i proprietari di case di seconda mano si trovano di nuovo di fronte a un dilemma. alcune persone riducono le perdite per fermarle, mentre altre resistono e aspettano.
2024-09-10
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da quando ha deciso di vendere la sua casa all'inizio dell'anno, zhang xin ne è rimasta turbata perché semplicemente "non può venderla" senza abbassare il prezzo. zhang xin possiede una "vecchia e piccola" casa di seconda mano nella sua città natale nell'hebei. il prezzo di listino non è alto, con un'offerta esterna di 700.000. sebbene la casa fosse vecchia, disponeva di mezzi di trasporto convenienti e di strutture complete. pensava che sarebbe stata in grado di venderla presto, ma non sembrava così facile.
"lo vendi per 500.000 yuan?" un acquirente si è avvicinato e ha contrattato per 200.000 yuan, cosa che ha scioccato zhang xin. negli ultimi sei mesi scene simili si sono verificate più volte e l'agenzia le ha chiesto più volte di ridurre il prezzo. all'inizio zhang xin non l'ha presa sul serio, ma dopo alcuni mesi non ci sono stati progressi nella vendita della casa e la sua mentalità era scossa: "se qualcuno ne vuole cinque o seicentomila, usciamo velocemente".
lo scenario di cui sopra non è raro nell’attuale mercato immobiliare di seconda mano. che si tratti di un immobile ad alto prezzo nelle città di primo livello o di un immobile a basso prezzo in città di secondo o terzo livello, se vuoi venderlo rapidamente, la riduzione del prezzo sembra essere la via inevitabile. anche la mentalità degli acquirenti e dei venditori è in un tiro alla fune. i proprietari di case non vogliono fare tagli significativi, e anche gli acquirenti di case stanno aspettando un "punto più basso". il mercato delle transazioni è caduto a un ritmo lento.
gli ultimi dati rilasciati dall'agenzia mostrano che le transazioni del mercato immobiliare di seconda mano nelle principali città si sono indebolite nel mese di agosto. entrando nel tradizionale periodo dei "nove d'oro e dieci d'argento" del mercato immobiliare, l'entusiasmo del mercato non è stato significativamente incrementato. anche il numero degli annunci di abitazioni di seconda mano è rimasto a un livello elevato. gli effetti delle molteplici tornate politiche quest’anno si stanno indebolendo e il settore ritiene che sia necessario continuare ad adeguare e sostenere le politiche successive.
proprietario ansioso di una casa di seconda mano
il mercato immobiliare di seconda mano è diventato il “principale campo di battaglia” dell’attuale mercato immobiliare.
secondo le statistiche del china index research institute, da gennaio a luglio 2024, il numero cumulativo di transazioni di abitazioni nuove e di seconda mano in 25 città rappresentative della cina è diminuito di anno in anno, con una percentuale ulteriormente ridotta di transazioni di abitazioni di seconda mano. in aumento al 64,1%.
il mercato delle case di seconda mano è enorme e rappresenta oltre il 60% delle transazioni. ancora più importante, molti proprietari di case di seconda mano attualmente “vendono vecchie” per “comprare nuove”. riguarda il funzionamento dell'intera catena di sostituzione e miglioramento.
ma vendere rapidamente una casa di seconda mano, indipendentemente da dove vivi, non è un compito facile al giorno d’oggi. una ragione molto importante è che lo stock complessivo del mercato immobiliare di seconda mano è ampio e il numero di annunci in alcune città è ancora in aumento, il che aumenta invisibilmente la difficoltà di vendita.
secondo i dati del linping residential big data research institute, il numero di annunci residenziali di seconda mano in 14 città chiave ha raggiunto 2,26 milioni di unità nell’agosto 2024. nonostante si sia registrato un leggero calo dell’1,21% su base mensile, l’anno scorso l'aumento su base annua ha raggiunto il 12,3%.
a giudicare dal numero di annunci attivi in ciascuna città, tra le 14 città chiave nel mese di agosto, il numero di annunci attivi in 4 città è aumentato di mese in mese. tra queste, nanchino, chengdu e shanghai si sono classificate tra le prime tre in termini di incremento delle quotazioni attive, rispettivamente con il 2,7% e l'1,8%, 1,2%.
dal punto di vista del ciclo di rimozione, il ciclo di vendita di alloggi di seconda mano nelle principali città nell’agosto 2024 è stato di 20,1 mesi, con un calo mensile dell’11%, ma un aumento su base annua dell’8,5%. il ciclo di vendita è ancora superiore al livello precedente all’agosto 2023.
dall’inizio di quest’anno, ci sono state molteplici politiche di sostegno per il mercato immobiliare e anche le transazioni di case di seconda mano in alcune città chiave sono state incrementate. tuttavia, dal punto di vista delle azioni di mercato, il volume complessivo delle quotazioni non è stato così è diminuito in modo significativo e c’è ancora una grande quantità di scorte da digerire.
ad esempio, hangzhou ha recentemente attirato l'attenzione a causa del gran numero di annunci di case sub-nuove in città che sono stati "rotti", ovvero il prezzo di inserzione è inferiore al prezzo di acquisto delle nuove case. secondo i dati dell'hangzhou shell research institute, il prezzo medio di transazione delle abitazioni di seconda mano a hangzhou nel mese di agosto è stato di 27.628 yuan/metro quadrato, in calo del 5,5% su base mensile e del 7,4% su base annua; gli annunci di nuove case di seconda mano sono aumentati del 5% su base mensile.
un altro esempio è pechino, con il graduale indebolimento dell’impatto del new deal, il mercato locale delle case di seconda mano è tornato su livelli stabili in agosto. secondo le statistiche di maitian real estate, il numero totale di annunci di case di seconda mano a pechino è aumentato leggermente dello 0,3% in agosto rispetto a luglio, e l'inventario di case di seconda mano ha smesso di diminuire ed è rimbalzato.
“il numero di annunci di case di seconda mano continua ad essere elevato. alcuni venditori potrebbero scegliere di mettere in vendita le loro case per preoccupazioni sulle future aspettative del mercato o per la pressione delle esigenze finanziarie personali, sperando di venderle il prima possibile attraverso il mercato per evitare. le conseguenze dell'incertezza futura. ", ha detto guan rongxue, analista senior del linping residential big data research institute, a china business news.
d’altro canto, a causa dell’attuale contesto relativamente rilassato per l’acquisto di case, catalizzato da politiche favorevoli come “permuta con nuova”, “riconoscimento di una casa senza prendere un prestito” e tassi di interesse più bassi per la prima casa, la disponibilità dei residenti "vendere vecchio e comprare nuovo" è aumentato e il numero di inserzioni è aumentato di conseguenza.
secondo le statistiche cric, in 11 città chiave tra cui pechino, shanghai, guangzhou e shenzhen, le principali motivazioni dei proprietari per vendere le loro case includono la vendita di case per sostituzione, l’incasso e il possesso di valuta, la copertura contro i prezzi ribassisti delle case, l’arresto delle perdite di investimenti, l’essere incapace di ripagare i prestiti e liquidare i debiti.
tra questi, più della metà dei proprietari ne acquisterà di nuovi dopo aver venduto quelli vecchi, e la percentuale di clienti sostitutivi in 11 città ha raggiunto il 52%. la sostituzione è ancora la motivazione principale per i proprietari di case di seconda mano a vendere le loro case. la seconda, la terza e la quarta motivazione per la vendita di case sono state l'incasso, la copertura contro i prezzi ribassisti delle case e lo stop loss degli investimenti, che rappresentano rispettivamente il 16%, il 12% e il 9%. lo scopo principale era la realizzazione di immobili.
c'è anche un piccolo numero di persone che vendono le loro case a causa della pressione economica, come l'incapacità di ripagare i prestiti, la liquidazione dei debiti, ecc., ma la percentuale è solo del 4%, indicando che la pressione del debito dei residenti e il rischio complessivo di la cessazione dei mutui è controllabile. il restante 3% vende la casa esistente a causa di divorzio, divisione immobiliare, cambio di residenza, esigenze di pianificazione fiscale e altri motivi.
qualunque sia il motivo, l'elevato numero di annunci di case di seconda mano rende più difficile per i proprietari con proprietà "vecchie, rotte e piccole" vendere le loro case.
“non puoi evitare riduzioni di prezzo se vuoi vendere la tua casa.”
"con l'attuale situazione del mercato, se vuoi vendere la tua casa e abbassare il prezzo, basta. se non abbassi il prezzo, qualcuno nello stesso quartiere abbasserà il prezzo."
parlando del mercato immobiliare di seconda mano di quest'anno, un agente immobiliare locale dell'hebei ha affermato che il mercato complessivo è ora un mercato dell'acquirente. una volta che il proprietario decide di vendere la casa, se vuole venderla rapidamente, deve adeguare il prezzo ad un livello più basso nella stessa comunità, o anche ad un livello più basso nella zona. è in una posizione bassa in modo da attirare persone che vengono a visionare la casa, altrimenti difficilmente qualcuno si interesserà.
le riduzioni dei prezzi hanno lo scopo di vendere rapidamente le case, ma ciò ha lasciato nei guai i proprietari di case di seconda mano. se vuoi accelerare la vendita, devi abbassare il tuo prezzo a un prezzo basso nella comunità, il che innescherà una serie di reazioni a catena e i proprietari che non abbassano i prezzi diventeranno più passivi.
questo fenomeno non è un caso isolato. un proprietario di shanghai ha dichiarato di aver messo ufficialmente in vendita la sua casa all'inizio dell'anno e di poterla vendere in pochi mesi. è ottimista anche riguardo alla nuova casa che desidera. inaspettatamente, la casa non è stata mostrata per tre mesi consecutivi e la nuova casa che aveva prenotato aveva urgente bisogno di fondi. l'agente ha detto che se voleva venderla rapidamente, era meglio abbassarla a un prezzo competitivo nella comunità , che trovava difficile da accettare.
"c'è pressione finanziaria se non vendi, e non sarai in grado di sopportarla se vendi, per non parlare di vendere a basso prezzo." questa è la voce di molti proprietari in questo momento.
osservando l'andamento generale del mercato, l'attuale tendenza delle vendite di case di seconda mano a prezzi ridotti non si è ancora significativamente invertita. secondo il china real estate index system hundred cities price index, nell’agosto 2024, il prezzo medio delle case di seconda mano in 100 città era di 14.549 yuan/metro quadrato, con un calo mensile dello 0,71%. su base mensile per 28 mesi consecutivi, con un decremento su base annua del 6,89%.
xu yuejin, vicedirettore della ricerca presso la china index academy, ha dichiarato a china business news che attualmente il mercato immobiliare di seconda mano nel suo insieme continua ancora la tendenza del "prezzo per volume". alcuni proprietari hanno bisogno di sostituzione e miglioramento e approfittare del minimo del mercato per migliorare le loro abitazioni; inoltre, alcuni proprietari si aspettano che i prezzi delle case continueranno a diminuire, scelgono di vendere case per ottimizzare l'allocazione delle attività.
a giudicare dal numero di città con prezzi delle case in aumento e in calo, nel mese di agosto, il numero di città in cui i prezzi delle case di seconda mano sono scesi di mese in mese era 100. si è trattato di un calo collettivo dei prezzi delle case di seconda mano in centinaia delle città per cinque mesi consecutivi, anche nelle città di prima fascia. ad agosto, i prezzi delle case di seconda mano nelle città di primo livello sono diminuiti dello 0,72% su base mensile.
dall’inizio di quest’anno, le transazioni nel mercato immobiliare di seconda mano di pechino sono aumentate. oltre agli incentivi politici favorevoli, un fattore molto importante è: i prezzi sono scesi al punto. secondo anjuke beijing, nel luglio 2024, il prezzo medio di transazione delle case di seconda mano a pechino era di 54.000/metro quadrato. il prezzo è tornato al livello di agosto-settembre 2016 ed è sceso di circa il 25% rispetto al punto più alto delle abitazioni. prezzi.
le istituzioni sopra menzionate hanno affermato che anche il distretto di chaoyang, la zona con la più alta popolarità di case di seconda mano, non è immune. il prezzo complessivo elevato di "vecchi e piccoli" sta accelerando in una zona residenziale popolare, una camera da letto un appartamento in una zona residenziale popolare è stato venduto nel marzo dello scorso anno per un totale di 6,78 milioni. nel luglio di quest'anno il volume delle transazioni è stato di 5,19 milioni, con un calo fino al 25%. un'altra vendita calda di fascia alta, un appartamento con due camere da letto e un soggiorno è stato venduto per 7,63 milioni di rmb l'anno scorso. nel luglio di quest'anno, il prezzo di un appartamento a piano basso dello stesso tipo era di 5,35 milioni di rmb, un calo di prezzo. di 2,28 milioni di rmb, ovvero il 30%.
shenzhen, una volta un “punto caldo” per il mercato immobiliare, ha visto un certo calo dei prezzi delle case. la shenzhen-china real estate association ha affermato che il mercato immobiliare di seconda mano, che sembra essere in "riparazione stabile" quest'anno, oltre al sostegno di politiche favorevoli, risiede in gran parte nelle concessioni sui prezzi da parte dei proprietari "prezzo per volume". è diventato il supporto relativo mensile per il mercato immobiliare di seconda mano la causa principale della "posizione elevata".
la shenzhen-china real estate association ha anche affermato che da agosto l'intensità e l'intensità della concorrenza sul mercato sono state significativamente più forti rispetto alla prima metà dell'anno e le "concessioni" di prezzo dei proprietari si sono ulteriormente intensificate. l'attuale "stabile". i fondamentali del mercato immobiliare di seconda mano non sono ancora solidi.
in attesa di ulteriore rilascio della politica
il numero degli annunci rimane elevato e i prezzi delle case di seconda mano sono diminuiti in centinaia di città. l'attuale mercato immobiliare ha urgente bisogno di una "iniezione di fiducia".
dall’inizio di quest’anno, sul mercato immobiliare sono state introdotte diverse serie di politiche, che coinvolgono tassi di interesse sui prestiti commerciali, rapporti di acconto, tassi di interesse sui prestiti dei fondi di previdenza e altre dimensioni. si impegnano a stabilizzare la domanda, ridurre le scorte e stabilizzare aspettative. anche il mercato immobiliare di seconda mano ha ricevuto un certo impulso.
minsheng securities ha affermato che nella prima metà dell'anno l'area di transazione delle case primarie e secondarie è diminuita di anno in anno. il mercato delle case di seconda mano ha registrato risultati migliori rispetto alle case nuove. tra questi, le case di seconda mano sono diminuite dell'8% su base annua, le nuove abitazioni sono diminuite del 38% su base annua e le abitazioni di seconda mano sono leggermente diminuite.
tuttavia, da agosto, l’effetto della politica, secondo il consenso del settore, si è indebolito. le vendite di case nuove si sono calmate dopo una breve ripresa, e anche le vendite di case di seconda mano sono diminuite a causa di fattori stagionali e di altro tipo.
secondo i dati di monitoraggio del linping residential big data research institute, nel mese di agosto sono state vendute nelle 14 città chiave 104.433 unità abitative di seconda mano, in calo del 13,2% rispetto al mese precedente e in aumento del 19,27% su base annua rispetto a gennaio ad agosto sono state vendute complessivamente 809.818 unità nelle 14 città chiave, in leggero calo dello 0,6% rispetto allo stesso periodo dell'anno scorso.
"dopo il new deal 517 di quest'anno, il volume delle transazioni di case di seconda mano è aumentato in modo significativo, soprattutto nelle città chiave, superando le 120.000 unità in un solo mese tra giugno e luglio. in agosto, l'effetto della politica si è affievolito e l'unico il volume delle transazioni mensili nelle città chiave ha raggiunto il livello di 100.000 unità." l'agenzia ha affermato che in termini di città, il volume delle transazioni nelle 14 città chiave monitorate ad agosto è diminuito di mese in mese.
prendendo come esempio shenzhen, gli ultimi dati del centro di ricerca shenzhen zhongyuan mostrano che ad agosto sono state firmate online 2.537 unità abitative di prima mano, in calo del 3,0% rispetto al mese precedente; 3.804 unità abitative di seconda mano sono state trasferite, in calo del 16,8%; rispetto al mese precedente e il numero di unità abitative di seconda mano è stato il più basso degli ultimi sei mesi. oltre all’indebolimento degli effetti politici, agosto è il tradizionale periodo di bassa stagione per le transazioni, che influisce anche sui livelli delle transazioni.
dal punto di vista del settore, l’attuale tendenza del mercato immobiliare si basa ancora sulla benedizione di fattori positivi. “settembre è il periodo finestra per l’introduzione delle politiche nel corso degli anni, e nuove importanti politiche sono state introdotte più volte nel corso degli anni le nuove politiche non sono forti e i tempi di introduzione sono ritardati, si prevede che a settembre le transazioni continueranno a diminuire", ha affermato linping residential big data research institute.
xu yuejin ha affermato che le politiche che ci si possono aspettare in seguito potrebbero includere: in primo luogo, tagli dei tassi di interesse. dal 2022, l'lpr del mio paese da oltre 5 anni è stato ridotto cumulativamente di 80 punti base. il tasso di riduzione dei tassi di interesse è relativamente lento, e lì c'è ancora spazio per tagli dei tassi di interesse in futuro; in secondo luogo, l'ottimizzazione delle politiche di acquisto e stoccaggio delle imprese statali. alla fine di agosto, circa 30 città hanno pubblicato annunci per la raccolta di alloggi per le imprese statali l’attuale attuazione delle politiche dovrà ancora affrontare alcuni aggiustamenti e i dettagli politici dovranno essere ottimizzati. in terzo luogo, si prevede che le politiche di restrizione degli acquisti nelle città centrali come pechino e shanghai saranno allentate.
guan rongxue ritiene che in termini di aspettative per le politiche successive, da un lato, ci sono notizie recenti secondo cui l'abbassamento dei tassi di interesse ipotecari esistenti e la concessione di prestiti con ipoteca avranno un certo effetto positivo sullo stimolo dei consumi e sulla riduzione della pressione sui mutui sui clienti esistenti, e d’altro canto, poiché l’attuale domanda per l’acquisto di case e la fiducia del mercato richiederanno del tempo per riprendersi, le politiche di follow-up devono non solo stimolare la domanda, ma anche impegnarsi per migliorare il reddito da lavoro dei residenti.
vale la pena notare che le aspettative per il mercato e le politiche hanno rafforzato la fiducia di alcuni proprietari di case di seconda mano.
i dati di monitoraggio del linping residential big data research institute mostrano che tra gli annunci immobiliari adeguati ai prezzi in 14 città chiave in agosto, erano disponibili il 7,3% degli annunci immobiliari con prezzi in aumento, con un aumento di 0,13 punti percentuali su base mensile e una diminuzione su base annua di 0,99 punti percentuali. "la fiducia dei proprietari nelle 14 città chiave nell'aumentare i prezzi è aumentata, ma le 50 città chiave mostrano ancora una tendenza al ribasso. i proprietari nelle città con alti livelli energetici hanno maggiore fiducia negli aumenti dei prezzi rispetto alle città di terzo e quarto livello."
(questo articolo proviene da china business news)
