소식

증권타임스 장다(張大) 기자

올해 초부터 부동산 업계는 조정을 이어갔다. 5월 17일 중앙정부가 발표한 일련의 지원정책의 영향으로 6월과 7월 부동산시장은 긍정적인 변화를 보였고, 상업용 주택 매매, 자금 등 여러 지표에서 전년 대비 하락세를 보임 부동산 회사의 경우 계속해서 좁혀졌습니다. 최근 부동산 회사 실적 컨퍼런스에서는 미래 시장 동향을 어떻게 볼 것인가, 부동산 회사의 새로운 발전 모델로의 전환 과정이 뜨거운 이슈로 떠올랐습니다.

많은 부동산 회사의 반기별 실적 컨퍼런스 내용으로 볼 때, 부동산 회사 임원들은 일반적으로 현재 부동산 시장이 아직 조정 단계에 있으며 시장 신뢰 회복이 필요하다고 생각하고 있지만 여전히 부동산 시장에 대한 확신이 있습니다. 산업의 중장기 발전. 동시에, 부동산 회사의 새로운 모델로의 전환이 가속화되었으며, 많은 부동산 회사의 운영 비즈니스 기여도가 지속적으로 증가하여 현금 흐름 보안을 보장하기 위해 부채 구조를 적극적으로 최적화하는 것이 현재 중요한 과제가 되었습니다.

중장기 시장에 대한 자신감을 가지세요

상반기 부동산 시장은 큰 조정을 겪었고, 시장 수요와 공급 관계는 큰 변화를 겪었으며, 부동산 회사의 판매 실적은 일반적으로 다양한 수준으로 하락했습니다. 부동산 시장의 미래 추세는 매력적이었습니다. 많은 관심.

yuexiu real estate 회장 겸 전무이사 lin zhaoyuan은 '5.17' 뉴딜 정책 이후 6월 시장이 반등했고 7월에는 하락 여지가 점차 좁아졌다고 말했습니다. 전반적으로 시장은 여전히 ​​균형을 추구하는 교착 상태에 있습니다. 하반기에는 완화 정책이 강화되고 시장 신뢰도가 점진적으로 회복되면서 부동산 시장은 바닥을 치고 안정될 것으로 예상된다.

lin zhaoyuan은 또한 국가의 중요한 기둥 산업 중 하나인 부동산이 8조~10조 위안의 시장 규모를 유지할 것으로 예상된다고 말했습니다. 현재 yuexiu real estate가 진출한 도시의 전체 거래량은 2000억 위안이 넘으며 기존 시장은 여전히 ​​발전하고 있습니다. "우리는 미래 시장에 대한 자신감이 가득합니다."

업계의 향후 발전 추세에 대해 vanke 이사회 의장 yu liang도 긍정적인 판단을 내렸습니다. 그는 중장기적으로 잠재적 주택수요가 역사적 정점을 지났지만 절대 규모는 여전히 크다고 본다. 단기적으로는 3년간의 시장 조정 이후 신규 주택의 가격 대비 성능이 향상되고 있으며, 다양한 주택 수요에 대한 정책 지원이 지속적으로 증가하고 있으며, 이는 시장 수요 회복을 위한 에너지를 축적하고 새로운 개발 단계를 준비하고 있습니다. 와서 흙을 주시오.

yu liang은 먼저 부동산 수요와 공급 관계의 근본적인 변화로 인해 시장 경쟁의 핵심 요소가 과거의 규모에서 제품력과 서비스력으로 바뀌었다고 설명했습니다. 새 주택은 이제 이전보다 훨씬 개선되었습니다. 동시에, 3년간의 조정 이후 주택 가격은 상대적으로 합리적인 수준으로 떨어졌고, 신규 주택 상품의 가격 대비 성능 비율은 크게 향상되었습니다. 또한, 정책적 관점에서 보면 다양한 도시들이 도시별 정책을 시행함에 따라 '90/70' 정책을 포함한 주택구입기준, 계약금 비율, 모기지 이자율 수준 여부, 일반주거기준 조정 등을 실시하고 있다. ., 주택다양화에 대한 수요 의지 지원으로 주택구입이 쉬워지고, 소비자심리는 점차 회복되고 있으며, 주거비 부담도 크게 줄어들고, 구매력도 좋아져 회복에 좋은 여건이 조성되었습니다. 수요의. 공급 측면에서 보면 올해 상반기 전국 주택 신축 면적은 전년 동기 대비 24% 감소했다. 이는 연간 신축 면적이 약 5억 호에 달한다는 뜻이다. 평방미터, 신규 주택 공급이 상대적으로 부족합니다. 따라서 수요와 공급 관계의 개선으로 인해 시장이 저점에서 벗어나 상승 모멘텀을 회복할 수 있는 여건이 조성되었습니다.

변화와 발전의 속도가 가속화되고 있습니다.

업계의 심층적 조정에 직면하여 부동산 개발 사업에만 의존하는 모델은 더 이상 성장을 지속할 수 없습니다. 부동산 회사는 다각적인 변화의 속도를 가속화하고 새로운 개발 모델을 적극적으로 모색했습니다. 많은 부동산 회사들이 상업용, 장기 임대 아파트, 부동산 및 기타 운영 사업을 미리 배치했으며 운영 사업의 성과 기여도는 계속해서 높아지고 있습니다.

2022년부터 조정과 변혁을 시작한 롱포그룹은 빠른 발전을 보이고 있다. 올해 상반기에 longfor는 계약 매출 511억 2천만 위안, 영업 이익 468억 6천만 위안을 달성했습니다. 그 중 영업이익은 131억 위안으로 전년 대비 7.6% 증가했고, 그룹 전체 수입에 대한 기여도는 28%에 이르렀고, 영업이익률은 50%를 넘어섰다. 25%를 넘어섰고, 그룹 이익 기여도도 80% 이상으로 높아졌다.

longfor group 회장 겸 ceo chen xuping은 다음과 같이 말했습니다. "이런 추세라면 2028년 말까지 그룹의 영업 이익이 절반 이상을 차지할 것으로 예상됩니다. 그때쯤이면 전체 비즈니스 모델이 새로운 개발 모델이다."

china resources land는 변화와 혁신에서도 상당한 진전을 이루었습니다. china resources land의 전무이사이자 이사회 의장인 li xin은 실적 컨퍼런스에서 securities times 기자의 질문에 대답하면서 부동산 산업이 주식 발전 시대에 완전히 진입했다고 말했습니다. 판매사업에서는 성과 달성을 위해 오로지 점진적인 성과에만 의존하는 관성적 사고를 버리고, 업무의 초점을 재고소모로 전환하여 전체 가치사슬의 조직역량을 향상시켰습니다. 동시에 부동산투자신탁기금 정책이 지속적으로 고도화되면서 회사가 운영하는 부동산 및 자산관리 사업이 구체화되기 시작했고, 대규모 자산관리업으로의 변신도 잠재적인 동력으로 자리 잡았다.

"지금까지 china resources land의 전체 자산 관리 규모는 약 4,500억 위안이고 부동산 운영 수익은 25% 이상을 차지하며 이익 비율은 훨씬 더 높을 수 있으며 이는 china resources land의 전환 사업이 호황을 누리고 있음을 나타냅니다." xin he는 china resources land가 주거용 1차 성장 곡선에서 상업용 2차 성장 곡선으로의 도약을 성공적으로 달성했다고 말했습니다. 다음으로 생태계 요소를 중심으로 도시 건설 대행, 장소 운영 및 임대 주택의 세 가지 하위 부문에 중점을 둘 것입니다. 도시 운영자의 전략적 포지셔닝 구현을 종합적으로 촉진하기 위해 노력합니다.

부동산 산업의 청산과 전환의 어려운 시기를 맞이하여 midea real estate는 개발 사업을 상장 플랫폼에서 분리하고 "개발 대행 + 자산 관리 서비스 + 자산 운영 + 부동산"의 비즈니스 모델을 구축하기 위해 특별 구조 조정 계획을 선택했습니다. 기술". midea real estate의 이사회 의장이자 전무이사 겸 사장인 hao henngle은 부동산 개발 사업이 현재 압박을 받고 있지만 부동산 산업 체인을 둘러싼 사업 전망은 광범위하다고 말했습니다. , midea real estate의 구조 조정 이후에도 유지되는 부동산 기술 및 기타 사업은 성장 가능성이 높습니다.

부채구조 최적화가 핵심

현 시장 상황에서는 현금 흐름의 안전성 확보가 중요해지면서 부동산 기업은 토지 투자와 취득에 더욱 신중해졌고, 부채를 줄이는 방안을 찾는 것이 가장 시급한 과제가 되었습니다.

"기존 모델을 전환할 때 가장 중요한 것은 부채 문제를 해결하는 것입니다." chen xuping은 부동산 개발의 특징은 규모가 크고 주기가 짧지만 대부분의 부채는 불확실성에 기초한다고 말했습니다. 기본적으로 부채구조를 전환하지 않으면 사업전환을 완료하기 어렵다.

chen xuping은 새로운 개발 모델로 전환할 때 우선적으로 부채 구조를 최적화해야 하며, 첫 번째는 부채 규모를 줄이는 것이고, 두 번째는 부채 주기를 연장하는 것이라고 말했습니다. longfor는 모든 사업의 긍정적인 영업 현금 흐름을 사용하여 총 부채를 줄입니다. 즉, 긍정적인 현금 흐름을 사용하여 총 부채를 줄이는 동시에 장기 운영 자산 대출을 사용하여 3~5년 신용 부채를 대체합니다. 자금조달. “부채구조 최적화가 완료되어야 새로운 모델의 변혁은 물론 매출과 이익의 변혁도 실현될 수 있을 것입니다.”

보도에 따르면 롱포는 2023년부터 적극적이고 질서 있게 부채 규모를 줄였다. 현재 롱포는 2024년 국내 공채 107억 위안을 상환했고, 올해 남은 국내 공채 공급량은 10억 위안에 불과하다. 체인 abs, 상업 송장 등이 모두 삭제되었습니다. 2026년 말까지 longfor는 만기가 되는 해외 공채가 없습니다.

주기적인 운영 어려움에 직면한 vanke는 상반기 현금 흐름과 부채 상환을 보장하기 위해 다양한 노력을 기울였습니다. vanke의 부사장 겸 최고재무책임자(cfo)인 han huihua는 적극적인 매각, 대규모 거래 및 자산 활성화 촉진, 비핵심 사업 및 투자에서 점진적으로 철수하는 것 외에 약 1,370억 위안을 회수하는 것 외에도 다음과 같이 말했습니다. 올해 상반기에 vanke는 73억 위안의 국내 공채 상환을 완료했으며 약 104억 위안에 해당하며 해외 공채 상환은 약 104억 위안에 달합니다. . 하반기에는 영업으로 인한 현금흐름 창출 외에도 은행의 기존 자금조달 규모를 안정화하고 파이낸싱 모델을 적극적으로 변화시키는 동시에 신디케이트 등 기회를 계속 모색할 예정이다. 부채를 안전하게 보호하기 위해 점진적인 유동성을 제공하는 대출 및 운영 자산 대출.

그린타운차이나 경영진은 하반기는 물론 내년 상반기에도 수익성 있는 사고와 신중하고 꾸준한 사업전략을 유지할 것이라고 밝혔다. 올해는 투자에 더욱 신중할 것입니다. 전반적인 투자 강도는 작년보다 약간 약해질 것입니다. 보도에 따르면 그린타운의 2024년 해외대출 전부 대체는 상반기에 기본적으로 완료됐으며, 2025년 잔여 부채 대체도 시작돼 현재 계획대로 순조롭게 진행되고 있다. .