новости

репортер securities times чжан да

с начала этого года индустрия недвижимости продолжает корректироваться. под влиянием ряда мер поддержки, принятых центральным правительством 17 мая, на рынке недвижимости в июне и июле наблюдались положительные изменения, а по сравнению с прошлым годом снизились многие показатели, такие как продажи коммерческого жилья и имеющиеся фонды. для компаний, занимающихся недвижимостью, продолжали сужаться. как рассматривать будущие тенденции рынка и прогресс перехода компаний недвижимости к новым моделям развития, стали горячими вопросами на недавних конференциях по эффективности компаний недвижимости.

судя по содержанию полугодовых конференций по результатам многих компаний по недвижимости, хотя руководители компаний по недвижимости в целом считают, что текущий рынок недвижимости все еще находится в стадии адаптации и доверие к рынку необходимо восстановить, они по-прежнему уверены в среднесрочное и долгосрочное развитие отрасли. в то же время трансформация компаний недвижимости в новые модели ускорилась, а вклады в операционный бизнес многих компаний недвижимости продолжают расти. активная оптимизация структуры долга для обеспечения безопасности денежных потоков стала важной задачей в настоящее время.

будьте уверены в среднесрочной и долгосрочной перспективе рынка.

в первой половине года рынок недвижимости претерпел глубокие изменения, соотношение спроса и предложения на рынке претерпело серьезные изменения, а показатели продаж компаний по недвижимости в целом снизились в разной степени. будущая тенденция рынка недвижимости привлекла внимание. много внимания.

линь чжаоюань, председатель и исполнительный директор yuexiu real estate, сказал, что после нового курса «17 мая» рынок восстановился в июне, а в июле пространство для падения постепенно сузилось. в целом рынок по-прежнему находится в тупике в поисках баланса. ожидается, что во второй половине года, с усилением смягчения политики и постепенным восстановлением доверия рынка, рынок недвижимости достигнет дна и стабилизируется.

линь чжаоюань также заявил, что объем рынка недвижимости, как одной из важнейших отраслей экономики страны, как ожидается, сохранится на уровне от 8 до 10 трлн юаней. общий объем сделок в городах, в которые в настоящее время входит yuexiu real estate, составляет более 200 миллиардов юаней, и существующий рынок все еще развивается: «мы полны уверенности в будущем рынка».

что касается будущих тенденций развития отрасли, юй лян, председатель совета директоров vanke, также дал положительную оценку. он считает, что в среднесрочной и долгосрочной перспективе потенциальный спрос на жилье уже прошел свой исторический пик, но абсолютные масштабы все еще огромны. в краткосрочной перспективе, после трех лет рыночной адаптации, экономическая эффективность новых домов улучшается, а политическая поддержка диверсифицированных потребностей в жилье продолжает расти. это аккумулирует энергию для восстановления рыночного спроса и подготовки к новому этапу развития. приходите, дайте почву.

юй лян далее пояснил, что, прежде всего, с фундаментальными изменениями во взаимоотношениях между предложением и спросом на недвижимость, ключевые факторы рыночной конкуренции изменились с масштаба в прошлом на мощность продукта и мощность обслуживания. новые дома сейчас намного лучше, чем раньше. в то же время, после трех лет корректировки, цены на жилье вернулись к относительно разумному уровню, а соотношение цены и качества новых жилищных продуктов значительно улучшилось. кроме того, с точки зрения политики, поскольку различные города реализуют политику, специфичную для города, будь то порог покупки дома, коэффициент первоначального взноса и уровень процентной ставки по ипотеке, включая политику «90/70», корректировки обычных жилищных стандартов и т. д. ., спрос на диверсифицированное жилье будет поддержка облегчила покупку дома, доверие потребителей постепенно восстанавливается, бремя жилищных расходов значительно снижается, а также улучшается покупательная способность, что создает хорошие условия для восстановления спроса. со стороны предложения, в первом полугодии текущего года площадь нового жилищного строительства по стране сократилась на 24% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, а это значит, что площадь нового жилищного строительства за весь год составит около 500 млн. кв.м. квадратных метров, а предложение новых домов относительно недостаточно. таким образом, улучшение отношений между спросом и предложением создало условия для того, чтобы рынок выбрался из дна и восстановил импульс роста.

темпы трансформации и развития ускоряются

столкнувшись с глубокой корректировкой отрасли, модель, основанная исключительно на девелоперском бизнесе, больше не способна поддерживать рост. компании, занимающиеся недвижимостью, ускорили темпы диверсифицированной трансформации и активно изучают новые модели развития. многие компании по недвижимости заранее развернули коммерческую, долгосрочную аренду квартир, недвижимости и другой действующий бизнес, и вклад действующего бизнеса в производительность продолжает расти.

longfor group, начавшая корректировку и трансформацию в 2022 году, добивается быстрого прогресса. в первой половине этого года объем продаж longfor по контракту составил 51,12 млрд юаней, а операционная прибыль составила 46,86 млрд юаней. среди них операционная прибыль составила 13,1 млрд юаней, увеличившись на 7,6% в годовом исчислении, а ее вклад в общий доход группы достиг 28%, валовая прибыль операционного бизнеса превысила 50%, а норма чистой прибыли; превысила 25%, а ее вклад в прибыль группы увеличился до более чем 80%.

чэнь сюпин, председатель и генеральный директор longfor group, сказал: «при таких темпах мы ожидаем, что операционная прибыль группы составит более половины к концу 2028 года. к тому времени можно сказать, что вся бизнес-модель переключится на новая модель развития».

china resources land также добилась существенного прогресса в своей трансформации и инновациях. ли синь, исполнительный директор и председатель совета директоров china resources land, ответил на вопрос репортера securities times на конференции по производительности. он сказал, что индустрия недвижимости полностью вступила в эпоху развития. в сфере продаж компания избавилась от инерционного мышления, полагаясь исключительно на прирост производительности для достижения производительности. сместите фокус работы на ликвидацию запасов и улучшение организационных возможностей всей цепочки создания стоимости. в то же время, благодаря постоянному совершенствованию политики трастовых фондов инвестиций в недвижимость, операционный бизнес компании по управлению недвижимостью и активами начал формироваться, и преобразование в крупный бизнес по управлению активами стало потенциальной силой.

«на данный момент общий объем управления активами china resources land составляет около 450 миллиардов юаней, а доход от операционной недвижимости составляет более 25%, а доля прибыли может быть еще выше, что указывает на то, что трансформационный бизнес china resources land процветает». синь хэ сказал, что компания china resources land успешно совершила переход от первой кривой роста жилой недвижимости ко второй кривой роста коммерческой недвижимости. далее компания сосредоточится на трех подразделениях агентства городского строительства, эксплуатации объектов и аренды жилья вокруг элемента экосистемы. бизнес приложить усилия для всестороннего содействия реализации стратегического позиционирования городских операторов.

столкнувшись с трудным периодом ликвидации и трансформации отрасли недвижимости, midea real estate выбрала специальный план реструктуризации, чтобы отделить девелоперский бизнес от листинговой платформы и построить бизнес-модель «агентство развития + услуги по управлению недвижимостью + операции с активами + недвижимость». технология». хао хеннгле, председатель совета директоров, исполнительный директор и президент midea real estate, сказал, что девелоперский бизнес в настоящее время находится под давлением, но перспективы бизнеса, связанные с цепочкой индустрии недвижимости, широки. он считает, что операции с активами очень широки. , технологии недвижимости и другие предприятия, оставшиеся после реструктуризации midea real estate, будут иметь хорошие перспективы для роста.

оптимизация структуры долга имеет ключевое значение

в нынешней рыночной ситуации крайне важно обеспечить безопасность денежных потоков. риэлторские компании стали более осторожными в инвестировании и приобретении земли, а поиск путей сокращения долга стал наиболее актуальной задачей.

«при преобразовании старой модели из старой модели наиболее важным является решение проблемы долга». чэнь сюпин сказал, что развитие недвижимости характеризуется большими масштабами и коротким циклом, но также и большой неопределенностью. старая модель. по сути, если структура долга не изменится, завершить трансформацию бизнеса будет сложно.

чэнь сюпин далее заявил, что при переходе к новой модели развития приоритетом должна стать оптимизация структуры долга. первое – сокращение масштабов долга, второе – удлинение долгового цикла. longfor использует положительный операционный денежный поток от всех предприятий для сокращения совокупных обязательств, то есть он использует положительный денежный поток для сокращения совокупных обязательств. в то же время он использует долгосрочные операционные кредиты на недвижимость для замены 3-5-летней кредитной задолженности. финансирование. «только после завершения оптимизации структуры долга можно будет реализовать трансформацию новой модели, а также трансформацию выручки и прибыли».

согласно сообщениям, longfor активно и планомерно сокращала размер своего долга с 2023 года. на данный момент longfor погасила 10,7 млрд юаней внутренних государственных облигаций в 2024 году, а оставшиеся внутренние государственные облигации со сроком погашения в течение года составляют всего 1 млрд юаней. предложение. цепь abs, коммерческие счета и т. д. были очищены. к концу 2026 года у longfor не будет погашенных зарубежных публичных облигаций.

столкнувшись с периодическими операционными трудностями, ванке также предпринял различные усилия по обеспечению движения денежных средств и погашения долга в первой половине года. хань хуэйхуа, исполнительный вице-президент и финансовый директор vanke, заявил, что помимо активных продаж, содействия крупномасштабным сделкам и оживлению активов, а также постепенного выхода из непрофильного бизнеса и инвестиций, а также сбора около 137 миллиардов юаней, в в первом полугодии ванке завершил погашение внутренних государственных облигаций на сумму 7,3 миллиарда юаней на сумму 10,4 миллиарда юаней и зарубежных государственных облигаций на сумму примерно 10,4 миллиарда юаней. еще есть внутренние государственные облигации на сумму 2 миллиарда юаней со сроком погашения в сентябре, которые должны быть погашены в течение года. . во второй половине года, помимо получения денежного потока от операций, ванке приложит все усилия, чтобы стабилизировать существующие масштабы финансирования банков и активно трансформировать модели финансирования. в то же время он продолжит искать такие возможности, как синдицированное финансирование. кредиты и кредиты на эксплуатацию недвижимости для обеспечения дополнительной ликвидности для защиты долгов.

руководство greentown china заявило, что компания сохранит чистую прибыль, а также разумную и устойчивую бизнес-стратегию во второй половине года и даже в первой половине следующего года. инвестиции в этом году будут более осторожными. вы скорее промахнетесь, чем инвестируете. общая интенсивность инвестиций будет немного слабее, чем в прошлом году. по имеющимся данным, замещение всех зарубежных кредитов greentown со сроком погашения в 2024 году было в основном завершено в первой половине года. замещение оставшейся задолженности со сроком погашения в 2025 году также начато и в настоящее время продвигается планомерно, как и планировалось. .