80개가 넘는 도시가 국영 기업의 기존 주택 구입을 지원합니다. 최소 36개 도시가 수거를 시작했습니다. "부동산 시장 재고 정리 효과가 가장 직접적입니다."
2024-08-25
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The Paper의 통계에 따르면 현재 80개가 넘는 도시가 국영 플랫폼 기업 등이 저렴한 주택, 재정착 주택, 인재 주택, 이직 주택 등에 사용할 상업용 주택을 확보할 수 있도록 지원한다고 발표했습니다. 그 중 최소 36개 도시가 주택 자원 모집에 대한 공지를 발표했습니다.
대부분의 도시에서는 수거 및 보관이 준비 및 수거 단계에 있습니다.
현재 대부분의 도시는 아직 재고주택 취득 및 보관을 위한 준비 및 주택수집 단계에 있으며, 매입 및 보관을 완료하거나 저렴한 주택으로 전환하여 운영에 들어간 도시도 많지 않습니다. 대출 지원 프로그램 시범 도시에서는 프로젝트가 주로 판매보다는 임대에 활용됩니다.
예를 들어, 충칭에서는 올해 초 충칭시 국영기업이 총 7개 프로젝트, 총 4,207가구를 인수했습니다. 현재 여러 아파트 프로젝트가 임대 운영에 투입되었습니다. 푸저우의 국유 기업인 는 푸저우에 축적된 주택 이전을 주로 담당하고 있으며 저렴한 임대 주택을 제공하기 위해 이전에 Gulou, Taijiang, Jin'an 및 Cangshan에 흩어져 있는 약 5,000채의 주택 재고 유닛을 인수했습니다. 2025년 말 이전에 여러 배치로 배포할 계획입니다. 혁신이 시장에 진입합니다.
CRIC 분석에 따르면 점점 더 많은 도시에서 구매 및 보관 세부 사항을 발행하고 주택 수거 요건을 명확히 하며 저렴한 주택 재융자에 대한 지원을 추가함에 따라 기존 주택 구입 및 보관에 보다 실질적인 진전이 있을 것으로 예상됩니다. 하반기.
China Index Research Institute의 시장 조사 책임자인 Chen Wenjing은 현재 '국영 기업의 미분양 새 주택 구매 및 보관' 속도가 더욱 가속화되어야 하며 모집 공고를 발표한 도시가 아직 거의 없다고 말했습니다. 중앙은행이 발표한 자료에 따르면 6월 말 현재 저렴한 주택 재대출 잔액은 121억 위안에 이른다. 국유 기업의 구매 및 저장 발전은 구매 및 저장 가격, 공급 및 수요 불일치 등을 포함한 특정 문제에 직면할 수 있습니다.
구현 정책에는 여유가 부족합니다.
전국 36개 이상의 도시에서 주택자원 수집 공고를 내렸고, 수집된 주택은 저렴한 주택, 재정착 주택, 인재 주택, 이직 주택 등에 사용될 예정입니다.
각지의 모집 공고에도 모집 조건이 명확히 명시되어 있습니다. 주택의 경우, 단일 유닛의 일반 건축 면적이 120제곱미터 이하이어야 하며, 부동산 소유권이 명확하고 거래 가능해야 하며, 교통이 편리하고, 지원 시설이 완비되어 있으며, 일정한 주차 공간이 있어야 합니다. 공간 비율이 충족됩니다. 취득가격 측면에서 대부분의 도시는 기준 상한과 동일한 위치의 저렴한 주택 교체 가격, 즉 토지 할당 비용과 건설 비용에 이익 5%를 더한 금액을 요구합니다.
CRIC의 보고서에 따르면 각지의 인수 조건도 "초기에는 엄격하고 현 단계에서는 한계 수정"이라는 특징을 보이고 있습니다. 그 원동력은 바로 도시 구현에 있어서 실제 인수 효과가 느리기 때문입니다. 나중에 "진입"되는 도시는 고유한 재고 구조를 자체 개발 및 시장 요구에 맞게 특성, 최적화, 개정 및 재구성하며 각 도시의 개정 범위는 크게 다릅니다.
대표적인 도시재고 취득조건 출처 : CRIC 장기임대
초기 주식 취득 정책은 일반적으로 취득 자산이 기존 주택이거나 완공 준비가 되어 있는 주택이어야 하며, 주로 70㎡ 또는 90㎡ 이내로 관리되는 전체 유닛을 갖춘 주거용 부동산이어야 하며 주로 임대형 저렴한 주택에 사용됩니다. . 또한 프로젝트 주변에는 철도 운송 및 생활 지원 시설에 대한 구체적인 요구 사항이 있습니다.
최근 정책을 도입한 도시들은 주택적격, 면적, 성격 등 취득조건을 최적화했다. 광둥성 선전시를 예로 들면, 선전시는 8월 7일 기존 부동산 취득 성격을 '상업용 주택, 아파트, 기숙사 등'으로 완화했다. 단위 전체'를 선택하되, '건물 전체 및 단위 전체'를 반드시 선택해야 한다고 명시하고 있지는 않다. 즉, 시는 특수한 상황에서 양식 요건을 적절하게 완화할 수 있다.
8월 12일, 광둥성 자오칭(Zhaoqing)은 필수 요건을 부과하지 않고 "미매각 및 관리를 위해 폐쇄될 수 있는 전체 건물 또는 유닛의 우선 선택"을 충족하기 위해 자산 형식을 완화했습니다. 아파트 형식이며 취득 후 취득할 수 있습니다. 임대 할당도 가능합니다. 또한 취득한 주택의 면적을 120제곱미터 미만으로 완화할 수 있습니다.
8월 14일, 허난성 상추시의 취득 정책 세부 사항에 따르면 "4개의 증명서가 완성되고 동시에 배송 및 사용 조건"을 충족하기 위해 주택 목록 상태가 완화되었습니다. 구입한 주택 목록은 120제곱미터 미만으로 완화되었으며, 인수한 부동산의 자산 형태와 인수한 프로젝트 주변 지원 시설에 대한 요구 사항을 언급하지 않았습니다.
인수는 더 이상 이미 건설된 상업용 주택에만 국한되지 않습니다. 8월 19일 뉴스에 따르면, 장시성 상라오시 포양현에서는 '부동산 시장의 고품질 발전을 촉진하기 위한 포양현의 여러 조치' 발표에 관한 공고문을 발표했습니다. 수요에 따른 주문 원칙에 따라 전국 저렴한 주택 재융자 정책을 최대한 활용하고 지방 국유 기업과 부동산 회사, 특히 부채가 곧 만료되어 상환할 수 없는 부동산 회사를 조직하여 건설중인 부동산(본체가 완공된 상태)을 합리적인 가격에 매입하기로 협의하고, 1년 이내 인도가 가능한 준기존주택) 아파트와 세대별, 면적별 요건을 충족하는 신축 상업용 주택을 매매하고 있으며, 할당형 또는 할당임대료형 저가주택으로 사용됩니다.
지자체와 상장기업 최초로 대규모 매입·보관 계약을 체결했다.
8월 9일, Huafa Co., Ltd.(600325.SH)는 회사의 지배 주주 또는 자회사와 기존 상업용 주택 및 주차 공간 지원 거래 사업을 수행할 계획이며 총 거래 금액은 120억 위안을 초과하지 않는다고 발표했습니다. . 지자체와 상장기업이 체결한 최초의 대규모 구매·보관 계약이기도 하다.
거래 방법에는 상업용 주택의 직접 매각, 부동산 프로젝트 회사의 지분 매각 등이 포함되지만 이에 국한되지는 않습니다. 부동산 거래의 목적은 주하이가 주택 임대의 공급 측면 구조 개혁을 가속화하고 기존 주택을 활성화하며 저렴한 주택, 인재 주택 및 상업용 임대 주택의 공급을 효과적으로 늘리도록 돕는 것입니다.
Huafa의 2023년 연례 보고서에 따르면 회사의 주하이 토지 매장량은 약 117만 평방미터이며, 회사의 주하이 평균 판매 가격에 따르면 인수 금액 120억 위안은 판매 면적 약 43만 평방 미터에 해당합니다. 이는 회사의 주하이 토지 보유량 36%에 해당합니다. 매출액 기준으로 취득금액은 2023년 회사 매출액의 10%에 해당한다.
GF증권은 이번 인수·보관이 지방자치단체와 상장기업 간 체결한 최초의 대규모 인수·보관 계약이라고 믿고 있으며, 이후 타 도시 및 기업의 인수·보관을 위한 참조 템플릿을 제공하고 있다. 획득 및 보관 정책의 구현.
그러나 Founder Securities는 거래 당사자로서 구매 및 보관 가격 게임으로 인해 협상 과정이 더 길어질 것임을 상기시켰습니다. 개발자 입장에서는 회사의 이익을 보호하기 위해 구매 및 보관 가격을 높이기 위해 노력할 것입니다. 지방 정부는 저렴한 주택의 임대 수익률을 높이기 위해 구매 및 보관 가격을 낮추기 위해 노력할 것입니다.
구매 및 보관은 부동산 시장 재고 해소에 가장 직접적인 영향을 미칩니다.
구매 및 보관 정책의 방향은 어떻게 되며, 시장에 어떤 영향을 미치게 될까요?
Zheshang Securities는 선전이 저렴한 주택을 모집하겠다는 발표는 상징적인 의미가 있다고 말했습니다. 하반기에 주목해야 할 점은 매입·보관 정책 여건 완화와 집행 가속화로, 올해 중 부동산 안정을 위한 정책이 늘어날 가능성은 여전히 높다.
천풍증권은 보고서에서 최근 정치국 회의, 중앙은행 실무회의 등에서 하반기 '구매 및 보관' 관련 업무를 전면 준수, 시행할 것이라고 거듭 언급했다고 지적했다. 고에너지 도시는 하반기에 빠르게 후속 조치를 취해 공급을 중첩할 것으로 예상된다. 연말에는 매입, 보관, 축소 등 '적극적' 재고 정리 방식이 크게 줄어들 전망이다. 토지 공급은 다양한 곳에서 수요와 공급의 균형을 맞추는 과정을 가속화할 것이며, 정책 목표는 '물가 안정'이 될 수도 있습니다.
Chen Wenjing은 국유 기업이 판매하지 않은 새 주택을 구입하고 보관하는 것이 시장에 다각적인 영향을 미칠 것이라고 말했습니다.첫째, 저렴한 주택 공급을 가속화하고, 근로소득층의 주택 수요를 보다 잘 충족시키며, 부동산 자원의 합리적인 배분을 촉진할 것입니다. 둘째, 시장의 재고 정리에 도움이 되며 개발업체의 자금 압박을 완화하는 효과가 가장 직접적입니다.
파운더증권은 다단자 부동산 데이터가 소폭 개선되는 동시에 '구매 및 보관' 등 정책 조치가 가속화돼 업계 바닥세의 특징적인 신호가 나타났다고 보고 있다. 지속적인 정책 노력으로 업계는 국내 안정화에서 글로벌 진출로 확대될 것으로 예상된다.
Guotai Junan은 연구 보고서에서 점점 더 많은 고급 도시들이 기존 주택 재고 취득을 발표함에 따라 취득 가격이 시장 관심의 초점이 될 것이라고 밝혔습니다.가격이 합리적인 수준이거나 시장 기대치보다 높으면 시장 심리가 개선될 것입니다., 개발자의 자산가치 재평가에도 기여합니다.
더 페이퍼(The Paper) 기자 팡징타오(Pang Jingtao)
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