Более 80 городов поддерживают приобретение существующего жилья государственными предприятиями: как минимум 36 городов начали сбор средств, «эффект от сокращения запасов на рынке недвижимости является самым прямым»
2024-08-25
한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina
По данным The Paper, на данный момент более 80 городов объявили о поддержке государственных платформ и других предприятий в приобретении коммерческого жилья для использования в доступном жилье, жилье для переселенцев, жилье для талантов, оборотное жилье и т. д. Среди них по крайней мере 36 городов опубликовали объявления о привлечении жилищных ресурсов.
Сбор и хранение большинства городов находятся на стадии подготовки и сбора.
В настоящее время большинство городов все еще находится на стадии подготовки и сбора жилья для приобретения и хранения фондового жилья. Не многие города завершили приобретение и хранение или даже переоборудовали его в доступное жилье и ввели в эксплуатацию только первую партию арендного жилья. находится в городах Чунцин и Фучжоу, провинция Фуцзянь. В пилотных городах программ кредитной поддержки проекты в основном используются для сдачи в аренду, а не для продажи.
Например, в Чунцине в начале этого года муниципальные государственные предприятия Чунцина приобрели в общей сложности 7 проектов на общую сумму 4207 единиц. В настоящее время несколько квартирных проектов сданы в эксплуатацию Fuzhou Anzhu Development Co., Ltd. , государственное предприятие в Фучжоу, в основном занимается передачей накопленного жилья в Фучжоу. Чтобы обеспечить доступное арендное жилье, компания ранее приобрела около 5000 единиц жилищного фонда, разбросанного в Гулоу, Тайцзяне, Цзиньане и Цаншане, охватывая 106 единиц. общины и планирует распределить их несколькими партиями до конца 2025 года. Реновация выходит на рынок.
Анализ CRIC показал, что по мере того, как все больше и больше городов публикуют детали покупки и хранения, уточняют требования к получению жилья и добавляют больше поддержки для рефинансирования доступного жилья, ожидается, что более существенный прогресс будет достигнут в покупке и хранении существующего жилья в второе полугодие.
Чэнь Вэньцзин, директор по исследованиям рынка Китайского института индексных исследований, также сказал, что нынешние темпы «покупки и хранения непроданных новых домов государственными предприятиями» все еще нуждаются в дальнейшем ускорении, и по-прежнему мало городов опубликовали объявления о приеме предложений. По данным Центробанка, на конец июня остаток по перекредитованию доступного жилья составил 12,1 млрд юаней. Развитие закупок и хранения государственных предприятий может столкнуться с определенными проблемами, включая цены на закупку и хранение, несоответствие спроса и предложения и т. д.
Политика реализации имеет низкую рентабельность
По меньшей мере 36 городов по всей стране опубликовали объявления о сборе жилищных ресурсов, и собранные дома будут использоваться для строительства доступного жилья, жилья для переселенцев, жилья для талантов, оборотного жилья и т. д.
В объявлениях о приеме заявок из разных мест также четко указаны условия приема предложений. Что касается жилья, общая площадь здания должна составлять 120 квадратных метров или меньше; право собственности на недвижимость является ясным и доступным для продажи, транспортировка удобна, вспомогательные помещения укомплектованы, а также имеется определенная парковка. Соотношение площади соблюдено. Что касается цены приобретения, в большинстве городов требуется цена замещения доступного жилья в том же месте, что и базовый верхний предел, то есть стоимость отвода земли и стоимость строительства плюс не более 5% прибыли.
Отчет CRIC показывает, что условия приобретения в различных местах также демонстрируют характеристики «строгих на ранней стадии и незначительного пересмотра в текущий период». Движущей силой является именно то, что фактический эффект приобретения в реализации городов является медленным, и города, которые «входят» позже, объединяют уникальную структуру акций. Характеристики, оптимизация, пересмотр и переформулирование нормативных требований в соответствии с их собственным развитием и потребностями рынка, а уровень пересмотра каждого города существенно различается.
Источник типичных условий приобретения городского инвентаря: CRIC Long-Term Rental.
Политика раннего приобретения акций обычно требовала, чтобы приобретаемые активы представляли собой существующие дома или готовые к завершению, и в основном это были жилые объекты с целыми квартирами, контролируемая площадь которых находится в пределах 70 или 90 квадратных метров и которые в основном использовались для доступного жилья для сдачи в аренду. . Кроме того, существуют особые требования к железнодорожному транспорту и жилым помещениям вокруг проекта.
Города, которые недавно ввели политику, оптимизировали условия приобретения, такие как качество жилья, площадь и природа. Взяв в качестве примера город Шэньчжэнь, провинция Гуандун, 7 августа Шэньчжэнь смягчил характер существующих приобретений недвижимости до «коммерческого жилья, квартир, общежитий и т. д.». Форма активов была смягчена до «преференциального выбора всего здания и его части». «вся единица», но не указано, что необходимо выбирать «все здание и всю единицу». Другими словами, город может соответствующим образом ослабить требования к форме в особых обстоятельствах.
12 августа в Чжаоцине, провинция Гуандун, форма актива была смягчена, чтобы соответствовать «преференциальному выбору всего здания или помещения, которое не продано и может быть закрыто для управления» без введения обязательных требований, также был смягчен до жилого и жилого помещений; форматов квартир, и их можно приобрести после приобретения. Надел в аренду также может быть наделом, кроме того, площадь приобретаемого дома может быть уменьшена до менее 120 квадратных метров.
14 августа подробности политики приобретения города Шанцю провинции Хэнань показали, что статус объектов жилья был смягчен, чтобы соответствовать «четырем полным сертификатам и условиям поставки и использования». площадь приобретенного жилья была уменьшена до менее 120 квадратных метров, и не было выдано письменного уведомления о форме имущества приобретенной недвижимости и требованиях к вспомогательным объектам, окружающим приобретенный проект.
Приобретения больше не ограничиваются уже построенным коммерческим жильем. По сообщению новостей от 19 августа, уезд Поян города Шанграо провинции Цзянси опубликовал уведомление об издании «Несколько мер в уезде Поян по содействию качественному развитию рынка недвижимости». В соответствии с принципом упорядочения на основе потребностей в полной мере использовать национальную политику рефинансирования доступного жилья, организовать местные государственные предприятия и компании по недвижимости, особенно компании по недвижимости, долги которых скоро истечет и которые не в состоянии погасить, вести переговоры о покупке строящейся недвижимости (основной корпус завершен) по разумной цене, квазисуществующих домов, которые могут быть сданы в течение одного года) на продажу выставлены квартиры и новое коммерческое жилье, соответствующее требованиям по типу квартиры и площади, и используется в качестве доступного жилья надельного или надельного типа.
Впервые местное правительство и котирующаяся на бирже компания достигли соглашения о крупномасштабной покупке и хранении.
9 августа компания Huafa Co., Ltd. (600325.SH) объявила, что планирует вести торговый бизнес по существующему коммерческому жилью и вспомогательным парковочным местам с контролирующим акционером компании или ее дочерними компаниями, общая сумма сделки не превысит 12 миллиардов юаней. . Это также первое крупномасштабное соглашение о покупке и хранении, достигнутое между местным правительством и зарегистрированной на бирже компанией.
Методы сделок включают, помимо прочего, прямую продажу коммерческого жилья и продажу доли в компаниях, занимающихся проектами в сфере недвижимости. Цель торговли недвижимостью — помочь Чжухаю ускорить структурную реформу предложения аренды жилья, оживить существующее жилье и эффективно увеличить предложение доступного жилья, жилья для талантов и коммерческого арендного жилья.
Согласно годовому отчету Huafa за 2023 год, земельные резервы компании в Чжухае составляют примерно 1,17 миллиона квадратных метров. Согласно средней цене продажи компании в Чжухае, сумма приобретения в 12 миллиардов юаней соответствует торговой площади примерно 430 000 квадратных метров. что эквивалентно земельным запасам компании в Чжухае 36%. По объёму продаж сумма приобретения эквивалентна 10% объёма продаж компании в 2023 году.
GF Securities считает, что это приобретение и хранение является первым крупномасштабным соглашением о приобретении и хранении, достигнутым между местным правительством и зарегистрированной на бирже компанией, и предоставляет справочный шаблон для последующих приобретений и хранения другими городами и компаниями. реализация политики приобретения и хранения.
Однако Founder Securities также напомнила, что, поскольку обе стороны сделки, игра с ценами на покупку и хранение затянет переговорный процесс. С точки зрения разработчиков, они будут стремиться к более высоким ценам на покупку и хранение, чтобы защитить интересы компании. местные органы власти будут стремиться к снижению цен на покупку и хранение, чтобы защитить интересы компании. Увеличить доход от аренды доступного жилья.
Покупка и хранение оказывают самое непосредственное влияние на сокращение запасов на рынке недвижимости.
Каким будет направление политики закупок и хранения и какое влияние она окажет на рынок?
Компания Zheshang Securities заявила, что заявление Шэньчжэня о привлечении доступного жилья имеет символическое значение. Что заслуживает внимания во второй половине года, так это смягчение условий политики покупки и хранения и ускорение реализации. По-прежнему высока вероятность того, что политика по стабилизации недвижимости в течение года будет усилена.
Tianfeng Securities отметила в отчете, что недавние заседания Политбюро, рабочие встречи центрального банка и т. д. неоднократно упоминали, что они будут полностью придерживаться и выполнять работу, связанную с «закупками и хранением», во второй половине года. Ожидается, что и другие. Ожидается, что города с высоким энергопотреблением быстро последуют за этим во второй половине года и наложат предложение на землю в основных городах, что значительно сократится в конце года. «Активные» методы сокращения запасов, такие как покупка и хранение, и сокращение. предложение земли ускорит процесс балансирования спроса и предложения в различных местах, а целью политики может быть «стабилизация цен».
Чэнь Вэньцзин заявил, что покупка и хранение непроданных новых домов государственными предприятиями окажет многогранное влияние на рынок.Во-первых, это поможет ускорить предложение доступного жилья, лучше удовлетворить жилищные потребности групп с работающим доходом и способствовать рациональному распределению ресурсов недвижимости. Во-вторых, это способствует сокращению запасов на рынке и снижает финансовое давление на девелоперские компании. Эффект сокращения запасов является наиболее прямым.
Founder Securities считает, что данные по недвижимости с нескольких терминалов показали незначительное улучшение, и в то же время такие политические действия, как «покупка и хранение», ускорились, и появились характерные сигналы нижнего уровня отрасли. Ожидается, что благодаря постоянным усилиям политики отрасль перейдет от местной стабилизации к глобальной экспансии.
Гуотай Цзюнан заявил в исследовательском отчете, что по мере того, как все больше и больше городов высокого уровня объявляют о приобретении существующего жилого фонда, цена приобретения будет в центре внимания рынка.Если цена находится на разумном уровне или выше ожиданий рынка, это улучшит настроения рынка., а также способствовать переоценке стоимости активов застройщиков.
Репортер The Paper Пан Цзинтао
(Эта статья взята из The Paper. Для получения более оригинальной информации загрузите приложение «The Paper»).
