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Es ist schwierig, Aufzüge in Wohngebieten zu warten, es ist schwierig, Wartungsgelder abzuheben, und in alten und kleinen Gebäuden bestehen große Sicherheitsrisiken ... Da der Wohnungsmarkt meines Landes von der inkrementellen Ära in die Aktienära eingetreten ist, sind die Bewohnerwohnungen in die Stock-Ära eingetreten Die Nachfrage hat sich von „haben oder haben“ zu „gut leben“ gewandelt“, und die Bedeutung von Fragen der Wohnqualität und der Sicherheit zeichnete sich ab.

Kürzlich erklärte Dong Jianguo, Vizeminister des Ministeriums für Wohnungswesen und Stadt-Land-Entwicklung, auf einer Pressekonferenz des Informationsbüros des Staatsrates, dass Untersuchungen zur Einrichtung von drei Systemen durchgeführt werden: körperliche Untersuchung der Wohnung, Wohnungsrente und Wohnungsversicherung , und bauen Sie einen langfristigen Mechanismus für das Wohnsicherheitsmanagement während des gesamten Lebenszyklus auf. In Shanghai laufen derzeit 22 Pilotprojekte.

Werden Häuser künftig auch zur „Alterspflege“ genutzt? Wie genau läuft das ab, woher kommt das Geld und welche Auswirkungen hat es auf die Eigentümer? fand breite Beachtung.

Tatsächlich verfügt unser Land derzeit über ein „Sonderfonds für die Instandhaltung von Wohngebäuden“ für die Instandhaltung und Renovierung öffentlicher Teile und Einrichtungen von Häusern. Dieser Sonderfonds wurde seit der Reform des gewerblichen Wohnungsbaus eingerichtet und von den Eigentümern beim Kauf eines Gebäudes gezahlt Haus. Die derzeitigen speziellen Wohnungsinstandhaltungsfonds haben jedoch viele Schwachstellen: Die Fondsgröße ist klein, die Abhebungsverfahren sind umständlich und das Erneuerungssystem ist schwierig umzusetzen. Fragen der Wohnungssicherheit müssen dringend behoben werden.

Der in der aktuellen Richtlinie erwähnte Zweck der Wohnrente besteht darin, eine „Sicherheitsgarantie“ für die öffentliche Sicherheit zu bieten. Nach Angaben der Branche liegt der Schwerpunkt des Bauwesens derzeit auf dem „öffentlichen Konto“ der Renten. Die Mittel stammen aus öffentlichen Mitteln, und die Kommunalverwaltungen prüfen den Teil der Wohnungsrenten, der sich auf Privatpersonen bezieht Wohnungserhaltungsfonds, öffentliche Rentenkonten. Für den Eigentümer entsteht keine zusätzliche Belastung.

„Die Finanzierungsquelle für öffentliche Konten steht in allen Gesellschaftsschichten im Mittelpunkt der Aufmerksamkeit. Die Bereitstellung eines bestimmten Anteils der Projektgrundstücksübertragungsgebühren, Mehrwerteinnahmen aus Instandhaltungsfonds, Steuersubventionen und die Schaffung unterstützender Finanzprodukte können wichtig sein.“ Explorationsrichtungen“, sagte Chen Wenjing, Marktforschungsdirektor des China Index Research Institute.

Pilotprojekte werden in 22 Städten durchgeführt

„Abschied von den groß angelegten Neubauten der letzten Jahrzehnte, Häuser sind die gleichen wie Lebewesen mittleren Alters. Sie sind auch in eine Ära eingetreten, die körperliche Untersuchungen, Renten und erhöhte Renten durch Versicherungen erfordert.“ sagte Li Yujia, Chefforscher des Instituts für Stadtplanung der Provinz Guangdong.

In letzter Zeit ist „Wohnrente“ zu einem heißen Wort geworden. Dong Jianguo, Vizeminister des Ministeriums für Wohnungswesen und Stadt-Land-Entwicklung, erklärte kürzlich, dass es notwendig sei, die Einrichtung von drei Systemen zu prüfen: Wohnungsuntersuchung, Wohnungsrente und Wohnungsversicherung, und einen langfristigen Mechanismus für die Wohnungsversorgung aufzubauen Sicherheitsmanagement während des gesamten Lebenszyklus.

Am 20. August erklärte Shanghais Bürgermeister Gong Zheng außerdem zum Wohnungssicherheitsmanagement, dass bis Ende 2023 die bestehende Wohnungsbaufläche in Shanghais Städten und Gemeinden 760 Millionen Quadratmeter überschreiten wird und eine große Anzahl von Häusern begonnen hat, in die „ „Bevölkerung mittleren Alters und ältere Menschen“ wird in Shanghai drei Systeme erforschen und umsetzen. Das erste ist das regelmäßige körperliche Untersuchungssystem für Häuser, das zweite ist das Haussicherheitsversicherungssystem und das dritte ist das Hausrentensystem. Dieses Jahr wird es in Pudong und anderen Bezirken getestet und als nächstes in der ganzen Stadt eingeführt Jahr.

Erfordert die Unterbringung auch eine körperliche Untersuchung, eine Rente und eine Versicherung? Es gab viele Diskussionen aus allen Gesellschaftsschichten und die Internetnutzer machten sich sogar Sorgen darüber, ob sie in Zukunft „mehr Geld zahlen“ müssten.

Tatsächlich taucht die Erwähnung von Wohnrenten und anderen Systemen nicht erst in diesem Jahr auf, sondern taucht seit 2022 häufig in offiziellen Dokumenten, Versammlungen und Reden auf. Seit 2023 hat das Ministerium für Wohnungsbau und Stadt-Land-Entwicklung mehrfach öffentlich erklärt, dass es die Einrichtung eines Wohnrentensystems prüfen wird.

Im Juni 2023 veröffentlichte Ni Hong, Sekretär der Parteiführungsgruppe und Minister des Ministeriums für Wohnungsbau und Stadt-Land-Entwicklung, einen unterzeichneten Artikel, in dem er feststellte, dass sich die Wohnungsbaubebauung von einem völligen Mangel zu einem strukturellen Angebotsmangel gewandelt habe und in eine Krise eingetreten sei Die Entwicklungsphase der Strukturoptimierung und Qualitätsverbesserung hat sich von der groß angelegten schrittweisen Bauweise hin zu einer gleichwertigen Betonung der bestehenden Qualitätsverbesserung und schrittweisen Strukturanpassung verlagert. Zu Beginn einer wichtigen Phase der Stadterneuerung ist es notwendig, drei Systeme zu untersuchen und zu etablieren von Wohnungsuntersuchungen, Renten und Versicherungen, um eine vollständige Lebenszyklus-Sicherheitsgarantie für Häuser zu bieten und den Menschen ein komfortableres und besseres Leben zu ermöglichen.

Verschiedene Regionen haben bereits mit der Erforschung von Wohnrentensystemen begonnen. Beispielsweise veröffentlichte das Ministerium für Wohnungsbau und Stadt-Land-Entwicklung der Provinz Qinghai zu Beginn des Jahres ein Dokument, in dem es heißt, dass die Kommunen ermutigt werden, die „drei Systeme“ der Wohnungsuntersuchung, der Renten und der Versicherung in städtischen bezahlbaren Wohnprojekten zu erkunden wie öffentliche Mietwohnungen, erschwingliche Mietwohnungen und die Sanierung alter städtischer Gemeinden. Yantai, Jining, Qingdao und andere Städte in der Provinz Shandong erforschen ebenfalls das oben genannte System.

Nach Angaben des Ministeriums für Wohnungsbau und Stadt-Land-Entwicklung führen derzeit 22 Städte, darunter Shanghai, Pilotprojekte im Bereich Wohnrenten durch.

Die Einrichtung von Systemen wie Wohnrenten ist notwendig. Li Yujia sagte, dass wir in der Vergangenheit dem Bau neuer Wohnungen zu viel Aufmerksamkeit geschenkt hätten, insbesondere um den Wohnraum- und Wohnungsbedarf zu decken, und nicht genug getan hätten, um die Mängel bei den wohnungsunterstützenden Einrichtungen rechtzeitig auszugleichen und potenzielle Sicherheitsrisiken beseitigen Nachdem viele Städte in die Phase der starken Urbanisierung eingetreten sind, müssen einige Mängel und Lücken dringend geschlossen werden.

„Wie Menschen mittleren Alters und ältere Menschen müssen sie sich zunächst einer körperlichen Untersuchung unterziehen, um Probleme zu finden und das Fehlende auszugleichen. Es ist jedoch schwierig, sich hauptsächlich auf Immobilienunterhaltsfonds zu verlassen, um die benötigten Renten zu decken, wenn das Haus in die Mitte eintritt.“ „Alter und älter, und die Alterungsphase kommt. Daher besteht ein dringender Bedarf, umfassende Vorkehrungen für den Aufbau des für die Unterbringung von Altenpflege erforderlichen Finanzierungsquellensystems zu treffen“, sagte Li Yujia.

Um die Sicherheit des Hauses zu gewährleisten, „decken Sie alles ab“

Unser Land verfügt tatsächlich über einen inhärenten „Fondspool“ für die Reparatur, Erneuerung und Renovierung von Wohngebäuden – spezielle Fonds für die Instandhaltung von Wohngebäuden.

Gemäß den „Maßnahmen für die Verwaltung von Sonderfonds für die Wohnungsinstandhaltung“ des Ministeriums für Wohnungsbau und Stadt-Land-Entwicklung handelt es sich bei den Sonderfonds für die Wohnungsinstandhaltung um Mittel, die speziell für die Instandhaltung, Erneuerung und Renovierung von gemeinsam genutzten Teilen des Hauses und danach gemeinsam genutzter Einrichtungen und Geräte verwendet werden die Garantiezeit ist abgelaufen. Dieser Fonds wird in der Regel beim Hauserwerb gezahlt. Seit 2004 ist bei der Beantragung einer Hauseigentumsbescheinigung ein spezieller Wohnungserhaltungsfonds obligatorisch.

Ein Bericht des Shanghai Real Estate Research Institute wies darauf hin, dass derzeit landesweit der Saldo spezieller Wohnungsinstandhaltungsfonds eine Billion Yuan übersteigt und der Saldo in Shanghai, Peking, Hangzhou und anderen Städten 10 Milliarden Yuan übersteigt. Nach dem Eigentumsrecht und dem Bürgerlichen Gesetzbuch gehören die speziellen Instandhaltungsfonds für Wohngemeinschaften den Eigentümern und sollten vom Eigentümerausschuss verwaltet werden. Die Situation ist jedoch in jeder Gemeinschaft unterschiedlich und wird derzeit grundsätzlich von Regierungsstellen „verwaltet“. .

Wenn es bereits ein spezielles Wohnungsunterhaltungsfondssystem gibt, warum sollten wir dann neue Wohnungsuntersuchungs-, Renten- und Versicherungssysteme erkunden?

Huachuang Securities hat einmal einen Forschungsbericht veröffentlicht, in dem es heißt, dass einerseits die alten Häuser in einigen Gegenden groß sind, die Menge an speziellen Fonds für die Instandhaltung von Wohngebäuden jedoch gering ist, was es schwierig macht, den Bedarf an Hausinstandhaltung zu decken. Am Beispiel von Nanjing machen die Anzahl und die Wohnfläche der Häuser, die seit mehr als 15 Jahren in Nanjing gebaut und genutzt werden, 42,15 % bzw. 36,52 % der Gesamtzahl aus. Allerdings haben etwa 30 % der Häuser aus verschiedenen Gründen keine Unterhaltsgelder gesammelt. Selbst in alten Gemeinden, die Unterhaltsgelder gesammelt haben und derzeit über einen Restbetrag verfügen, beträgt der Restbetrag weniger als 100.000 Yuan.

Aufgrund von Faktoren wie umständlichen Antragsverfahren ist die aktuelle Abhebungsquote bei speziellen Wohnungsunterhaltsfonds hingegen niedrig. Ende 2022 lag die Abhebungsrate der Sonderunterhaltsfonds für Gewerbewohnungen in Peking bei weniger als 10 %, Ende 2019 betrug die Abhebungsrate in Shandong nur 3,3 %.

Darüber hinaus wurden im Jahr 2004 aufgrund der niedrigen Preise für gewerblichen Wohnraum und bezahlbaren Wohnraum keine speziellen Wohnunterhaltsfonds für den „Wohnungsreformwohnungsbau“ und einige Gewerbewohnungen gezahlt Da die Bilanz einiger Gemeinden gering war, gibt es auch Schwierigkeiten bei der Finanzierung.

Daher soll die Einrichtung eines Wohnrentensystems die Defizite der oben genannten Probleme ausgleichen und eine institutionelle Garantie für die Gewährleistung der Wohnsicherheit bieten.

Yu Xiaofen, Dekan des China Housing and Real Estate Research Institute der Zhejiang University of Technology, sagte, dass unser Land zwar ein System eingeführt habe, bei dem Hauskäufer 5 bis 8 % der Bau- und Installationskosten an einen Wohnungsinstandhaltungsfonds zahlen, dies jedoch nicht der Fall sei hat eine wichtige Rolle bei der Gewährleistung der täglichen Instandhaltung öffentlicher Teile der Gemeinde und der Modernisierung von Aufzügen und anderen Einrichtungen gespielt. Da die Anzahl jedoch sehr begrenzt ist, ist es schwierig, den Anforderungen der städtischen Wohnsicherheit gerecht zu werden Instandhaltung und alte Gemeindeerneuerung.

„In den letzten Jahren haben die Kommunalverwaltungen aktiv die Einrichtung einer Wohnrente untersucht. Die Stadtverwaltungen haben die Einrichtung einer stabilen Rente über verschiedene Kanäle untersucht, wie z. B. lokale Finanzzuschüsse, die Erhebung von Landübertragungsmitteln und die Verteilung der Wertschöpfung aus dem Wohnvorsorgefonds.“ „Erträge und Einnahmen aus dem Verkauf ursprünglicher Sozialwohnungen können als Mittelpool für Sicherheitsinspektionen, Sicherheitsmanagement sowie Wartungs- und Erneuerungszuschüsse für bestehende Wohnungen genutzt werden“, sagte Yu Xiaofen.

Tang Xiaochen, Gründer von Jianran Consulting und Chefforscher des Jianran Research Institute, sagte gegenüber China Business News, dass es in den letzten Jahren vielerorts zu Unfällen gekommen sei, die auf Probleme beim Bau von Gebäuden selbst zurückzuführen seien. Gegenwärtig hat die Zahl der bestehenden Häuser in Städten und Gemeinden ein hohes Niveau erreicht, und viele bestehende Häuser sind mit Problemen wie struktureller Sicherheit und veralteten Einrichtungen und Geräten konfrontiert. Der Ausgangspunkt für die Einrichtung des Wohnrentensystems besteht darin, auf den Alterungstrend des Wohnraums zu reagieren, die Lebensqualität und Sicherheit zu verbessern und einen langfristigen Mechanismus einzurichten.

Öffentliche Konten stellen keine persönliche Belastung dar

Wie bereits erwähnt, ist das größte Problem bei der aktuellen Wohnungsinstandhaltung und dem Sicherheitsmanagement „nicht genug Geld“. Von der körperlichen Untersuchung alter Häuser bis hin zu Reparaturen nach Auftreten von Problemen kann der bestehende Fondspool den steigenden Anforderungen an das Sicherheitsmanagement nicht gerecht werden und das Fondssystem für die Instandhaltung von Wohngebäuden muss modernisiert werden.

Nach Angaben der Branche wird es künftig „drei Säulen“ bei der Finanzierung von Wohnraum „Altersvorsorge“ geben. „So wie das private Rentensystem aus ‚drei Säulen‘, persönlichen und öffentlichen Konten, besteht, sollte auch das Wohnungsrentensystem aus mehreren Säulen bestehen.“

Die erste Säule, der Sonderunterhaltsfonds, wird beim Kauf eines neuen Eigenheims von allen Eigentümern gemeinsam gebündelt und auf ihren Privatkonten verbucht. Die zweite Säule sind öffentliche Konten, wie z. B. ein bestimmter Anteil an Grundstücksübertragungsgebühren, finanzielle Anreize und Subventionen, Mehrwertleistungen öffentlicher Unterhaltsfonds, Mehrwertleistungen von Vorsorgefonds usw. Die dritte Säule sind gewerbliche Wohnrenten, einschließlich einer umfassenden Wohnsicherheitsversicherung und Zuschläge zur gewerblichen Wohnrente.

Yin Fei, Professor an der Central University of Finance and Economics und Dekan der School of Law, sagte, dass das dieses Mal eingerichtete Wohnungsrentensystem hauptsächlich öffentliche Mittel zur Einrichtung von Sozialwohnungsrentenkonten verwende. Die Mittel für öffentliche Konten stammen aus öffentlichen Mitteln, und die Kommunalverwaltungen prüfen Mittelbeschaffungskanäle nach dem Grundsatz, „die persönliche Belastung nicht zu erhöhen und die persönlichen Rechte und Interessen nicht zu beeinträchtigen“. Daher wird das dieses Mal eingerichtete Sozialwohnungsrentenkonto die Belastung für die Eigentümer nicht erhöhen.

Die Wohnrente muss von Einzelpersonen getragen werden, also vom Privatkontoteil, bei dem es sich eigentlich um den aktuellen Sonderfonds zur Wohnungserhaltung handelt.

Yan Rong, Präsident und Forscher des Shanghai Real Estate Research Institute, sagte, dass gemäß den Gesetzen und Vorschriften „derjenige, der die Immobilie besitzt, verantwortlich ist und derjenige, der sie nutzt, die erste Person ist, die für die Sicherheit der Immobilie verantwortlich ist.“ das Haus. Allerdings gibt es bei der Gebäudesicherheit externe Effekte, die Leben und Eigentum von Menschen gefährden können, und es können öffentliche Teile oder Einrichtungen sein, die versteckte Gefahren verursachen oder Schäden verursachen. Ohne entsprechende institutionelle Vorkehrungen ist es schwierig, solche Risiken rechtzeitig zu beseitigen.

„Da die öffentlichen Finanzen auf Probleme der öffentlichen Sicherheit abzielen, die durch öffentliche Teile verursacht werden, muss die Finanzierungsquelle natürlich aus dem öffentlichen Sektor stammen. Zu den Hauptquellen gehören Einnahmen aus städtischen Landübertragungen, die auch aus Mitteln stammen können.“ die Sanierung alter Gemeinden und andere Finanzmittel. Daher verlangt die aktuelle Forschung zur Einrichtung öffentlicher Konten nicht, dass die Menschen direkt Geld beisteuern.

Tang Xiaochen sagte gegenüber China Business News, dass der Unterschied zwischen öffentlichen Konten und Privatkonten hauptsächlich in der Geldquelle und dem Verwendungsumfang liege. Die Mittel der öffentlichen Hand stammen hauptsächlich aus staatlichen Einnahmen, Grundstücksübertragungsgebühren, Mitteln zur Sanierung alter Gemeinden und anderen Finanzmitteln. Sie werden zur Unterstützung der Instandhaltung und Renovierung öffentlicher Teile und öffentlicher Einrichtungen verwendet. Sie werden von der Regierung auf Gesamtebene koordiniert sind nicht auf bestimmte Projekte ausgerichtet. Persönliche Kontoguthaben werden hauptsächlich von Eigentümern zu einem bestimmten Anteil für die Reparatur und Renovierung persönlicher Häuser verwendet. Persönliche Kontoguthaben werden nur für die Instandhaltung ihrer eigenen Gemeinden verwendet.

Chen Wenjing, Marktforschungsdirektor des China Index Research Institute, sagte, dass die Einrichtung des Wohnungsrentensystems auch wichtige finanzielle Unterstützung für Wohnungsuntersuchungen und Wohnungsversicherungen bieten werde. Darüber hinaus steht die Finanzierungsquelle für öffentliche Konten im Mittelpunkt der Aufmerksamkeit aller Gesellschaftsschichten. Ein gewisser Anteil der Projektlandübertragungsgebühren, Mehrwerteinnahmen aus Instandhaltungsfonds, Finanzzuschüssen und der Schaffung unterstützender Finanzprodukte können sein wichtige Erkundungsrichtungen sein.

Neben der Prüfung der Einrichtung öffentlicher Konten müssen auch individuelle Konten, die auf Wohnunterhaltsfonds basieren, effektiver funktionieren. Derzeit haben einige Städte die Reform des Aufzugsversicherungssystems für den Kauf spezieller Wohnungsinstandhaltungsfonds umgesetzt. Sie nutzen die Mehrwerteinnahmen von Instandhaltungsfonds, um ein Koordinierungskonto einzurichten und das gemeinsame Entscheidungssystem der Eigentümer zu verbessern In den Nachbarschaftskomitees verfolgen sie die Methode „öffentliche Ankündigung und keine Einwände“, um eine Aufzugsversicherung abzuschließen und bessere Ergebnisse zu erzielen.