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住宅地のエレベーターを維持することは難しく、維持資金を引き出すことは困難であり、古くて壊れた建物には大きな安全上の危険があります...我が国の住宅市場はインクリメンタル時代からストック時代に入ったため、住民は「住宅需要は『持つこと』から『豊かに暮らすこと』へ」と、住宅の品質や安全性の重要性が浮き彫りになり始めました。

最近、住宅都市農村開発部の董建国次官は国務院新聞弁公室の記者会見で、住宅健康診断、住宅年金、住宅保険の３つの制度の確立に向けて研究を進めると述べた。 、ライフサイクル全体にわたる住宅の安全管理のための長期的なメカニズムを構築する 上海および他の22のパイロットプロジェクトが現在いくつかの都市で進行中です。

将来、住宅は「老後介護」にも活用されるのでしょうか？それは具体的にどのように行われ、資金はどこから来て、所有者にどのような影響を与えるのでしょうか?広く注目を集めました。

実は我が国には現在、住宅の公共部分や設備の維持・改修を目的とした「住宅特別整備資金」制度があり、この特別資金は事業用住宅の改革以来創設されており、所有者は住宅を購入する際に支払っています。家。しかし、現行の住宅整備特別資金は基金規模が小さい、引き出し手続きが煩雑、更新制度が難しいなどの課題が多く、住宅の安全性の問題を早急に補う必要がある。

現在の政策で言及されている住宅年金の目的は、公共の安全のための「バックストップ」を提供することである。業界によると、現在建設の焦点となっているのは年金の「公的口座」で、その資金は公的資金から来ており、地方自治体は個人に関係する住宅年金の部分、つまり現行の特別年金の資金調達ルートを模索しているという。住宅維持資金、年金公会計 オーナー様に新たな負担を強いることはありません。

「公会計の財源は各界から注目されている。事業用地の譲渡料や維持資金の付加価値収入の一定割合の提供、財政補助、支援金融商品の創設などが重要になるのではないか」探査の方向性」と中国指数研究所の市場調査ディレクター、チェン・ウェンジン氏は語った。

パイロットプロジェクトは22の都市で実施されています

「ここ数十年の大規模新築とは決別し、住宅は中高年の生き物と同じ。健康診断や年金、保険による増額年金も必要な時代に入った」。広東省都市計画研究所の主任研究員リー・ユジア氏はこう語った。

最近「すまい年金」が話題になっています。住宅都市農村開発部の董建国次官は最近、住宅健康診断、住宅年金、住宅保険の3つの制度の創設を検討し、長期的な住宅の仕組みを構築する必要があると述べた。ライフサイクル全体にわたる安全管理。

8月20日、上海の鞏正市長も住宅の安全管理について、2023年末までに上海市市の既存住宅建設面積は7億6000万平方メートルを超え、多数の住宅が「住宅」に入り始めていると述べた。上海では、3 つのシステムを検討し、導入する予定です。 1つ目は住宅の定期健康診断システム、2つ目は住宅安全保険システム、3つ目は住宅年金システムで、今年は浦東などの地区で試験的に導入され、来年には全市に展開される予定だ。年。

住宅には健康診断、年金、保険も必要ですか?各界から多くの議論があり、ネチズンの間では将来的に「さらにお金を支払わなければならないのではないか」と心配する声も上がった。

実際、住宅年金などの制度への言及は今年に限ったものではなく、2022年以降、公式文書や会議、講演などで頻繁に登場している。住宅・都市農村開発省は2023年以降、住宅年金制度の創設を検討すると何度も公言してきた。

2023年6月、党指導部書記兼住宅・都市農村開発省のニー・ホン大臣は、住宅開発が完全な供給不足から構造的な供給不足に移行し、深刻な供給不足に陥っていると述べた署名入りの記事を発表した。都市開発は構造最適化と質的改善の発展期にあり、都市開発は大規模な漸進的建設から既存の質的向上と段階的構造調整を同等に重視する方向に変化しており、都市再生の重要な時期を迎えており、3つのシステムを検討し確立する必要がある。住宅健康診断、年金、保険の充実により、住宅のライフサイクル全体の安全を保証し、人々がより快適でより良い生活を送れるようにします。

すでにさまざまな地域で住宅年金制度の検討が始まっている。例えば、年初、青海省住宅・都市農村開発局は、都市部の手頃な価格の住宅プロジェクトにおいて、地方自治体が住宅健康診断、年金、保険の「3つのシステム」を検討するよう奨励されていると述べた文書を発表した。公共賃貸住宅、低価格賃貸住宅、古い都市コミュニティのリノベーションなど。煙台市、済寧市、青島、その他山東省の都市も上記のシステムを検討しています。

住宅都市農村開発省の情報によると、現在、上海を含む22都市が住宅年金関連のパイロットプロジェクトを実施している。

住宅年金などの制度整備が必要である。李玉佳氏は、これまでわれわれは特に居住空間と住宅のニーズを解決するために、新築住宅の建設に気を配りすぎて、住宅支援施設の不足をタイムリーに補うことが十分ではなかったと述べた。多くの都市が高度な都市化の段階に入った後、いくつかの欠点や抜け穴を早急に埋める必要があります。

「中高年と同じように、まずは健康診断を受けて問題点を見つけ、足りないものを補う必要があります。しかし、住宅が中高年になると必要となる年金を財産維持資金だけでまかなうのは困難です」 「高齢化と高齢化の段階が到来しており、そのため、高齢者ケアに必要な資金源システムの調整メカニズムの構築に向けた全体的な調整が急務となっている」と李裕佳氏は述べた。

家の安全を守るために「すべてをカバーする」

実際、我が国には、住宅の修繕、更新、改築のための固有の「資金プール」、つまり住宅維持特別資金が存在します。

住宅都市農村部の「住宅特別整備資金の運用に関する措置」によると、住宅整備特別資金とは、住宅の共用部分及び共用設備・設備の維持・更新・改築等に特に使用される資金を指します。保証期間が過ぎています。この資金は通常、居住者が住宅を購入するときに支払われます。2004 年以降、住宅所有証明書を申請する際に特別住宅維持資金が必須となっています。

上海不動産研究院の報告書によると、現在、全国の特別住宅維持基金の残高は1兆元を超え、上海、北京、杭州などの都市の残高は100億元を超えている。財産法と民法によれば、住宅コミュニティの特別整備資金は所有者に帰属し、所有者委員会が管理することになっているが、各コミュニティの事情は異なり、現在は基本的に行政部門が「管理」している。 。

すでに住宅整備特別資金制度があるのに、なぜ新たな住宅健康診断、年金、保険制度を検討しなければならないのでしょうか。

華荘証券はかつて、一部の地域の古い住宅は規模が大きい一方で、特別住宅維持資金の額が少なく、住宅維持のニーズを満たすのが難しいとの調査報告書を発表した。南京を例にとると、南京で15年以上建設され使用されている住宅のうち、住宅の数と面積はそれぞれ全体の42.15％と36.52％を占めています。しかし、約 30% の住宅はさまざまな理由から維持資金を徴収しておらず、現在維持資金を徴収している古い集落でも、残高が 10 万元未満の住宅は 28% に上る。

一方で、住宅整備特別資金については、申請手続きの煩雑さなどの理由から、取り崩し率が低いのが現状でございます。 2022年末時点で、北京の商業住宅特別維持基金の引き出し率は10％未満だったが、2019年末時点で山東省の引き出し率はわずか3.3％だった。

また、2004年頃の事業用住宅や手頃な価格の住宅価格の低迷により、住宅改修住宅及び一部の事業用住宅については、特別住宅維持資金の支給基準が低く、2004年には支給されなかった。一部のコミュニティでは残高が少なく、資金調達も困難になっています。

そこで、住宅年金制度の創設は、上記問題点の欠点を補い、住宅の安全性を制度的に保障することを目的としている。

浙江理工大学中国住宅不動産研究院の兪暁芬所長は、我が国では住宅購入者が建設・設置費用の5～8％を住宅維持基金に支払う制度を設けているが、コミュニティの公共部分の日常的なメンテナンスやエレベーターなどの設備の更新に重要な役割を果たしていますが、その数は非常に限られているため、都市部の住宅の安全性のニーズを満たすのは困難です。メンテナンスと古いコミュニティの更新。

「近年、地方自治体は住宅年金の創設を積極的に検討しています。地方自治体は、地方財政補助金、土地譲渡資金の徴収、住宅積立金付加価値額の分配など、さまざまな手段を通じて安定した年金の創設を模索してきました。」地上エネルギーは、既存住宅の安全点検、安全管理、維持管理や更新補助金などの資金プールとして活用できます」と余暁芬氏は述べた。

Jianran Consultingの創設者でJianran Research Instituteの主任研究員であるTang Xiaochen氏はチャイナ・ビジネス・ニュースに対し、近年、建物の構造自体の問題に起因する事故が多くの場所で発生していると語った。現在、都市部の既存住宅の戸数は高水準に達しており、多くの既存住宅が構造の安全性や施設・設備の老朽化などの課題を抱えています。住宅年金制度創設の出発点は、住宅の高齢化に対応し、居住の質と安全性を向上させ、長期的な仕組みを確立することにあります。

パブリックアカウントは個人的な負担を引き起こしません

前述したように、現在の住宅維持・安全管理における最大の問題は「お金が足りない」ことです。古い住宅の健康診断から問題発生後の修繕まで、既存の基金では安全管理のニーズの高まりに対応できず、住宅維持基金制度の充実が必要となっている。

業界によると、今後の住宅「老後介護」の資金源には「３本の柱」があるという。 「個人年金制度が個人口座と公的口座という『3つの柱』で構成されているのと同じように、住宅年金制度もいくつかの柱で構成されている必要がある」と李裕佳氏は述べた。

最初の柱である特別維持資金は、すべての所有者が新しい住宅を購入し、個人口座に入力したときにプールされ、共有されます。 2番目の柱は公的会計であり、一定割合の土地譲渡料、財政的奨励金や補助金、公共維持基金の付加価値給付、積立基金の付加価値給付などです。 3 番目の柱は、総合住宅安全保険と商業住宅年金補足を含む商業住宅年金です。

中央財経大学教授で法学部長のイン・フェイ氏は、今回創設された住宅年金制度は主に公的資金を使って公営住宅年金口座を開設していると述べた。公会計の資金は公費で賄われており、地方自治体は「個人負担を増やさず、個人の権利利益を損なわない」という原則に基づいて資金調達ルートを模索している。したがいまして、今回創設されました公営住宅年金口座によりまして、所有者の負担が増加するものではございません。

住宅年金は個人負担、つまり個人会計部分が必要であり、これが現在の住宅整備特別基金となっております。

上海不動産研究所の所長兼研究員、厳栄氏は、法律や規定によれば、「不動産の所有者が誰であれ、それを使用する人が責任を負うのは不動産所有者である」と述べた。家。しかし、建物の安全性には人の生命や財産を危険にさらす可能性がある外部性があり、潜在的な危険を引き起こしたり損害を与えたりするのは公共部分や設備である可能性があります。適切な制度的取り決めがなければ、そのようなリスクをタイムリーに排除することは困難です。

「公会計は公共部分によって引き起こされる治安問題を目的としているため、資金源は当然公共部門によって調達される必要がある。主な財源には都市の土地譲渡からの収入も含まれる」とYan Rong氏は述べた。古いコミュニティの改修とその他の財政基金。したがって、公的口座の設立に関する現在の研究では、国民が直接資金を拠出する必要はありません。

唐暁晨氏はチャイナ・ビジネス・ニュースに対し、公的口座と個人口座の違いは主に資金源と使用範囲であると語った。公会計資金は主に政府の徴収金、土地譲渡料、古いコミュニティの改修資金、その他の財政資金から来ており、公共部分や公共施設の維持および改修を支援するために使用され、政府によって全体的なレベルで調整されています。特定のコミュニティを対象としたものではありません。個人口座資金は主に所有者によって一定の割合で支払われ、個人住宅の修繕や改修に使用されます。個人口座資金は自分のコミュニティの維持にのみ使用されます。

中国指数研究所の市場調査主任陳文京氏は、住宅年金制度の創設は住宅健康診断や住宅保険に対する重要な財政支援にもなると述べた。また、公会計の資金源についても、事業用地譲渡料や維持管理基金からの付加価値収入、補助金、支援金融商品の創設などが各界から注目されている。重要な探索方向になります。

公的口座の設立を検討することに加えて、住宅維持資金に基づく個人口座もより効率的に運営する必要がある。現在、一部の都市は特別住宅維持資金購入のためのエレベーター保険制度の改革を実施しており、維持管理資金の付加価値収入を利用して調整口座を設立し、所有者の共同意思決定システムを改善しています。町内会ではエレベーター保険に加入する際に「公表・異議なし」方式を採用し、より高い成果を上げています。