 소유자는 주택 가격이 계속 하락할 것으로 예상하고 자산 배분을 최적화하기 위해 주택 판매를 선택합니다.
주택가격 등락 도시 수를 보면, 8월 기준 전월 대비 중고 주택 가격이 하락한 도시는 100개에 달한다. 이는 중고 주택 가격이 수백 단위로 하락한 셈이다. 1급 도시에서도 5개월 연속으로 도시 수가 증가했습니다. 8월 1선 도시 중고주택 가격은 전월 대비 0.72% 하락했다.
올해 초부터 베이징 중고 주택 시장의 거래가 활발해졌습니다. 유리한 정책 인센티브 외에도 매우 중요한 요소는 가격이 그 수준까지 떨어졌다는 것입니다. anjuke beijing에 따르면 2024년 7월 베이징의 중고 주택 평균 거래 가격은 54,000/㎡였으며 2016년 8월부터 9월까지 가격은 주택 최고치에 비해 약 25% 하락했습니다. 물가.
위에 언급된 기관들은 중고 주택이 가장 많은 지역인 조양구도 예외가 아니라고 밝혔습니다. 인기 주거지역 아파트는 지난해 3월 총 678만가구에 거래됐는데, 올해 7월에는 거래량이 25%나 감소한 519만가구를 기록했다. 또 다른 고급 핫세일인 거실 1개짜리 아파트는 지난해 763만 위안에 매매됐고, 올해 7월 같은 유형의 저층 아파트 가격은 535만 위안으로 가격이 떨어졌다. 228만 위안(30%)입니다.
한때 부동산 시장의 '핫스팟'이었던 선전에서는 주택 가격이 약간 하락했습니다. 선전-중국부동산협회는 올해 '안정적으로 회복'되고 있는 것으로 보이는 중고 주택 시장은 우호적인 정책 지원과 더불어 소유주의 '물량 대비 가격'에 크게 좌우된다고 밝혔다. 중고 주택 시장의 월간 상대적 지지가 '높은 위치'의 근본 원인이 되었습니다.
선전-중국 부동산 협회는 또한 8월 이후 시장 경쟁의 강도와 강도가 상반기보다 훨씬 강해졌으며 소유자의 가격 '양보'가 더욱 강화되었다고 말했습니다. 중고주택 시장의 펀더멘털은 아직 견고하지 않습니다.
추가 정책 발표를 기다리고 있습니다
매물 수는 여전히 높으며 수백 개 도시의 중고 주택 가격은 하락했습니다. 현재 부동산 시장은 긴급한 조치가 필요합니다.
올해 초부터 상업 대출 이자율, 계약금 비율, 선지급 기금 대출 이자율 및 기타 측면을 포함하여 부동산 시장에 여러 차례의 정책이 도입되었습니다. 그들은 수요 안정, 재고 감소 및 안정화에 전념하고 있습니다. 중고 주택 시장도 기대감을 샀다.
민성증권에 따르면 상반기 1차, 2차 주택 거래면적은 모두 전년 동기 대비 감소했다. 그 중 중고주택 시장이 신규 주택보다 하락세를 보였다. 전년 대비 8% 감소, 신규 주택은 전년 대비 38% 감소, 중고 주택은 소폭 감소했습니다.
하지만 8월 이후 정책 효과가 약화되고 있다는 게 업계 컨센서스다. 신규주택 매매가 잠시 회복세를 보이다가 주춤했고, 중고주택 매매도 계절적 요인 등으로 감소세를 보였다.
린핑 주택빅데이터연구소의 모니터링 자료에 따르면 8월 14개 주요 도시에서 104,433채의 중고 주택이 판매되었으며, 이는 전월보다 13.2% 감소했고, 1월보다 19.27% 증가했습니다. 8월까지 14개 주요 도시의 총 판매량은 809,818대로 전년 동기 대비 0.6% 감소했다.
“올해 517뉴딜 이후 특히 주요 도시를 중심으로 중고주택 거래량이 크게 늘어나 6월과 7월 한 달간 12만호를 돌파했다. 도시별로는 8월 조사한 14개 핵심도시의 거래량이 전월 대비 모두 감소한 것으로 나타났다.
선전을 예로 들면, 선전 중위안 연구센터의 최신 데이터에 따르면 8월에 2,537채의 중고 주택이 온라인으로 계약되었으며 이는 전월에 비해 3,804채가 감소하여 16.8% 감소했습니다. 전월 대비, 중고주택 건수는 최근 6개월간 최저치를 기록했다. 8월은 정책효과 약화와 더불어 전통적인 거래 비수기이기 때문에 거래 수준에도 영향을 미친다.
업계 관점에서 볼 때 현재 부동산 시장 추세는 여전히 긍정적인 요인에 의존하고 있다. 새로운 정책이 강력하지 않고 도입 시기가 늦어지면서 9월에도 거래가 계속 감소할 것으로 예상된다”고 린핑 주거 빅데이터 연구소는 말했다.
xu yuejin은 다음과 같은 정책이 포함될 수 있다고 말했습니다. 첫째, 금리 인하입니다. 2022년 이후 우리나라의 lpr은 5년 이상 누적적으로 80bp 감소했으며, 금리 인하 속도는 상대적으로 느립니다. 둘째, 국유 기업의 구매 및 보관 정책의 최적화는 8월 말 현재 약 30개 도시에서 국유 기업을 위한 주택 수금에 대한 발표를 발표했습니다. 현재의 정책 집행은 여전히 일부 조정이 필요하며 정책 세부 사항은 최적화될 필요가 있습니다. 셋째, 베이징, 상하이 등 핵심 도시의 구매 제한 정책이 완화될 것으로 예상됩니다.
guan rongxue는 후속 정책에 대한 기대 측면에서 한편으로는 기존 주택담보대출 금리를 낮추고 재담보대출을 허용하는 것이 소비를 자극하고 기존 고객에 대한 주택담보대출 압력을 줄이는 데 긍정적인 영향을 미칠 것이라는 최근 뉴스가 있다고 믿습니다. 반면, 현재의 주택구입 수요와 시장 신뢰 회복에는 다소 시간이 걸릴 것으로 예상되므로 후속 정책은 수요 촉진뿐만 아니라 주민의 고용 소득 개선에도 노력해야 합니다.
시장과 정책에 대한 기대가 일부 중고주택 소유자의 자신감을 높인 점은 주목할 만하다.
린핑 주거 빅데이터 연구소의 모니터링 데이터에 따르면 8월 14개 주요 도시의 가격 조정 주택 목록 중 가격 인상 주택 목록의 7.3%가 이용 가능했으며, 이는 전월 대비 0.13% 포인트 증가했으며, 전년 대비 0.99%포인트 감소했다. "주요 14개 도시 소유자의 가격 인상에 대한 신뢰는 높아졌지만, 주요 50개 도시는 여전히 하락 추세를 보이고 있습니다. 에너지 수준이 높은 도시의 소유자는 3, 4선 도시보다 가격 인상에 대한 신뢰가 더 높습니다."
(이 기사는 중국경제신문에서 발췌한 것입니다)
