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Es difícil mantener los ascensores en áreas residenciales, es difícil retirar fondos de mantenimiento y existen grandes riesgos de seguridad en edificios viejos y en ruinas... A medida que el mercado inmobiliario de mi país ha entrado en la era de las acciones desde la era incremental, los residentes 'La demanda de vivienda ha cambiado de "tener algo" a "vivir bien"”, comenzó a surgir la importancia de la calidad de la vivienda y las cuestiones de seguridad.

Recientemente, Dong Jianguo, Viceministro del Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural, afirmó en una conferencia de prensa de la Oficina de Información del Consejo de Estado que se llevarán a cabo investigaciones para establecer tres sistemas: examen físico de la vivienda, pensión de vivienda y seguro de vivienda. y construir un mecanismo a largo plazo para la gestión de la seguridad de la vivienda durante todo el ciclo de vida. Shanghai y actualmente se están llevando a cabo otros 22 proyectos piloto en varias ciudades.

¿Se utilizarán en el futuro las casas también para el “cuidado de personas mayores”? ¿Cómo se hace exactamente, de dónde viene el dinero y qué impacto tiene en los propietarios? recibió amplia atención.

De hecho, nuestro país cuenta actualmente con un sistema de "fondo especial de mantenimiento residencial" para el mantenimiento y renovación de partes e instalaciones públicas de las viviendas. Este fondo especial se ha establecido desde la reforma de la vivienda comercial y los propietarios lo han pagado al comprar una. casa. Sin embargo, los actuales fondos especiales de mantenimiento de viviendas tienen muchos puntos débiles: el tamaño del fondo es pequeño, los procedimientos de retiro son engorrosos y el sistema de renovación es difícil de implementar. Las cuestiones de seguridad de la vivienda deben compensar urgentemente las deficiencias.

El objetivo de la pensión de vivienda mencionada en la política actual es proporcionar un "respaldo" para la seguridad pública. Según el sector, el foco actual de la construcción es la "cuenta pública" de pensiones. Los fondos provienen de fondos públicos, y los gobiernos locales exploran canales de captación de fondos para la parte de pensiones de vivienda relacionadas con los particulares, es decir, los actuales especiales; fondos de mantenimiento de la vivienda, cuentas públicas de pensiones. No se impondrá ninguna carga adicional al propietario.

"La fuente de fondos para las cuentas públicas es un foco de atención de todos los ámbitos de la vida. Puede ser importante proporcionar una cierta proporción de las tarifas de transferencia de tierras del proyecto, ingresos de valor agregado de los fondos de mantenimiento, subsidios fiscales y la creación de productos financieros de apoyo. direcciones de exploración", dijo Chen Wenjing, director de investigación de mercado del Instituto de Investigación del Índice de China.

Se están llevando a cabo proyectos piloto en 22 ciudades.

"Adiós a las nuevas construcciones a gran escala en las últimas décadas, las casas son iguales a las de los seres vivos de mediana edad. También han entrado en una era que requiere exámenes físicos, pensiones y mayores pensiones a través del Centro de Investigación de Políticas de Vivienda". dijo el investigador jefe del Instituto Provincial de Planificación Urbana de Guangdong, Li Yujia.

Recientemente, la palabra "pensión de vivienda" se ha convertido en una palabra candente. Dong Jianguo, viceministro del Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural, afirmó recientemente que es necesario estudiar el establecimiento de tres sistemas: examen físico de la vivienda, pensión de vivienda y seguro de vivienda, y construir un mecanismo a largo plazo para la vivienda. Gestión de la seguridad durante todo el ciclo de vida.

El 20 de agosto, el alcalde de Shanghai, Gong Zheng, también declaró sobre la gestión de la seguridad de la vivienda que para fines de 2023, el área de construcción de viviendas existente en las ciudades y pueblos de Shanghai superará los 760 millones de metros cuadrados, y una gran cantidad de casas han comenzado a ingresar al " La población de mediana edad y de edad avanzada” Shanghai explorará e implementará tres sistemas. El primero es el sistema de examen físico regular de las viviendas, el segundo es el sistema de seguro de seguridad de las viviendas y el tercero es el sistema de pensiones de las viviendas. Este año se pondrá a prueba en Pudong y otros distritos y se implementará en toda la ciudad el próximo año. año.

¿La vivienda también requiere examen físico, pensión y seguro? Hubo mucha discusión en todos los ámbitos de la vida y los internautas incluso se preocuparon por si tendrían que "pagar más dinero" en el futuro.

De hecho, la mención de los sistemas de pensiones de vivienda y otros sistemas no apareció solo este año. Desde 2022, ha aparecido con frecuencia en documentos, reuniones y discursos oficiales. Desde 2023, el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural ha manifestado públicamente en numerosas ocasiones que estudiará el establecimiento de un sistema de pensiones de vivienda.

En junio de 2023, Ni Hong, secretario del Grupo de Liderazgo del Partido y ministro del Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural, publicó un artículo firmado en el que afirmaba que el desarrollo de viviendas había pasado de una escasez total a una escasez de oferta estructural y había entrado en una crisis. período de desarrollo de optimización estructural y mejora de la calidad. El desarrollo urbano ha cambiado de la construcción incremental a gran escala a un énfasis igual en la mejora de la calidad existente y el ajuste estructural incremental. Al ingresar a un período importante de renovación urbana, es necesario estudiar y establecer tres sistemas. de exámenes físicos, pensiones y seguros de viviendas para brindar garantía de seguridad del ciclo de vida completo de las viviendas y permitir a las personas vivir una vida más cómoda y mejor.

Varias regiones ya han comenzado a explorar sistemas de pensiones de vivienda. Por ejemplo, a principios de año, el Departamento Provincial de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Qinghai emitió un documento en el que se afirma que se alienta a las localidades a explorar los "tres sistemas" de exámenes físicos, pensiones y seguros de viviendas en proyectos urbanos de viviendas asequibles. como viviendas públicas de alquiler, viviendas de alquiler asequibles y renovación de antiguas comunidades urbanas. Yantai, Jining, Qingdao y otras ciudades de la provincia de Shandong también están explorando el sistema mencionado anteriormente.

Según información del Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural, 22 ciudades, incluida Shanghai, están llevando a cabo actualmente proyectos piloto relacionados con las pensiones de vivienda.

Es necesario el establecimiento de sistemas como las pensiones de vivienda. Li Yujia dijo que en el pasado prestamos demasiada atención a la construcción de nuevas viviendas, especialmente para resolver las necesidades de espacio habitable y vivienda, y no hicimos lo suficiente para compensar las deficiencias de las instalaciones de apoyo a la vivienda de manera oportuna. y resolver posibles riesgos para la seguridad Después de que muchas ciudades entraron en la etapa de alta urbanización, es necesario colmar con urgencia algunas deficiencias y lagunas.

"Al igual que las personas de mediana edad y las personas mayores, primero necesitan someterse a exámenes físicos para detectar problemas y compensar lo que falta. Sin embargo, es difícil depender principalmente de los fondos de mantenimiento de la propiedad para cubrir las pensiones necesarias cuando la casa entra en la mediana edad. "Las etapas de envejecimiento y envejecimiento llegan, por lo tanto, existe una necesidad urgente de hacer arreglos generales para la construcción del mecanismo de disposición del sistema de fuentes de financiamiento necesario para el cuidado de personas mayores", dijo Li Yujia.

Para garantizar la seguridad de la casa, "cubra todo".

En realidad, nuestro país tiene un “fondo común” inherente para reparación, renovación y renovación residencial: fondos especiales para mantenimiento residencial.

Según las "Medidas para la gestión de fondos especiales de mantenimiento residencial" del Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural, los fondos especiales de mantenimiento de viviendas son fondos utilizados específicamente para el mantenimiento, renovación y renovación de partes compartidas de la casa y de instalaciones y equipos compartidos después de el período de garantía ha expirado. Este fondo se paga normalmente cuando los residentes compran una casa. Desde 2004, los fondos especiales para el mantenimiento residencial son una tarifa obligatoria al solicitar un certificado de propiedad de la casa.

Un informe del Instituto de Investigación Inmobiliaria de Shanghai señaló que actualmente, el saldo de los fondos especiales de mantenimiento residencial en todo el país supera el billón de yuanes, y el saldo en Shanghai, Beijing, Hangzhou y otras ciudades supera los 10 mil millones de yuanes. Según la Ley de Propiedad y el Código Civil, los fondos especiales de mantenimiento para comunidades residenciales pertenecen a los propietarios y deben ser administrados por el comité de propietarios. Sin embargo, la situación en cada comunidad es diferente y actualmente son básicamente "administrados" por departamentos gubernamentales. .

Cuando ya existe un sistema de fondo especial para el mantenimiento de la vivienda, ¿por qué deberíamos explorar nuevos sistemas de examen físico, pensiones y seguros de la vivienda?

Huachuang Securities publicó una vez un informe de investigación en el que se afirma que, por un lado, las casas antiguas en algunas áreas son grandes, pero la cantidad de fondos especiales para mantenimiento residencial es pequeña, lo que dificulta satisfacer las necesidades de mantenimiento de la casa. Tomando a Nanjing como ejemplo, entre las casas construidas y puestas en uso en Nanjing durante más de 15 años, el número y la superficie de las residencias representan el 42,15% y el 36,52% del total respectivamente. Sin embargo, alrededor del 30% de las casas no han recaudado fondos de mantenimiento por diversas razones. Incluso en las comunidades antiguas que han recaudado fondos de mantenimiento y actualmente tienen un saldo, el 28% tiene un saldo de menos de 100.000 yuanes.

Por otro lado, debido a factores como los engorrosos procedimientos de solicitud, la tasa actual de retiro de fondos especiales de mantenimiento residencial es baja. A finales de 2022, la tasa de retiro de fondos especiales de mantenimiento para viviendas comerciales en Beijing era inferior al 10%; a finales de 2019, la tasa de retiro en Shandong era solo del 3,3%.

Además, en 2004 no se pagaron fondos especiales de mantenimiento residencial para las "viviendas reformadas" y algunas viviendas comerciales debido a los bajos precios de las viviendas comerciales y las viviendas asequibles alrededor de 2004, la base de pago del fondo especial de mantenimiento residencial era baja y la base de pago del fondo especial de mantenimiento residencial era baja; El saldo de algunas comunidades era bajo, también hay dificultades de financiación.

Por lo tanto, el establecimiento de un sistema de pensiones de vivienda tiene como objetivo compensar las deficiencias de los problemas anteriores y proporcionar una garantía institucional para garantizar la seguridad de la vivienda.

Yu Xiaofen, decano del Instituto de Investigación de Vivienda y Bienes Raíces de China de la Universidad Tecnológica de Zhejiang, dijo que aunque nuestro país ha establecido un sistema en el que los compradores de viviendas pagan entre el 5 y el 8% de los costos de construcción e instalación a un fondo de mantenimiento de viviendas, Ha jugado un papel importante para garantizar el mantenimiento diario de las partes públicas de la comunidad y la actualización de ascensores y otras instalaciones. Desempeña un papel importante, pero debido a que el número es muy limitado, es difícil satisfacer las necesidades de seguridad de la vivienda urbana. Mantenimiento y renovación de antigua comunidad.

"En los últimos años, los gobiernos locales han estado explorando activamente el establecimiento de pensiones de vivienda. Los gobiernos de las ciudades han explorado el establecimiento de una pensión estable a través de diversos canales, como subsidios financieros locales, recaudación de fondos de transferencia de tierras, distribución de valor agregado del fondo de previsión de vivienda. Los ingresos y la recaudación de fondos de la venta de viviendas públicas originales se pueden utilizar como fondo común para inspecciones de seguridad, gestión de seguridad y subsidios de mantenimiento y renovación de viviendas existentes”, dijo Yu Xiaofen.

Tang Xiaochen, fundador de Jianran Consulting e investigador jefe del Instituto de Investigación Jianran, dijo a China Business News que en los últimos años se han producido en muchos lugares accidentes causados ​​por problemas con la construcción del edificio. En la actualidad, el número de casas existentes en ciudades y pueblos ha alcanzado un alto nivel, y una gran cantidad de casas existentes enfrentan problemas como la seguridad estructural y el envejecimiento de las instalaciones y equipos. El punto de partida para establecer el sistema de pensiones de vivienda es responder a la tendencia al envejecimiento de la vivienda, mejorar la calidad de vida y la seguridad y establecer un mecanismo a largo plazo.

Las cuentas públicas no suponen carga personal

Como se mencionó anteriormente, el mayor problema en la gestión actual del mantenimiento y la seguridad de las viviendas es "la falta de dinero". Desde exámenes físicos de casas antiguas hasta reparaciones después de que surjan problemas, el fondo común de fondos existente no puede satisfacer las crecientes necesidades de gestión de seguridad y es necesario mejorar el sistema de fondos de mantenimiento residencial.

Según el sector, en el futuro habrá "tres pilares" para la financiación de la vivienda "cuidados para la jubilación". "Así como el sistema de pensiones personales se compone de 'tres pilares', cuentas personales y públicas, el sistema de pensiones de vivienda también debería estar compuesto de varios pilares".

El primer pilar, el fondo especial de mantenimiento, es mancomunado y de propiedad conjunta de todos los propietarios cuando compran una casa nueva y lo ingresan en sus cuentas personales. El segundo pilar son las cuentas públicas, como una cierta proporción de tarifas de transferencia de tierras, incentivos y subsidios financieros, beneficios de valor agregado de los fondos públicos de mantenimiento, beneficios de valor agregado de los fondos de previsión, etc. El tercer pilar son las pensiones para viviendas comerciales, incluido el seguro integral de seguridad de la vivienda y los complementos de pensión para viviendas comerciales.

Yin Fei, profesor de la Universidad Central de Finanzas y Economía y decano de la Facultad de Derecho, dijo que el sistema de pensiones de vivienda establecido esta vez utiliza principalmente fondos públicos para establecer cuentas de pensiones de vivienda pública. Los fondos para las cuentas públicas provienen de fondos públicos y los gobiernos locales exploran canales de recaudación de fondos de acuerdo con el principio de "no aumentar las cargas personales ni menoscabar los derechos e intereses personales". Por tanto, la cuenta de pensiones de vivienda pública establecida esta vez no aumentará la carga para los propietarios.

La pensión de vivienda debe ser asumida por los individuos, es decir, la parte de la cuenta personal, que en realidad es el actual fondo especial para el mantenimiento de la vivienda.

Yan Rong, presidente e investigador del Instituto de Investigación de Bienes Raíces de Shanghai, dijo que según las leyes y regulaciones, "quien posee la propiedad es responsable y quien la utiliza es responsable de la seguridad de la misma". la casa. Sin embargo, la seguridad de los edificios tiene externalidades que pueden poner en peligro la vida y la propiedad de las personas, y pueden ser partes o instalaciones públicas las que causan peligros ocultos o causan daños. Sin acuerdos institucionales adecuados, es difícil eliminar esos riesgos de manera oportuna.

"Dado que las cuentas públicas están destinadas a problemas de seguridad pública causados ​​por partes públicas, la fuente de fondos naturalmente debe ser recaudada por el sector público. Las fuentes principales incluyen los ingresos de las transferencias de tierras urbanas, Yan Rong dijo que también pueden provenir de fondos para". la renovación de antiguas comunidades y otros fondos financieros. Por lo tanto, la investigación actual sobre el establecimiento de cuentas públicas no requiere que la gente aporte dinero directamente.

Tang Xiaochen dijo a China Business News que la diferencia entre cuentas públicas y cuentas personales es principalmente la fuente de los fondos y el alcance de su uso. Los fondos de las cuentas públicas provienen principalmente de recaudaciones gubernamentales, tarifas de transferencia de tierras, fondos de renovación de antiguas comunidades y otros fondos financieros. Se utilizan para apoyar el mantenimiento y la renovación de partes e instalaciones públicas. Son coordinados por el gobierno a nivel general. no están dirigidos a proyectos comunitarios específicos. Los fondos de las cuentas personales los pagan principalmente los propietarios en una determinada proporción y se utilizan para la reparación y renovación de las casas personales. Los fondos de las cuentas personales sólo se utilizan para el mantenimiento de sus propias comunidades.

Chen Wenjing, director de investigación de mercado del Instituto de Investigación de Índices de China, dijo que el establecimiento del sistema de pensiones de vivienda también proporcionará un importante apoyo financiero para los exámenes físicos y el seguro de vivienda. Además, la fuente de fondos para las cuentas públicas también es un foco de atención de todos los ámbitos de la vida. Una cierta proporción de las tarifas de transferencia de tierras del proyecto, los ingresos de valor agregado de los fondos de mantenimiento, los subsidios financieros y la creación de productos financieros de apoyo. ser direcciones de exploración importantes.

Además de explorar el establecimiento de cuentas públicas, las cuentas individuales basadas en fondos de mantenimiento residencial también deben operar de manera más efectiva. En la actualidad, algunas ciudades han implementado la reforma del sistema de seguro de ascensores para comprar fondos especiales de mantenimiento residencial. Utilizan los ingresos de valor agregado de los fondos de mantenimiento para establecer una cuenta de coordinación y mejorar el sistema de toma de decisiones conjunta de los propietarios. de los comités vecinales, adoptan el método de "anuncio público y no objeción" para contratar un seguro de ascensores y obtener mejores resultados.