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el periodista del securities times, zhang da.

desde principios de este año, la industria inmobiliaria ha seguido ajustándose. bajo la influencia de una serie de políticas de apoyo emitidas por el gobierno central el 17 de mayo, el mercado inmobiliario mostró cambios positivos en junio y julio, y las caídas interanuales en múltiples indicadores como las ventas de viviendas comerciales y los fondos disponibles. para las empresas inmobiliarias siguió estrechándose. cómo ver las tendencias futuras del mercado y el progreso de la transformación de las empresas inmobiliarias hacia nuevos modelos de desarrollo se han convertido en temas candentes en las recientes conferencias sobre desempeño de las empresas inmobiliarias.

a juzgar por el contenido de las conferencias semestrales sobre desempeño de muchas empresas inmobiliarias, aunque los ejecutivos de las empresas inmobiliarias en general creen que el mercado inmobiliario actual todavía se encuentra en la etapa de ajuste y que es necesario restaurar la confianza del mercado, todavía confían en la desarrollo del sector a medio y largo plazo. al mismo tiempo, la transformación de las empresas inmobiliarias hacia nuevos modelos se ha acelerado y las contribuciones comerciales operativas de muchas empresas inmobiliarias han seguido aumentando. la optimización activa de la estructura de la deuda para garantizar la seguridad del flujo de caja se ha convertido en una tarea importante en la actualidad.

tener confianza en el mercado a medio y largo plazo.

en la primera mitad del año, el mercado inmobiliario experimentó profundos ajustes, la relación entre oferta y demanda del mercado experimentó cambios importantes y el desempeño de las ventas de las empresas inmobiliarias en general disminuyó en diversos grados. la tendencia futura del mercado inmobiliario ha atraído. mucha atención.

lin zhaoyuan, presidente y director ejecutivo de yuexiu real estate, dijo que después del new deal del "17 de mayo", el mercado se recuperó en junio y el margen de caída se redujo gradualmente en julio. en general, el mercado todavía está estancado en busca de equilibrio. en la segunda mitad del año, con la intensificación de la flexibilización de las políticas y la recuperación gradual de la confianza del mercado, se espera que el mercado inmobiliario toque fondo y se estabilice.

lin zhaoyuan también dijo que se espera que el sector inmobiliario, como una de las industrias pilares más importantes del país, mantenga un tamaño de mercado de entre 8 y 10 billones de yuanes. el volumen total de transacciones de las ciudades en las que actualmente participa yuexiu real estate es de más de 200 mil millones de yuanes y el mercado existente aún se está desarrollando. "estamos llenos de confianza en el mercado futuro".

en cuanto a la futura tendencia de desarrollo de la industria, yu liang, presidente de la junta directiva de vanke, también dio una opinión positiva. cree que a medio y largo plazo la demanda potencial de vivienda ha superado su pico histórico, pero la escala absoluta sigue siendo enorme. en el corto plazo, después de tres años de ajuste del mercado, el desempeño de los costos de las viviendas nuevas está mejorando y el apoyo político a las necesidades diversificadas de vivienda continúa aumentando. estas están acumulando energía para la recuperación de la demanda del mercado y preparándose para la nueva etapa de desarrollo. ven a proporcionar la tierra.

yu liang explicó además que, en primer lugar, con los cambios fundamentales en la relación entre la oferta y la demanda de bienes raíces, los factores clave de la competencia en el mercado han cambiado de la escala en el pasado al poder del producto y el poder del servicio. las casas nuevas ahora están mucho mejor que antes. al mismo tiempo, después de tres años de ajuste, los precios de la vivienda han vuelto a caer a un nivel relativamente razonable y la relación precio-rendimiento de los nuevos productos inmobiliarios ha mejorado considerablemente. además, desde una perspectiva política, a medida que varias ciudades implementan políticas específicas de la ciudad, ya sea el umbral de compra de vivienda, el índice de pago inicial y el nivel de la tasa de interés hipotecaria, incluida la política "90/70", ajustes a los estándares residenciales ordinarios, etc. ., la demanda de vivienda diversificada el apoyo ha facilitado la compra de una casa, la confianza de los consumidores se está recuperando gradualmente, la carga de los gastos de vivienda se ha reducido significativamente y el poder adquisitivo también está mejorando, lo que ha creado buenas condiciones para la recuperación. de la demanda. por el lado de la oferta, en el primer semestre de este año la superficie de nueva construcción residencial a nivel nacional cayó un 24% interanual, lo que supone que la superficie de nueva construcción para todo el año ronda los 500 millones. metros cuadrados y la oferta de viviendas nuevas es relativamente insuficiente. por tanto, la mejora de la relación entre oferta y demanda ha creado las condiciones para que el mercado salga de la depresión y recupere impulso alcista.

el ritmo de transformación y desarrollo se está acelerando

ante el profundo ajuste de la industria, el modelo que se basa únicamente en el negocio de desarrollo inmobiliario ya no puede sostener el crecimiento. las empresas inmobiliarias han acelerado el ritmo de la transformación diversificada y han explorado activamente nuevos modelos de desarrollo. muchas empresas de bienes raíces han implementado con anticipación negocios comerciales, de alquiler a largo plazo, propiedades y otros negocios operativos, y la contribución de los negocios operativos al rendimiento continúa aumentando.

longfor group, que comenzó su ajuste y transformación en 2022, está avanzando rápidamente. en el primer semestre de este año, longfor logró ventas contratadas de 51,12 mil millones de yuanes y unos ingresos operativos de 46,86 mil millones de yuanes. entre ellos, los ingresos operativos fueron de 13.100 millones de yuanes, un aumento interanual del 7,6%, y su contribución a los ingresos generales del grupo alcanzó el 28%, el margen de beneficio bruto del negocio operativo superó el 50% y la tasa de beneficio neto; superó el 25% y su contribución a los beneficios del grupo aumentó a más del 80%.

chen xuping, presidente y director ejecutivo de longfor group, dijo: "a este ritmo, esperamos que los ingresos operativos del grupo representen más de la mitad para fines de 2028. para entonces, se puede decir que todo el modelo de negocio habrá cambiado a un nuevo modelo de desarrollo."

china resources land también ha logrado avances sustanciales en su transformación e innovación. li xin, director ejecutivo y presidente de la junta directiva de china resources land, respondió a una pregunta de un periodista de securities times en la conferencia de desempeño. dijo que la industria inmobiliaria ha entrado de lleno en la era de las acciones. en el negocio de ventas, la empresa se ha deshecho del pensamiento inercial de depender únicamente del desempeño incremental para lograr el desempeño. cambie el enfoque del trabajo a la eliminación de inventarios y mejore las capacidades organizativas de toda la cadena de valor. al mismo tiempo, con el avance continuo de la política de fondos fiduciarios de inversión inmobiliaria, el negocio operativo de gestión de activos y bienes raíces de la compañía ha comenzado a tomar forma, y ​​la transformación en un gran negocio de gestión de activos se ha convertido en una fuerza potencial.

"hasta ahora, la escala total de gestión de activos de china resources land es de aproximadamente 450 mil millones de yuanes, y los ingresos operativos de bienes raíces representan más del 25%, y la proporción de ganancias puede ser incluso mayor, lo que indica que el negocio de transformación de china resources land está en auge". xin he dijo que china resources land ha logrado con éxito un salto de la primera curva de crecimiento residencial a la segunda curva de crecimiento comercial. a continuación, se centrará en las tres subdivisiones de agencia de construcción urbana, operación de locales y viviendas de alquiler alrededor del elemento del ecosistema. empresariales. realizar esfuerzos para promover de manera integral la implementación del posicionamiento estratégico de los operadores urbanos.

ante el difícil período de liquidación y transformación de la industria inmobiliaria, midea real estate eligió un plan de reestructuración especial para separar el negocio de desarrollo de la plataforma de cotización y construir un modelo de negocio de "agencia de desarrollo + servicios de administración de propiedades + operaciones de activos + bienes raíces". tecnología". hao henngle, presidente de la junta directiva, director ejecutivo y presidente de midea real estate, dijo que el negocio de desarrollo inmobiliario está actualmente bajo presión, pero las perspectivas comerciales que rodean la cadena de la industria inmobiliaria son amplias. , la tecnología inmobiliaria y otros negocios retenidos después de la reestructuración de midea real estate tendrán buenas perspectivas de crecimiento.

optimizar la estructura de la deuda es clave

en la situación actual del mercado, es fundamental garantizar la seguridad del flujo de caja. las empresas inmobiliarias se han vuelto más cautelosas a la hora de invertir y adquirir terrenos, y encontrar formas de reducir la deuda se ha convertido en la tarea más urgente.

"al convertir el antiguo modelo, lo más importante es manejar el problema de la deuda". chen xuping dijo que el desarrollo inmobiliario se caracteriza por una gran escala y un ciclo corto, pero también una gran incertidumbre. viejo modelo básicamente, si no se cambia la estructura de la deuda, será difícil completar la transformación empresarial.

chen xuping afirmó además que al hacer la transición a un nuevo modelo de desarrollo, la prioridad debe ser optimizar la estructura de la deuda. la primera es reducir la escala de la deuda y la segunda es alargar el ciclo de la deuda. longfor utiliza el flujo de efectivo operativo positivo de todos los negocios para reducir los pasivos totales, es decir, utiliza el flujo de efectivo positivo para reducir los pasivos totales. al mismo tiempo, utiliza préstamos inmobiliarios operativos a largo plazo para reemplazar la deuda crediticia a 3 a 5 años. financiación. "sólo después de que se complete la optimización de la estructura de la deuda, será posible realizar la transformación del nuevo modelo, así como la transformación de los ingresos y las ganancias".

según los informes, longfor ha reducido de forma proactiva y ordenada su escala de deuda desde 2023. hasta ahora, longfor ha reembolsado 10.700 millones de yuanes de bonos públicos nacionales en 2024, y los bonos públicos nacionales restantes que vencen durante el año son solo 1.000 millones de yuanes. se han liquidado todos los abs de cadena, facturas comerciales, etc. a finales de 2026, longfor no tiene bonos públicos extranjeros adeudados.

frente a dificultades operativas periódicas, vanke también hizo varios esfuerzos para garantizar el flujo de caja y el pago de la deuda en la primera mitad del año. además de vender activamente, promover transacciones a gran escala y la revitalización de activos, y retirarse gradualmente de negocios e inversiones no esenciales, además de recaudar alrededor de 137 mil millones de yuanes, han huihua, vicepresidente ejecutivo y director financiero de vanke, dijo que en en la primera mitad del año, vanke completó el pago de 7.300 millones de yuanes de bonos públicos nacionales por valor de 10.400 millones de rmb y de bonos públicos extranjeros equivalentes a aproximadamente 10.400 millones de rmb. todavía quedan 2.000 millones de rmb de bonos públicos nacionales que vencen en septiembre y que deben reembolsarse durante el año. . en la segunda mitad del año, además de generar flujo de caja a partir de las operaciones, vanke hará todo lo posible para estabilizar la escala de financiación existente de los bancos y transformar activamente los modelos de financiación. al mismo tiempo, seguirá buscando oportunidades como los sindicados. préstamos y préstamos inmobiliarios operativos para proporcionar liquidez incremental para proteger el pago de deudas.

la dirección de greentown china afirmó que la empresa mantendrá un pensamiento centrado en los resultados y una estrategia comercial prudente y estable en la segunda mitad del año e incluso en la primera mitad del próximo año. este año las inversiones serán más cautelosas. preferirán perder que invertir. la intensidad de la inversión general será ligeramente menor que el año pasado. según los informes, el reemplazo de todos los préstamos extranjeros de greentown con vencimiento en 2024 se completó básicamente en la primera mitad del año. el reemplazo de la deuda restante con vencimiento en 2025 también se inició y actualmente se está avanzando de manera ordenada según lo planeado. .