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È difficile mantenere gli ascensori nelle aree residenziali, è difficile prelevare i fondi per la manutenzione e ci sono grandi rischi per la sicurezza negli edifici vecchi e fatiscenti... Mentre il mercato immobiliare del mio paese è entrato nell'era delle azioni dall'era incrementale, i residenti ' la domanda di alloggi è passata da "avere qualcosa" a "vivere bene" ”, ha cominciato ad emergere l'importanza della qualità degli alloggi e le questioni relative alla sicurezza.

Recentemente, Dong Jianguo, vice ministro del Ministero dell'edilizia abitativa e dello sviluppo urbano-rurale, ha dichiarato in una conferenza stampa dell'Ufficio informazioni del Consiglio di Stato che saranno condotte ricerche per stabilire tre sistemi: esame fisico dell'abitazione, pensione abitativa e assicurazione abitativa. e costruire un meccanismo a lungo termine per la gestione della sicurezza abitativa durante tutto il ciclo di vita. Shanghai e altri 22 progetti pilota sono attualmente in corso in diverse città.

In futuro le case serviranno anche per la “cura degli anziani”? Come viene fatto esattamente, da dove provengono i soldi e che impatto ha sui proprietari? ricevuto un'attenzione diffusa.

Infatti, nel nostro Paese esiste attualmente un sistema di "fondo speciale per la manutenzione residenziale" per la manutenzione e la ristrutturazione delle parti e degli impianti pubblici delle case. Questo fondo speciale è stato istituito dopo la riforma dell'edilizia commerciale e i proprietari lo hanno pagato al momento dell'acquisto di un casa. Tuttavia, gli attuali fondi speciali per la manutenzione degli alloggi presentano molti punti critici: la dimensione del fondo è ridotta, le procedure di ritiro sono macchinose e il sistema di rinnovo è difficile da attuare. Le questioni relative alla sicurezza degli alloggi devono urgentemente colmare le carenze.

Lo scopo della pensione abitativa menzionata nell'attuale politica è quello di fornire un "supporto" per la sicurezza pubblica. Secondo l'industria, l'obiettivo attuale dell'edilizia è il "conto pubblico" delle pensioni. I fondi provengono da fondi pubblici, e i governi locali esplorano i canali di raccolta fondi per la parte delle pensioni immobiliari relative ai privati, cioè l'attuale speciale fondi per il mantenimento dell'abitazione, conti pensionistici pubblici Nessun onere aggiuntivo verrà imposto al proprietario.

"La fonte dei fondi per i conti pubblici è al centro dell'attenzione di tutti i ceti sociali. Fornire una certa percentuale di commissioni di trasferimento dei terreni del progetto, reddito a valore aggiunto dei fondi di manutenzione, sussidi fiscali e la creazione di prodotti finanziari di sostegno può essere importante direzioni di esplorazione", ha affermato Chen Wenjing, direttore delle ricerche di mercato del China Index Research Institute. .

Progetti pilota sono in corso in 22 città

"Addio alle nuove costruzioni su larga scala degli ultimi decenni, le case sono uguali agli esseri viventi di mezza età. Sono anche entrati in un'era che richiede esami fisici, pensioni e aumento delle pensioni attraverso l'assicurazione Centro di ricerca sulla politica abitativa". ha detto il ricercatore capo dell'Istituto provinciale di pianificazione urbana del Guangdong, Li Yujia.

Recentemente, "pensione abitativa" è diventata una parola calda. Dong Jianguo, vice ministro del Ministero dell'edilizia abitativa e dello sviluppo urbano-rurale, ha recentemente affermato che è necessario studiare l'istituzione di tre sistemi: esame fisico dell'abitazione, pensione abitativa e assicurazione abitativa, e costruire un meccanismo a lungo termine per l'edilizia abitativa. gestione della sicurezza durante tutto il ciclo di vita.

Il 20 agosto, il sindaco di Shanghai Gong Zheng ha anche dichiarato sulla gestione della sicurezza abitativa che entro la fine del 2023, l'area edificabile di alloggi esistenti nelle città e nei paesi di Shanghai supererà i 760 milioni di metri quadrati e un gran numero di case hanno iniziato ad entrare nel " popolazione di mezza età e anziana”. Shanghai esplorerà e implementerà tre sistemi. Il primo è il sistema di esami fisici regolari per le case, il secondo è il sistema di assicurazione per la sicurezza delle case e il terzo è il sistema pensionistico per le case. Quest'anno sarà sperimentato a Pudong e in altri distretti e sarà poi implementato in tutta la città anno.

L’alloggio richiede anche un esame fisico, una pensione e un’assicurazione? Si è discusso molto da tutti i ceti sociali e gli utenti della rete si sono persino preoccupati se in futuro avrebbero dovuto "pagare più soldi".

In effetti, la menzione dell’alloggio, della pensione e di altri sistemi non è apparsa solo quest’anno. Dal 2022, è apparsa frequentemente in documenti ufficiali, riunioni e discorsi. Dal 2023, il Ministero dell’edilizia abitativa e dello sviluppo urbano-rurale ha dichiarato pubblicamente in numerose occasioni che studierà l’istituzione di un sistema pensionistico abitativo.

Nel giugno 2023, Ni Hong, segretario del gruppo dirigente del Partito e ministro del Ministero dell’edilizia abitativa e dello sviluppo urbano-rurale, ha pubblicato un articolo firmato in cui affermava che lo sviluppo edilizio è passato da una carenza totale a una carenza strutturale di offerta ed è entrato in una fase di crisi. periodo di sviluppo di ottimizzazione strutturale e miglioramento della qualità. Lo sviluppo urbano è passato dall’edilizia incrementale su larga scala all’enfasi posta sul miglioramento della qualità esistente e sull’aggiustamento strutturale incrementale. Entrando in un importante periodo di rinnovamento urbano, è necessario studiare e stabilire tre sistemi dell'esame fisico dell'abitazione, della pensione e dell'assicurazione per fornire una garanzia di sicurezza per l'intero ciclo di vita delle case e consentire alle persone di vivere una vita più confortevole e migliore.

Diverse regioni hanno già iniziato a esplorare sistemi pensionistici abitativi. Ad esempio, all’inizio dell’anno, il Dipartimento provinciale per l’edilizia abitativa e lo sviluppo urbano-rurale del Qinghai ha pubblicato un documento in cui si afferma che le località sono incoraggiate a esplorare i “tre sistemi” di esami fisici degli alloggi, pensioni e assicurazioni nei progetti di alloggi urbani a prezzi accessibili. come gli alloggi pubblici in affitto, gli alloggi in affitto a prezzi accessibili e la ristrutturazione delle vecchie comunità urbane. Anche Yantai, Jining, Qingdao e altre città della provincia di Shandong stanno esplorando il sistema sopra menzionato.

Secondo le informazioni del Ministero dell'edilizia abitativa e dello sviluppo urbano-rurale, 22 città, tra cui Shanghai, stanno attualmente realizzando progetti pilota relativi alle pensioni abitative.

È necessaria l’istituzione di sistemi come quello delle pensioni abitative. Li Yujia ha affermato che in passato abbiamo prestato troppa attenzione alla costruzione di nuove abitazioni, in particolare per risolvere le esigenze di spazio abitativo e alloggi, e non abbiamo fatto abbastanza per colmare tempestivamente le carenze delle strutture di supporto abitativo. e risolvere potenziali rischi per la sicurezza Dopo che molte città sono entrate nella fase di elevata urbanizzazione, alcune carenze e lacune devono essere urgentemente colmate.

"Come le persone di mezza età e gli anziani, hanno bisogno di sottoporsi prima a esami fisici per individuare problemi e compensare ciò che manca. Tuttavia, è difficile fare affidamento principalmente sui fondi per la manutenzione della proprietà per far fronte alle pensioni necessarie quando la casa entra nel mezzo -stadi di età avanzata e anziana e arriva la fase di invecchiamento. Pertanto, c'è un urgente bisogno di prendere accordi generali per la costruzione del meccanismo di organizzazione del sistema di fonti di finanziamento necessario per l'assistenza agli anziani", ha detto Li Yujia.

Per garantire la sicurezza della casa, "coprire tutto"

Il nostro Paese in realtà dispone di un “pool di fondi” intrinseco per la riparazione, il rinnovamento e la ristrutturazione residenziale: fondi speciali per la manutenzione residenziale.

Secondo le "Misure per la gestione dei fondi speciali per la manutenzione dell'abitazione" del Ministero dell'edilizia abitativa e dello sviluppo urbano-rurale, i fondi speciali per la manutenzione dell'abitazione sono fondi specificamente utilizzati per la manutenzione, il rinnovamento e la ristrutturazione delle parti condivise della casa e delle strutture e attrezzature condivise dopo il periodo di garanzia è scaduto. Questo fondo viene solitamente pagato quando i residenti acquistano una casa. Dal 2004, i fondi speciali per la manutenzione residenziale sono diventati una tassa obbligatoria quando si richiede un certificato di proprietà della casa.

Un rapporto dello Shanghai Real Estate Research Institute ha sottolineato che attualmente il saldo dei fondi speciali per la manutenzione residenziale a livello nazionale supera i 1 trilione di yuan, e il saldo a Shanghai, Pechino, Hangzhou e in altre città supera i 10 miliardi di yuan. Secondo la Legge sulla Proprietà e il Codice Civile, i fondi speciali per il mantenimento delle comunità residenziali appartengono ai proprietari e dovrebbero essere gestiti dal comitato dei proprietari. Tuttavia, la situazione in ogni comunità è diversa, e attualmente è fondamentalmente "gestita" dai dipartimenti governativi .

Quando esiste già un sistema speciale di fondi per il mantenimento degli alloggi, perché dovremmo esplorare nuovi sistemi di esame fisico degli alloggi, pensioni e assicurazioni?

Huachuang Securities ha pubblicato una volta un rapporto di ricerca in cui affermava che, da un lato, le vecchie case in alcune aree sono di grandi dimensioni, ma la quantità di fondi speciali per la manutenzione residenziale è piccola, il che rende difficile soddisfare le esigenze di manutenzione delle case. Prendendo come esempio Nanchino, tra le case costruite e messe in uso a Nanchino da più di 15 anni, il numero e la superficie delle residenze rappresentano rispettivamente il 42,15% e il 36,52% del totale. Tuttavia, circa il 30% delle case non ha raccolto i fondi per il mantenimento per vari motivi. Anche nelle vecchie comunità che hanno raccolto i fondi per il mantenimento e attualmente hanno un saldo, il 28% ha un saldo inferiore a 100.000 yuan.

D'altro canto, a causa di fattori come le procedure di richiesta macchinose, l'attuale tasso di prelievo dei fondi speciali per la manutenzione dell'abitazione è basso. Alla fine del 2022, il tasso di prelievo dei fondi speciali di manutenzione per gli alloggi commerciali a Pechino era inferiore al 10%, mentre nello Shandong era solo del 3,3%.

Inoltre, nel 2004 non sono stati pagati fondi speciali per il mantenimento residenziale per gli "alloggi ristrutturati" e per alcuni alloggi commerciali a causa dei prezzi bassi degli alloggi commerciali e degli alloggi a prezzi accessibili intorno al 2004, la base di pagamento del fondo speciale per il mantenimento residenziale era bassa e la base di pagamento dei fondi speciali per il mantenimento residenziale era bassa; saldo di alcune comunità era basso, ci sono anche difficoltà di finanziamento.

Pertanto, l'istituzione di un sistema pensionistico abitativo è intesa a colmare le carenze dei problemi sopra menzionati e fornire una garanzia istituzionale per garantire la sicurezza abitativa.

Yu Xiaofen, preside del China Housing and Real Estate Research Institute dell'Università di Tecnologia di Zhejiang, ha affermato che, sebbene il nostro Paese abbia istituito un sistema in cui gli acquirenti di case pagano dal 5 all'8% dei costi di costruzione e installazione a un fondo per la manutenzione degli alloggi, ciò ha svolto un ruolo importante nel garantire la manutenzione quotidiana delle parti pubbliche della comunità e l'aggiornamento degli ascensori e di altre strutture. Svolge un ruolo importante, ma poiché il numero è molto limitato, è difficile soddisfare le esigenze di sicurezza abitativa urbana manutenzione e rinnovamento della vecchia comunità.

"Negli ultimi anni, i governi locali hanno esplorato attivamente l'istituzione di pensioni abitative. Le amministrazioni cittadine hanno esplorato l'istituzione di una pensione stabile attraverso vari canali come sussidi finanziari locali, raccolta di fondi di trasferimento fondiario, distribuzione di fondi di previdenza abitativa a valore aggiunto reddito e raccolta di fondi dalla vendita di abitazioni pubbliche originali. L’energia geotermica può essere utilizzata come fondo per le ispezioni di sicurezza, la gestione della sicurezza e i sussidi per la manutenzione e il rinnovamento delle abitazioni esistenti”, ha affermato Yu Xiaofen.

Tang Xiaochen, fondatore di Jianran Consulting e capo ricercatore del Jianran Research Institute, ha dichiarato a China Business News che negli ultimi anni in molti luoghi si sono verificati incidenti causati da problemi con la costruzione degli edifici stessi. Attualmente, il numero di case esistenti nelle città e nei paesi ha raggiunto un livello elevato e un gran numero di case esistenti deve affrontare problemi quali la sicurezza strutturale e l’invecchiamento delle strutture e delle attrezzature. Il punto di partenza per istituire il sistema pensionistico abitativo è rispondere alla tendenza all’invecchiamento degli alloggi, migliorare la qualità della vita e la sicurezza e stabilire un meccanismo a lungo termine.

I conti pubblici non comportano alcun onere personale

Come accennato in precedenza, il problema più grande nell’attuale manutenzione degli alloggi e nella gestione della sicurezza è “la mancanza di denaro”. Dagli esami fisici delle vecchie case alle riparazioni in caso di problemi, il fondo esistente non è in grado di soddisfare le crescenti esigenze di gestione della sicurezza e il sistema dei fondi per la manutenzione residenziale deve essere aggiornato.

Secondo l'industria in futuro ci saranno "tre pilastri" per finanziare l'edilizia abitativa "per l'assistenza ai pensionati". "Proprio come il sistema pensionistico personale è composto da 'tre pilastri', conti personali e pubblici, anche il sistema pensionistico abitativo dovrebbe essere composto da diversi pilastri", ha affermato Li Yujia.

Il primo pilastro, il fondo speciale per la manutenzione, è messo in comune e di proprietà comune di tutti i proprietari quando acquistano una nuova casa e vengono registrati nei loro conti personali. Il secondo pilastro sono i conti pubblici, come una certa percentuale delle spese di trasferimento fondiario, gli incentivi e i sussidi finanziari, i benefici a valore aggiunto dei fondi pubblici di manutenzione, i benefici a valore aggiunto dei fondi di previdenza, ecc. Il terzo pilastro sono le pensioni per gli alloggi commerciali, compresa l'assicurazione completa sulla sicurezza dell'alloggio e i supplementi pensionistici per gli alloggi commerciali.

Yin Fei, professore presso l'Università Centrale di Finanza ed Economia e preside della Facoltà di Giurisprudenza, ha affermato che il sistema pensionistico per l'edilizia abitativa istituito questa volta utilizza principalmente fondi pubblici per creare conti pensionistici per l'edilizia pubblica. I fondi per i conti pubblici provengono da fondi pubblici, e i governi locali esplorano canali di raccolta fondi in conformità con il principio di “non aumentare gli oneri personali e non sminuire i diritti e gli interessi personali”. Pertanto, il conto pensionistico per l’edilizia pubblica istituito questa volta non aumenterà l’onere per i proprietari.

La pensione di alloggio deve essere a carico dei privati, cioè la parte del conto personale, che in realtà è l'attuale fondo speciale per il mantenimento dell'abitazione.

Yan Rong, presidente e ricercatore dello Shanghai Real Estate Research Institute, ha affermato che secondo le leggi e i regolamenti, "chi possiede la proprietà è responsabile, e chi la utilizza è responsabile della sua sicurezza". la casa. Tuttavia, la sicurezza degli edifici presenta esternalità che possono mettere in pericolo la vita e le proprietà delle persone, e potrebbero essere parti o strutture pubbliche a causare pericoli nascosti o causare danni. Senza adeguati accordi istituzionali, è difficile eliminare tali rischi in modo tempestivo.

"Poiché i conti pubblici sono mirati a problemi di pubblica sicurezza causati da parti pubbliche, la fonte dei fondi deve naturalmente essere raccolta dal settore pubblico. Le fonti principali includono le entrate derivanti dai trasferimenti di terreni urbani, ha affermato che possono anche provenire da fondi per il rinnovamento delle vecchie comunità e altri fondi finanziari. Pertanto, la ricerca attuale sulla definizione dei conti pubblici non richiede che le persone contribuiscano direttamente con denaro.

Tang Xiaochen ha dichiarato a China Business News che la differenza tra conti pubblici e conti personali è principalmente la fonte dei fondi e l’ambito di utilizzo. I fondi del conto pubblico provengono principalmente da riscossioni governative, tasse di trasferimento fondiario, fondi per il rinnovamento di vecchie comunità e altri fondi finanziari. Sono utilizzati per sostenere la manutenzione e la ristrutturazione di parti e strutture pubbliche. Sono coordinati dal governo a livello generale non sono mirati a progetti specifici della comunità. I fondi del conto personale vengono pagati principalmente dai proprietari in una certa proporzione e vengono utilizzati per la riparazione e la ristrutturazione delle case personali. I fondi del conto personale vengono utilizzati solo per il mantenimento delle proprie comunità.

Chen Wenjing, direttore delle ricerche di mercato del China Index Research Institute, ha affermato che l'istituzione del sistema pensionistico per gli alloggi fornirà anche un importante sostegno finanziario per gli esami fisici degli alloggi e l'assicurazione sulla casa. Inoltre, anche la fonte dei fondi per i conti pubblici è al centro dell'attenzione di tutti i ceti sociali. Una certa percentuale delle commissioni di trasferimento dei terreni del progetto, del reddito a valore aggiunto derivante dai fondi di manutenzione, dei sussidi finanziari e della creazione di prodotti finanziari di sostegno può. essere importanti direzioni di esplorazione.

Oltre ad esplorare la possibilità di stabilire conti pubblici, anche i conti individuali basati sui fondi per la manutenzione residenziale devono funzionare in modo più efficace. Attualmente, alcune città hanno attuato la riforma del sistema assicurativo degli ascensori per l'acquisto di fondi speciali per la manutenzione residenziale. Utilizzano il valore aggiunto dei fondi di manutenzione per creare un conto di coordinamento e migliorare il sistema decisionale congiunto dei proprietari dei comitati di quartiere adottano il metodo del "annuncio pubblico e nessuna obiezione" per acquistare l'assicurazione dell'ascensore e ottenere i migliori risultati ottenuti.