les propriétaires de maisons d'occasion se retrouvent à nouveau confrontés à un dilemme. certains réduisent leurs pertes pour arrêter les pertes, tandis que d'autres résistent et attendent.
2024-09-10
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depuis qu'elle a décidé de vendre sa maison au début de l'année, zhang xin en est troublée car elle « ne peut tout simplement pas la vendre » sans baisser le prix. zhang xin possède une « vieille et petite » maison d'occasion dans sa ville natale du hebei. le prix d'inscription n'est pas élevé, avec une offre externe de 700 000. même si la maison était vieille, elle disposait de moyens de transport pratiques et d'installations complètes. elle pensait pouvoir la vendre bientôt, mais cela ne semblait pas si simple.
« le vendre pour 500 000 yuans ? » un acheteur est venu et a négocié 200 000 yuans, ce qui a choqué zhang xin. au cours des six derniers mois, des scènes similaires se sont produites à plusieurs reprises et l'agence lui a demandé à plusieurs reprises de réduire le prix. zhang xin ne l'a pas pris au sérieux au début, mais après quelques mois, il n'y a eu aucun progrès dans la vente de la maison et sa mentalité a été ébranlée : « si quelqu'un en veut cinq ou six cent mille, partons vite.
le scénario ci-dessus n’est pas rare sur le marché actuel du logement d’occasion. qu'il s'agisse d'un bien immobilier à prix élevé dans des villes de premier rang ou d'un bien immobilier à bas prix dans des villes de deuxième ou troisième rang, si vous souhaitez le vendre rapidement, la réduction des prix semble être la voie inévitable. la mentalité des acheteurs et des vendeurs est également dans une lutte acharnée. les propriétaires ne veulent pas procéder à des réductions significatives, et les acheteurs attendent également un « point bas ». le marché des transactions est tombé à un rythme lent.
les dernières données publiées par l'agence montrent que les transactions sur le marché de l'immobilier d'occasion dans les villes clés se sont affaiblies en août. à l'entrée de la période traditionnelle des « golden nine et silver ten » du marché immobilier, l'enthousiasme du marché n'a pas été stimulé de manière significative et le marché immobilier a connu un ralentissement. le nombre d’annonces de logements anciens est également resté à un niveau élevé. les effets des multiples séries de politiques cette année s'affaiblissent et l'industrie estime qu'il est nécessaire de continuer à s'ajuster et à soutenir les politiques ultérieures.
propriétaire de maison d'occasion inquiet
le marché des logements d’occasion est devenu le « principal champ de bataille » du marché immobilier actuel.
selon les statistiques du china index research institute, de janvier à juillet 2024, le nombre cumulé de transactions de logements neufs et d'occasion dans 25 villes représentatives de chine a diminué d'une année sur l'autre, la proportion de transactions de logements d'occasion étant encore plus élevée. augmentant à 64,1%.
le marché des logements d'occasion est énorme, représentant plus de 60 % des transactions. plus important encore, de nombreux propriétaires de logements d'occasion « vendent du vieux » pour « acheter du neuf », que le logement d'occasion soit vendu ou non. est lié au fonctionnement de toute la chaîne de remplacement et d’amélioration.
mais vendre rapidement une maison d’occasion n’est pas une tâche facile, peu importe où l’on habite de nos jours. une raison très importante est que le stock global de logements d'occasion est important et que le nombre d'annonces dans certaines villes continue d'augmenter, ce qui augmente invisiblement la difficulté de vente.
selon les données du linping residential big data research institute, le nombre d'annonces de logements d'occasion dans 14 villes clés a atteint 2,26 millions d'unités en août 2024. bien qu'il y ait eu une légère baisse de 1,21 % en glissement mensuel, l'année- la hausse sur un an a atteint 12,3%.
à en juger par le nombre d'annonces actives dans chaque ville, parmi les 14 villes clés en août, le nombre d'annonces actives dans 4 villes a augmenté d'un mois à l'autre. parmi elles, nanjing, chengdu et shanghai se classent parmi les trois premières en termes. d'augmentation des inscriptions actives, avec respectivement 2,7% et 1,8%, 1,2%.
du point de vue du cycle de déménagement, le cycle de vente de logements anciens dans les villes clés en août 2024 était de 20,1 mois, soit une baisse mensuelle de 11 %, mais une augmentation sur un an de 8,5 %. le cycle de vente est toujours supérieur au niveau d’avant août 2023.
depuis le début de cette année, il y a eu plusieurs séries de politiques de soutien au marché immobilier, et les transactions de logements d'occasion dans certaines villes clés ont également été stimulées. toutefois, du point de vue du stock boursier, le volume global des inscriptions n'a pas augmenté. a considérablement diminué et il reste encore une grande quantité de stock à digérer.
par exemple, hangzhou a récemment attiré l'attention en raison du grand nombre d'annonces de maisons neuves dans la ville qui ont été « cassées », c'est-à-dire que le prix d'inscription est inférieur au prix d'achat des maisons neuves. selon les données de l'institut de recherche shell de hangzhou, le prix de transaction moyen des logements d'occasion à hangzhou en août était de 27 628 yuans/mètre carré, en baisse de 5,5 % sur un mois et de 7,4 % sur un an ; les nouvelles annonces de logements d'occasion ont augmenté de 5 % d'un mois à l'autre.
un autre exemple est celui de pékin. alors que l'impact du new deal s'est progressivement affaibli, le marché local des logements d'occasion est revenu à une fourchette stable en août. selon les statistiques de maitian real estate, le nombre total d'annonces de logements d'occasion à pékin a légèrement augmenté de 0,3 % en août par rapport à juillet, et le stock de logements d'occasion a cessé de baisser et a rebondi.
« le nombre d'annonces de maisons d'occasion continue d'être élevé. certains vendeurs peuvent choisir de mettre leurs maisons en vente par souci des attentes futures du marché ou par la pression de leurs besoins financiers personnels, dans l'espoir de les vendre le plus rapidement possible sur le marché pour éviter de les vendre. les conséquences de l'incertitude future. " le risque. " guan rongxue, analyste principal au linping residential big data research institute, a déclaré à china business news.
d'un autre côté, en raison de l'environnement actuel relativement détendu en matière d'achat de logements, catalysé par des politiques favorables telles que "l'échange contre du neuf", "la reconnaissance d'une maison sans contracter de prêt" et des taux d'intérêt plus bas pour les premières maisons, la volonté des résidents « vendre du vieux et acheter du neuf » a augmenté, et le nombre d'annonces a augmenté en conséquence.
selon les statistiques du cric, dans 11 villes principales, dont pékin, shanghai, guangzhou et shenzhen, les principales motivations des propriétaires pour vendre leurs maisons incluent la vente de maisons pour remplacement, l'encaissement et la détention de devises, la couverture contre la baisse des prix de l'immobilier, l'arrêt des pertes d'investissement, incapable de rembourser ses prêts et de liquider ses dettes.
parmi eux, plus de la moitié des propriétaires achèteront de nouveaux logements après avoir vendu les anciens, et la proportion de clients de remplacement dans 11 villes a atteint 52 %. le remplacement reste la principale motivation des propriétaires de maisons d'occasion à vendre leur maison. les deuxième, troisième et quatrième motivations pour vendre des maisons étaient l'encaissement, la couverture contre la baisse des prix de l'immobilier et le stop loss d'investissement, représentant respectivement 16 %, 12 % et 9 %. l'objectif principal était de réaliser un bien immobilier.
il existe également un petit nombre de personnes qui vendent leur maison en raison de pressions économiques, telles que l'incapacité de rembourser leurs prêts, la liquidation de leurs dettes, etc., mais la proportion n'est que de 4 %, ce qui indique que la pression de l'endettement des résidents et le risque global de la cessation de l’hypothèque est contrôlable. les 3 % restants vendent leur logement existant en raison d'un divorce, d'un partage des biens, d'un changement de résidence, de besoins de planification fiscale et d'autres raisons.
quelle qu'en soit la raison, le nombre élevé d'annonces de logements de seconde main rend plus difficile la vente de leur maison pour les propriétaires de propriétés « anciennes, en ruine et petites ».
« vous ne pouvez pas éviter les baisses de prix si vous souhaitez vendre votre maison. »
"dans la situation actuelle du marché, si vous voulez vendre votre maison et baisser le prix, c'est tout. si vous ne baissez pas le prix, quelqu'un dans le même quartier baissera le prix."
parlant du marché des logements d'occasion de cette année, un agent immobilier local du hebei a déclaré que le marché global est désormais un marché d'acheteurs. une fois que le propriétaire décide de vendre la maison, s'il veut la vendre rapidement, il doit ajuster le prix. à un niveau inférieur dans la même communauté, voire à un niveau inférieur dans la région, il est en position basse afin d'attirer les gens qui viennent visiter la maison, sinon il sera difficile pour quiconque de s'y intéresser.
les réductions de prix visent à vendre rapidement les maisons, mais cela a laissé les propriétaires de maisons d'occasion dans l'embarras. si vous souhaitez accélérer la vente, vous devez baisser votre prix à un prix bas dans la communauté, ce qui déclenchera une série de réactions en chaîne, et les propriétaires qui ne baisseront pas leurs prix deviendront plus passifs.
ce phénomène n'est pas un cas isolé. un propriétaire de shanghai a déclaré avoir officiellement inscrit sa maison au début de l'année et avoir pu la vendre en quelques mois. il est également optimiste quant à la nouvelle maison qu'il souhaite. de façon inattendue, la maison n'a pas été montrée pendant trois mois consécutifs et la nouvelle maison qu'elle a réservée avait un besoin urgent de fonds. l'agent a déclaré que si elle voulait la vendre rapidement, il était préférable de la baisser à un prix compétitif dans la communauté. , ce qu’elle a eu du mal à accepter.
"il y a une pression financière si vous ne vendez pas, et vous ne pourrez pas la supporter si vous vendez, encore moins vendre à bas prix." c'est la voix de nombreux propriétaires aujourd'hui.
si l’on considère la tendance globale du marché, la tendance actuelle des ventes de logements d’occasion à prix réduits ne s’est pas encore sensiblement inversée. selon l'indice des prix des cent villes du système d'indice immobilier chinois, en août 2024, le prix moyen des logements d'occasion dans 100 villes était de 14 549 yuans/mètre carré, soit une baisse mensuelle de 0,71 %. -en glissement mensuel pendant 28 mois consécutifs, avec une baisse sur un an de 6,89%.
xu yuejin, directeur adjoint de la recherche à la china index academy, a déclaré à china business news qu'à l'heure actuelle, le marché des logements d'occasion dans son ensemble poursuit la tendance du « prix pour le volume ». certains propriétaires ont besoin de remplacement et de remplacement. amélioration et profiter du creux du marché pour améliorer leur logement ; de plus, certains propriétaires s'attendent à ce que les prix de l'immobilier continuent de baisser et choisissent de vendre des maisons pour optimiser l'allocation d'actifs.
à en juger par le nombre de villes où les prix des logements ont augmenté et diminué, en août, le nombre de villes dans lesquelles les prix des logements d'occasion ont chuté d'un mois à l'autre était de 100. il s'agit d'une baisse collective des prix des logements d'occasion par centaines. des villes pendant cinq mois consécutifs, même dans les villes de premier rang. en août, les prix des logements d'occasion dans les villes de premier rang ont chuté de 0,72 % sur un mois.
depuis le début de cette année, les transactions sur le marché des logements d’occasion à pékin ont repris. outre les incitations politiques favorables, un facteur très important est le suivant : les prix ont chuté au point. selon anjuke beijing, en juillet 2024, le prix moyen de transaction des maisons d'occasion à pékin était de 54 000/mètre carré. le prix est revenu à celui d'août à septembre 2016 et a chuté d'environ 25 % par rapport au point culminant du logement. prix.
les institutions mentionnées ci-dessus ont déclaré que même le district de chaoyang, la zone la plus populaire en matière de logements de seconde main, n'est pas à l'abri du prix total élevé des « vieux et petits » dans une communauté populaire, un appartement d'une chambre. dans un quartier résidentiel populaire a été vendu pour un total de 6,78 millions en mars de l'année dernière, en juillet de cette année, le volume des transactions était de 5,19 millions, soit une baisse allant jusqu'à 25 %. autre offre haut de gamme, un appartement de deux chambres avec un salon a été vendu pour 7,63 millions de rmb l'année dernière, en juillet de cette année, le prix d'un appartement au rez-de-chaussée du même type était de 5,35 millions de rmb, soit une baisse de prix. de 2,28 millions de rmb, soit 30 %.
shenzhen, autrefois un « point chaud » pour le marché immobilier, a connu une certaine baisse des prix de l'immobilier. l'association immobilière de shenzhen-chine a déclaré que le marché des logements d'occasion qui semble se « réparer de manière stable » cette année, en plus du soutien de politiques favorables, réside en grande partie dans les concessions de prix des propriétaires « prix pour volume ». est devenu le soutien relatif mensuel du marché de l'immobilier d'occasion. la cause profonde de la « position élevée ».
l'association immobilière de shenzhen-chine a également déclaré que depuis août, l'intensité et l'intensité de la concurrence sur le marché ont été nettement plus fortes qu'au premier semestre et que les « concessions » de prix des propriétaires se sont encore intensifiées. les fondamentaux du marché du logement d’occasion ne sont toujours pas solides.
en attente d'une nouvelle publication de la politique
le nombre d'annonces reste élevé et les prix des logements d'occasion ont chuté dans des centaines de villes. le marché immobilier actuel a un besoin urgent d'un « coup de pouce ».
depuis le début de cette année, plusieurs séries de politiques ont été introduites sur le marché immobilier, concernant les taux d'intérêt des prêts commerciaux, les taux d'acompte, les taux d'intérêt des prêts du fonds de prévoyance et d'autres dimensions. elles s'engagent à stabiliser la demande, à réduire les stocks et à stabiliser. le marché de l'immobilier d'occasion a également bénéficié d'un certain élan.
minsheng securities a déclaré qu'au premier semestre, la zone de transaction des maisons principales et secondaires a diminué d'une année sur l'autre. le marché du logement d'occasion a mieux performé que celui des logements neufs. parmi eux, les logements d'occasion ont chuté. de 8 % sur un an, les nouveaux logements ont chuté de 38 % sur un an et les logements d'occasion ont légèrement diminué.
toutefois, depuis le mois d'août, l'effet de cette politique s'est affaibli, ce qui fait l'objet d'un consensus dans l'industrie. le volume des transactions de maisons neuves s'est ralenti après une brève reprise, et les données sur les transactions de maisons d'occasion ont également diminué en raison de facteurs saisonniers et d'autres facteurs.
selon les données de surveillance du linping residential big data research institute, 104 433 unités résidentielles d'occasion ont été vendues dans les 14 villes clés en août, en baisse de 13,2 % d'un mois à l'autre et de 19,27 % d'une année sur l'autre. de janvier à août, un total de 809 818 unités ont été vendues dans les 14 villes clés, soit une légère baisse de 0,6 % par rapport à la même période de l'année dernière.
"après le 517 new deal de cette année, le volume des transactions de maisons d'occasion a considérablement augmenté, en particulier dans les villes clés, dépassant les 120 000 unités en un seul mois en juin et juillet. en août, l'effet de la politique s'est estompé et le seul le volume des transactions mensuelles dans les villes clés a atteint le niveau de 100 000 unités. » l'agence a indiqué qu'en termes de villes, le volume des transactions dans les 14 villes clés surveillées en août a tous diminué d'un mois à l'autre.
en prenant shenzhen comme exemple, les dernières données du centre de recherche zhongyuan de shenzhen montrent qu'en août, 2 537 unités résidentielles de première main ont été signées en ligne, en baisse de 3,0 % par rapport au mois précédent, 3 804 unités résidentielles de seconde main ont été transférées, en baisse de 16,8 % ; par rapport au mois précédent, et le nombre d'unités résidentielles de seconde main était le plus bas des six derniers mois. outre l’affaiblissement des effets politiques, le mois d’août constitue la contre-saison traditionnelle pour les transactions, ce qui affecte également les niveaux des transactions.
du point de vue de l'industrie, la tendance actuelle du marché immobilier repose toujours sur la bénédiction de facteurs favorables. « septembre est la période fenêtre pour l'introduction de politiques au fil des ans, et de nouvelles politiques majeures ont été introduites à plusieurs reprises au fil des ans. "les nouvelles politiques ne sont pas assez strictes et le délai d'introduction est retardé. on s'attend à ce que les transactions continuent de diminuer en septembre", a déclaré l'institut de recherche sur les mégadonnées résidentielles de linping.
xu yuejin a déclaré que les prochaines politiques attendues pourraient inclure : premièrement, des réductions de taux d'intérêt depuis 2022, le lpr de la chine de plus de 5 ans a été réduit de 80 points de base au total. il est encore possible de réduire les taux d'intérêt à l'avenir ; deuxièmement, l'optimisation des politiques d'achat et de stockage des entreprises publiques. à la fin du mois d'août, environ 30 villes ont publié des annonces pour la collecte de logements pour les entreprises publiques. , la mise en œuvre des politiques devra encore faire face à certains ajustements et les détails des politiques doivent être optimisés. troisièmement, les politiques de restriction des achats dans les villes centrales telles que pékin et shanghai devraient être assouplies.
guan rongxue estime qu'en termes d'attentes pour les politiques ultérieures, d'une part, il y a des nouvelles récentes selon lesquelles la baisse des taux d'intérêt hypothécaires existants et l'autorisation des prêts réhypothéqués auront un certain effet positif sur la stimulation de la consommation et la réduction de la pression hypothécaire sur les clients existants, et contribuera à renforcer la confiance du marché ;
il convient de noter que les attentes concernant le marché et les politiques ont rétabli la confiance de certains propriétaires de logements d’occasion.
les données de surveillance de l'institut de recherche sur les mégadonnées résidentielles de linping montrent que parmi les propriétés ajustées aux prix dans 14 villes clés en août, la proportion de propriétés dont les prix ont augmenté représentait 7,3 %, soit une augmentation de 0,13 point de pourcentage d'un mois à l'autre et une diminution d'une année sur l'autre de 0,99 point de pourcentage. « la confiance des propriétaires dans les 14 villes clés quant à l'augmentation des prix a augmenté, mais les 50 villes clés affichent toujours une tendance à la baisse. les propriétaires des villes de haut niveau sont plus confiants dans les augmentations de prix que les villes de troisième et quatrième rang.
(cet article provient de china business news)
