Más de 80 ciudades apoyan la adquisición de viviendas existentes por parte de empresas estatales: al menos 36 ciudades han iniciado la recogida, "el efecto de la liquidación del mercado inmobiliario es el más directo"
2024-08-25
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Según las estadísticas de The Paper, hasta ahora, más de 80 ciudades han anunciado apoyo para que las empresas de plataformas estatales y otras adquieran viviendas comerciales para su uso en viviendas asequibles, viviendas de reasentamiento, viviendas para talentos, viviendas de rotación, etc. Entre ellas, al menos 36 ciudades han emitido anuncios para solicitar recursos de vivienda.
La recolección y almacenamiento de la mayoría de las ciudades se encuentran en las etapas de preparación y recolección.
En la actualidad, la mayoría de las ciudades todavía se encuentran en la etapa de preparación y recolección de viviendas para la adquisición y almacenamiento de viviendas en stock. No muchas ciudades han completado la adquisición y el almacenamiento o incluso las han convertido en viviendas asequibles y las han puesto en funcionamiento. está en Chongqing y la ciudad de Fuzhou, provincia de Fujian. En las ciudades piloto para programas de apoyo crediticio, los proyectos se utilizan principalmente para arrendamiento en lugar de venta.
Por ejemplo, en Chongqing, a principios de este año, las empresas estatales municipales de Chongqing adquirieron un total de 7 proyectos, con un total de 4.207 unidades. Actualmente, se han puesto en funcionamiento varios proyectos de apartamentos, Fuzhou Anzhu Development Co., Ltd. , una empresa estatal en Fuzhou, se encarga principalmente de la transferencia de viviendas acumuladas en Fuzhou para proporcionar viviendas de alquiler asequibles, la empresa ha adquirido anteriormente aproximadamente 5.000 unidades de viviendas repartidas en Gulou, Taijiang, Jin'an y Cangshan, que cubren 106. comunidades y planea distribuirlos en varios lotes antes de finales de 2025. La renovación ingresa al mercado.
El análisis del CRIC dijo que a medida que más y más ciudades publican detalles de compra y almacenamiento, aclaran los requisitos para recolectar viviendas y agregan más apoyo para la refinanciación de viviendas asequibles, se espera que se logren avances más sustanciales en la compra y almacenamiento de viviendas existentes en el segunda mitad del año.
Chen Wenjing, director de investigación de mercado del Instituto de Investigación de Índices de China, también dijo que el ritmo actual de "empresas estatales que compran y almacenan casas nuevas no vendidas" aún debe acelerarse aún más, y que todavía hay pocas ciudades que hayan emitido anuncios de licitación. Según datos publicados por el banco central, a finales de junio, el saldo de nuevos préstamos para viviendas asequibles ascendía a 12.100 millones de yuanes. El avance de la compra y el almacenamiento de las empresas estatales puede enfrentar ciertos desafíos, incluidos los precios de compra y almacenamiento, el desajuste entre la oferta y la demanda, etc.
Las políticas de implementación tienen márgenes flojos
Al menos 36 ciudades en todo el país han emitido anuncios de recolección de recursos de vivienda, y las casas recolectadas se utilizarán para viviendas asequibles, viviendas de reasentamiento, viviendas para talentos, viviendas de rotación, etc.
Los anuncios de licitación de varios lugares también especifican claramente las condiciones de la licitación. En términos de vivienda, el área general de construcción de una sola unidad debe ser de 120 metros cuadrados o menos, la propiedad de la propiedad es clara y negociable, el transporte es conveniente, las instalaciones de apoyo están completas y hay cierto estacionamiento; se cumple la relación de espacio. En términos de precio de adquisición, la mayoría de las ciudades exigen el precio de reposición de viviendas asequibles en la misma ubicación que el límite superior de referencia, es decir, el coste de asignación del terreno y el coste de construcción más no más del 5% de beneficio.
El informe del CRIC muestra que las condiciones de adquisición en varios lugares también muestran las características de "estricta en la etapa inicial y revisión marginal en el período actual. La fuerza impulsora se debe precisamente a que el efecto de adquisición real en la implementación de las ciudades es lento y el ritmo". Las ciudades que "entran" más tarde combinan la estructura de stock única, la optimización, la revisión y la reformulación de los requisitos normativos de acuerdo con sus propias necesidades de desarrollo y mercado, y el calibre de revisión de cada ciudad es significativamente diferente.
Fuente de condiciones típicas de adquisición de inventario urbano: CRIC Alquiler a Largo Plazo
Las políticas tempranas de adquisición de acciones generalmente requerían que los activos adquiridos fueran casas existentes o listas para ser terminadas, y principalmente propiedades residenciales con unidades completas, con un área controlada dentro de 70 metros cuadrados o 90 metros cuadrados, y utilizados principalmente para viviendas asequibles de tipo alquiler. . Además, existen requisitos específicos para el tránsito ferroviario y las instalaciones de apoyo habitacional alrededor del proyecto.
Las ciudades que han introducido políticas recientemente han optimizado las condiciones de adquisición, como las calificaciones de la vivienda, el área y la naturaleza. Tomando como ejemplo la ciudad de Shenzhen, provincia de Guangdong, el 7 de agosto, Shenzhen relajó la naturaleza de las adquisiciones de propiedades existentes a "propiedades de viviendas comerciales, apartamentos, dormitorios, etc." La forma de activo se relajó a "selección preferencial de todo el edificio y el "unidad completa", pero no se especifica que se debe seleccionar "el edificio completo y la unidad completa". Es decir, la ciudad puede relajar adecuadamente los requisitos de forma en circunstancias especiales.
El 12 de agosto, Zhaoqing, provincia de Guangdong, relajó la forma del activo para cumplir con la "selección preferencial de todo el edificio o unidad que no se vende y puede cerrarse para su administración" sin imponer requisitos obligatorios. La naturaleza del activo también se relajó para residencial y; formatos de apartamento, y se pueden adquirir después de la adquisición. La parcela para alquiler también se puede adjudicar; además, el área de la casa adquirida se puede reducir a menos de 120 metros cuadrados.
El 14 de agosto, los detalles de la política de adquisición de la ciudad de Shangqiu, provincia de Henan, mostraron que el estado de los listados de viviendas se relajó para cumplir con "cuatro certificados completos y las condiciones de entrega y uso, al mismo tiempo, el área de". los listados de viviendas compradas se relajaron a menos de 120 metros cuadrados y no se emitió ningún aviso por escrito mencionando la forma de activo de la propiedad adquirida y los requisitos para las instalaciones de apoyo que rodean el proyecto adquirido.
Las adquisiciones ya no se limitan a viviendas comerciales que ya han sido construidas. Según noticias del 19 de agosto, el condado de Poyang, ciudad de Shangrao, provincia de Jiangxi, emitió un aviso sobre la emisión de "Varias medidas en el condado de Poyang para promover el desarrollo de alta calidad del mercado inmobiliario". De conformidad con el principio de ordenar en función de las necesidades, aprovechar plenamente la política nacional de refinanciación de viviendas asequibles, organizar las empresas estatales y las empresas inmobiliarias locales, especialmente las empresas inmobiliarias cuyas deudas están a punto de vencer y no pueden pagar, para negociar la compra de propiedades en construcción (el cuerpo principal se ha completado) a un precio razonable, casas cuasi existentes que se pueden entregar dentro de un año) apartamentos y viviendas comerciales de nueva construcción que cumplen con los requisitos de tipo de unidad y área están a la venta y Se utiliza como vivienda asequible de tipo parcelación o alquiler de parcelas.
Por primera vez, un gobierno local y una empresa cotizada llegan a un acuerdo de compra y almacenamiento a gran escala
El 9 de agosto, Huafa Co., Ltd. (600325.SH) anunció que planea realizar negocios comerciales de viviendas comerciales existentes y espacios de estacionamiento de apoyo con el accionista mayoritario de la compañía o sus subsidiarias, con un monto total de transacción que no exceda los 12 mil millones de yuanes. . Este es también el primer acuerdo de compra y almacenamiento a gran escala alcanzado entre un gobierno local y una empresa que cotiza en bolsa.
Los métodos de transacción incluyen, entre otros, la venta directa de viviendas comerciales y la venta de capital en empresas de proyectos inmobiliarios. El propósito del comercio de bienes raíces es ayudar a Zhuhai a acelerar la reforma estructural del lado de la oferta de viviendas en alquiler, revitalizar las viviendas existentes y aumentar efectivamente la oferta de viviendas asequibles, viviendas para talentos y viviendas comerciales en alquiler.
Según el informe anual de 2023 de Huafa, las reservas de terreno de la empresa en Zhuhai son de aproximadamente 1,17 millones de metros cuadrados. Según el precio de venta medio de la empresa en Zhuhai, el importe de adquisición de 12.000 millones de yuanes corresponde a una superficie de ventas de aproximadamente 430.000 metros cuadrados. lo que equivale al 36% de las reservas de tierras de la empresa en Zhuhai. En términos de monto de ventas, el monto de la adquisición equivale al 10% de las ventas de la empresa en 2023.
GF Securities cree que esta adquisición y almacenamiento es el primer acuerdo de adquisición y almacenamiento a gran escala alcanzado entre un gobierno local y una empresa que cotiza en bolsa, y proporciona un modelo de referencia para adquisiciones y almacenamiento posteriores por parte de otras ciudades y empresas. la implementación de la política de adquisición y almacenamiento.
Sin embargo, Founder Securities también recordó que, como ambas partes de la transacción, el juego de precios de compra y almacenamiento alargará el proceso de negociación. Desde la perspectiva de los desarrolladores, se esforzarán por conseguir precios de compra y almacenamiento más altos para proteger los intereses de la empresa y. Los gobiernos locales se esforzarán por reducir los precios de compra y almacenamiento para proteger los intereses de la empresa. Aumentar el rendimiento del alquiler de viviendas asequibles.
La compra y el almacenamiento tienen el efecto más directo en la liquidación del mercado inmobiliario.
¿Cuál será la dirección de la política de compras y almacenamiento y qué impacto tendrá en el mercado?
Zheshang Securities dijo que el anuncio de Shenzhen de solicitar viviendas asequibles tiene un significado simbólico. Lo que merece atención en la segunda mitad del año es la relajación de las condiciones de las políticas de compra y almacenamiento y la aceleración de su implementación. Todavía es alta la probabilidad de que aumenten las políticas para estabilizar el sector inmobiliario durante el año.
Tianfeng Securities señaló en el informe que las recientes reuniones del Politburó, reuniones de trabajo del banco central, etc. han mencionado repetidamente que se adherirán e implementarán plenamente el trabajo relacionado con "compras y almacenamiento" en la segunda mitad del año. Se espera que las ciudades de alta energía sigan rápidamente en la segunda mitad del año y superpongan la oferta. La oferta de tierras en las ciudades centrales se reducirá significativamente durante el final del año. Los métodos de reducción de existencias "activos", como la compra y el almacenamiento, se reducirán. La oferta de tierras acelerará el proceso de equilibrar la oferta y la demanda en varios lugares, y el objetivo de la política puede ser "estabilizar los precios".
Chen Wenjing dijo que la compra y almacenamiento de casas nuevas no vendidas por parte de empresas estatales tendrá un impacto multifacético en el mercado.En primer lugar, ayudará a acelerar la oferta de viviendas asequibles, satisfacer mejor las necesidades de vivienda de los grupos de ingresos laborales y promover la asignación racional de recursos inmobiliarios. En segundo lugar, favorece la reducción de existencias del mercado y alivia la presión financiera sobre las empresas de desarrollo. El efecto de reducción de existencias es el más directo.
Founder Securities cree que los datos inmobiliarios de múltiples terminales han mostrado una mejora marginal y, al mismo tiempo, se han acelerado acciones políticas como "compra y almacenamiento" y han surgido las señales características del fondo de la industria. Con los esfuerzos continuos de las políticas, se espera que la industria se expanda desde la estabilización local a la expansión global.
Guotai Junan afirmó en el informe de investigación que a medida que más y más ciudades de alto nivel anuncien la adquisición de viviendas existentes, el precio de adquisición se convertirá en el centro de atención del mercado.Si el precio está en un nivel razonable o superior a las expectativas del mercado, mejorará el sentimiento del mercado., y también contribuir a la revalorización del valor de los activos de los promotores.
El periodista del periódico Pang Jingtao
(Este artículo es de The Paper. Para obtener más información original, descargue la APLICACIÓN “The Paper”)
