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Il est difficile d'entretenir les ascenseurs dans les zones résidentielles, il est difficile de retirer les fonds d'entretien et il existe de grands risques pour la sécurité dans les bâtiments anciens et en panne... Alors que le marché immobilier de mon pays est entré dans l'ère du stock après l'ère progressive, les résidents « La demande de logements est passée de « avoir quelque chose » à « bien vivre » », l'importance des problèmes de qualité et de sécurité du logement a commencé à émerger.

Récemment, Dong Jianguo, vice-ministre du ministère du Logement et du Développement urbain et rural, a déclaré lors d'une conférence de presse du Bureau d'information du Conseil d'État que des recherches seraient menées pour établir trois systèmes : l'examen physique du logement, la pension de logement et l'assurance logement. et construire un mécanisme à long terme pour la gestion de la sécurité des logements tout au long du cycle de vie. Shanghai et 22 autres projets pilotes sont actuellement en cours dans plusieurs villes.

Les maisons seront-elles également utilisées à l’avenir pour les « soins aux personnes âgées » ? Comment cela se fait-il exactement, d’où vient l’argent et quel impact a-t-il sur les propriétaires ? a reçu une large attention.

En effet, notre pays dispose actuellement d'un système de « fonds spécial d'entretien résidentiel » pour l'entretien et la rénovation des parties communes et des équipements des maisons. Ce fonds spécial a été créé depuis la réforme du logement commercial et les propriétaires le versent lors de l'achat d'un logement. maison. Cependant, les fonds spéciaux d'entretien du logement actuels présentent de nombreux problèmes : la taille du fonds est petite, les procédures de retrait sont lourdes et le système de renouvellement est difficile à mettre en œuvre. Les problèmes de sécurité du logement doivent de toute urgence combler les lacunes.

L'objectif de la pension de logement mentionné dans la politique actuelle est de fournir un « filet de sécurité » pour la sécurité publique. Selon l'industrie, la construction se concentre actuellement sur le « compte public » des retraites, les fonds proviennent de fonds publics, et les gouvernements locaux explorent les canaux de collecte de fonds liés aux pensions de logement, c'est-à-dire les fonds spéciaux actuels ; fonds d'entretien du logement, comptes publics de retraite Aucune charge supplémentaire ne sera imposée au propriétaire.

« La source des fonds pour les comptes publics est au centre de l'attention de tous les horizons. Il peut être important de fournir une certaine proportion des frais de transfert des terrains du projet, des revenus à valeur ajoutée des fonds d'entretien, des subventions fiscales et la création de produits financiers de soutien. directions d'exploration", a déclaré Chen Wenjing, directeur des études de marché du China Index Research Institute.

Des projets pilotes sont menés dans 22 villes

"Adieu aux nouvelles constructions à grande échelle au cours des dernières décennies, les maisons sont les mêmes que les êtres vivants d'âge moyen. Elles sont également entrées dans une ère qui nécessite des examens physiques, des pensions et une augmentation des pensions grâce au Centre de recherche sur la politique du logement." » a déclaré Li Yujia, chercheur en chef de l'Institut provincial d'urbanisme du Guangdong.

Récemment, « pension logement » est devenu un mot brûlant. Dong Jianguo, vice-ministre du logement et du développement urbain et rural, a récemment déclaré qu'il était nécessaire d'étudier la mise en place de trois systèmes : l'examen physique du logement, la pension de logement et l'assurance logement, et de construire un mécanisme à long terme pour le logement. gestion de la sécurité tout au long du cycle de vie.

Le 20 août, le maire de Shanghai, Gong Zheng, a également déclaré à propos de la gestion de la sécurité des logements que d'ici la fin de 2023, la zone de construction de logements existante dans les villes et villages de Shanghai dépassera 760 millions de mètres carrés et qu'un grand nombre de maisons ont commencé à entrer dans le " "La population d'âge moyen et âgée" de Shanghai explorera et mettra en œuvre trois systèmes. Le premier est le système d'examen physique régulier des maisons, le deuxième est le système d'assurance de sécurité des maisons et le troisième est le système de retraite des maisons. Cette année, il sera testé à Pudong et dans d'autres districts et sera ensuite déployé dans toute la ville. année.

Le logement nécessite-t-il également un examen physique, une pension et une assurance ? Il y a eu beaucoup de discussions de tous horizons, et les internautes se sont même demandé s'ils devraient « payer plus d'argent » à l'avenir.

En fait, la mention des pensions de logement et d’autres systèmes n’est pas apparue seulement cette année. Depuis 2022, elle est apparue fréquemment dans les documents officiels, les réunions et les discours. Depuis 2023, le ministère du Logement et du Développement urbain-rural a déclaré publiquement à plusieurs reprises qu’il étudierait la mise en place d’un système de retraite logement.

En juin 2023, Ni Hong, secrétaire du groupe de direction du parti et ministre du ministère du Logement et du Développement urbain et rural, a publié un article signé indiquant que le développement du logement est passé d'une pénurie totale à une pénurie structurelle d'offre et est entré dans une phase de pénurie structurelle. période de développement d'optimisation structurelle et d'amélioration de la qualité. Le développement urbain est passé d'une construction progressive à grande échelle à une importance égale accordée à l'amélioration de la qualité existante et à l'ajustement structurel progressif. À l'aube d'une période importante de rénovation urbaine, il est nécessaire d'étudier et d'établir trois systèmes. de l'examen physique du logement, de la pension et de l'assurance pour fournir une garantie de sécurité complète du cycle de vie des maisons et permettre aux gens de vivre une vie plus confortable et meilleure.

Diverses régions ont déjà commencé à explorer les systèmes de retraite en matière de logement. Par exemple, au début de l'année, le Département provincial du logement et du développement urbain-rural du Qinghai a publié un document indiquant que les localités sont encouragées à explorer les « trois systèmes » d'examen physique du logement, de retraite et d'assurance dans les projets de logements urbains abordables. tels que les logements locatifs publics, les logements locatifs abordables et la rénovation des anciennes communautés urbaines. Yantai, Jining, Qingdao et d'autres villes de la province du Shandong explorent également le système ci-dessus.

Selon les informations du ministère du Logement et du Développement urbain et rural, 22 villes, dont Shanghai, mènent actuellement des projets pilotes liés aux pensions de logement.

La mise en place de systèmes tels que les pensions de logement est nécessaire. Li Yujia a déclaré que dans le passé, nous accordions trop d'attention à la construction de nouveaux logements, en particulier pour répondre aux besoins d'espace de vie et de logement, et que nous n'en faisions pas assez pour combler en temps opportun les lacunes des installations de soutien au logement. et résoudre les risques potentiels pour la sécurité. Après que de nombreuses villes soient entrées dans la phase de forte urbanisation, certaines lacunes et lacunes doivent être comblées de toute urgence.

« Comme les personnes d'âge moyen et les personnes âgées, ils doivent d'abord subir des examens physiques pour détecter les problèmes et compenser ce qui manque. Cependant, il est difficile de compter principalement sur les fonds d'entretien de la propriété pour assurer les pensions nécessaires lorsque la maison entre dans la moyenne. "Les étapes des personnes âgées et du vieillissement arrivent. Par conséquent, il est urgent de prendre des dispositions globales pour la construction du mécanisme d'arrangement du système de sources de financement requis pour le logement des soins aux personnes âgées", a déclaré Li Yujia.

Pour assurer la sécurité de la maison, "couvrez tout"

Notre pays dispose en fait d’un « fonds commun » inhérent pour la réparation, la rénovation et la rénovation résidentielles – des fonds spéciaux pour l’entretien résidentiel.

Selon les « Mesures de gestion des fonds spéciaux d'entretien des logements » du ministère du Logement et du Développement urbain et rural, les fonds spéciaux d'entretien des logements sont des fonds spécifiquement utilisés pour l'entretien, le renouvellement et la rénovation des parties communes de la maison et des installations et équipements communs après la période de garantie a expiré. Ce fonds est généralement versé lorsque les résidents achètent une maison. Depuis 2004, les fonds spéciaux d'entretien résidentiel sont obligatoires lors de la demande de certificat de propriété d'une maison.

Un rapport de l'Institut de recherche immobilière de Shanghai a souligné qu'actuellement, le solde des fonds spéciaux d'entretien résidentiel à l'échelle nationale dépasse 1 000 milliards de yuans, et que le solde à Shanghai, Pékin, Hangzhou et dans d'autres villes dépasse 10 milliards de yuans. Selon le droit foncier et le Code civil, les fonds d'entretien spéciaux pour les communautés résidentielles appartiennent aux propriétaires et doivent être gérés par le comité des propriétaires. Cependant, la situation dans chaque communauté est différente et actuellement elle est essentiellement « gérée » par les services gouvernementaux. .

Alors qu’il existe déjà un système spécial de fonds d’entretien du logement, pourquoi devrions-nous explorer de nouveaux systèmes d’examen physique du logement, de retraite et d’assurance ?

Huachuang Securities a publié un jour un rapport de recherche indiquant que, d'une part, les vieilles maisons de certaines zones sont de grande taille, mais que le montant des fonds spéciaux d'entretien résidentiel est faible, ce qui rend difficile la satisfaction des besoins d'entretien des maisons. En prenant Nanjing comme exemple, parmi les maisons construites et mises en service à Nanjing depuis plus de 15 ans, le nombre et la superficie des résidences représentent respectivement 42,15 % et 36,52 % du total. Cependant, environ 30 % des maisons n'ont pas collecté de fonds d'entretien pour diverses raisons. Même dans les anciennes communautés qui ont collecté des fonds d'entretien et qui ont actuellement un solde, 28 % ont un solde inférieur à 100 000 yuans.

D'autre part, en raison de facteurs tels que la lourdeur des procédures de demande, le taux de retrait actuel des fonds spéciaux d'entretien du logement est faible. Fin 2022, le taux de retrait des fonds spéciaux d'entretien pour les logements commerciaux à Pékin était inférieur à 10 % ; fin 2019, le taux de retrait dans le Shandong n'était que de 3,3 % ;

En outre, aucun fonds spécial d'entretien résidentiel n'a été versé pour les « logements réformés » et certains logements commerciaux en 2004 en raison des bas prix des logements commerciaux et des logements abordables vers 2004, la base de paiement du fonds spécial d'entretien résidentiel était faible et le Le solde de certaines communautés était faible, il y a aussi des difficultés de financement.

Par conséquent, la création d'un système de pension de logement vise à combler les lacunes des problèmes ci-dessus et à fournir une garantie institutionnelle pour assurer la sécurité du logement.

Yu Xiaofen, doyen de l'Institut chinois de recherche sur le logement et l'immobilier de l'Université de technologie du Zhejiang, a déclaré que bien que notre pays ait mis en place un système dans lequel les acheteurs de logements paient 5 à 8 % des coûts de construction et d'installation à un fonds d'entretien du logement, il a joué un rôle important en assurant l'entretien quotidien des parties publiques de la communauté et la mise à jour des ascenseurs et autres installations. Il joue un rôle important, mais comme leur nombre est très limité, il est difficile de répondre aux besoins de sécurité des logements urbains. entretien et renouvellement de l'ancienne communauté.

« Ces dernières années, les gouvernements locaux ont exploré activement la création de pensions de logement. Les gouvernements municipaux ont exploré la création d'une pension stable à travers divers canaux tels que les subventions financières locales, la collecte de fonds de transfert foncier, la distribution de fonds de prévoyance pour le logement à valeur ajoutée. Les revenus et la collecte de fonds provenant de la vente de logements publics d'origine peuvent être utilisés comme fonds commun pour les inspections de sécurité, la gestion de la sécurité et les subventions à l'entretien et à la rénovation des logements existants », a déclaré Yu Xiaofen.

Tang Xiaochen, fondateur de Jianran Consulting et chercheur en chef de l'Institut de recherche de Jianran, a déclaré à China Business News qu'au cours des dernières années, des accidents causés par des problèmes de construction du bâtiment lui-même se sont produits dans de nombreux endroits. À l'heure actuelle, le nombre de maisons existantes dans les villes et villages a atteint un niveau élevé, et un grand nombre de maisons existantes sont confrontées à des problèmes tels que la sécurité structurelle et le vieillissement des installations et équipements. Le point de départ de la mise en place du système de retraite du logement est de répondre à la tendance au vieillissement du logement, d'améliorer la qualité et la sécurité de la vie et d'établir un mécanisme à long terme.

Les comptes publics ne représentent aucun fardeau personnel

Comme mentionné précédemment, le plus gros problème actuel dans l'entretien des logements et la gestion de la sécurité est « le manque d'argent ». Depuis l'examen physique des vieilles maisons jusqu'aux réparations après l'apparition de problèmes, le fonds commun existant ne peut pas répondre aux besoins croissants en matière de gestion de la sécurité, et le système de fonds d'entretien résidentiel doit être amélioré.

Selon l'industrie, il y aura "trois piliers" dans les futures sources de financement pour le logement "soins aux personnes âgées". "Tout comme le système de retraite personnel est composé de 'trois piliers', les comptes personnels et publics, le système de retraite du logement devrait également être composé de plusieurs piliers", a déclaré Li Yujia.

Le premier pilier, le fonds spécial d'entretien, est mutualisé et détenu conjointement par tous les propriétaires au moment de l'achat d'un logement neuf et de leur saisie sur leur compte personnel. Le deuxième pilier concerne les comptes publics, comme une certaine proportion de frais de mutation foncière, d'incitations financières et de subventions, les avantages à valeur ajoutée des fonds publics d'entretien, les avantages à valeur ajoutée des fonds de prévoyance, etc. Le troisième pilier concerne les pensions pour les logements commerciaux, qui comprennent une assurance complète de sécurité du logement et des compléments de pension pour les logements commerciaux.

Yin Fei, professeur à l'Université centrale des finances et de l'économie et doyen de la Faculté de droit, a déclaré que le système de retraite du logement mis en place cette fois utilise principalement des fonds publics pour établir des comptes de retraite du logement public. Les fonds destinés aux comptes publics proviennent de fonds publics, et les gouvernements locaux explorent les canaux de collecte de fonds conformément au principe de « ne pas augmenter les charges personnelles et ne pas porter atteinte aux droits et intérêts personnels ». Par conséquent, le compte de retraite du logement public créé cette fois-ci n’augmentera pas la charge pesant sur les propriétaires.

La pension de logement doit être supportée par les particuliers, c'est-à-dire la partie compte personnel, qui est en fait l'actuel fonds spécial d'entretien du logement.

Yan Rong, président et chercheur de l'Institut de recherche immobilière de Shanghai, a déclaré que selon les lois et réglementations, « celui qui possède la propriété est responsable, et celui qui l'utilise est responsable. Le propriétaire est la première personne responsable de la sécurité ». la maison. Cependant, la sécurité des bâtiments comporte des externalités qui peuvent mettre en danger la vie et les biens des personnes, et ce peuvent être des parties ou des installations publiques qui génèrent des dangers cachés ou causent des dommages. Sans dispositions institutionnelles appropriées, il est difficile d’éliminer ces risques en temps opportun.

"Puisque les comptes publics sont destinés aux problèmes de sécurité publique causés par les parties publiques, la source des fonds doit naturellement être collectée par le secteur public. Les principales sources comprennent les revenus provenant des transferts de terrains urbains. Yan Rong a déclaré qu'ils pouvaient également provenir de fonds pour." la rénovation des anciennes communautés et d'autres fonds financiers. Par conséquent, les recherches actuelles sur l’établissement des comptes publics n’exigent pas que les gens contribuent directement en argent.

Tang Xiaochen a déclaré à China Business News que la différence entre les comptes publics et les comptes personnels réside principalement dans la source des fonds et dans la portée de leur utilisation. Les fonds du compte public proviennent principalement des collectes gouvernementales, des droits de mutation des terrains, des fonds de rénovation des anciennes communautés et d'autres fonds financiers. Ils sont utilisés pour soutenir l'entretien et la rénovation des parties publiques et des équipements publics. ne sont pas destinés à des projets spécifiques à une communauté. Les fonds du compte personnel sont principalement payés par les propriétaires dans une certaine proportion et sont utilisés pour la réparation et la rénovation des maisons personnelles. Les fonds du compte personnel ne sont utilisés que pour l'entretien de leur propre communauté.

Chen Wenjing, directeur des études de marché de l'Institut de recherche China Index, a déclaré que la mise en place du système de retraite du logement fournirait également un soutien financier important pour les examens physiques du logement et l'assurance logement. En outre, la source des fonds pour les comptes publics est également au centre de l'attention de tous les horizons. Une certaine proportion des frais de transfert de terrains du projet, des revenus à valeur ajoutée provenant des fonds d'entretien, des subventions financières et de la création de produits financiers de soutien peuvent être pris en compte. être des directions d’exploration importantes.

En plus d'explorer la création de comptes publics, les comptes individuels basés sur les fonds d'entretien résidentiel doivent également fonctionner plus efficacement. À l'heure actuelle, certaines villes ont mis en œuvre la réforme du système d'assurance des ascenseurs pour l'achat de fonds spéciaux d'entretien résidentiel. Elles utilisent les revenus à valeur ajoutée des fonds d'entretien pour établir un compte de coordination et améliorer le système de prise de décision conjointe des propriétaires. des comités de quartier, ils adoptent la méthode « annonce publique et non-objection » pour souscrire une assurance ascenseur et obtenir de meilleurs résultats.