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repórter do securities times, zhang da

desde o início deste ano, o setor imobiliário continuou a se ajustar. sob a influência de uma série de políticas de apoio emitidas pelo governo central em 17 de maio, o mercado imobiliário apresentou variações positivas em junho e julho, e as quedas homólogas em múltiplos indicadores, como vendas de habitação comercial e fundos disponíveis para as empresas imobiliárias continuou a diminuir. como visualizar as tendências futuras do mercado e o progresso da transformação das empresas imobiliárias para novos modelos de desenvolvimento tornaram-se questões quentes nas recentes conferências sobre o desempenho das empresas imobiliárias.

a julgar pelo conteúdo das conferências semestrais de desempenho de muitas empresas imobiliárias, embora os executivos das empresas imobiliárias geralmente acreditem que o atual mercado imobiliário ainda está em fase de ajuste e que a confiança do mercado precisa ser restaurada, eles ainda estão confiantes sobre o desenvolvimento da indústria a médio e longo prazo. ao mesmo tempo, a transformação das empresas imobiliárias em novos modelos acelerou-se e as contribuições empresariais operacionais de muitas empresas imobiliárias continuaram a aumentar. a optimização activa da estrutura da dívida para garantir a segurança do fluxo de caixa tornou-se actualmente uma tarefa importante.

tenha confiança no mercado de médio e longo prazo

no primeiro semestre, o mercado imobiliário sofreu profundos ajustamentos, a relação oferta e procura do mercado sofreu grandes alterações e o desempenho de vendas das empresas imobiliárias diminuiu em geral em graus variados. muita atenção.

lin zhaoyuan, presidente e diretor executivo da yuexiu real estate, disse que após o new deal de "17 de maio", o mercado se recuperou em junho e o espaço para declínio diminuiu gradualmente em julho. no geral, o mercado ainda está num impasse em busca de equilíbrio. no segundo semestre do ano, com a intensificação da política de flexibilização e a recuperação gradual da confiança do mercado, espera-se que o mercado imobiliário atinja o seu nível mínimo e estabilize.

lin zhaoyuan também disse que o setor imobiliário, como um dos importantes pilares da indústria do país, deverá manter um tamanho de mercado de 8 trilhões a 10 trilhões de yuans. o volume geral de transações nas cidades em que a yuexiu real estate entra atualmente é de mais de 200 bilhões de yuans, e o mercado existente ainda está em desenvolvimento "estamos cheios de confiança no mercado futuro".

em relação à tendência de desenvolvimento futuro da indústria, yu liang, presidente do conselho de administração da vanke, também fez um julgamento positivo. ele acredita que, a médio e longo prazo, a procura potencial de habitação ultrapassou o seu pico histórico, mas a escala absoluta ainda é enorme. a curto prazo, após três anos de ajustamento do mercado, o desempenho dos custos das novas habitações está a melhorar e o apoio político às necessidades diversificadas de habitação continua a aumentar. estas estão a acumular energia para a recuperação da procura do mercado e a preparar-se para a nova fase de desenvolvimento. venha fornecer o solo.

yu liang explicou ainda que, em primeiro lugar, com as mudanças fundamentais na relação entre a oferta e a procura imobiliária, os factores-chave da concorrência no mercado mudaram de escala no passado para poder de produto e poder de serviço. as novas casas estão agora muito melhoradas do que antes. ao mesmo tempo, após três anos de ajustamento, os preços da habitação caíram para um nível relativamente razoável e a relação preço-desempenho dos novos produtos habitacionais melhorou bastante. além disso, do ponto de vista político, à medida que várias cidades implementam políticas específicas da cidade, seja o limite de compra de casa, o rácio de entrada e o nível da taxa de juro hipotecária, incluindo a política "90/70", ajustamentos aos padrões residenciais normais, etc. ., a procura por habitação diversificada irá o apoio facilitou a compra de casa, a confiança dos consumidores está a recuperar gradualmente, o peso das despesas com habitação foi significativamente reduzido e o poder de compra também está a melhorar, o que criou boas condições para a recuperação da demanda. do lado da oferta, no primeiro semestre deste ano, a área de construção residencial nova a nível nacional caiu 24% em termos homólogos, o que significa que a área de construção nova para todo o ano é de cerca de 500 milhões. metros quadrados, e a oferta de novas casas é relativamente insuficiente. portanto, a melhoria da relação entre oferta e procura criou condições para o mercado sair da depressão e recuperar o dinamismo ascendente.

o ritmo de transformação e desenvolvimento está acelerando

confrontado com o ajustamento profundo da indústria, o modelo que assenta exclusivamente no negócio de promoção imobiliária já não é capaz de sustentar o crescimento. as empresas imobiliárias aceleraram o ritmo da transformação diversificada e exploraram ativamente novos modelos de desenvolvimento. muitas empresas imobiliárias implantaram antecipadamente apartamentos comerciais, de aluguel de longo prazo, propriedades e outros negócios operacionais, e a contribuição dos negócios operacionais para o desempenho continua a aumentar.

o grupo longfor, que iniciou o ajustamento e a transformação em 2022, está a fazer progressos rápidos. no primeiro semestre deste ano, a longfor alcançou vendas contratadas de 51,12 mil milhões de yuans e resultados operacionais de 46,86 mil milhões de yuans. entre eles, o lucro operacional foi de 13,1 bilhões de yuans, um aumento anual de 7,6%, e sua contribuição para o lucro geral do grupo atingiu 28%; ultrapassou 25% e sua contribuição de lucro para o grupo aumentou para mais de 80%.

chen xuping, presidente e ceo do grupo longfor, disse: "nesse ritmo, esperamos que o lucro operacional do grupo represente mais da metade até o final de 2028. até então, pode-se dizer que todo o modelo de negócios mudou para um novo modelo de desenvolvimento."

a china resources land também fez progressos substanciais na sua transformação e inovação. li xin, diretor executivo e presidente do conselho de administração da china resources land, respondeu a uma pergunta de um repórter do securities times na conferência de desempenho. ele disse que o setor imobiliário entrou plenamente na era das ações em termos de desenvolvimento. negócio de vendas, a empresa se livrou do pensamento inercial de confiar apenas no desempenho incremental para alcançar o desempenho. mudar o foco do trabalho para a eliminação de estoques e melhorar as capacidades organizacionais de toda a cadeia de valor. ao mesmo tempo, com o avanço contínuo da política de fundos fiduciários de investimento imobiliário, o negócio imobiliário operacional e de gestão de activos da empresa começou a tomar forma, e a transformação num grande negócio de gestão de activos tornou-se uma força potencial.

"até agora, toda a escala de gestão de ativos da china resources land é de cerca de 450 bilhões de yuans, e a receita operacional imobiliária representa mais de 25%, e a proporção do lucro pode ser ainda maior, indicando que o negócio de transformação da china resources land está crescendo." xin he disse que a china resources land alcançou com sucesso um salto da primeira curva de crescimento residencial para a segunda curva de crescimento comercial. em seguida, ela se concentrará nas três subdivisões de agência de construção urbana, operação de locais e aluguel de moradias em torno do elemento do ecossistema. negócios. envidar esforços para promover de forma abrangente a implementação do posicionamento estratégico dos operadores urbanos.

enfrentando o difícil período de liquidação e transformação do setor imobiliário, a midea real estate escolheu um plano especial de reestruturação para separar o negócio de incorporação da plataforma de listagem e construir um modelo de negócios de "agência de desenvolvimento + serviços de gestão imobiliária + operações de ativos + imóveis tecnologia". hao henngle, presidente do conselho de administração, diretor executivo e presidente da midea real estate, disse que o negócio de incorporação imobiliária está atualmente sob pressão, mas as perspectivas de negócios em torno da cadeia do setor imobiliário são amplas. , a tecnologia imobiliária e outros negócios retidos após a reestruturação da midea real estate terão boas perspectivas de crescimento.

otimizar a estrutura da dívida é fundamental

na actual situação do mercado, é crucial garantir a segurança do fluxo de caixa. as empresas imobiliárias tornaram-se mais cautelosas no investimento e aquisição de terrenos, e encontrar formas de reduzir a dívida tornou-se a tarefa mais urgente.

"ao converter o modelo antigo do modelo antigo, o mais crítico é lidar com o problema da dívida." chen xuping disse que o desenvolvimento imobiliário é caracterizado por grande escala e ciclo curto, mas também por grande incerteza. modelo antigo basicamente, se a estrutura da dívida não for alterada, será difícil concluir a transformação do negócio.

chen xuping afirmou ainda que, ao fazer a transição para um novo modelo de desenvolvimento, a prioridade deve ser optimizar a estrutura da dívida. a primeira é reduzir a escala da dívida e a segunda é prolongar o ciclo da dívida. a longfor utiliza o fluxo de caixa operacional positivo de todos os negócios para reduzir o passivo total, ou seja, utiliza o fluxo de caixa positivo para reduzir o passivo total. ao mesmo tempo, utiliza empréstimos imobiliários operacionais de longo prazo para substituir a dívida de crédito de 3 a 5 anos. financiamento. “só depois de concluída a otimização da estrutura da dívida será possível concretizar a transformação do novo modelo, bem como a transformação das receitas e dos lucros.”

segundo relatos, a longfor reduziu de forma proativa e ordenada sua escala de dívida desde 2023. até agora, a longfor reembolsou 10,7 bilhões de yuans de títulos públicos nacionais em 2024, e os títulos públicos nacionais restantes devidos durante o ano são de apenas 1 bilhão de yuans. cadeia abs, faturas comerciais, etc. foram compensadas. até o final de 2026, a longfor não possui títulos públicos estrangeiros vencidos.

enfrentando dificuldades operacionais periódicas, a vanke também realizou diversos esforços para garantir o fluxo de caixa e o pagamento da dívida no primeiro semestre do ano. além de vender ativamente, promover transações em grande escala e revitalização de ativos e retirar-se gradualmente de negócios e investimentos não essenciais, além de arrecadar cerca de 137 bilhões de yuans, han huihua, vice-presidente executivo e diretor financeiro da vanke, disse que em no primeiro semestre do ano, vanke completou 7,3 bilhões de yuans. reembolso de títulos públicos nacionais no valor de 10,4 bilhões de rmb e títulos públicos estrangeiros equivalentes a aproximadamente 10,4 bilhões de rmb. ainda há títulos públicos nacionais de 2 bilhões de rmb com vencimento em setembro a serem pagos durante o ano. . no segundo semestre do ano, além de gerar fluxo de caixa a partir das operações, vanke fará o possível para estabilizar a escala de financiamento existente dos bancos e transformar ativamente os modelos de financiamento. ao mesmo tempo, continuará a procurar oportunidades como os sindicalizados. empréstimos e empréstimos imobiliários operacionais para fornecer liquidez incremental para proteger o pagamento seguro.

a administração da greentown china afirmou que a empresa manterá o pensamento final e uma estratégia de negócios prudente e estável no segundo semestre do ano e mesmo no primeiro semestre do próximo ano. os investimentos serão mais cautelosos este ano. prefere perder do que investir. a intensidade geral do investimento será ligeiramente mais fraca do que no ano passado. segundo relatos, a substituição de todos os empréstimos externos de greentown com vencimento em 2024 foi basicamente concluída no primeiro semestre do ano. a substituição da dívida restante com vencimento em 2025 também foi iniciada e está atualmente sendo avançada de forma ordenada, conforme planejado. .