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証券時報記者の張達

今年に入ってから不動産業界は調整が続いている。 5月17日に中央政府が発表した一連の支援政策の影響で、不動産市場は6月から7月にかけて好転を見せたものの、商業用住宅販売件数や保有ファンドなど複数の指標が前年比で減少した。不動産会社の業績は引き続き縮小した。最近の不動産会社業績カンファレンスでは、将来の市場動向をどう見るか、不動産会社の新たな開発モデルへの変革の進捗が話題となっている。

多くの不動産会社の半期業績説明会の内容から判断すると、不動産会社の経営者は総じて、現在の不動産市場はまだ調整段階にあり、市場の信頼を回復する必要があると考えているものの、不動産市場の成長には依然として自信を持っている。業界の中長期的な発展を目指します。同時に、不動産会社の新たなモデルへの変革が加速しており、現在、多くの不動産会社の事業貢献度が増加し続けており、キャッシュフローの確保を確保するために債務構造を積極的に最適化することが重要な課題となっている。

中長期的なマーケットに自信を持つ

今年上半期、不動産市場は大幅な調整を経験し、市場の需要と供給の関係は大きく変化し、不動産会社の販売実績は程度の差はあれ総じて低下しました。不動産市場の今後の動向が注目されています。多くの注目を集めています。

越秀不動産の会長兼常務取締役の林兆源氏は、「5・17」ニューディール政策の後、市場は6月に反発し、7月には下落余地が徐々に縮小したと述べた。全体として、市場は依然としてバランスを模索する膠着状態にある。今年下半期には、政策緩和の強化と市場の信頼感の緩やかな回復により、不動産市場は底を打って安定すると予想されます。

林兆源氏はまた、不動産は国の重要な柱産業の一つとして、8兆～10兆元の市場規模を維持すると予想されると述べた。越秀不動産が現在参入している都市の総取引額は2000億元以上で、既存市場はまだ発展途上にあり、「将来の市場には自信を持っている」としている。

業界の今後の発展傾向については、万科取締役会会長のyu liang氏も前向きな判断を示した。同氏は、中長期的には潜在的な住宅需要は歴史的なピークを超えたが、絶対的な規模は依然として大きいと考えている。短期的には、3年間の市場調整を経て、新築住宅のコストパフォーマンスは向上しており、多様化する住宅ニーズに対する政策支援は引き続き増加しており、市場需要の回復に向けたエネルギーを蓄積し、新たな発展段階に備えています。土を用意して来てください。

さらに、余梁氏は、まず第一に、不動産の需要と供給の関係が根本的に変化し、市場競争の重要な要素がこれまでの規模から製品力とサービス力に変化していると説明した。新しい家は以前よりもはるかに改善されました。同時に、3 年間の調整を経て、住宅価格は比較的妥当な水準に戻り、新築住宅製品の価格性能比は大幅に改善されました。また、政策面では、各都市が都市独自の政策を実施する中で、住宅購入基準額、頭金比率、住宅ローン金利水準（「90/70」政策など）、一般住宅水準の調整等が行われています。多様化した住宅需要 支援により住宅の購入が容易になり、消費者信頼感も徐々に回復し、住宅費の負担が大幅に軽減され、購買力も向上し、回復に向けた好条件が整っている需要の。供給面から見ると、今年上半期の全国の新築住宅建設面積は前年比24％減少し、年間の新築住宅面積は約5億戸となったことになる。平方メートルしかなく、新築住宅の供給は比較的不十分です。したがって、需要と供給の関係の改善により、市場が谷を抜け出して上昇の勢いを取り戻す条件が整いました。

変革と発展のペースは加速しています

業界の徹底的な調整に直面し、不動産開発事業のみに依存するモデルはもはや成長を維持できなくなり、不動産会社は多角的な変革のペースを加速し、新たな開発モデルを積極的に模索しています。多くの不動産会社が商業用・長期賃貸マンションや不動産等の運営事業を先行展開しており、運営事業の業績への寄与度は高まり続けています。

2022年に調整と変革を始めたlongfor groupは急速な進歩を遂げている。今年上半期、longforは契約売上高511億2000万元、営業利益468億6000万元を達成した。そのうち、営業利益は131億元で、前年比7.6%増加し、グループ全体の利益に占める割合は28%に達し、営業総利益率は50%を超えました。売上高は25％を超え、グループへの利益貢献度は80％以上となった。

longfor groupの会長兼最高経営責任者（ceo）であるchen xuping氏は、「このペースでいくと、2028年末までにグループの営業利益が半分以上を占めるようになると予想している。その頃にはビジネスモデル全体が、新しい開発モデルです。」

チャイナ リソーシズ ランドは、変革と革新においても大幅な進歩を遂げました。チャイナ・リソーシズ・ランドの常務取締役兼取締役会会長の李新氏は、業績カンファレンスで証券時報の記者の質問に答え、不動産業界は完全に株式の時代に入ったと述べた。販売事業においては、業績を達成するために単に業績の増加に依存するという惰性的な考え方を排除し、仕事の焦点を在庫の排除に移し、バリューチェーン全体の組織能力を向上させました。同時に、不動産投資信託ファンド政策の継続的な推進により、同社の不動産運営・資産管理事業が具体化し始め、大規模な資産管理事業への変革が潜在力となっている。

「これまでのところ、華潤ランドの全体資産管理規模は約4500億元で、不動産の営業収益が25％以上を占めており、利益比率はさらに高くなる可能性があり、華潤ランドの変革事業が活況を呈していることを示している」と述べた。 xin he氏は、チャイナリソースランドは住宅の第1の成長曲線から商業の第2の成長曲線への飛躍を成功裏に達成したと述べ、次に、エコシステム要素を中心とした都市建設代理店、会場運営、賃貸住宅の3つの部門に焦点を当てると述べた。都市事業者の戦略的位置付けの実現を総合的に推進するよう努めます。

不動産業界の清算と変革の困難な時期に直面し、美的不動産は開発事業を上場プラットフォームから分離し、「開発代理店＋不動産管理サービス＋資産運用＋不動産」のビジネスモデルを構築する特別な再編計画を選択した。テクノロジー"。美的不動産の取締役会会長兼執行役員兼社長のハオ・ヘングル氏は、不動産開発事業は現在圧迫されているが、不動産産業チェーンを取り巻く事業の見通しは広いと信じていると述べた。美的不動産の再編後も維持される不動産テクノロジーおよびその他の事業には、成長の余地が十分にあります。

債務構造の最適化が鍵となる

現在の市況では、キャッシュフローの安全性を確保することが重要であり、不動産会社は土地への投資や取得に慎重になっており、債務削減が喫緊の課題となっている。

「古いモデルから転換する際に最も重要なことは、債務問題に対処することだ。」 陳雪平氏は、不動産開発は大規模でサイクルが短いという特徴があるが、ほとんどの債務は大きな不確実性に基づいていると述べた。基本的に、債務構造を切り替えなければ、事業変革を完了することは困難です。

陳雪平氏はさらに、新たな開発モデルに移行する際には、債務構造を最適化することが第一であり、第二は債務サイクルを長期化することであると述べた。 longfor は、すべての事業からのプラスの営業キャッシュ フローを利用して総負債を削減しています。つまり、プラスのキャッシュ フローを利用して総負債を削減しています。同時に、3 ～ 5 年の信用債務を長期営業不動産ローンで置き換えています。融資。 「債務構造の最適化が完了して初めて、新しいモデルの変革と収益と利益の変革を実現することが可能になります。」

報道によると、ロングフォーは2023年以降、債務規模を積極的かつ秩序正しく削減してきた。現時点で、ロングフォーは2024年に107億元の国内公債を返済しており、年内に返済期限を迎える国内公債の残りはわずか10億元である。チェーンabs、コマーシャルインボイス等は全てクリア済みです。 2026年末までに、ロングフォー社の海外公債の返済期限はなくなる。

万科は定期的な経営困難に直面し、上半期のキャッシュフローと債務返済を確保するためにさまざまな努力も行った。万科の執行副社長兼最高財務責任者の韓恵華氏は、積極的な売却、大規模取引と資産活性化の推進、非中核事業や投資からの段階的撤退に加え、約1370億元を回収したと述べた。万科は今年上半期に73億元の返済を完了した。104億元相当の国内公債と約104億元相当の海外公債の返済が完了した。9月に返済予定の国内公債はまだ20億元ある。 。今年下半期、万科は営業キャッシュフローの創出に加え、銀行の既存の融資規模の安定化に全力を尽くし、同時にシンジケートなどの融資モデルの積極的な変革にも努める。債務の安全な支払いを保護するための追加の流動性を提供するローンおよび運営用不動産ローン。

greentown china の経営陣は、同社は今年下半期、さらには来年上半期も収益性の考え方と慎重かつ着実な事業戦略を維持すると述べた。今年の投資はより慎重になるでしょう。全体的な投資意欲は昨年よりも若干弱まるでしょう。報道によると、2024年に期限を迎えるグリーンタウンの海外融資の返済はほぼ今年上半期に完了し、2025年に期限を迎える残りの債務の返済も開始され、現在計画通りに順調に進められているという。 。