80以上の都市が国有企業による既存住宅の取得を支持：少なくとも36都市が回収を開始、「不動産市場の在庫整理の効果が最も直接的」
2024-08-25
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同紙の統計によると、現時点で80以上の都市が、国有プラットフォーム企業などが手頃な価格の住宅、再定住住宅、人材住宅、離職住宅などに使用する商業住宅を取得する支援を発表している。このうち、少なくとも36の都市が住宅資源の募集に関する発表を行っている。
ほとんどの都市の収集と保管は準備と収集の段階にあります。
現在、ほとんどの都市はまだストック住宅の取得と保管の準備と住宅の収集段階にあり、それらを手頃な価格の住宅に転換して運用を開始している都市はまだ多くありません。福建省の重慶市と福州市では、融資支援プログラムのパイロット都市では、プロジェクトは販売ではなくリースに主に使用されています。
例えば、重慶市では、今年初めに重慶市国営企業が合計7件のプロジェクト、計4,207戸を取得し、現在複数のアパートプロジェクトが賃貸運営を開始している。福州の国有企業である同社は、主に福州で蓄積された住宅の譲渡を行っており、手頃な価格の賃貸住宅を提供するために、同社はこれまでに鼓楼、台江、晋安、蒼山に点在する106戸をカバーする約5,000戸の住宅ストックを取得した。 2025 年末までに複数のバッチに分けて配布する予定です。リノベーションが市場に参入します。
CRICの分析によると、ますます多くの都市が購入と保管の詳細を発行し、住宅収集の要件を明確にし、手頃な価格の住宅の借り換えに対する支援を追加することで、国内の既存住宅の購入と保管においてさらに大幅な進展が見込まれると述べた。今年の後半。
中国指数研究院の市場調査主任、陳文京氏も、「国有企業による売れ残った新築住宅の購入・保管」の現在のペースはなおさらに加速する必要があり、募集を発表した都市はまだ少ないと述べた。人民銀行が発表したデータによると、６月末時点での低価格住宅再融資残高は１２１億元。国有企業の購入と保管の推進は、購入と保管の価格、需要と供給の不一致などの特定の課題に直面する可能性があります。
実施ポリシーのマージンが緩い
全国の少なくとも36の都市が住宅資源回収の発表を行っており、回収された住宅は手頃な価格の住宅、再定住住宅、人材住宅、離職住宅などに使用される予定だ。
各地の募集告知にも募集条件が明記されています。住宅に関しては、一戸当たりの建築面積が120平方メートル以下であること、所有権が明確で取引可能であること、交通の便が良いこと、補助設備が充実していること、駐車場が完備されていることなどが求められます。スペース比率を満たしています。取得価格については、ほとんどの都市が同じ立地にある手頃な価格の住宅の再調達価格を基準上限、つまり土地割当費と建設費に5％以内の利益を加えた額を求めている。
CRICの報告書は、各地の取得条件も「初期段階では厳しいが、今期はわずかに修正される」という特徴を示していることを示しており、その原動力はまさに都市導入における実際の取得効果が遅いためであるとしている。後から「参入」する都市は、それぞれの発展や市場のニーズに合わせて、独自のストック構造、最適化、規範要件の改訂および再策定を組み合わせており、各都市の改訂の度合いは大きく異なります。
典型的な都市在庫取得条件のソース: CRIC 長期レンタル
初期の株式取得方針では、取得資産は既存住宅または完成予定の住宅であることが一般的であり、管理面積が70平方メートルまたは90平方メートル以内で、主に賃貸型の手頃な価格の住宅に使用される、主に一戸建ての住宅物件であることが求められていました。 。さらに、プロジェクト周辺の鉄道交通および生活支援施設には特定の要件があります。
最近政策を導入した都市は、住宅資格やエリア、自然などの取得条件を最適化している。広東省深セン市を例に挙げると、深セン市は8月7日、既存不動産取得の対象を「商業用住宅、アパート、寮など」に緩和し、資産形態を「建物全体と物件の優先選定」に緩和した。ただし、「建物全体及びユニット全体」を選択しなければならないとは規定されていない。つまり、市は特別の事情がある場合には、形式要件を適宜緩和することができる。
8月12日、広東省肇慶市は、強制的な要件を課すことなく、「売却されず管理のために閉鎖できる建物全体またはユニットの優先選択」を満たすため、資産の性質も住宅用と住宅用に緩和した。アパート形式、取得後の賃貸住宅の取得も可能、また、取得した住宅の面積を120平方メートル未満に緩和することも可能です。
8月14日、河南省商丘市の取得政策の詳細は、「4つの証明書が完成し、同時に引き渡しと使用の条件」を満たすために住宅掲載のステータスが緩和されたことを示した。購入した住宅の物件面積は120平方メートル未満に緩和され、取得した不動産の資産形態や取得したプロジェクトの周辺施設の要件については書面による通知が発行されなかった。
買収は、すでに建設された商業用住宅に限定されなくなりました。 8月19日のニュースによると、江西省上饒市鄱陽県は「不動産市場の質の高い発展を促進する鄱陽県のいくつかの措置」の発行に関する通知を発行した。ニーズに基づく発注の原則に従い、国の低価格住宅借り換え政策を最大限に活用し、地方の国有企業と不動産会社、特に債務期限が近づき返済不能となった不動産会社を組織し、建設中物件（本体完成済み）をリーズナブルな価格で購入交渉可能、1年以内引き渡し可能な準既存住宅）住戸タイプや面積の条件を満たしたマンションや新築事業用住宅を販売中。分譲型または分譲賃貸の低価格住宅として利用されています。
地方自治体と上場企業が初めて大規模購入・保管契約を締結
華発股份有限公司(600325.SH)は8月9日、同社の支配株主または子会社と既存商業住宅および補助駐車場の売買事業を総額120億元を超えない範囲で行う計画であると発表した。 。地方自治体と上場企業との間で大規模な売買・保管契約を結ぶのは初めて。
取引方法には、商業用住宅の直接販売や不動産プロジェクト会社の株式の売却などが含まれますが、これらに限定されません。不動産取引の目的は、珠海市が住宅賃貸の供給側構造改革を加速し、既存住宅を活性化し、手頃な価格の住宅、人材向け住宅、商用賃貸住宅の供給を効果的に増やすことを支援することである。
華発の2023年年次報告書によると、同社の珠海での土地埋蔵量は約117万平方メートルで、同社の珠海での平均販売価格によると、買収額120億元は販売面積約43万平方メートルに相当する。これは同社の珠海の土地埋蔵量の36％に相当する。売上高ベースで言えば、買収額は2023年の同社売上高の10％に相当する。
GF証券は、今回の取得・保管は地方自治体と上場企業との間で合意に至った初めての大規模な取得・保管協定であると考えており、その後の他の都市や企業による取得・保管の参考となるテンプレートを提供するものであると考えています。取得および保管ポリシーの実施。
しかし、ファウンダー・セキュリティーズは、取引の両当事者として、開発者の観点から、購入価格と保管価格のゲームは交渉プロセスを長引かせることになり、会社の利益を保護するために購入価格と保管価格の引き上げに努めることも思い出させた。地方自治体は同社の利益を保護するために、購入価格と保管価格の引き下げに努めるだろう。
購入と保管は、不動産市場の在庫削減に最も直接的な影響を及ぼします。
購買および保管政策はどのような方向性を持ち、市場にどのような影響を与えるのでしょうか?
浙上証券は、深セン市が手頃な価格の住宅を募集すると発表したことは象徴的な意味を持つと述べた。今年下半期に注目すべきは、購入・保管政策の条件緩和とその実施の加速である。年内に不動産安定化に向けた政策が増加する可能性は依然として高い。
天豊証券は報告書の中で、最近の政治局会議や中央銀行作業会議などで、下半期に「購買・保管」関連業務を全面的に遵守し、実施することが繰り返し言及されていると指摘。高エネルギー都市は今年下半期に急速に追随し、中核都市の土地供給は年末に大幅に縮小すると予想されている。土地供給はさまざまな場所で需要と供給のバランスを取るプロセスを加速させるだろうし、政策目標は「価格の安定」になるかもしれない。
陳文京氏は、国有企業による売れ残った新築住宅の購入・保管は市場に多面的な影響を与えるだろうと述べた。第一に、手頃な価格の住宅の供給を加速し、勤労所得者層の住宅ニーズをより適切に満たし、不動産資源の合理的な配分を促進するのに役立ちます。第二に、市場の在庫削減に役立ち、開発会社への財務的圧力が軽減されます。在庫削減効果は最も直接的です。
ファウンダー証券は、多端末不動産データがわずかな改善を示していると同時に、「購入と保管」などの政策措置が加速し、業界最下位の特徴的なシグナルが現れていると考えている。継続的な政策努力により、業界はローカルな安定化から世界的な拡大へと拡大すると予想されます。
国泰君南氏は調査報告書の中で、ますます多くの高級都市が既存住宅ストックの取得を発表するにつれ、取得価格が市場の注目の的になるだろうと述べた。価格が妥当な水準または市場予想を上回れば、市場心理が改善する、デベロッパーの資産価値の再評価にも貢献します。
ザ・ペーパーのパン・ジンタオ記者
（この記事はThe Paperからのものです。よりオリジナルの情報については、「The Paper」アプリをダウンロードしてください）
