besitzer von gebrauchthäusern stecken erneut in einem dilemma. einige menschen begrenzen ihre verluste, um verluste zu stoppen, während andere sich dagegen sträuben und abwarten.
2024-09-10
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seit sie anfang des jahres beschlossen hat, ihr haus zu verkaufen, ist zhang zhang xin besitzt ein „altes und kleines“ gebrauchtes haus in seiner heimatstadt hebei. der listenpreis ist mit einem externen gebot von 700.000 nicht hoch. obwohl das haus alt war, verfügte es über gute transportmöglichkeiten und umfassende einrichtungen. sie dachte, sie könnte es bald verkaufen, aber das schien nicht so einfach zu sein.
„für 500.000 yuan verkaufen?“ ein käufer kam und handelte mit 200.000 yuan, was zhang xin schockierte. in den letzten sechs monaten kam es wiederholt zu ähnlichen szenen, und die agentur forderte sie mehrmals auf, den preis zu senken. zhang
das oben beschriebene szenario ist auf dem aktuellen gebrauchtwohnungsmarkt keine seltenheit. ob es sich um eine hochpreisige immobilie in erstklassigen städten oder eine preisgünstige immobilie in zweit- oder drittklassigen städten handelt: wenn sie sie schnell verkaufen möchten, scheint eine preissenkung der unumgängliche weg zu sein. auch die mentalität von käufern und verkäufern befindet sich im tauziehen. hausbesitzer wollen keine nennenswerten abstriche machen, und auch hauskäufer warten auf einen „tiefpunkt“. der transaktionsmarkt ist ins stocken geraten.
die jüngsten von der agentur veröffentlichten daten zeigen, dass die transaktionen auf dem gebrauchtwohnungsmarkt in wichtigen städten im august nachgelassen haben. mit beginn der traditionellen „golden nine“- und „silver ten“-phase des immobilienmarkts hat sich die marktbegeisterung nicht wesentlich gesteigert auch die zahl der gebrauchtwohnungsangebote blieb auf hohem niveau. die auswirkungen mehrerer richtlinienrunden in diesem jahr lassen nach, und die branche ist der ansicht, dass es notwendig ist, nachfolgende richtlinien weiterhin anzupassen und zu unterstützen.
besorgter gebrauchthausbesitzer
der gebrauchtwohnungshandelsmarkt ist zum „hauptschlachtfeld“ des aktuellen immobilienmarktes geworden.
laut statistiken des china index research institute ging die kumulierte zahl neuer und gebrauchter wohnimmobilientransaktionen in 25 repräsentativen städten chinas von januar bis juli 2024 im vergleich zum vorjahr zurück, wobei der anteil der gebrauchten wohnimmobilientransaktionen weiter anstieg anstieg auf 64,1 %.
der gebrauchtwohnungsmarkt ist riesig und macht mehr als 60 % der transaktionen aus. noch wichtiger ist, dass viele gebrauchtwohnungsbesitzer derzeit „alte verkaufen“, um „neue zu kaufen“. bezieht sich auf den betrieb der gesamten ersatz- und verbesserungskette.
aber ein gebrauchtes haus schnell zu verkaufen, egal wo sie wohnen, ist heutzutage keine leichte aufgabe. ein sehr wichtiger grund ist, dass der gesamtbestand an gebrauchtwohnungen groß ist und die zahl der angebote in einigen städten immer noch zunimmt, was die verkaufsschwierigkeiten unsichtbar erhöht.
nach angaben des linping residential big data research institute erreichte die zahl der gebrauchten wohnimmobilien in 14 schlüsselstädten im august 2024 2,26 millionen einheiten. obwohl im vergleich zum vormonat ein leichter rückgang von 1,21 % zu verzeichnen war, lag das jahr 2024 bei 2,26 millionen einheiten. die steigerung gegenüber dem vorjahr erreichte 12,3 %.
gemessen an der anzahl der aktiven einträge in jeder stadt stieg die anzahl der aktiven einträge in vier städten im august im vergleich zum vormonat. darunter rangierten nanjing, chengdu und shanghai in bezug auf die top 3 anstieg der aktiven listings mit 2,7 % bzw. 1,8 % bzw. 1,2 %.
aus der perspektive des umzugszyklus betrug der verkaufszyklus von gebrauchtwohnungen in wichtigen städten im august 2024 20,1 monate, was einem rückgang von 11 % gegenüber dem vormonat, aber einem anstieg von 8,5 % gegenüber dem vorjahr entspricht der verkaufszyklus liegt immer noch über dem niveau vor august 2023.
seit anfang dieses jahres gab es mehrere runden von fördermaßnahmen für den immobilienmarkt, und auch die transaktionen mit gebrauchtwohnungen wurden in einigen wichtigen städten gesteigert. aus sicht des marktbestands ist das gesamtangebotsvolumen jedoch nicht gestiegen deutlich zurückgegangen, und es gibt immer noch große mengen an beständen, die verdaut werden müssen.
hangzhou hat beispielsweise in letzter zeit aufmerksamkeit erregt, da in der stadt eine große anzahl von angeboten für neubauimmobilien „kaputt“ ist, d. h. der angebotspreis ist niedriger als der kaufpreis für neubauimmobilien. nach angaben des hangzhou shell research institute lag der durchschnittliche transaktionspreis für gebrauchtwohnungen in hangzhou im august bei 27.628 yuan/quadratmeter, was einem rückgang von 5,5 % gegenüber dem vormonat und 7,4 % gegenüber dem vorjahr entspricht neue angebote für gebrauchtwohnungen stiegen im vergleich zum vormonat um 5 %.
ein weiteres beispiel ist peking, als die auswirkungen des new deal allmählich nachließen, und der lokale gebrauchtwohnungsmarkt kehrte im august zu einem stabilen niveau zurück. laut statistiken von maitian real estate stieg die gesamtzahl der gebrauchtwohnungsangebote in peking im august im vergleich zum juli leicht um 0,3 %, und der bestand an gebrauchtwohnungen hörte auf zu sinken und erholte sich.
„die zahl der angebote von gebrauchthäusern ist nach wie vor hoch. einige verkäufer entscheiden sich möglicherweise aus sorge um zukünftige markterwartungen oder aus dem druck persönlicher finanzieller bedürfnisse dafür, ihre häuser so schnell wie möglich über den markt zu verkaufen die folgen zukünftiger unsicherheit. guan rongxue, leitender analyst beim linping residential big data research institute, sagte gegenüber china business news.
andererseits ist die bereitschaft der bewohner aufgrund des derzeit relativ entspannten umfelds für den hauskauf, das durch günstige maßnahmen wie „inzahlungnahme gegen neues“, „anerkennen eines hauses ohne aufnahme eines kredits“ und niedrigere zinssätze für erstwohnungen katalysiert wird, gestiegen das prinzip „alt verkaufen und neu kaufen“ hat zugenommen, und die zahl der angebote ist entsprechend gestiegen.
laut cric-statistik sind in 11 kernstädten, darunter peking, shanghai, guangzhou und shenzhen, die hauptmotive der eigentümer für den verkauf ihrer häuser der verkauf von häusern als ersatz, die auszahlung und das halten von bargeld, die absicherung gegen rückläufige immobilienpreise und das stoppen von investitionsverlusten kredite nicht zurückzahlen und schulden liquidieren.
unter ihnen wird mehr als die hälfte der eigentümer neue kaufen, nachdem sie ihre alten häuser verkauft haben, und der anteil der ersatzkunden in 11 städten erreichte 52 %. ersatz ist immer noch die hauptmotivation für gebrauchthausbesitzer, ihre häuser zu verkaufen. die zweite, dritte und vierte motivation für den verkauf von häusern waren auszahlungen, absicherung gegen rückläufige immobilienpreise und investitionsstopps, die jeweils 16 %, 12 % und 9 % ausmachten. der hauptzweck bestand darin, immobilien zu verkaufen.
es gibt auch eine kleine anzahl von menschen, die ihre häuser aufgrund des wirtschaftlichen drucks verkaufen, z. b. weil sie nicht in der lage sind, kredite zurückzuzahlen, schulden zu begleichen usw., aber der anteil beträgt nur 4 %, was darauf hindeutet, dass der schuldendruck der bewohner und das gesamtrisiko von hypothekenkündigung sind kontrollierbar. die restlichen 3 % verkaufen ihre bestehenden häuser aufgrund von scheidung, vermögensaufteilung, wohnsitzwechsel, steuerplanungserfordernissen und anderen gründen.
egal aus welchem grund: die hohe zahl an gebrauchtwohnungsangeboten macht es für besitzer mit „alten, kaputten und kleinen“ immobilien schwieriger, ihre häuser zu verkaufen.
„um preissenkungen kommt man nicht herum, wenn man sein haus verkaufen will.“
„wenn sie in der aktuellen marktsituation ihr haus verkaufen und den preis senken möchten, ist das das richtige. wenn sie den preis nicht senken, wird jemand in der gleichen nachbarschaft den preis senken.“
über den diesjährigen gebrauchtwohnungsmarkt sagte ein örtlicher immobilienmakler in hebei, dass der gesamtmarkt jetzt ein käufermarkt sei. sobald der eigentümer beschließt, das haus zu verkaufen, muss er den preis anpassen auf eine niedrigere ebene in derselben gemeinde oder sogar auf eine niedrigere ebene in der gegend. es befindet sich in einer niedrigen lage, um menschen anzulocken, die das haus besichtigen möchten, da es sonst für niemanden schwierig ist, interesse zu zeigen.
preissenkungen sollen dazu dienen, häuser schnell zu verkaufen, doch dies bringt besitzer von gebrauchthäusern in bedrängnis. wenn sie den verkauf beschleunigen möchten, müssen sie ihren preis auf einen niedrigen preis in der community senken, was eine reihe von kettenreaktionen auslöst und eigentümer, die ihre preise nicht senken, passiver werden.
dieses phänomen sei kein einzelfall. ein eigentümer aus shanghai sagte, er habe sein haus anfang des jahres offiziell unter denkmalschutz gestellt und sei in wenigen monaten optimistisch. unerwarteterweise wurde das haus drei monate in folge nicht gezeigt und das neue haus, das sie gebucht hatte, brauchte dringend geld. die maklerin sagte, wenn sie es schnell verkaufen wollte, sei es am besten, es zu einem wettbewerbsfähigen preis in der gemeinde zu senken , was sie nur schwer akzeptieren konnte.
„es entsteht finanzieller druck, wenn man nicht verkauft, und man wird es nicht ertragen, wenn man verkauft, geschweige denn, zu einem niedrigen preis zu verkaufen.“ das ist derzeit die stimme vieler eigentümer.
betrachtet man die gesamtmarktentwicklung, so hat sich der aktuelle trend des gebrauchtwohnungsverkaufs zu reduzierten preisen noch nicht wesentlich umgekehrt. laut dem china real estate index system hundred cities price index lag der durchschnittspreis für gebrauchtwohnungen in 100 städten im august 2024 bei 14.549 yuan/quadratmeter, was einem rückgang von 0,71 % gegenüber dem vormonat entspricht -im vergleich zum vormonat für 28 aufeinanderfolgende monate, mit einem rückgang von 6,89 % im jahresvergleich.
xu yuejin, stellvertretender forschungsdirektor der china index academy, sagte gegenüber china business news, dass der gebrauchtwohnungsmarkt als ganzes derzeit immer noch den „preis-für-volumen“-trend fortsetzt. einige eigentümer haben bedarf an ersatz da einige eigentümer davon ausgehen, dass die immobilienpreise weiter sinken werden, entscheiden sie sich für den verkauf von häusern, um die vermögensallokation zu optimieren.
gemessen an der zahl der städte mit steigenden und fallenden immobilienpreisen betrug die zahl der städte, in denen die preise für gebrauchtwohnungen im monatsvergleich im august sanken, 100. dies war ein kollektiver rückgang der preise für gebrauchtwohnungen um hunderte von städten in fünf aufeinanderfolgenden monaten, selbst in städten der ersten reihe. im august fielen die preise für gebrauchtwohnungen in erstklassigen städten im vergleich zum vormonat um 0,72 %.
seit anfang dieses jahres haben die transaktionen auf dem gebrauchtwohnungsmarkt in peking zugenommen. neben günstigen politischen anreizen ist ein sehr wichtiger faktor: die preise sind stark gesunken. laut anjuke beijing lag der durchschnittliche transaktionspreis für gebrauchthäuser in peking im juli 2024 bei 54.000/quadratmeter. der preis ist von august bis september 2016 zurückgekehrt und im vergleich zum höchststand bei wohnimmobilien um etwa 25 % gesunken preise.
die oben genannten institutionen gaben an, dass selbst der bezirk chaoyang, der bereich mit der höchsten beliebtheit von gebrauchtwohnungen, nicht immun gegen den hohen gesamtpreis von „alt und klein“ in einem beliebten wohngebiet ist im märz letzten jahres wurde eine wohnung in einer beliebten wohngegend für insgesamt 6,78 millionen verkauft. im juli dieses jahres betrug das transaktionsvolumen 5,19 millionen, ein rückgang von sogar 25 %. ein weiterer spitzenverkauf, eine zwei-zimmer-wohnung mit einem wohnzimmer, wurde letztes jahr für 7,63 millionen rmb verkauft. im juli dieses jahres betrug der preis für eine niedergeschosswohnung des gleichen typs 5,35 millionen rmb, ein preisverfall von 2,28 mio. rmb oder 30 %.
shenzhen, einst ein „hotspot“ für den immobilienmarkt, verzeichnete einen gewissen rückgang der immobilienpreise. die shenzhen-china real estate association sagte, dass der gebrauchtwohnungsmarkt, der sich in diesem jahr „stabil zu erholen“ scheint, neben der unterstützung günstiger richtlinien vor allem auf die preiszugeständnisse der eigentümer zurückzuführen sei. ist zur monatlichen relativen unterstützung für den gebrauchtwohnungsmarkt geworden. die hauptursache für die „hohe position“.
der shenzhen-china real estate association sagte außerdem, dass die intensität und intensität des marktwettbewerbs seit august deutlich stärker sei als im ersten halbjahr und die preiszugeständnisse der eigentümer weiter zugenommen hätten. die fundamentaldaten des gebrauchtwohnungsmarktes sind immer noch nicht solide.
warten auf weitere richtlinienveröffentlichung
die zahl der angebote bleibt hoch und die preise für gebrauchtwohnungen sind in hunderten von städten gesunken. der aktuelle immobilienmarkt braucht dringend eine „spritze“.
seit anfang dieses jahres wurden auf dem immobilienmarkt mehrere richtlinienrunden eingeführt, die sich auf die stabilisierung der nachfrage, die reduzierung der lagerbestände und die stabilisierung der zinssätze für gewerbliche kredite, anzahlungsquoten, zinssätze für vorsorgefondskredite und andere aspekte beziehen auch der gebrauchtwohnungsmarkt hat einen gewissen aufschwung erfahren.
minsheng securities sagte, dass im ersten halbjahr sowohl der transaktionsbereich von primär- als auch von sekundärhäusern zurückgegangen sei. der gebrauchtwohnungsmarkt habe sich besser entwickelt als der neubau um 8 % im jahresvergleich, neubauwohnungen gingen im jahresvergleich um 38 % zurück und gebrauchtwohnungen gingen leicht zurück.
allerdings hat sich die wirkung der politik seit august abgeschwächt, was der branchenkonsens darstellt. die verkäufe neuer eigenheime sind nach einer kurzen erholung zurückgegangen, und auch die verkäufe gebrauchter eigenheime sind aufgrund saisonaler faktoren und anderer faktoren zurückgegangen.
laut überwachungsdaten des linping residential big data research institute wurden im august 104.433 gebrauchte wohneinheiten in den 14 wichtigsten städten verkauft, 13,2 % weniger als im vormonat und 19,27 % mehr als im vorjahr bis august wurden in den 14 wichtigsten städten insgesamt 809.818 einheiten verkauft, ein leichter rückgang von 0,6 % gegenüber dem vorjahreszeitraum.
„nach dem diesjährigen 517 new deal stieg das transaktionsvolumen von gebrauchthäusern deutlich an, insbesondere in wichtigen städten, und überstieg im juni und juli 120.000 einheiten in einem einzigen monat. im august ließ die wirkung der politik nach und die single das monatliche transaktionsvolumen in den wichtigsten städten erreichte das niveau von 100.000 einheiten.“ die agentur sagte, dass das transaktionsvolumen in den 14 im august beobachteten schlüsselstädten im monatsvergleich alle im vergleich zum vormonat zurückgegangen sei.
am beispiel von shenzhen zeigen die neuesten daten des shenzhen zhongyuan research center, dass im august 2.537 wohneinheiten aus erster hand online unterzeichnet wurden, 3,0 % weniger als im vormonat; 3.804 wohneinheiten aus zweiter hand wurden übertragen, was einem rückgang von 16,8 % entspricht; gegenüber dem vormonat und die zahl der gebrauchten wohneinheiten war die niedrigste seit sechs monaten. neben der abschwächung der politischen auswirkungen ist der august traditionell die nebensaison für transaktionen, was sich auch auf die transaktionsniveaus auswirkt.
aus sicht der branche beruht der aktuelle trend auf dem immobilienmarkt immer noch auf dem segen positiver faktoren: „der september ist im laufe der jahre die zeitspanne für die einführung von policen, und im laufe der jahre wurden viele neue policen eingeführt.“ „die neuen richtlinien sind nicht stark und die einführungszeit verzögert sich. es wird erwartet, dass die transaktionen im september weiter zurückgehen werden“, sagte das linping residential big data research institute.
xu yuejin sagte, dass die als nächstes zu erwartenden maßnahmen folgendes umfassen könnten: erstens zinssenkungen. seit 2022 wurde der lpr meines landes um insgesamt 80 basispunkte gesenkt, und zwar relativ langsam es gibt in zukunft noch raum für zinssenkungen. zweitens haben bis ende august etwa 30 städte ankündigungen zur sammlung von wohnraum für staatliche unternehmen herausgegeben bei der umsetzung der derzeitigen richtlinien müssen noch bestimmte anpassungen vorgenommen werden, und die richtliniendetails müssen optimiert werden. drittens wird erwartet, dass die kaufbeschränkungsrichtlinien in kernstädten wie peking und shanghai gelockert werden.
guan rongxue glaubt, dass es im hinblick auf die erwartungen an die künftige politik einerseits aktuelle nachrichten gibt, dass die senkung bestehender hypothekenzinsen und die zulassung von umschuldungskrediten einen gewissen positiven effekt auf die stimulierung des konsums und die verringerung des hypothekendrucks auf bestehende kunden haben werden, und dies auch tun wird da andererseits die derzeitige nachfrage nach hauskäufen und das marktvertrauen einige zeit brauchen werden, um sich zu erholen, müssen folgemaßnahmen nicht nur die nachfrage ankurbeln, sondern auch auf die verbesserung der beschäftigung und des einkommens der bewohner hinwirken.
es ist erwähnenswert, dass die erwartungen an den markt und die politik das vertrauen einiger gebrauchthausbesitzer gestärkt haben.
überwachungsdaten des linping residential big data research institute zeigen, dass unter den preisbereinigten wohnungsangeboten in 14 schlüsselstädten im august 7,3 % der preissteigernden wohnungsangebote verfügbar waren, was einem anstieg von 0,13 prozentpunkten gegenüber dem vormonat entspricht ein rückgang um 0,99 prozentpunkte im vergleich zum vorjahr. „das vertrauen der eigentümer in den 14 wichtigsten städten, die preise zu erhöhen, ist gestiegen, aber die 50 wichtigsten städte zeigen immer noch einen abwärtstrend. eigentümer in städten mit hohem energieniveau haben größeres vertrauen in preiserhöhungen als städte der dritten und vierten ebene.“
(dieser artikel stammt von china business news)
