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il giornalista del securities times zhang da

dall’inizio di quest’anno il settore immobiliare ha continuato ad adeguarsi. sotto l’influenza di una serie di politiche di sostegno emanate dal governo centrale il 17 maggio, il mercato immobiliare ha mostrato cambiamenti positivi nei mesi di giugno e luglio, e un calo su base annua di molteplici indicatori come le vendite di immobili commerciali e i fondi in essere. per le società immobiliari ha continuato a restringersi. come visualizzare le tendenze future del mercato e il progresso della trasformazione delle società immobiliari verso nuovi modelli di sviluppo sono diventati temi scottanti nelle recenti conferenze sulla performance delle società immobiliari.

a giudicare dai contenuti delle conferenze semestrali sulla performance di molte società immobiliari, anche se i dirigenti delle società immobiliari generalmente credono che l’attuale mercato immobiliare sia ancora in fase di aggiustamento e che la fiducia del mercato debba essere ripristinata, sono comunque fiduciosi sul futuro sviluppo a medio e lungo termine del settore. allo stesso tempo, la trasformazione delle società immobiliari in nuovi modelli ha subito un’accelerazione e i contributi aziendali di molte società immobiliari hanno continuato ad aumentare. l’ottimizzazione attiva della struttura del debito per garantire la sicurezza del flusso di cassa è diventata oggi un compito importante.

avere fiducia nel mercato a medio e lungo termine

nella prima metà dell'anno, il mercato immobiliare ha subito profondi aggiustamenti, il rapporto tra domanda e offerta del mercato ha subito grandi cambiamenti e l'andamento delle vendite delle società immobiliari ha generalmente registrato, in misura diversa, un calo dell'andamento futuro del mercato immobiliare ha attirato molta attenzione.

lin zhaoyuan, presidente e direttore esecutivo di yuexiu real estate, ha affermato che dopo il new deal del "17 maggio", il mercato è rimbalzato a giugno e il margine di declino si è gradualmente ridotto a luglio. nel complesso, il mercato è ancora in una situazione di stallo alla ricerca di equilibrio. nella seconda metà dell’anno, con l’intensificarsi dell’allentamento politico e il graduale recupero della fiducia del mercato, si prevede che il mercato immobiliare toccherà il fondo e si stabilizzerà.

lin zhaoyuan ha anche affermato che si prevede che il settore immobiliare, in quanto uno dei pilastri più importanti del paese, manterrà una dimensione di mercato compresa tra 8 e 10 trilioni di yuan. il volume complessivo delle transazioni delle città in cui yuexiu real estate entra attualmente è di oltre 200 miliardi di yuan e il mercato esistente è ancora in via di sviluppo "siamo pieni di fiducia nel mercato futuro".

per quanto riguarda il futuro trend di sviluppo del settore, anche yu liang, presidente del consiglio di amministrazione di vanke, ha espresso un giudizio positivo. egli ritiene che nel medio e lungo termine la potenziale domanda immobiliare abbia superato il suo picco storico, ma la portata assoluta sia ancora enorme. nel breve termine, dopo tre anni di aggiustamento del mercato, l’andamento dei costi delle nuove case sta migliorando e il sostegno politico alle esigenze abitative diversificate continua ad aumentare. queste stanno accumulando energia per la ripresa della domanda di mercato e preparandosi alla nuova fase di sviluppo. vieni a fornire il terreno.

yu liang ha inoltre spiegato che prima di tutto, con i cambiamenti fondamentali nel rapporto tra domanda e offerta immobiliare, i fattori chiave della concorrenza di mercato sono passati dalla scala del passato al potere del prodotto e al potere del servizio le nuove case ora sono molto migliorate rispetto a prima. allo stesso tempo, dopo tre anni di aggiustamento, i prezzi delle case sono tornati a un livello relativamente ragionevole e il rapporto costo-efficacia dei nuovi prodotti immobiliari è stato notevolmente migliorato. inoltre, dal punto di vista politico, poiché varie città implementano politiche specifiche per città, che si tratti della soglia di acquisto della casa, del rapporto di acconto e del livello del tasso di interesse ipotecario, inclusa la politica "90/70", adeguamenti agli standard residenziali ordinari, ecc. ., la domanda di alloggi diversificati aumenterà il sostegno ha reso più facile l'acquisto di una casa, la fiducia dei consumatori si sta gradualmente riprendendo, l'onere delle spese immobiliari è stato significativamente ridotto e anche il potere d'acquisto sta migliorando, il che ha creato buone condizioni per la ripresa della domanda. dal lato dell’offerta, nella prima metà di quest’anno, la superficie di nuove costruzioni residenziali a livello nazionale è diminuita del 24% su base annua, il che significa che la superficie di nuove costruzioni per l’intero anno è di circa 500 milioni metri quadrati e l’offerta di nuove case è relativamente insufficiente. pertanto, il miglioramento del rapporto tra domanda e offerta ha creato le condizioni affinché il mercato possa uscire dal minimo e ritrovare slancio al rialzo.

il ritmo della trasformazione e dello sviluppo sta accelerando

di fronte al profondo aggiustamento del settore, il modello che si basa esclusivamente sulle attività di sviluppo immobiliare non è più in grado di sostenere la crescita. le società immobiliari hanno accelerato il ritmo della trasformazione diversificata ed esplorato attivamente nuovi modelli di sviluppo. molte società immobiliari hanno avviato in anticipo attività commerciali, appartamenti in affitto a lungo termine, immobili e altre attività operative e il contributo delle attività operative alla performance continua ad aumentare.

il gruppo longfor, che ha avviato l’adeguamento e la trasformazione nel 2022, sta facendo rapidi progressi. nella prima metà di quest'anno, longfor ha realizzato un fatturato contrattuale di 51,12 miliardi di yuan e un utile operativo di 46,86 miliardi di yuan. tra questi, l'utile operativo è stato di 13,1 miliardi di yuan, con un aumento del 7,6% su base annua, e il suo contributo al reddito complessivo del gruppo ha raggiunto il 28%, il margine di profitto lordo dell'attività operativa ha superato il 50% e il tasso di profitto netto ha superato il 25% e il suo contributo agli utili del gruppo è aumentato fino a superare l'80%.

chen xuping, presidente e amministratore delegato del gruppo longfor, ha dichiarato: "di questo passo, prevediamo che l'utile operativo del gruppo rappresenterà più della metà entro la fine del 2028. per allora, si può dire che l'intero modello di business sarà passato a un nuovo modello di sviluppo."

anche china resources land ha compiuto progressi sostanziali nella trasformazione e nell’innovazione. li xin, direttore esecutivo e presidente del consiglio di amministrazione di china resources land, ha risposto a una domanda di un giornalista di securities times durante la conferenza sulla performance, affermando che il settore immobiliare è entrato pienamente nell'era delle azioni in termini di sviluppo attività di vendita, l'azienda si è sbarazzata del pensiero inerziale di fare affidamento esclusivamente sulla performance incrementale per ottenere prestazioni. spostare il focus del lavoro sull'eliminazione delle scorte e migliorare le capacità organizzative dell'intera catena del valore. allo stesso tempo, con il continuo avanzamento della politica dei fondi fiduciari di investimento immobiliare, l'attività operativa della società nel settore immobiliare e della gestione patrimoniale ha iniziato a prendere forma e la trasformazione in una grande società di gestione patrimoniale è diventata una forza potenziale.

"finora, l'intera scala di gestione patrimoniale di china resources land è di circa 450 miliardi di yuan, e i ricavi operativi immobiliari rappresentano oltre il 25%, e la percentuale di profitto potrebbe essere ancora più alta, indicando che l'attività di trasformazione di china resources land è in forte espansione." xin he ha affermato che china resources land è riuscita a compiere un salto dalla prima curva di crescita del residenziale alla seconda curva di crescita del commerciale. successivamente, si concentrerà sulle tre suddivisioni dell'agenzia di costruzione urbana, del funzionamento della sede e degli alloggi in affitto attorno all'elemento dell'ecosistema imprese. impegnarsi per promuovere in modo globale l'attuazione del posizionamento strategico degli operatori urbani.

di fronte al difficile periodo di liquidazione e trasformazione del settore immobiliare, midea real estate ha scelto uno speciale piano di ristrutturazione per separare l'attività di sviluppo dalla piattaforma di quotazione e costruire un modello di business di "agenzia di sviluppo + servizi di gestione immobiliare + operazioni patrimoniali + settore immobiliare tecnologia". hao henngle, presidente del consiglio di amministrazione, direttore esecutivo e presidente di midea real estate, ha affermato che l'attività di sviluppo immobiliare è attualmente sotto pressione, ma l'attività operativa attorno alla catena del settore immobiliare ha ampie prospettive le operazioni, la tecnologia immobiliare e le altre attività mantenute dopo la ristrutturazione di midea real estate avranno buone prospettive di crescita.

l’ottimizzazione della struttura del debito è fondamentale

nell’attuale situazione del mercato, è fondamentale garantire la sicurezza del flusso di cassa. le società immobiliari sono diventate più caute nell’investire e nell’acquisire terreni, e trovare modi per ridurre il debito è diventato il compito più urgente.

"quando si converte il vecchio modello dal vecchio modello, la cosa più critica è gestire il problema del debito." chen xuping ha detto che lo sviluppo immobiliare è caratterizzato da un ciclo breve e su larga scala, ma anche da una grande incertezza. la maggior parte dei debiti si basa sul vecchio modello in sostanza, se la struttura del debito non viene modificata, sarà difficile completare la trasformazione aziendale.

chen xuping ha inoltre affermato che nella transizione verso un nuovo modello di sviluppo, la priorità dovrebbe essere quella di ottimizzare la struttura del debito. la prima è ridurre l’entità del debito, la seconda è allungare il ciclo del debito. longfor utilizza il flusso di cassa operativo positivo da tutte le attività per ridurre le passività totali, ovvero utilizza il flusso di cassa positivo per ridurre le passività totali. allo stesso tempo, utilizza prestiti immobiliari operativi a lungo termine per sostituire il finanziamento con debito di credito da 3 a 5 anni . "solo dopo aver completato l'ottimizzazione della struttura del debito, sarà possibile realizzare la conversione al nuovo modello, nonché la conversione dei ricavi e dei profitti."

secondo i rapporti, longfor ha ridotto in modo proattivo e ordinato l'entità del suo debito dal 2023. ad oggi, longfor ha rimborsato 10,7 miliardi di yuan in obbligazioni pubbliche nazionali nel 2024 e le restanti obbligazioni pubbliche nazionali in scadenza durante l'anno ammontano a solo 1 miliardo di yuan abs della catena, fatture commerciali, ecc. sono stati tutti liquidati. entro la fine del 2026, longfor non ha obbligazioni pubbliche estere in scadenza.

di fronte a periodiche difficoltà operative, vanke ha inoltre compiuto diversi sforzi per garantire il flusso di cassa e il rimborso del debito nella prima metà dell'anno. oltre a vendere attivamente, promuovere transazioni su larga scala e rivitalizzazione patrimoniale e ritirarsi gradualmente da attività e investimenti non essenziali, oltre a raccogliere circa 137 miliardi di yuan, han huihua, vicepresidente esecutivo e direttore finanziario di vanke, ha affermato che in nella prima metà dell'anno, vanke ha completato il rimborso di 7,3 miliardi di yuan di obbligazioni pubbliche nazionali per un valore di 10,4 miliardi di rmb e di obbligazioni pubbliche estere equivalenti a circa 10,4 miliardi di rmb. ci sono ancora 2 miliardi di obbligazioni pubbliche nazionali in scadenza a settembre da rimborsare durante l'anno . nella seconda metà dell'anno, oltre a generare flusso di cassa dalle operazioni, vanke farà del suo meglio per stabilizzare l'attuale scala di finanziamento delle banche e trasformare attivamente i modelli di finanziamento prestiti e prestiti immobiliari operativi per fornire liquidità incrementale per proteggere i pagamenti sicuri.

il management di greentown china ha dichiarato che la società manterrà una strategia aziendale prudente e costante nella seconda metà dell'anno e anche nella prima metà del prossimo anno. gli investimenti saranno più cauti quest’anno e si preferirà perdere piuttosto che investire. l’intensità complessiva degli investimenti sarà leggermente inferiore rispetto allo scorso anno. secondo i rapporti, la sostituzione di tutti i prestiti esteri di greentown con scadenza nel 2024 è stata sostanzialmente completata nella prima metà dell'anno. anche la sostituzione del debito residuo con scadenza nel 2025 è stata avviata e viene attualmente avanzata in modo ordinato come previsto. .