Über 80 Städte unterstützen den Erwerb bestehender Wohnungen durch staatliche Unternehmen: Mindestens 36 Städte haben mit der Sammlung begonnen, „der Effekt des Lagerabbaus auf dem Immobilienmarkt ist am unmittelbarsten“
2024-08-25
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Laut Statistiken von The Paper haben bisher mehr als 80 Städte angekündigt, staatliche Plattformunternehmen und andere beim Erwerb von Gewerbewohnungen für bezahlbaren Wohnraum, Umsiedlungswohnungen, Talentwohnungen, Umsatzwohnungen usw. zu unterstützen. Darunter haben mindestens 36 Städte Bekanntmachungen zur Einwerbung von Wohnraumressourcen herausgegeben.
Die Sammlung und Lagerung der meisten Städte befindet sich in der Vorbereitungs- und Sammlungsphase.
Derzeit befinden sich die meisten Städte noch in der Vorbereitungs- und Sammlungsphase für den Erwerb und die Lagerung von Bestandswohnungen. Nicht viele Städte haben den Erwerb und die Lagerung von Wohnungen abgeschlossen oder diese sogar in bezahlbaren Wohnraum umgewandelt und in Betrieb genommen befindet sich in Chongqing und Fuzhou City, Provinz Fujian. In Pilotstädten für Kreditförderprogramme werden Projekte meist zur Vermietung und nicht zum Verkauf genutzt.
In Chongqing beispielsweise erwarben die städtischen Staatsunternehmen zu Beginn dieses Jahres insgesamt 7 Projekte mit insgesamt 4.207 Wohneinheiten. Derzeit wurden mehrere Wohnungsprojekte in Betrieb genommen; , ein staatliches Unternehmen in Fuzhou, übernimmt hauptsächlich die Übertragung von angesammeltem Wohnraum in Fuzhou. Um bezahlbaren Mietwohnungen bereitzustellen, hat das Unternehmen zuvor etwa 5.000 Wohneinheiten in Gulou, Taijiang, Jin'an und Cangshan erworben, die sich auf 106 verteilen Gemeinden und plant, sie vor Ende 2025 in mehreren Chargen zu verteilen. Die Renovierung kommt auf den Markt.
In einer Analyse des CRIC heißt es, dass mit der Bekanntgabe von Kauf- und Lagerdetails durch immer mehr Städte, der Klärung der Anforderungen für die Wohnungsabholung und der stärkeren Unterstützung für die Refinanzierung von bezahlbarem Wohnraum mit größeren Fortschritten beim Kauf und der Lagerung bestehender Wohnungen in der Region zu rechnen ist zweite Jahreshälfte.
Chen Wenjing, Marktforschungsdirektor des China Index Research Institute, sagte auch, dass das derzeitige Tempo, mit dem „staatseigene Unternehmen unverkaufte neue Häuser kaufen und lagern“, noch weiter beschleunigt werden muss und es immer noch wenige Städte gibt, die Ausschreibungsankündigungen herausgegeben haben. Den von der Zentralbank veröffentlichten Daten zufolge belief sich der Saldo der Wiederkredite für bezahlbaren Wohnraum Ende Juni auf 12,1 Milliarden Yuan. Die Weiterentwicklung des Einkaufs und der Lagerung staatseigener Unternehmen kann mit bestimmten Herausforderungen konfrontiert sein, darunter Einkaufs- und Lagerpreise, Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage usw.
Umsetzungsrichtlinien haben geringe Spielräume
Mindestens 36 Städte im ganzen Land haben Ankündigungen zur Sammlung von Wohnraumressourcen herausgegeben, und die gesammelten Häuser werden für bezahlbaren Wohnraum, Umsiedlungswohnungen, Talentwohnungen, Fluktuationswohnungen usw. verwendet.
In den Ausschreibungsbekanntmachungen verschiedener Stellen sind auch die Ausschreibungsbedingungen klar dargelegt. In Bezug auf den Wohnungsbau muss die Gesamtfläche einer einzelnen Einheit 120 Quadratmeter oder weniger betragen; das Eigentum an der Immobilie ist klar und handelbar, die Transportmöglichkeiten sind bequem, die unterstützenden Einrichtungen sind vollständig und es gibt bestimmte Parkplätze Raumverhältnis eingehalten wird. In Bezug auf den Kaufpreis verlangen die meisten Städte den Wiederbeschaffungspreis für bezahlbaren Wohnraum am selben Standort als Referenzobergrenze, d. h. die Grundstückszuweisungskosten und die Baukosten zuzüglich eines Gewinns von nicht mehr als 5 %.
Der Bericht des CRIC zeigt, dass die Akquisitionsbedingungen an verschiedenen Orten auch die Merkmale einer „strikten frühen Phase und einer geringfügigen Überarbeitung in der aktuellen Periode“ aufweisen. Die treibende Kraft liegt gerade darin, dass der tatsächliche Akquisitionseffekt bei der Umsetzung von Städten langsam ist und die Städte, die später „eintreten“, kombinieren die einzigartige Bestandsstruktur, Optimierung, Überarbeitung und Neuformulierung normativer Anforderungen im Einklang mit ihren eigenen Entwicklungs- und Marktbedürfnissen, und das Überarbeitungskaliber jeder Stadt ist deutlich unterschiedlich.
Quelle für typische Erwerbsbedingungen für städtisches Inventar: CRIC Long-Term Rental
Frühe Bestandserwerbsrichtlinien erforderten im Allgemeinen, dass es sich bei den erworbenen Vermögenswerten um bestehende oder fertigzustellende Häuser handelte und es sich hauptsächlich um Wohnimmobilien mit ganzen Einheiten mit einer kontrollierten Fläche von 70 Quadratmetern oder 90 Quadratmetern handelte und die hauptsächlich für bezahlbaren Mietwohnungsbau genutzt wurden . . Darüber hinaus bestehen besondere Anforderungen an den Schienenverkehr und die Wohneinrichtungen rund um das Projekt.
Städte, die kürzlich Richtlinien eingeführt haben, haben die Erwerbsbedingungen wie Wohnqualität, Fläche und Natur optimiert. Am Beispiel der Stadt Shenzhen in der Provinz Guangdong hat Shenzhen am 7. August die Art des Erwerbs bestehender Immobilien auf „gewerbliche Wohnimmobilien, Wohnungen, Wohnheime usw.“ gelockert „Gesamteinheit“, es wird jedoch nicht festgelegt, dass „das gesamte Gebäude und die gesamte Einheit“ ausgewählt werden müssen. Das heißt, die Stadt kann die Formvorschriften bei besonderen Umständen angemessen lockern.
Am 12. August wurde in Zhaoqing, Provinz Guangdong, die Form des Vermögenswerts gelockert, um die „vorzugsweise Auswahl des gesamten Gebäudes oder der gesamten Einheit, die nicht verkauft wird und zur Verwaltung geschlossen werden kann“, zu erfüllen, ohne zwingende Anforderungen an die Art des Vermögenswerts zu stellen Wohnungsformate und können nach dem Erwerb auch zur Miete erworben werden, darüber hinaus kann die Fläche des erworbenen Hauses auf weniger als 120 Quadratmeter gelockert werden.
Am 14. August zeigten die Einzelheiten der Erwerbspolitik der Stadt Shangqiu, Provinz Henan, dass der Status der Wohnungsangebote gelockert wurde, um „vier Zertifikate und Bedingungen für die Lieferung und Nutzung zu erfüllen“. Das Angebot an gekauften Wohnungen wurde auf weniger als 120 Quadratmeter reduziert, und es wurde keine schriftliche Mitteilung herausgegeben, in der die Vermögensform der erworbenen Immobilie und die Anforderungen an unterstützende Einrichtungen rund um das erworbene Projekt erwähnt wurden.
Akquisitionen beschränken sich nicht mehr nur auf bereits errichtete Gewerbeimmobilien. Laut Nachrichten vom 19. August hat der Landkreis Poyang in der Stadt Shangrao in der Provinz Jiangxi eine Bekanntmachung über die Herausgabe „mehrerer Maßnahmen im Landkreis Poyang zur Förderung der qualitativ hochwertigen Entwicklung des Immobilienmarktes“ herausgegeben. Im Einklang mit dem Grundsatz der bedarfsgerechten Ordnung die nationale Refinanzierungspolitik für bezahlbaren Wohnraum in vollem Umfang nutzen und lokale staatliche Unternehmen und Immobilienunternehmen, insbesondere Immobilienunternehmen, deren Schulden kurz vor dem Auslaufen stehen und nicht zurückzahlen können, organisieren Verhandlungen über den Kauf von im Bau befindlichen Immobilien (der Hauptteil ist fertiggestellt) zu einem angemessenen Preis, quasi bestehende Häuser, die innerhalb eines Jahres geliefert werden können) Wohnungen und neu gebaute Gewerbewohnungen, die den Anforderungen an Einheitentyp und Fläche entsprechen, stehen zum Verkauf und als bezahlbarer Kleinwohnungs- oder Kleinwohnungsbau genutzt werden.
Zum ersten Mal haben eine Kommunalverwaltung und ein börsennotiertes Unternehmen eine groß angelegte Kauf- und Lagervereinbarung getroffen
Am 9. August gab Huafa Co., Ltd. (600325.SH) bekannt, dass es plant, mit dem Mehrheitsaktionär des Unternehmens oder seinen Tochtergesellschaften Handelsgeschäfte mit bestehenden Gewerbewohnungen und unterstützenden Parkplätzen durchzuführen, wobei der Gesamttransaktionsbetrag 12 Milliarden Yuan nicht überschreiten soll . Dies ist auch die erste groß angelegte Kauf- und Lagervereinbarung zwischen einer lokalen Regierung und einem börsennotierten Unternehmen.
Zu den Transaktionsmethoden gehören unter anderem der Direktverkauf von Gewerbeimmobilien und der Verkauf von Beteiligungen an Immobilienprojektgesellschaften. Der Zweck des Immobilienhandels besteht darin, Zhuhai dabei zu helfen, die angebotsseitige Strukturreform der Wohnungsmieten zu beschleunigen, bestehende Wohnungen wiederzubeleben und das Angebot an bezahlbarem Wohnraum, Wohnraum für Talente und gewerblichem Mietwohnungsraum effektiv zu erhöhen.
Laut dem Geschäftsbericht 2023 von Huafa belaufen sich die Landreserven des Unternehmens in Zhuhai auf etwa 1,17 Millionen Quadratmeter. Nach dem durchschnittlichen Verkaufspreis des Unternehmens in Zhuhai entspricht der Erwerbsbetrag von 12 Milliarden Yuan einer Verkaufsfläche von etwa 430.000 Quadratmetern. Dies entspricht den Landreserven des Unternehmens in Zhuhai von 36 %. Bezogen auf den Umsatzbetrag entspricht der Erwerbsbetrag 10 % des Unternehmensumsatzes im Jahr 2023.
GF Securities ist davon überzeugt, dass dieser Erwerb und die Lagerung die erste groß angelegte Erwerbs- und Lagerungsvereinbarung zwischen einer lokalen Regierung und einem börsennotierten Unternehmen ist und eine Referenzvorlage für spätere Erwerbe und Lagerung durch andere Städte und Unternehmen darstellt die Umsetzung der Beschaffungs- und Aufbewahrungspolitik.
Founder Securities erinnerte jedoch auch daran, dass das Spiel der Kauf- und Speicherpreise den Verhandlungsprozess verlängern wird. Aus Sicht der Entwickler werden sie höhere Kauf- und Speicherpreise anstreben, um die Interessen des Unternehmens zu schützen Die lokalen Regierungen werden sich um niedrigere Kauf- und Lagerpreise bemühen, um die Interessen des Unternehmens zu schützen und die Mietrendite für bezahlbaren Wohnraum zu erhöhen.
Kauf und Lagerung haben den direktesten Einfluss auf den Lagerabbau auf dem Immobilienmarkt
Wie wird die Einkaufs- und Lagerpolitik aussehen und welche Auswirkungen wird sie auf den Markt haben?
Zheshang Securities sagte, dass Shenzhens Ankündigung, bezahlbaren Wohnraum zu fördern, von symbolischer Bedeutung sei. Was in der zweiten Jahreshälfte Aufmerksamkeit verdient, ist die Lockerung der Einkaufs- und Lagerbedingungen und die Beschleunigung der Umsetzung. Es besteht weiterhin eine hohe Wahrscheinlichkeit, dass die Richtlinien zur Stabilisierung der Immobilien im Laufe des Jahres erhöht werden.
Tianfeng Securities wies in dem Bericht darauf hin, dass in den jüngsten Politbürositzungen, Arbeitssitzungen der Zentralbank usw. wiederholt erwähnt wurde, dass sie die Arbeiten im Zusammenhang mit „Einkauf und Lagerung“ in der zweiten Jahreshälfte vollständig einhalten und umsetzen werden Hochenergiestädte werden voraussichtlich in der zweiten Jahreshälfte schnell nachziehen und das Angebot an Grundstücken in den Kernstädten deutlich schrumpfen lassen Das Landangebot wird den Prozess des Ausgleichs von Angebot und Nachfrage an verschiedenen Orten beschleunigen, und das politische Ziel könnte darin bestehen, „die Preise zu stabilisieren“.
Chen Wenjing sagte, dass der Kauf und die Lagerung unverkaufter neuer Häuser durch staatliche Unternehmen vielfältige Auswirkungen auf den Markt haben werden.Erstens wird es dazu beitragen, die Bereitstellung von bezahlbarem Wohnraum zu beschleunigen, den Wohnbedarf der Gruppen mit erwerbstätigem Einkommen besser zu decken und die rationelle Allokation von Immobilienressourcen zu fördern. Zweitens begünstigt es den Abbau von Lagerbeständen auf dem Markt und verringert den finanziellen Druck auf Entwicklungsunternehmen. Der Effekt des Lagerabbaus ist am direktesten.
Founder Securities geht davon aus, dass sich die Multi-Terminal-Immobiliendaten geringfügig verbessert haben und gleichzeitig politische Maßnahmen wie „Einkauf und Lagerung“ beschleunigt wurden und die charakteristischen Signale des unteren Endes der Branche aufgetaucht sind. Mit den anhaltenden Bemühungen der Politik wird erwartet, dass die Branche von der lokalen Stabilisierung zur globalen Expansion expandiert.
Guotai Junan erklärte im Forschungsbericht, dass der Kaufpreis in den Mittelpunkt der Marktaufmerksamkeit rücken werde, da immer mehr hochrangige Städte den Erwerb bestehender Wohnungsbestände ankündigen.Liegt der Preis auf einem angemessenen Niveau oder über den Markterwartungen, verbessert sich die Marktstimmungund tragen auch zur Neubewertung der Vermögenswerte der Entwickler bei.
Der Zeitungsreporter Pang Jingtao
(Dieser Artikel stammt von The Paper. Für weitere Originalinformationen laden Sie bitte die „The Paper“-APP herunter.)
