中古住宅所有者は再びジレンマに陥っているが、損切りをして損切りする人もいれば、抵抗して待つ人もいる。
2024-09-10
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今年の初めに家を売ることを決めて以来、価格を下げないと「売れない」ため、張鑫さんは悩んでいる。張鑫さんは故郷の河北省に「古くて小さい」中古住宅を所有しているが、公開価格は70万で高くはない。古い家ではあったが、交通の便が良く、設備も充実していたので、すぐに売却できるだろうと思っていたが、そう簡単にはいかないようだった。
「50万元で売りますか？」買い手が現れて20万元で値切りしたので、張鑫さんは衝撃を受けた。過去半年の間に同様の場面が何度もあり、代理店は彼女に何度も値下げを要求した。張新さんは最初は真剣に考えていませんでしたが、数カ月経っても家の売却に進展が見られず、「50万、60万欲しい人がいたら早く出て行こう」と精神が揺さぶられた。
現在の中古住宅市場において、上記のシナリオは珍しいことではありません。一線都市の高額物件であっても、二級都市、三線都市の低価格物件であっても、早く売りたいなら値下げは避けられないようです。買い手と売り手の心理も綱引き状態にあり、住宅所有者は大幅な値下げを望んでおらず、住宅購入者も取引市場のペースは鈍化している。
同庁が発表した最新データによると、8月の主要都市の中古住宅市場取引は伝統的な不動産市場の「ゴールデン9とシルバー10」の時期に入ったが、市場の熱気はそれほど高まっていない。中古住宅の掲載件数も高水準で推移しています。今年複数回にわたる政策の効果が弱まっており、業界は今後の政策の調整と支援を継続する必要があると考えている。
不安な中古住宅オーナー様
現在の不動産市場の「主戦場」となっているのが中古住宅取引市場である。
中国指数研究所の統計によると、2024年1月から7月まで、中国の代表的な25都市の新築・中古住宅取引累計件数は前年比で減少し、中古住宅取引の割合はさらに上昇した。 64.1%まで増加しています。
中古住宅市場は巨大で、取引の60％以上を占めています。さらに重要なことは、中古住宅の所有者は現在、中古住宅が売れるかどうかにかかわらず、「古いものを売る」ということです。交換と改善のチェーン全体の動作に関係します。
しかし、今では、どこに住んでいても、中古住宅をすぐに売るのは簡単なことではありません。非常に重要な理由は、中古住宅市場全体のストックが大きく、一部の都市では物件の掲載数が依然として増加しており、それが目に見えず売却の難易度を高めていることです。
臨平住宅ビッグデータ研究所のデータによると、主要 14 都市の中古住宅物件数は、2024 年 8 月に 226 万戸に達しました。前月比 1.21% のわずかな減少ではありましたが、前年比では前年比増加率は12.3%に達しました。
各都市のアクティブリスティング数から判断すると、8月の主要14都市のうち、4都市のアクティブリスティング数が前月比で増加し、そのうち南京、成都、上海がトップ3に入った。アクティブリスティングの増加率はそれぞれ2.7%、1.8%、1.2%でした。
退去サイクルの観点から見ると、2024年8月の主要都市の中古住宅の販売サイクルは20.1ヶ月で、前月比11％減少したが、前年比では8.5％増加した。販売サイクルは 2023 年 8 月以前のレベルを依然として上回っています。
今年初め以来、不動産市場に対する複数回の支援政策が実施され、一部の主要都市での中古住宅取引も活発化しているが、市場ストックの観点から見ると、全体の物件流通量は伸びていない。大幅に減少しており、まだ消化すべき在庫が大量に残っている。
例えば、杭州市は最近、市内で「壊れた」、つまり新築住宅の購入価格よりも掲載価格が低い、準新築住宅の物件が多数掲載されていることで注目を集めている。杭州貝殻研究所のデータによると、8月の杭州市の中古住宅の平均取引価格は1平方メートル当たり2万7628元で、前月比5.5％、前年比7.4％下落した。新築中古住宅の掲載件数は前月比５％増加した。
もう一つの例は北京です。ニューディール政策の影響が徐々に弱まり、地元の中古住宅市場は 8 月に安定した範囲に戻りました。マイティエン不動産の統計によると、8月の北京の中古住宅総掲載件数は7月に比べて0.3％微増、中古住宅在庫は下げ止まり、回復した。
「中古住宅の出品件数は依然として多い。一部の売主は、将来の市場の期待や個人の経済的ニーズへのプレッシャーを懸念して、できるだけ早く市場で売却したいと考えて、住宅を出品することを選択するかもしれない。」将来の不確実性がもたらすリスクです」と臨平住宅ビッグデータ研究所の上級アナリスト、グアン・ロンシュエ氏はチャイナ・ビジネス・ニュースに語った。
一方で、現在の住宅購入環境は、「新築の下取り」や「ローンを組まずに住宅を認める」、ファーストハウス金利の引き下げなどの有利な政策により、比較的緩和されているため、居住者の意欲は低下している。 「古いものを売って新しいものを買う」というニーズが高まり、それに伴い出品数も増加しました。
cricの統計によると、北京、上海、広州、深センを含む11の中核都市では、所有者が住宅を売却する主な動機として、買い替えのための住宅の売却、現金化と通貨の保有、住宅価格の下落に対するヘッジ、投資損失の阻止、住宅の売却などがある。借金が返せなくなり、借金を整理することになります。
そのうち、所有者の半数以上が古い住宅を売却した後に新しい住宅を購入する予定であり、11都市では買い替えが中古住宅所有者の住宅売却の主な動機となっている。住宅売却の 2 番目、3 番目、4 番目の動機は現金化、住宅価格の下落に対するヘッジ、投資ストップロスであり、それぞれ 16%、12%、9% を占めており、主な目的は不動産の実現でした。
また、ローンの返済ができなくなったり、債務整理などの経済的圧迫により住宅を売却する人も少数ですがいますが、その割合はわずか4％であり、居住者の債務圧迫と全体的なリスクが高いことを示しています。住宅ローンの停止はコントロール可能です。残りの 3% は、離婚、財産分与、住居変更、節税対策などの理由で、既存の家を売却します。
理由が何であれ、中古住宅の掲載件数が多いため、「古くて壊れていて狭い」物件を持つ所有者が住宅を売却することがより困難になっています。
「家を売りたいなら、値下げは避けては通れません。」
「現在の市場状況では、家を売って価格を下げたいなら、それで終わりです。価格を下げなければ、同じ近所の誰かが価格を下げるでしょう。」
今年の中古住宅市場について、河北省のある地元不動産業者は、市場全体が買い手市場になっていると述べ、所有者が住宅を売却することを決めたら、すぐに売りたい場合は価格を調整する必要があると語った。同じコミュニティの下層、さらには地域の下層へ 内見に来る人を惹きつけるために低い位置にあると、誰にも興味を持ってもらえません。
値下げは住宅を早く売ることを目的としているが、中古住宅の所有者は困っている。販売を早めたい場合は、コミュニティ内の低価格まで価格を下げる必要があり、それが一連の連鎖反応を引き起こし、価格を下げないオーナーはより消極的になります。
この現象は特別なケースではなく、今年の初めに自宅を正式に上場し、数か月以内に売却することができた、と彼はまた、希望する新しい家について楽観的であると語った。予想外にも、その家は 3 か月連続で公開されず、彼女が予約した新居は緊急に資金が必要だったので、エージェントは、早く売りたいなら地域内で競争力のある価格に下げるのが最善だと言いました。 、彼女はそれを受け入れるのが難しいと感じました。
「売らないと経済的プレッシャーがあり、ましてや安く売ると耐えられない」というのが現時点での多くのオーナーの声だ。
市場全体の動向をみると、中古住宅の値下げ販売の流れはまだ大きく逆転していない。中国不動産指数システム百都市価格指数によると、2024年8月の100都市の中古住宅の平均価格は1万4549元/平方メートルで、前月比0.71％下落した。前年同月比は6.89%減と28か月連続で前月比プラスとなった。
チャイナ・インデックス・アカデミーの研究副主任、シュ・ユエジン氏はチャイナ・ビジネス・ニュースに対し、現在、中古住宅市場全体として「量に見合った価格」の傾向が依然として続いており、一部の所有者は買い替えの必要性を抱えていると述べた。さらに、住宅価格の下落が続くと予想し、資産配分を最適化するために住宅を売却することを選択する所有者もいます。
住宅価格が上昇した都市と下落した都市の数から判断すると、8月に中古住宅価格が前月比で下落した都市の数は100都市であり、数百都市で中古住宅価格が一斉に下落したことになる。一級都市であっても、5 か月連続で 5 都市に達しました。 ８月の１級都市の中古住宅価格は前月比０．７２％下落した。
今年初め以来、北京の中古住宅市場の取引が活発化しているのは、有利な政策的奨励に加えて、非常に重要な要因である。それは、価格がある程度まで下がったことである。安住北京によると、2024年7月の北京の中古住宅の平均取引価格は1平方メートル当たり5万4000円で、価格は2016年8月から9月の水準に戻り、住宅の最高値と比べて約25％下落した。価格。
前述の機関は、中古住宅の人気が最も高い地域である朝陽区でも、「古くて狭い」という総額の高さが加速していると述べた。人気の住宅地にあるマンションは、昨年３月に総額６７８万戸で販売されたが、今年７月の取引高は５１９万戸と、２５％も減少した。もう一つの高級ホットセールでは、リビングルームが1つある2ベッドルームのアパートが昨年763万元で販売されたが、今年7月には同タイプの低層アパートの価格が535万元と値下がりした。 228万人民元、または30％。
深センはかつて不動産市場の「ホットスポット」だったが、住宅価格はいくらか下落した。深セン・中国不動産協会は、今年の中古住宅市場が「安定的に修復している」ように見えるのは、有利な政策の後押しに加えて、主に所有者による「ボリューム・フォー・プライス」の価格譲歩によるものだと述べた。が中古住宅市場の月次相対支持となっているのが「高位」の根本原因となっている。
深セン・中国不動産協会はまた、8月以降、市場競争の激しさと激しさは今年上半期に比べて著しく強まり、所有者の価格「譲歩」はさらに激化していると述べた。中古住宅市場のファンダメンタルズはまだ盤石ではありません。
さらなるポリシーのリリースを待っています
物件数は依然として高く、数百の都市で中古住宅価格が下落しているため、現在の不動産市場は緊急に「一撃」を必要としている。
今年の初め以来、商業ローン金利、頭金比率、積立基金ローン金利などの政策を不動産市場にいくつか導入しており、需要の安定化、在庫の削減、安定化に取り組んでいる。中古住宅市場も一定の盛り上がりを見せている。
民生証券によると、今年上半期は一次住宅と二次住宅の取引面積がともに前年比で減少し、その中で中古住宅市場は下落した。新築住宅は同38％減、中古住宅は微減となった。
しかし、8月以降、政策の効果は薄れてきたというのが業界のコンセンサスだ。新築住宅販売は一時回復したものの低迷しており、中古住宅販売も季節要因などにより減少している。
臨平住宅ビッグデータ研究所のモニタリングデータによると、8月の主要14都市での中古住宅販売戸数は10万4,433戸で、前月比13.2％減、前年同月比19.27％増となった。 8月までの主要14都市では合計80万9,818戸が販売され、前年同期比0.6％減となった。
「今年の517ニューディール政策の後、中古住宅の取引量は主要都市を中心に大幅に増加し、6月と7月には単月で12万戸を超えた。8月には政策の効果が薄れ、住宅の取引量は12万戸を超えた」同庁によると、都市別にみると、8月の主要14都市の取扱高はいずれも前月比で減少した。
深センを例に挙げると、深セン中源研究センターの最新データによると、8月にオンラインで契約された中古住宅ユニットは2,537戸で、前月比3.0％減少し、中古住宅ユニットは3,804戸（16.8％減少）となった。中古住宅の戸数は過去半年で最低となった。政策効果の弱まりに加え、8月は伝統的に取引のオフシーズンであり、取引水準にも影響を与える。
業界の観点から見ると、現在の不動産市場の傾向は依然としてプラスの要因に依存しています。新しい政策は強力ではなく、導入時期も遅れているため、9月も取引は引き続き減少すると予想される」と臨平住宅ビッグデータ研究所は述べた。
徐岳進氏は、次に期待できる政策としては、まず金利引き下げが挙げられると述べた。2022年以来、我が国のlprは累積で80bp引き下げられており、金利引き下げのペースは比較的遅い。将来的にはまだ金利引き下げの余地がある、第二に、国有企業の購入と保管政策の最適化である。現在、約30の都市が国有企業向けの住宅の回収に関する発表を行っている。 、政策の実施には依然として一定の調整が必要であり、政策の詳細を最適化する必要がある。第三に、北京や上海などの中核都市における購入制限政策は緩和されることが予想される。
guan rongxue 氏は、今後の政策への期待という点では、一方で、既存の住宅ローン金利の引き下げと住宅ローンの借り換えの許可が、消費を刺激し、既存の顧客に対する住宅ローンの圧力を軽減する上で一定のプラスの効果があるという最近のニュースがあり、一方で、現在の住宅購入需要と市場の信頼感の回復には時間がかかるため、その後の政策は需要を刺激するだけでなく、住民の雇用所得の向上にも努める必要がある。
市場や政策に対する期待が一部の中古住宅所有者の自信を高めていることは注目に値する。
臨平住宅ビッグデータ研究所のモニタリングデータによると、8月の主要14都市の価格調整後の住宅物件のうち、価格上昇中の住宅物件の7.3％が利用可能で、前月比0.13ポイント増加した。前年同期比は0.99パーセント減少しました。 「主要14都市の所有者の価格引き上げに対する自信は高まっているが、主要50都市では依然として低下傾向が見られる。エネルギーレベルの高い都市の所有者は、第3級都市や第4級都市に比べて値上げに対する自信が高い。」
(この記事は中国ビジネスニュースからのものです)
