Oltre 80 città sostengono l'acquisizione di abitazioni esistenti da parte di imprese statali: almeno 36 città hanno avviato la raccolta, "l'effetto di svuotamento del mercato immobiliare è il più diretto"
2024-08-25
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Secondo le statistiche di The Paper, ad oggi, più di 80 città hanno annunciato il sostegno alle imprese di piattaforma statale e ad altri per l’acquisizione di alloggi commerciali da utilizzare in alloggi a prezzi accessibili, alloggi di reinsediamento, alloggi per talenti, alloggi a ricambio, ecc. Tra queste, almeno 36 città hanno emesso avvisi per sollecitare risorse abitative.
La raccolta e lo stoccaggio nella maggior parte delle città sono nelle fasi di preparazione e raccolta.
Al momento, la maggior parte delle città è ancora nella fase di preparazione e raccolta degli alloggi per l’acquisizione e lo stoccaggio di stock di alloggi. Non molte città hanno completato l’acquisizione e lo stoccaggio o addirittura li hanno convertiti in alloggi a prezzi accessibili e hanno messo in funzione solo il primo lotto di alloggi in affitto si trova a Chongqing e nella città di Fuzhou, nella provincia del Fujian. Nelle città pilota per i programmi di sostegno ai prestiti, i progetti vengono utilizzati principalmente per il leasing piuttosto che per la vendita.
Ad esempio, a Chongqing, all'inizio di quest'anno, le imprese statali municipali di Chongqing hanno acquisito un totale di 7 progetti, per un totale di 4.207 unità. Attualmente, diversi progetti di appartamenti sono stati messi in affitto; , un'impresa statale a Fuzhou, si occupa principalmente del trasferimento degli alloggi accumulati a Fuzhou Per fornire alloggi in affitto a prezzi accessibili, la società ha precedentemente acquisito circa 5.000 unità abitative sparse a Gulou, Taijiang, Jin'an e Cangshan, coprendo 106 aree. comunità e prevede di distribuirli in più lotti entro la fine del 2025. La ristrutturazione entra nel mercato.
L’analisi CRIC ha affermato che man mano che sempre più città emettono dettagli sull’acquisto e lo stoccaggio, chiariscono i requisiti per la raccolta degli alloggi e aggiungono maggiore sostegno al rifinanziamento degli alloggi a prezzi accessibili, si prevede che verranno compiuti progressi più sostanziali nell’acquisto e nello stoccaggio degli alloggi esistenti nel paese. seconda metà dell'anno.
Chen Wenjing, direttore delle ricerche di mercato del China Index Research Institute, ha anche affermato che il ritmo attuale delle “imprese statali che acquistano e immagazzinano nuove case invendute” deve ancora essere ulteriormente accelerato, e sono ancora poche le città che hanno emesso annunci di sollecitazione. Secondo i dati diffusi dalla banca centrale, alla fine di giugno il saldo dei prestiti per abitazioni a prezzi accessibili ammontava a 12,1 miliardi di yuan. Il progresso dell'acquisto e dello stoccaggio da parte delle imprese statali può affrontare alcune sfide, tra cui i prezzi di acquisto e stoccaggio, lo squilibrio tra domanda e offerta, ecc.
Le politiche di attuazione hanno margini ampi
Almeno 36 città in tutto il paese hanno emesso annunci di raccolta di risorse abitative e le case raccolte saranno utilizzate per alloggi a prezzi accessibili, alloggi per il reinsediamento, alloggi per talenti, alloggi per turnover, ecc.
Anche gli annunci di sollecitazione provenienti da vari luoghi specificano chiaramente le condizioni di sollecitazione. Per quanto riguarda l'edilizia abitativa, la superficie edificabile complessiva di una singola unità deve essere pari o inferiore a 120 metri quadrati, la proprietà dell'immobile è chiara e commerciabile, i trasporti sono comodi, le strutture di supporto sono complete e un certo parcheggio il rapporto spaziale è soddisfatto. In termini di prezzo di acquisizione, la maggior parte delle città richiede il prezzo di sostituzione di alloggi a prezzi accessibili nella stessa posizione come limite superiore di riferimento, ovvero il costo di allocazione del terreno e il costo di costruzione più un profitto non superiore al 5%.
Il rapporto del CRIC mostra che le condizioni di acquisizione in vari luoghi mostrano anche le caratteristiche di "rigorosa nella fase iniziale e revisione marginale nel periodo attuale. La forza trainante è proprio perché l'effettivo effetto di acquisizione nell'implementazione delle città è lento, e il le città che "entrano" successivamente combinano la struttura azionaria unica delle caratteristiche, dell'ottimizzazione, della revisione e della riformulazione dei requisiti normativi in linea con il proprio sviluppo e le esigenze del mercato, e il calibro di revisione di ciascuna città è significativamente diverso.
Fonte delle condizioni tipiche di acquisizione dell'inventario urbano: CRIC Noleggio a Lungo Termine
Le politiche di acquisizione anticipata di azioni generalmente richiedevano che i beni acquisiti fossero case esistenti o pronte per essere completate, e principalmente proprietà residenziali con intere unità, con una superficie controllata entro 70 metri quadrati o 90 metri quadrati, e utilizzati principalmente per alloggi a prezzi accessibili di tipo locativo . Inoltre, ci sono requisiti specifici per il transito ferroviario e le strutture di supporto abitativo attorno al progetto.
Le città che hanno recentemente introdotto politiche hanno ottimizzato le condizioni di acquisizione come qualifiche abitative, area e natura. Prendendo come esempio la città di Shenzhen, nella provincia del Guangdong, il 7 agosto Shenzhen ha allentato la natura delle acquisizioni di proprietà esistenti trasformandole in "proprietà residenziali commerciali, appartamenti, dormitori, ecc." La forma delle risorse è stata ridotta in "selezione preferenziale dell'intero edificio e del intera unità", ma non è specificato che debba essere selezionato "l'intero edificio e l'intera unità". Ciò significa che la città può opportunamente allentare i requisiti di forma in circostanze particolari.
Il 12 agosto, Zhaoqing, nella provincia del Guangdong, ha allentato la forma del bene per soddisfare la "selezione preferenziale dell'intero edificio o unità che è invenduto e può essere chiuso per la gestione" senza imporre requisiti obbligatori. Anche la natura del bene è stata allentata a residenziale e formati di appartamento e possono essere acquisiti dopo l'acquisizione. Inoltre, la superficie della casa acquistata può essere ridotta a meno di 120 metri quadrati;
Il 14 agosto, i dettagli della politica di acquisizione della città di Shangqiu, nella provincia di Henan, hanno mostrato che lo status degli elenchi di alloggi è stato allentato per soddisfare "quattro certificati completi e condizioni per la consegna e l'uso. Allo stesso tempo, l'area di gli elenchi degli alloggi acquistati sono stati ridotti a meno di 120 metri quadrati e non è stata emessa alcuna notifica scritta che menzionasse la forma patrimoniale della proprietà acquisita e i requisiti per le strutture di supporto circostanti il progetto acquisito.
Le acquisizioni non si limitano più agli alloggi commerciali già costruiti. Secondo notizie del 19 agosto, la contea di Poyang, città di Shangrao, provincia di Jiangxi ha emesso un avviso sull'emissione di "Diverse misure nella contea di Poyang per promuovere lo sviluppo di alta qualità del mercato immobiliare". In conformità con il principio dell’ordinamento basato sui bisogni, sfruttare appieno la politica nazionale di rifinanziamento degli alloggi a prezzi accessibili, organizzare le imprese statali locali e le società immobiliari, in particolare le società immobiliari i cui debiti stanno per scadere e non sono in grado di ripagare, per trattare per l'acquisto di immobili in costruzione (il corpo principale è stato completato) a un prezzo ragionevole, case quasi esistenti consegnabili entro un anno) sono in vendita appartamenti e alloggi commerciali di nuova costruzione che soddisfano i requisiti per tipologia di unità e superficie utilizzati come alloggi a prezzi accessibili di tipo lottizzazione o in affitto.
Per la prima volta un governo locale e una società quotata in borsa hanno raggiunto un accordo di acquisto e stoccaggio su larga scala
Il 9 agosto, Huafa Co., Ltd. (600325.SH) ha annunciato che intende condurre attività commerciali di alloggi commerciali esistenti e parcheggi di supporto con l'azionista di controllo della società o le sue controllate, con un importo totale della transazione non superiore a 12 miliardi di yuan . Si tratta anche del primo accordo di acquisto e stoccaggio su larga scala raggiunto tra un governo locale e una società quotata.
I metodi di transazione includono, ma non sono limitati alla vendita diretta di alloggi commerciali e alla vendita di partecipazioni in società di progetti immobiliari. Lo scopo del commercio immobiliare è aiutare Zhuhai ad accelerare la riforma strutturale dal lato dell’offerta degli affitti immobiliari, rivitalizzare gli alloggi esistenti e aumentare efficacemente l’offerta di alloggi a prezzi accessibili, alloggi per talenti e alloggi commerciali in affitto.
Secondo il rapporto annuale 2023 di Huafa, le riserve fondiarie dell'azienda a Zhuhai ammontano a circa 1,17 milioni di metri quadrati. Secondo il prezzo di vendita medio dell'azienda a Zhuhai, l'importo dell'acquisizione di 12 miliardi di yuan corrisponde a un'area di vendita di circa 430.000 metri quadrati. che equivale al 36% delle riserve fondiarie della società a Zhuhai. In termini di importo delle vendite, l'importo dell'acquisizione equivale al 10% delle vendite dell'azienda nel 2023.
GF Securities ritiene che questa acquisizione e stoccaggio sia il primo accordo di acquisizione e stoccaggio su larga scala raggiunto tra un governo locale e una società quotata e fornisca un modello di riferimento per le successive acquisizioni e stoccaggio da parte di altre città e società l’attuazione della politica di acquisizione e stoccaggio.
Tuttavia, Founder Securities ha anche ricordato che, come entrambe le parti della transazione, il gioco dei prezzi di acquisto e di stoccaggio renderà il processo di negoziazione più lungo. Dal punto di vista degli sviluppatori, si adopereranno per prezzi di acquisto e di stoccaggio più alti per proteggere gli interessi dell'azienda i governi locali si adopereranno per abbassare i prezzi di acquisto e di deposito per proteggere gli interessi della società. Aumentare il rendimento locativo degli alloggi a prezzi accessibili.
L’acquisto e lo stoccaggio hanno l’effetto più diretto sulla riduzione delle scorte del mercato immobiliare
Quale sarà la direzione della politica di acquisto e stoccaggio e che impatto avrà sul mercato?
Zheshang Securities ha affermato che l’annuncio di Shenzhen di sollecitare alloggi a prezzi accessibili ha un significato simbolico. Ciò che merita attenzione nella seconda metà dell'anno è l'allentamento delle condizioni delle politiche di acquisto e stoccaggio e l'accelerazione dell'attuazione. È ancora molto probabile che le politiche aumenteranno per stabilizzare il settore immobiliare nel corso dell'anno.
Tianfeng Securities ha sottolineato nel rapporto che le recenti riunioni del Politburo, le riunioni di lavoro delle banche centrali, ecc. hanno ripetutamente menzionato che aderiranno pienamente e implementeranno il lavoro relativo agli "acquisti e allo stoccaggio" nella seconda metà dell'anno. Si prevede che altro si prevede che le città ad alta energia seguiranno rapidamente un trend nella seconda metà dell’anno e sovrapporranno l’offerta. L’offerta di terreni nelle città centrali si ridurrà significativamente durante la fine dell’anno l’offerta di terreni accelererà il processo di equilibrio tra domanda e offerta in vari luoghi, e l’obiettivo politico potrebbe essere quello di “stabilizzare i prezzi”.
Chen Wenjing ha affermato che l'acquisto e lo stoccaggio di nuove case invendute da parte di imprese statali avrà un impatto multiforme sul mercato.In primo luogo, contribuirà ad accelerare l’offerta di alloggi a prezzi accessibili, a soddisfare meglio le esigenze abitative dei gruppi di reddito da lavoro e a promuovere l’allocazione razionale delle risorse immobiliari. In secondo luogo, favorisce la riduzione delle scorte del mercato e allevia la pressione finanziaria sulle società di sviluppo. L’effetto di riduzione delle scorte è il più diretto.
Founder Securities ritiene che i dati immobiliari multi-terminal abbiano mostrato un miglioramento marginale e, allo stesso tempo, azioni politiche come "acquisto e stoccaggio" abbiano subito un'accelerazione e siano emersi i segnali caratteristici del fondo del settore. Grazie ai continui sforzi politici, si prevede che il settore si espanderà dalla stabilizzazione locale all’espansione globale.
Guotai Junan ha affermato nel rapporto di ricerca che man mano che sempre più città di alto livello annunciano l'acquisizione di patrimonio immobiliare esistente, il prezzo di acquisizione diventerà il centro dell'attenzione del mercato.Se il prezzo è a un livello ragionevole o superiore alle aspettative del mercato, migliorerà il sentiment del mercatoe contribuiscono anche alla rivalutazione del valore degli asset degli sviluppatori.
Il giornalista del giornale Pang Jingtao
(Questo articolo è tratto da The Paper. Per informazioni più originali, scarica l'APP “The Paper”)
