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É difícil manter elevadores em áreas residenciais, é difícil retirar fundos de manutenção e há grandes riscos de segurança em edifícios antigos e pequenos... À medida que o mercado imobiliário do meu país entrou na era do estoque a partir da era incremental, a habitação dos residentes a demanda passou de “ter ou ter” para “viver bem””, começou a surgir a importância das questões de qualidade e segurança habitacional.

Recentemente, Dong Jianguo, Vice-Ministro do Ministério da Habitação e Desenvolvimento Urbano-Rural, afirmou numa conferência de imprensa do Gabinete de Informação do Conselho de Estado que serão realizadas pesquisas para estabelecer três sistemas: exame físico habitacional, pensão habitacional e seguro habitacional e construir um mecanismo de longo prazo para a gestão da segurança habitacional ao longo do ciclo de vida. Xangai e outros 22 projectos-piloto estão actualmente em curso em diversas cidades.

As casas também serão utilizadas para “cuidados de idosos” no futuro? Como exatamente isso é feito, de onde vem o dinheiro e que impacto isso tem sobre os proprietários? recebeu ampla atenção.

Na verdade, o nosso país dispõe actualmente de um sistema de “fundo especial de manutenção residencial” para a manutenção e renovação de partes e instalações públicas das casas. Este fundo especial foi criado desde a reforma da habitação comercial e os proprietários pagam-no no momento da compra de um. casa. No entanto, os actuais fundos especiais de manutenção de habitação têm muitos pontos problemáticos: a dimensão do fundo é pequena, os procedimentos de retirada são complicados e o sistema de renovação é difícil de implementar. As questões de segurança habitacional precisam urgentemente de compensar as deficiências.

O objectivo da pensão habitacional mencionada na política actual é fornecer uma “protecção” para a segurança pública. Segundo a indústria, o foco atual da construção é a “conta pública” das pensões. Os recursos provêm de fundos públicos, e os governos locais exploram canais de captação de recursos para a parte das pensões habitacionais relativas a pessoas físicas, ou seja, os atuais especiais; fundos de manutenção de habitação, contas públicas de pensões. Nenhum encargo adicional será colocado sobre o proprietário.

"A fonte de fundos para as contas públicas é um foco de atenção de todas as esferas da vida. Fornecer uma certa proporção de taxas de transferência de terras do projecto, rendimentos de valor acrescentado provenientes de fundos de manutenção, subsídios fiscais e a criação de produtos financeiros de apoio podem ser importantes direções de exploração", disse Chen Wenjing, diretor de pesquisa de mercado do China Index Research Institute.

Projetos-piloto estão sendo realizados em 22 cidades

“Adeus às novas construções em grande escala das últimas décadas, as casas são iguais aos seres vivos de meia-idade. Elas também entraram em uma era que exige exames físicos, pensões e aumento de pensões por meio de seguros. O pesquisador-chefe do Instituto Provincial de Planejamento Urbano de Guangdong, Li Yujia, disse.

Recentemente, “pensão habitacional” tornou-se uma palavra quente. Dong Jianguo, Vice-Ministro do Ministério da Habitação e Desenvolvimento Urbano-Rural, afirmou recentemente que é necessário estudar o estabelecimento de três sistemas: exame físico habitacional, pensão habitacional e seguro habitacional, e construir um mecanismo de longo prazo para habitação gestão da segurança ao longo do ciclo de vida.

Em 20 de agosto, o prefeito de Xangai, Gong Zheng, também declarou sobre a gestão da segurança habitacional que, até o final de 2023, a área de construção habitacional existente nas cidades e vilas de Xangai excederá 760 milhões de metros quadrados, e um grande número de casas começou a entrar no “ população de meia-idade e idosa” Xangai explorará e implementará três sistemas. O primeiro é o sistema regular de exames físicos para residências, o segundo é o sistema de seguro de segurança residencial e o terceiro é o sistema de pensões residenciais. Este ano, ele será testado em Pudong e outros distritos e será implementado em toda a cidade no próximo ano. ano.

A habitação também exige exame físico, pensão e seguro? Houve muita discussão em todas as esferas da vida, e os internautas até se preocuparam se teriam que “pagar mais dinheiro” no futuro.

Na verdade, a menção à pensão habitacional e a outros sistemas não apareceu apenas este ano. Desde 2022, tem aparecido com frequência em documentos oficiais, reuniões e discursos. Desde 2023, o Ministério da Habitação e do Desenvolvimento Urbano-Rural declarou publicamente em diversas ocasiões que irá estudar a criação de um sistema de pensões habitacionais.

Em junho de 2023, Ni Hong, Secretário do Grupo de Liderança do Partido e Ministro do Ministério da Habitação e Desenvolvimento Urbano-Rural, publicou um artigo assinado afirmando que o desenvolvimento habitacional passou de uma escassez total para uma escassez estrutural de oferta, e entrou em um período de desenvolvimento de optimização estrutural e melhoria da qualidade O desenvolvimento urbano mudou de uma construção incremental em grande escala para uma ênfase igual na melhoria da qualidade existente e no ajustamento estrutural incremental. Ao entrar num período importante de renovação urbana, é necessário estudar e estabelecer três sistemas. de exame físico habitacional, pensões e seguros para fornecer garantia de segurança do ciclo de vida completo das casas e permitir que as pessoas vivam uma vida melhor e mais confortável.

Várias regiões já começaram a explorar sistemas de pensões habitacionais. Por exemplo, no início do ano, o Departamento Provincial de Habitação e Desenvolvimento Urbano-Rural de Qinghai emitiu um documento afirmando que as localidades são incentivadas a explorar os "três sistemas" de exames físicos de habitação, pensões e seguros em projetos de habitação urbana a preços acessíveis. como moradias públicas para aluguel, moradias para aluguel a preços acessíveis e renovação de antigas comunidades urbanas. Yantai, Jining, Qingdao e outras cidades da província de Shandong também estão explorando o sistema acima.

De acordo com informações do Ministério da Habitação e Desenvolvimento Urbano-Rural, 22 cidades, incluindo Xangai, estão actualmente a realizar projectos-piloto relacionados com pensões de habitação.

É necessário estabelecer sistemas como as pensões de habitação. Li Yujia disse que, no passado, prestamos muita atenção à construção de novas habitações, especialmente para resolver as necessidades de espaço habitacional e habitação, e não fizemos o suficiente para compensar as deficiências das instalações de apoio à habitação em tempo hábil. e resolver potenciais riscos de segurança Depois de muitas cidades terem entrado na fase de elevada urbanização, algumas deficiências e lacunas precisam de ser colmatadas com urgência.

“Assim como as pessoas de meia-idade e os idosos, eles precisam primeiro fazer exames físicos para encontrar problemas e compensar o que falta. No entanto, é difícil contar principalmente com fundos de manutenção da propriedade para cobrir as pensões necessárias quando a casa entra no meio Estágios de idosos e idosos e o estágio de envelhecimento chega. Portanto, há uma necessidade urgente de tomar providências gerais para a construção do mecanismo de arranjo do sistema de fontes de financiamento necessário para abrigar cuidados aos idosos”, disse Li Yujia.

Para garantir a segurança da casa, “cubra tudo”

Na verdade, o nosso país tem um “fundo comum” inerente para reparação, renovação e renovação residencial – fundos especiais de manutenção residencial.

De acordo com as “Medidas para a Gestão dos Fundos Especiais de Manutenção Residencial” do Ministério da Habitação e Desenvolvimento Urbano-Rural, os fundos especiais de manutenção habitacional são fundos especificamente utilizados para a manutenção, renovação e renovação de partes partilhadas da casa e instalações e equipamentos partilhados após o período de garantia expirou. Este fundo é geralmente pago quando os residentes compram uma casa. Desde 2004, os fundos especiais de manutenção residencial têm sido uma taxa obrigatória ao solicitar um certificado de propriedade de casa.

Um relatório do Instituto de Pesquisa Imobiliária de Xangai apontou que atualmente o saldo de fundos especiais de manutenção residencial em todo o país ultrapassa 1 trilhão de yuans, e o saldo em Xangai, Pequim, Hangzhou e outras cidades ultrapassa 10 bilhões de yuans. De acordo com a Lei de Propriedade e o Código Civil, os fundos especiais de manutenção para comunidades residenciais pertencem aos proprietários e devem ser geridos pela comissão de proprietários. No entanto, a situação em cada comunidade é diferente e actualmente é basicamente “gerida” por departamentos governamentais. .

Quando já existe um sistema especial de fundos de manutenção de habitação, por que deveríamos explorar novos sistemas de exames físicos, pensões e seguros de habitação?

Certa vez, a Huachuang Securities publicou um relatório de pesquisa afirmando que, por um lado, as casas antigas em algumas áreas são grandes, mas a quantidade de fundos especiais de manutenção residencial é pequena, tornando difícil atender às necessidades de manutenção da casa. Tomando como exemplo Nanjing, entre as casas construídas e colocadas em uso em Nanjing há mais de 15 anos, o número e a área das residências representam 42,15% e 36,52% do total, respetivamente. No entanto, cerca de 30% das casas não arrecadaram fundos de manutenção por vários motivos. Mesmo em comunidades antigas que arrecadaram fundos de manutenção e atualmente têm saldo, 28% têm saldo inferior a 100.000 yuans.

Por outro lado, devido a factores como procedimentos de candidatura complicados, a actual taxa de levantamento de fundos especiais de manutenção residencial é baixa. No final de 2022, a taxa de retirada de fundos especiais de manutenção para habitação comercial em Pequim era inferior a 10%; no final de 2019, a taxa de retirada em Shandong era de apenas 3,3%.

Além disso, nenhum fundo especial de manutenção residencial foi pago para a "habitação reformada" e algumas habitações comerciais em 2004 devido aos baixos preços das habitações comerciais e habitações acessíveis por volta de 2004, a base de pagamento do fundo especial de manutenção residencial era baixa e a base de pagamento do fundo especial de manutenção residencial era baixa; o equilíbrio de algumas comunidades era baixo, há também dificuldades de financiamento.

Portanto, o estabelecimento de um sistema de pensões habitacionais pretende colmatar as deficiências dos problemas acima referidos e fornecer uma garantia institucional para garantir a segurança habitacional.

Yu Xiaofen, reitor do Instituto de Pesquisa de Habitação e Imóveis da China da Universidade de Tecnologia de Zhejiang, disse que embora nosso país tenha estabelecido um sistema no qual os compradores de casas pagam 5 a 8% dos custos de construção e instalação a um fundo de manutenção habitacional, é tem desempenhado um papel importante na garantia da manutenção diária das partes públicas da comunidade e na atualização dos elevadores e outras instalações. Desempenha um papel importante, mas como o número é muito limitado, é difícil satisfazer as necessidades de segurança habitacional urbana. manutenção e renovação da antiga comunidade.

"Nos últimos anos, os governos locais têm explorado activamente o estabelecimento de pensões de habitação. Os governos municipais têm explorado o estabelecimento de uma pensão estável através de vários canais, tais como subsídios financeiros locais, recolha de fundos de transferência de terras, distribuição de fundos de previdência habitacional de valor acrescentado a renda e a arrecadação de fundos provenientes da venda de habitações públicas originais podem ser usadas como um fundo comum para inspeções de segurança, gestão de segurança e subsídios de manutenção e renovação para habitações existentes”, disse Yu Xiaofen.

Tang Xiaochen, fundador da Jianran Consulting e pesquisador-chefe do Jianran Research Institute, disse ao China Business News que, nos últimos anos, ocorreram acidentes causados ​​por problemas com a própria construção do edifício em muitos lugares. Actualmente, o número de casas existentes nas cidades e vilas atingiu um nível elevado, e um grande número de casas existentes enfrenta problemas como a segurança estrutural e o envelhecimento das instalações e equipamentos. O ponto de partida para o estabelecimento do sistema de pensões habitacionais é responder à tendência de envelhecimento da habitação, melhorar a qualidade de vida e a segurança e estabelecer um mecanismo de longo prazo.

As contas públicas não representam um fardo pessoal

Como mencionado anteriormente, o maior problema na actual manutenção habitacional e gestão da segurança é “não haver dinheiro suficiente”. Desde exames físicos de casas antigas até reparações após o surgimento de problemas, o conjunto de fundos existente não consegue satisfazer as necessidades crescentes de gestão de segurança e o sistema de fundos de manutenção residencial precisa de ser actualizado.

Segundo a indústria, haverá “três pilares” nas futuras fontes de financiamento para habitação “assistência à reforma”. "Assim como o sistema de pensões pessoais é composto por 'três pilares', contas pessoais e públicas, o sistema de pensões de habitação também deve ser composto por vários pilares", disse Li Yujia.

O primeiro pilar, o fundo especial de manutenção, é partilhado e detido conjuntamente por todos os proprietários quando estes adquirem uma nova casa e o inserem nas suas contas pessoais. O segundo pilar são as contas públicas, tais como uma certa proporção de taxas de transferência de terras, incentivos e subsídios financeiros, benefícios de valor acrescentado de fundos de manutenção públicos, benefícios de valor acrescentado de fundos de previdência, etc. O terceiro pilar são as pensões para habitação comercial, incluindo seguro abrangente de segurança habitacional e suplementos de pensão para habitação comercial.

Yin Fei, professor da Universidade Central de Finanças e Economia e reitor da Faculdade de Direito, disse que o sistema de pensões habitacionais estabelecido desta vez utiliza principalmente fundos públicos para estabelecer contas públicas de pensões habitacionais. Os fundos para as contas públicas provêm de fundos públicos e os governos locais exploram canais de angariação de fundos de acordo com o princípio de "não aumentar os encargos pessoais e não prejudicar os direitos e interesses pessoais". Portanto, a conta de pensões da habitação pública estabelecida desta vez não aumentará a carga sobre os proprietários.

A pensão habitacional precisa ser suportada pelos particulares, ou seja, a parte da conta pessoal, que na verdade é o atual fundo especial de manutenção da habitação.

Yan Rong, presidente e pesquisador do Instituto de Pesquisa Imobiliária de Xangai, disse que, de acordo com as leis e regulamentos, “quem possui a propriedade é responsável, e quem a utiliza é responsável”. a casa. No entanto, a segurança dos edifícios tem externalidades, que podem pôr em perigo a vida e a propriedade das pessoas, e podem ser partes ou instalações públicas que causam perigos ocultos ou causam danos. Sem disposições institucionais adequadas, é difícil eliminar esses riscos em tempo útil.

“Uma vez que as contas públicas visam questões de segurança pública causadas por partes públicas, a fonte de fundos deve naturalmente ser angariada pelo sector público. As principais fontes incluem receitas provenientes de transferências de terras urbanas.” a renovação de antigas comunidades e outros fundos financeiros. Portanto, a investigação actual sobre o estabelecimento de contas públicas não exige que as pessoas contribuam directamente com dinheiro.

Tang Xiaochen disse ao China Business News que a diferença entre contas públicas e contas pessoais é principalmente a fonte dos fundos e o âmbito de utilização. Os fundos das contas públicas provêm principalmente de cobranças governamentais, taxas de transferência de terras, fundos de renovação de antigas comunidades e outros fundos financeiros. São utilizados para apoiar a manutenção e renovação de partes públicas e instalações públicas. não são direcionados a projetos específicos da comunidade. Os fundos da conta pessoal são pagos principalmente pelos proprietários numa certa proporção e são utilizados para a reparação e renovação de casas pessoais. Os fundos da conta pessoal são utilizados apenas para a manutenção das suas próprias comunidades.

Chen Wenjing, diretor de pesquisa de mercado do China Index Research Institute, disse que o estabelecimento do sistema de pensões habitacionais também fornecerá importante apoio financeiro para exames físicos e seguros habitacionais. Além disso, a fonte de fundos para as contas públicas também é um foco de atenção de todas as esferas da vida. Uma certa proporção das taxas de transferência de terras do projecto, rendimentos de valor acrescentado provenientes de fundos de manutenção, subsídios financeiros e a criação de produtos financeiros de apoio podem. ser importantes direções de exploração.

Além de explorar o estabelecimento de contas públicas, as contas individuais baseadas em fundos de manutenção residencial também precisam funcionar de forma mais eficaz. Actualmente, algumas cidades implementaram a reforma do sistema de seguros de elevadores para a aquisição de fundos especiais de manutenção residencial. Utilizam o rendimento de valor acrescentado dos fundos de manutenção para estabelecer uma conta de coordenação e melhorar o sistema de tomada de decisão conjunta dos proprietários. dos comitês de bairro, eles adotam o método de "anúncio público e sem objeção" para adquirir seguro para elevadores e obter melhores resultados.