os proprietários de casas usadas estão novamente num dilema. algumas pessoas reduzem as suas perdas para impedir as perdas, enquanto outras resistem e esperam.
2024-09-10
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desde que decidiu vender sua casa no início do ano, zhang xin está preocupada com isso porque simplesmente “não consegue vendê-la” sem baixar o preço. zhang xin possui uma casa de segunda mão "velha e pequena" em sua cidade natal, hebei. o preço de listagem não é alto, com uma oferta externa de 700.000. embora a casa fosse antiga, tinha transporte conveniente e instalações completas. ela pensou que poderia vendê-la em breve, mas não parecia tão fácil.
“vendendo por 500.000 yuans?” um comprador apareceu e negociou 200.000 yuans, o que chocou zhang xin. nos últimos seis meses, cenas semelhantes aconteceram repetidamente e a agência pediu-lhe várias vezes para reduzir o preço. zhang xin não levou isso a sério no início, mas depois de alguns meses, não houve progresso na venda da casa e sua mentalidade ficou abalada: “se alguém quer quinhentos ou seiscentos mil, vamos sair rapidamente”.
o cenário acima não é incomum no atual mercado imobiliário de segunda mão. quer se trate de um imóvel de alto preço em cidades de primeiro nível ou de um imóvel de baixo preço em cidades de segundo ou terceiro nível, se quiser vendê-lo rapidamente, a redução de preço parece ser o caminho inevitável. a mentalidade de compradores e vendedores também está em um cabo de guerra. os proprietários não querem fazer cortes significativos e os compradores também estão esperando por um "ponto mais baixo".
os últimos dados divulgados pela agência mostram que as transações do mercado imobiliário de segunda mão nas principais cidades enfraqueceram em agosto. ao entrar no tradicional período "nove de ouro e dez de prata" do mercado imobiliário, o entusiasmo do mercado não aumentou significativamente, e o entusiasmo do mercado não aumentou significativamente. o número de anúncios de habitação em segunda mão também se manteve num nível elevado. os efeitos das múltiplas rondas de políticas este ano estão a enfraquecer e a indústria acredita que é necessário continuar a ajustar e apoiar as políticas subsequentes.
ansioso dono de casa de segunda mão
o mercado de comércio de habitação em segunda mão tornou-se o “principal campo de batalha” do mercado imobiliário atual.
de acordo com estatísticas do china index research institute, de janeiro a julho de 2024, o número acumulado de transações de habitação nova e usada em 25 cidades representativas da china diminuiu ano após ano, com a proporção de transações de habitação em segunda mão ainda mais aumentando para 64,1%.
o mercado de habitação em segunda mão é enorme, representando mais de 60% das transações. mais importante ainda, muitos proprietários de habitação em segunda mão atualmente “vendem” para “comprar novas”, quer a habitação em segunda mão seja vendida ou não. está relacionado ao funcionamento de toda a cadeia de reposição e melhoria.
mas vender rapidamente uma casa usada não é uma tarefa fácil, não importa onde você more atualmente. uma razão muito importante é que o stock global do mercado de habitação em segunda mão é grande e o número de anúncios em algumas cidades ainda está a aumentar, o que aumenta invisivelmente a dificuldade de venda.
de acordo com dados do linping residential big data research institute, o número de anúncios de moradias usadas em 14 cidades principais atingiu 2,26 milhões de unidades em agosto de 2024. embora tenha havido uma ligeira diminuição de 1,21% mês a mês, o ano- o aumento anual atingiu 12,3%.
a julgar pelo número de listagens ativas em cada cidade, entre as 14 principais cidades em agosto, o número de listagens ativas em 4 cidades aumentou mês a mês. entre elas, nanjing, chengdu e xangai ficaram entre as três primeiras em termos. de aumento nas listagens ativas, com 2,7% e 1,8%, respectivamente.
do ponto de vista do ciclo de remoção, o ciclo de venda de moradias usadas nas principais cidades em agosto de 2024 foi de 20,1 meses, uma redução mensal de 11%, mas um aumento anual de 8,5%. o ciclo de vendas ainda é superior ao nível anterior a agosto de 2023.
desde o início deste ano, registaram-se várias rondas de políticas de apoio ao mercado imobiliário e as transacções de habitação em segunda mão em algumas cidades importantes também foram impulsionadas. diminuiu significativamente e ainda há uma grande quantidade de estoque a ser digerido.
por exemplo, hangzhou atraiu recentemente a atenção devido ao grande número de listagens de casas novas na cidade que foram “quebradas”, ou seja, o preço de listagem é inferior ao preço de compra de casas novas. de acordo com dados do hangzhou shell research institute, o preço médio de transação de moradias usadas em hangzhou em agosto foi de 27.628 yuans/metro quadrado, uma queda de 5,5% no comparativo mensal e de 7,4% no comparativo anual; as novas listagens de moradias usadas aumentaram 5% mês a mês.
outro exemplo é pequim. à medida que o impacto do new deal enfraqueceu gradualmente, o mercado local de habitação em segunda mão regressou a um nível estável em agosto. de acordo com estatísticas da maitian real estate, o número total de anúncios de habitação em segunda mão em pequim aumentou ligeiramente 0,3% em agosto em comparação com julho, e o inventário de habitação em segunda mão parou de cair e recuperou.
“o número de anúncios de casas usadas continua a ser elevado. alguns vendedores podem optar por listar as suas casas devido a preocupações com as expectativas futuras do mercado ou com a pressão das necessidades financeiras pessoais, esperando vendê-las o mais rapidamente possível através do mercado para evitar. as consequências da incerteza futura." guan rongxue, analista sênior do linping residential big data research institute, disse ao china business news.
por outro lado, devido ao actual ambiente de compra de casa relativamente relaxado, catalisado por políticas favoráveis como “troca por nova”, “reconhecer uma casa sem tomar um empréstimo” e taxas de juro mais baixas para as primeiras casas, a vontade dos residentes "vender o velho e comprar novo" aumentou e o número de listagens aumentou proporcionalmente.
de acordo com as estatísticas do cric, em 11 cidades principais, incluindo pequim, xangai, guangzhou e shenzhen, as principais motivações dos proprietários para venderem as suas casas incluem vender casas para substituição, levantar dinheiro e manter moeda, proteger-se contra preços baixistas da habitação, parar perdas de investimento, ser incapaz de pagar empréstimos e liquidar dívidas.
entre eles, mais de metade dos proprietários comprarão novos depois de venderem os antigos, e a proporção de clientes de substituição em 11 cidades atingiu 52%. a substituição ainda é a principal motivação para os proprietários de casas usadas venderem as suas casas. a segunda, terceira e quarta motivações para a venda de casas foram o levantamento, a cobertura contra os preços baixistas da habitação e o stop loss de investimento, representando 16%, 12% e 9%, respetivamente.
há também um pequeno número de pessoas que vendem as suas casas devido à pressão económica, como a impossibilidade de pagar empréstimos, liquidar dívidas, etc., mas a proporção é de apenas 4%, indicando que a pressão da dívida dos residentes e o risco global de a cessação da hipoteca é controlável. os restantes 3% vendem as suas casas existentes devido a divórcio, divisão de bens, mudança de residência, necessidades de planeamento fiscal e outros motivos.
não importa qual seja o motivo, o elevado número de anúncios de moradias usadas torna mais difícil para os proprietários com propriedades “velhas, quebradas e pequenas” venderem suas casas.
“você não pode evitar cortes de preços se quiser vender sua casa.”
“com a situação atual do mercado, se você quiser vender a sua casa e baixar o preço, pronto. se você não baixar o preço, alguém do mesmo bairro vai baixar o preço.”
falando sobre o mercado imobiliário de segunda mão deste ano, um agente imobiliário local em hebei disse que o mercado geral é agora um mercado de compradores. uma vez que o proprietário decida vender a casa, se quiser vendê-la rapidamente, ele deve ajustar o preço. para um nível inferior na mesma comunidade, ou mesmo para um nível inferior na região está numa posição baixa para atrair as pessoas que vêm ver a casa, caso contrário será difícil alguém se interessar.
as reduções de preços visam vender casas rapidamente, mas isso deixou os proprietários de casas usadas preocupados. se quiser acelerar a venda, terá de baixar o seu preço para um preço baixo na comunidade, o que desencadeará uma série de reacções em cadeia, e os proprietários que não baixarem os seus preços tornar-se-ão mais passivos.
este fenômeno não é um caso isolado. um proprietário de xangai disse que listou oficialmente sua casa no início do ano e conseguiu vendê-la em alguns meses. ele também está otimista em relação à nova casa que deseja. inesperadamente, a casa não foi mostrada durante três meses consecutivos, e a nova casa que ela reservou precisava urgentemente de fundos. a corretora disse que se ela quisesse vendê-la rapidamente, era melhor baixá-la para um preço competitivo na comunidade. , o que ela achou difícil de aceitar.
“há pressão financeira se você não vender, e você não conseguirá suportá-la se vender, muito menos vender a um preço baixo. esta é a voz de muitos proprietários hoje.”
olhando para a tendência global do mercado, a tendência actual de vendas de habitação em segunda mão a preços reduzidos ainda não foi significativamente invertida. de acordo com o índice de preços das cem cidades do sistema de índice imobiliário da china, em agosto de 2024, o preço médio das moradias usadas em 100 cidades era de 14.549 yuans/metro quadrado, uma redução mensal de 0,71%. -on-mês há 28 meses consecutivos, com uma diminuição homóloga de 6,89%.
xu yuejin, vice-diretor de pesquisa da china index academy, disse ao china business news que, atualmente, o mercado geral de habitação de segunda mão ainda continua a tendência de “preço por volume”. alguns proprietários têm necessidades de substituição e melhoria e aproveitam. da depressão do mercado para melhorar a sua habitação; além disso, alguns proprietários esperam que os preços da habitação continuem a diminuir, optam por vender casas para otimizar a alocação de ativos.
a julgar pelo número de cidades com preços de habitação em alta e em queda, em agosto, o número de cidades em que os preços de habitação em segunda mão caíram mês a mês foi de 100. este foi um declínio coletivo nos preços de habitação em segunda mão em centenas das cidades durante cinco meses consecutivos, mesmo em cidades de primeiro nível. em agosto, os preços da habitação usada nas cidades de primeira linha caíram 0,72% em termos mensais.
desde o início deste ano, as transacções no mercado de habitação em segunda mão de pequim aumentaram. para além dos incentivos políticos favoráveis, um factor muito importante é: os preços caíram ao ponto. de acordo com anjuke beijing, em julho de 2024, o preço médio de transação de casas usadas em pequim era de 54.000/metro quadrado. o preço voltou de agosto a setembro de 2016 e caiu cerca de 25% em comparação com o ponto mais alto da habitação. preços.
as instituições acima mencionadas afirmaram que mesmo o distrito de chaoyang, a área com maior popularidade de moradias usadas, não está imune ao alto preço total de "velhos e pequenos" em uma comunidade popular, um apartamento de um quarto. em uma área residencial popular foi vendida por um total de 6,78 milhões em março do ano passado. em julho deste ano, o volume de transações foi de 5,19 milhões, uma queda de até 25%. outra grande venda de alto padrão, um apartamento de dois quartos com uma sala foi vendido por rmb 7,63 milhões no ano passado. em julho deste ano, o preço de um apartamento térreo do mesmo tipo foi de rmb 5,35 milhões, uma queda de preço. de rmb 2,28 milhões, ou 30%.
shenzhen, que já foi um “ponto quente” para o mercado imobiliário, viu algum declínio nos preços da habitação. a associação imobiliária shenzhen-china disse que o mercado imobiliário de segunda mão que parece estar "reparando de forma estável" este ano, além do apoio de políticas favoráveis, reside em grande parte nas concessões de preços dos proprietários "preço por volume". tornou-se o apoio relativo mensal para o mercado imobiliário de segunda mão a causa raiz da "posição elevada".
a associação imobiliária shenzhen-china também disse que desde agosto, a intensidade e a intensidade da concorrência no mercado têm sido significativamente mais fortes do que no primeiro semestre do ano, e os preços "concessões" dos proprietários intensificaram-se ainda mais. os fundamentos do mercado da habitação em segunda mão ainda não são sólidos.
aguardando nova divulgação da política
o número de anúncios continua elevado e os preços da habitação usada em centenas de cidades caíram. o actual mercado imobiliário necessita urgentemente de um “tiro no braço”.
desde o início deste ano, foram introduzidas várias rondas de políticas no mercado imobiliário, envolvendo taxas de juro de empréstimos comerciais, rácios de entrada, taxas de juro de empréstimos de fundos de previdência e outras dimensões. expectativas. o mercado de habitação em segunda mão também recebeu um certo impulso.
a minsheng securities disse que no primeiro semestre do ano, a área de transações de casas primárias e secundárias diminuiu ano a ano. o mercado imobiliário de segunda mão teve um desempenho melhor do que as casas novas. em 8% em termos anuais, as habitações novas caíram 38% em termos anuais e as habitações em segunda mão caíram ligeiramente.
porém, desde agosto, o efeito da política enfraqueceu, o que é consenso no setor. o volume de transacções de casas novas arrefeceu após uma breve recuperação, e os dados de transacções de casas em segunda mão também diminuíram devido a factores sazonais e outros factores.
de acordo com dados de monitoramento do linping residential big data research institute, 104.433 unidades residenciais usadas foram vendidas nas 14 principais cidades em agosto, uma queda de 13,2% em relação ao mês anterior e um aumento de 19,27% em relação ao ano anterior. de janeiro a agosto, foram vendidas um total de 809.818 unidades nas 14 principais cidades, uma ligeira diminuição de 0,6% em relação ao mesmo período do ano passado.
"depois do new deal 517 deste ano, o volume de transações de casas usadas aumentou significativamente, especialmente nas principais cidades, que ultrapassou 120.000 unidades num único mês em junho e julho. em agosto, o efeito da política desapareceu, e o único o volume de transações mensais nas principais cidades atingiu o nível de 100.000 unidades." a agência disse que, em termos de cidades, o volume de transações nas 14 principais cidades monitoradas em agosto caiu mês a mês.
tomando shenzhen como exemplo, os dados mais recentes do centro de pesquisa zhongyuan de shenzhen mostram que em agosto, 2.537 unidades residenciais em primeira mão foram assinadas online, uma queda de 3,0% em relação ao mês anterior, 3.804 unidades residenciais em segunda mão foram transferidas, uma queda de 16,8%; em relação ao mês anterior, e o número de unidades residenciais usadas foi o mais baixo dos últimos seis meses. além do enfraquecimento dos efeitos de política, agosto é o tradicional período de entressafra para transações, o que também afeta os níveis de transação.
do ponto de vista da indústria, a tendência actual do mercado imobiliário ainda depende da bênção de factores favoráveis. “setembro é o período de janela para a introdução de políticas ao longo dos anos, e novas políticas importantes foram introduzidas muitas vezes ao longo dos anos. as novas políticas não são fortes o suficiente e o tempo de introdução está atrasado, espera-se que em setembro as transações continuem a diminuir", disse o linping residential big data research institute.
xu yuejin disse que as políticas que podem ser esperadas a seguir podem incluir: primeiro, cortes nas taxas de juros desde 2022, a lpr do meu país de mais de 5 anos foi reduzida em 80 pontos base cumulativamente. ainda há espaço para cortes nas taxas de juros no futuro; segundo, a otimização das políticas de compra e armazenamento das empresas estatais. no final de agosto, cerca de 30 cidades emitiram anúncios para a arrecadação de moradias para empresas estatais. , a implementação de políticas ainda enfrentará alguns ajustes, e os detalhes das políticas precisam ser otimizados. em terceiro lugar, espera-se que as políticas de restrição de compras em cidades centrais como pequim e xangai sejam relaxadas.
guan rongxue acredita que em termos de expectativas para políticas subsequentes, por um lado, há notícias recentes de que a redução das taxas de juros hipotecárias existentes e a permissão de empréstimos hipotecários terão um certo efeito positivo no estímulo ao consumo e na redução da pressão hipotecária sobre os clientes existentes, e ajudará a aumentar a confiança do mercado; por outro lado, uma vez que a actual procura de aquisição de habitação e a confiança do mercado levarão algum tempo a recuperar, as políticas de acompanhamento devem não só estimular a procura, mas também envidar esforços para melhorar o rendimento do emprego dos residentes;
é importante notar que as expectativas em relação ao mercado e às políticas restauraram a confiança de alguns proprietários de casas usadas.
os dados de monitoramento do linping residential big data research institute mostram que entre as propriedades com preços ajustados em 14 cidades principais em agosto, a proporção de propriedades com preços aumentados representou 7,3%, um aumento de 0,13 pontos percentuais mês a mês e um diminuição homóloga de 0,99 pontos percentuais. "a confiança dos proprietários nas 14 principais cidades para aumentar os preços aumentou, mas as 50 principais cidades ainda mostram uma tendência descendente. os proprietários nas cidades de alto nível estão mais confiantes nos aumentos de preços do que nas cidades de terceiro e quarto níveis."
(este artigo vem do china business news)
