Lebih dari 80 kota mendukung akuisisi perumahan yang ada oleh badan usaha milik negara: setidaknya 36 kota telah memulai pengumpulan, "efek dari pengosongan pasar properti adalah yang paling langsung"
2024-08-25
한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina
Menurut statistik dari The Paper, hingga saat ini, lebih dari 80 kota telah mengumumkan dukungan bagi perusahaan platform milik negara dan lainnya untuk memperoleh perumahan komersial untuk digunakan dalam perumahan yang terjangkau, perumahan pemukiman kembali, perumahan talenta, perumahan turnover, dll. Di antara kota-kota tersebut, setidaknya 36 kota telah mengeluarkan pengumuman untuk meminta sumber daya perumahan.
Pengumpulan dan penyimpanan sebagian besar kota sedang dalam tahap persiapan dan pengumpulan.
Saat ini, sebagian besar kota masih dalam tahap persiapan dan pengumpulan perumahan untuk pengadaan dan penyimpanan stok perumahan. Tidak banyak kota yang menyelesaikan akuisisi dan penyimpanan atau bahkan mengubahnya menjadi perumahan yang terjangkau dan mengoperasikannya berada di Kota Chongqing dan Fuzhou, Provinsi Fujian. Di kota-kota percontohan untuk program dukungan pinjaman, sebagian besar proyek digunakan untuk disewakan daripada untuk dijual.
Misalnya, di Chongqing, pada awal tahun ini, badan usaha milik negara kota Chongqing mengakuisisi total 7 proyek, dengan total 4,207 unit. Saat ini, beberapa proyek apartemen telah dioperasikan dengan sewa; , sebuah badan usaha milik negara di Fuzhou, terutama melakukan pengalihan akumulasi perumahan di Fuzhou. Untuk menyediakan perumahan sewa yang terjangkau, perusahaan sebelumnya telah mengakuisisi sekitar 5.000 unit perumahan yang tersebar di Gulou, Taijiang, Jin'an, dan Cangshan, mencakup 106 unit. masyarakat, dan berencana untuk mendistribusikannya dalam beberapa batch sebelum akhir tahun 2025. Renovasi memasuki pasar.
Analisis CRIC mengatakan bahwa seiring dengan semakin banyaknya kota yang mengeluarkan rincian pembelian dan penyimpanan, memperjelas persyaratan pengumpulan perumahan, dan menambahkan lebih banyak dukungan untuk pembiayaan kembali perumahan yang terjangkau, kemajuan yang lebih besar diharapkan dapat dicapai dalam pembelian dan penyimpanan perumahan yang ada di masa depan. paruh kedua tahun ini.
Chen Wenjing, direktur riset pasar di China Index Research Institute, juga mengatakan bahwa laju “perusahaan milik negara yang membeli dan menyimpan rumah baru yang belum terjual” masih perlu dipercepat, dan masih sedikit kota yang mengeluarkan pengumuman permohonan. Menurut data yang dikeluarkan oleh bank sentral, pada akhir Juni, saldo pinjaman ulang perumahan yang terjangkau adalah 12,1 miliar yuan. Kemajuan pembelian dan penyimpanan BUMN mungkin menghadapi tantangan tertentu, termasuk harga pembelian dan penyimpanan, ketidaksesuaian pasokan dan permintaan, dll.
Kebijakan implementasi memiliki margin yang longgar
Setidaknya 36 kota di seluruh negeri telah mengeluarkan pengumuman pengumpulan sumber daya perumahan, dan rumah yang dikumpulkan akan digunakan untuk perumahan yang terjangkau, perumahan pemukiman kembali, perumahan bakat, perumahan pergantian, dll.
Pengumuman ajakan dari berbagai tempat juga dengan jelas menyebutkan syarat ajakan. Dalam hal perumahan, luas bangunan umum dalam satu unit harus 120 meter persegi atau kurang; kepemilikan properti jelas dan dapat diperdagangkan, transportasi nyaman, fasilitas pendukung lengkap, dan tempat parkir tertentu rasio ruang terpenuhi. Dalam hal harga perolehan, sebagian besar kota mensyaratkan harga penggantian perumahan terjangkau di lokasi yang sama dengan batas atas referensi, yaitu biaya alokasi lahan dan biaya konstruksi ditambah keuntungan tidak lebih dari 5%.
Laporan CRIC menunjukkan bahwa kondisi akuisisi di berbagai tempat juga menunjukkan karakteristik “ketat pada tahap awal dan revisi marginal pada periode saat ini”. kota-kota yang "masuk" kemudian menggabungkan struktur stok yang unik. Karakteristik, optimalisasi, revisi dan perumusan ulang persyaratan normatif sejalan dengan perkembangan dan kebutuhan pasarnya sendiri, dan kaliber revisi setiap kota berbeda secara signifikan.
Sumber kondisi perolehan inventaris perkotaan yang khas: Sewa Jangka Panjang CRIC
Kebijakan akuisisi saham awal umumnya mensyaratkan bahwa aset yang diperoleh berupa rumah yang sudah ada atau siap untuk diselesaikan, dan terutama berupa properti hunian dengan seluruh unit, dengan luas yang dikuasai dalam 70 meter persegi atau 90 meter persegi, dan terutama digunakan untuk perumahan tipe sewa yang terjangkau. . Selain itu, terdapat persyaratan khusus untuk angkutan kereta api dan fasilitas penunjang kehidupan di sekitar proyek.
Kota-kota yang baru-baru ini memperkenalkan kebijakan telah mengoptimalkan kondisi akuisisi seperti kualifikasi perumahan, luas, dan alam. Mengambil contoh Kota Shenzhen, Provinsi Guangdong, pada tanggal 7 Agustus, Shenzhen melonggarkan sifat akuisisi properti yang ada menjadi "properti perumahan komersial, apartemen, asrama, dll." Bentuk aset dilonggarkan menjadi "pemilihan preferensi seluruh bangunan dan seluruh unit", tetapi tidak ditentukan bahwa "seluruh bangunan dan seluruh unit" harus dipilih. Artinya, kota dapat dengan tepat melonggarkan persyaratan formulir dalam keadaan khusus.
Pada tanggal 12 Agustus, Zhaoqing, Provinsi Guangdong melonggarkan formulir aset untuk memenuhi "pemilihan preferensi seluruh bangunan atau unit yang tidak terjual dan dapat ditutup untuk pengelolaan" tanpa memberlakukan persyaratan wajib; format apartemen, dan dapat diperoleh setelah akuisisi. Penjatahan untuk disewakan juga dapat berupa penjatahan; selain itu, luas rumah yang diperoleh dapat diperlonggar hingga kurang dari 120 meter persegi.
Pada tanggal 14 Agustus, rincian kebijakan akuisisi Kota Shangqiu, Provinsi Henan menunjukkan bahwa status daftar perumahan dilonggarkan untuk memenuhi "empat sertifikat lengkap dan persyaratan untuk pengiriman dan penggunaan". listing perumahan yang dibeli dilonggarkan menjadi kurang dari 120 meter persegi, dan tidak ada pemberitahuan tertulis yang dikeluarkan. Sebutkan bentuk aset dari properti yang diakuisisi dan persyaratan fasilitas pendukung di sekitar proyek yang diakuisisi.
Akuisisi tidak lagi terbatas pada perumahan komersial yang sudah dibangun. Menurut berita pada tanggal 19 Agustus, Kabupaten Poyang, Kota Shangrao, Provinsi Jiangxi mengeluarkan pemberitahuan tentang penerbitan "Beberapa Tindakan di Kabupaten Poyang untuk Mempromosikan Pengembangan Pasar Real Estat Berkualitas Tinggi." Sesuai dengan asas penataan berdasarkan kebutuhan, manfaatkan sepenuhnya kebijakan nasional refinancing perumahan terjangkau, penataan badan usaha milik negara dan perusahaan real estate daerah, terutama perusahaan real estate yang utangnya akan segera habis dan tidak mampu membayar kembali, untuk bernegosiasi untuk membeli properti yang sedang dibangun (bagian utama telah selesai) dengan harga yang wajar, rumah kuasi-eksis yang dapat diserahkan dalam waktu satu tahun) apartemen dan perumahan komersial yang baru dibangun yang memenuhi persyaratan tipe dan luas unit sedang dijual dan digunakan sebagai perumahan terjangkau tipe penjatahan atau sewa penjatahan.
Untuk pertama kalinya, pemerintah daerah dan perusahaan tercatat mencapai kesepakatan pembelian dan penyimpanan skala besar
Pada tanggal 9 Agustus, Huafa Co., Ltd. (600325.SH) mengumumkan rencananya untuk melakukan bisnis perdagangan perumahan komersial yang ada dan ruang parkir pendukung dengan pemegang saham pengendali perusahaan atau anak perusahaannya, dengan total nilai transaksi tidak melebihi 12 miliar yuan . Ini juga merupakan perjanjian pembelian dan penyimpanan skala besar pertama yang dicapai antara pemerintah daerah dan perusahaan tercatat.
Metode transaksi termasuk namun tidak terbatas pada penjualan langsung perumahan komersial dan penjualan ekuitas di perusahaan proyek real estate. Tujuan perdagangan real estat adalah untuk membantu Zhuhai mempercepat reformasi struktural sisi penawaran dari persewaan perumahan, merevitalisasi perumahan yang ada, dan secara efektif meningkatkan pasokan perumahan yang terjangkau, perumahan untuk talenta, dan perumahan sewa komersial.
Menurut laporan tahunan Huafa tahun 2023, cadangan lahan perusahaan di Zhuhai sekitar 1,17 juta meter persegi. Menurut harga jual rata-rata perusahaan di Zhuhai, jumlah akuisisi sebesar 12 miliar yuan setara dengan area penjualan sekitar 430.000 meter persegi. yang setara dengan cadangan lahan perusahaan di Zhuhai 36%. Dari segi jumlah penjualan, jumlah perolehan tersebut setara dengan 10% penjualan perseroan pada tahun 2023.
GF Securities percaya bahwa akuisisi dan penyimpanan ini adalah perjanjian akuisisi dan penyimpanan skala besar pertama yang dicapai antara pemerintah daerah dan perusahaan tercatat, dan menyediakan templat referensi untuk akuisisi dan penyimpanan selanjutnya oleh kota dan perusahaan lain pelaksanaan kebijakan perolehan dan penyimpanan.
Namun, Founder Securities juga mengingatkan bahwa sebagai kedua pihak yang bertransaksi, permainan harga pembelian dan penyimpanan akan membuat proses negosiasi menjadi lebih lama. Dari sudut pandang pengembang, mereka akan mengupayakan harga pembelian dan penyimpanan yang lebih tinggi untuk melindungi kepentingan perusahaan, dan pemerintah daerah akan mengupayakan harga pembelian dan penyimpanan yang lebih rendah untuk melindungi kepentingan perusahaan.
Pembelian dan penyimpanan memiliki dampak paling langsung terhadap destocking pasar properti
Apa arah kebijakan pembelian dan penyimpanan dan apa dampaknya terhadap pasar?
Zheshang Securities mengatakan bahwa pengumuman Shenzhen untuk meminta perumahan yang terjangkau memiliki makna simbolis. Hal yang patut mendapat perhatian pada paruh kedua tahun ini adalah pelonggaran kondisi kebijakan pembelian dan penyimpanan serta percepatan penerapannya. Masih besar kemungkinan bahwa kebijakan akan ditingkatkan untuk menstabilkan real estat sepanjang tahun.
Tianfeng Securities menunjukkan dalam laporannya bahwa pertemuan Politbiro baru-baru ini, rapat kerja bank sentral, dll. telah berulang kali menyebutkan bahwa mereka akan sepenuhnya mematuhi dan melaksanakan pekerjaan terkait "pembelian dan penyimpanan" pada paruh kedua tahun ini kota-kota berenergi tinggi diperkirakan akan melakukan tindak lanjut dengan cepat pada paruh kedua tahun ini dan meningkatkan pasokan. Pasokan lahan di kota-kota inti akan menyusut secara signifikan pada akhir tahun ini. Metode destocking yang "aktif" seperti pembelian dan penyimpanan serta penyusutan pasokan lahan akan mempercepat proses keseimbangan pasokan dan permintaan di berbagai tempat, dan tujuan kebijakan mungkin adalah “menstabilkan harga”.
Chen Wenjing mengatakan pembelian dan penyimpanan rumah baru yang belum terjual oleh badan usaha milik negara akan berdampak banyak sisi pada pasar.Pertama, hal ini akan membantu mempercepat penyediaan perumahan yang terjangkau, memenuhi kebutuhan perumahan kelompok berpenghasilan kerja dengan lebih baik, dan mendorong alokasi sumber daya real estate yang rasional. Kedua, hal ini kondusif untuk destocking pasar dan mengurangi tekanan finansial pada perusahaan-perusahaan berkembang. Efek destocking adalah yang paling langsung.
Founder Securities percaya bahwa data real estat multi-terminal telah menunjukkan sedikit peningkatan, dan pada saat yang sama, tindakan kebijakan seperti "pembelian dan penyimpanan" telah dipercepat, dan sinyal karakteristik dari industri terbawah telah muncul. Dengan upaya kebijakan yang berkelanjutan, industri ini diperkirakan akan berkembang dari stabilisasi lokal ke ekspansi global.
Guotai Junan menyatakan dalam laporan penelitiannya bahwa seiring dengan semakin banyaknya kota-kota kelas atas yang mengumumkan akuisisi stok perumahan yang ada, harga akuisisi akan menjadi fokus perhatian pasar.Jika harga berada pada level wajar atau lebih tinggi dari ekspektasi pasar, maka akan meningkatkan sentimen pasar, dan juga berkontribusi terhadap revaluasi nilai aset pengembang.
Reporter surat kabar Pang Jingtao
(Artikel ini berasal dari The Paper. Untuk informasi lebih orisinal, silakan unduh APLIKASI “The Paper”)
