Plus de 80 villes soutiennent l'acquisition de logements existants par les entreprises publiques : au moins 36 villes ont commencé la collecte, « l'effet du déstockage du marché immobilier est le plus direct »
2024-08-25
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Selon les statistiques de The Paper, à ce jour, plus de 80 villes ont annoncé un soutien aux entreprises de plateforme publiques et à d'autres pour acquérir des logements commerciaux destinés à des logements abordables, des logements de réinstallation, des logements de talents, des logements de chiffre d'affaires, etc. Parmi elles, au moins 36 villes ont publié des annonces pour solliciter des ressources en matière de logement.
La collecte et le stockage de la plupart des villes sont en phase de préparation et de collecte.
À l'heure actuelle, la plupart des villes en sont encore à la phase de préparation et de collecte de logements pour l'acquisition et le stockage de logements en stock. Peu de villes ont achevé l'acquisition et le stockage ou même les ont convertis en logements abordables et les ont mis en service seulement le premier lot de logements locatifs. se trouve à Chongqing et dans la ville de Fuzhou, dans la province du Fujian. Dans les villes pilotes pour les programmes de soutien aux prêts, les projets sont principalement utilisés pour la location plutôt que pour la vente.
Par exemple, à Chongqing, au début de cette année, les entreprises publiques municipales de Chongqing ont acquis un total de 7 projets, totalisant 4 207 unités. Actuellement, plusieurs projets d'appartements ont été mis en location ; , une entreprise publique de Fuzhou, entreprend principalement le transfert des logements accumulés à Fuzhou Pour fournir des logements locatifs abordables, l'entreprise a déjà acquis environ 5 000 logements dispersés à Gulou, Taijiang, Jin'an et Cangshan, couvrant 106 logements. communautés et prévoit de les distribuer en plusieurs lots avant la fin de 2025. La rénovation entre sur le marché.
L'analyse du CRIC indique qu'à mesure que de plus en plus de villes publient des détails sur l'achat et le stockage, clarifient les exigences en matière de collecte de logements et ajoutent davantage de soutien au refinancement des logements abordables, des progrès plus substantiels devraient être réalisés dans l'achat et le stockage de logements existants dans le deuxième moitié de l'année.
Chen Wenjing, directeur des études de marché du China Index Research Institute, a également déclaré que le rythme actuel des « entreprises publiques achetant et stockant de nouvelles maisons invendues » doit encore être accéléré, et que peu de villes ont encore publié des annonces de sollicitation. Selon les données publiées par la banque centrale, fin juin, le solde des recrédits de logements abordables s'élevait à 12,1 milliards de yuans. Le développement des achats et du stockage par les entreprises publiques pourrait être confronté à certains défis, notamment les prix d'achat et de stockage, l'inadéquation de l'offre et de la demande, etc.
Les politiques de mise en œuvre ont des marges faibles
Au moins 36 villes à travers le pays ont publié des annonces de collecte de ressources pour le logement, et les maisons collectées seront utilisées pour des logements abordables, des logements de réinstallation, des logements pour talents, des logements de rotation, etc.
Les annonces de sollicitation provenant de divers endroits précisent également clairement les conditions de sollicitation. En termes de logement, la superficie générale du bâtiment d'une seule unité doit être de 120 mètres carrés ou moins ; la propriété de la propriété est claire et négociable, le transport est pratique, les installations de soutien sont complètes et un certain parking le rapport d'espace est respecté. En termes de prix d'acquisition, la plupart des villes exigent que le prix de remplacement d'un logement abordable situé au même endroit corresponde au plafond de référence, c'est-à-dire le coût d'attribution du terrain et le coût de construction majorés d'un bénéfice maximum de 5 %.
Le rapport du CRIC montre que les conditions d'acquisition dans divers endroits présentent également les caractéristiques d'une « révision stricte au début et d'une révision marginale dans la période actuelle ». La force motrice est précisément que l'effet d'acquisition réel dans la mise en œuvre des villes est lent et que Les villes qui « entrent » plus tard combinent les caractéristiques d'une structure de stock unique, l'optimisation, la révision et la reformulation des exigences normatives en fonction de leur propre développement et des besoins du marché, et le calibre de révision de chaque ville est très différent.
Source des conditions typiques d’acquisition d’un inventaire urbain : Location Longue Durée CRIC
Les premières politiques d'acquisition de stocks exigeaient généralement que les actifs acquis soient des maisons existantes ou prêtes à être achevées, et principalement des propriétés résidentielles avec des unités entières, avec une superficie contrôlée dans les 70 mètres carrés ou 90 mètres carrés, et principalement utilisées pour des logements abordables de type locatif. . En outre, il existe des exigences spécifiques en matière de transport ferroviaire et d'installations de soutien à la vie autour du projet.
Les villes qui ont récemment mis en place des politiques ont optimisé les conditions d'acquisition telles que les qualifications en matière de logement, la superficie et la nature. En prenant comme exemple la ville de Shenzhen, province du Guangdong, le 7 août, Shenzhen a assoupli la nature des acquisitions de propriétés existantes aux « logements commerciaux, appartements, dortoirs, etc. ». La forme des actifs a été assouplie à « la sélection préférentielle de l'ensemble du bâtiment et du bâtiment ». "unité entière", mais il n'est pas précisé que "le bâtiment entier et l'unité entière" doivent être sélectionnés. Autrement dit, la ville peut assouplir de manière appropriée les exigences de forme dans des circonstances particulières.
Le 12 août, Zhaoqing, province du Guangdong, a assoupli la forme des actifs pour répondre à la « sélection préférentielle de l'ensemble du bâtiment ou de l'unité qui est invendu et peut être fermé pour gestion » sans imposer d'exigences obligatoires. La nature de l'actif a également été assouplie aux usages résidentiels et résidentiels ; formats d'appartements, et peuvent être acquis après acquisition. Le lotissement à louer peut également être un lotissement ; de plus, la superficie de la maison acquise peut être assouplie à moins de 120 mètres carrés.
Le 14 août, les détails de la politique d'acquisition de la ville de Shangqiu, province du Henan ont montré que le statut des annonces de logements avait été assoupli pour répondre à « quatre certificats complets et aux conditions de livraison et d'utilisation ». les listes de logements achetés ont été assouplies à moins de 120 mètres carrés et aucun avis écrit n'a été émis pour mentionner la forme d'actif de la propriété acquise et les exigences en matière d'installations de soutien entourant le projet acquis.
Les acquisitions ne se limitent plus aux logements commerciaux déjà construits. Selon les informations du 19 août, le comté de Poyang, ville de Shangrao, province du Jiangxi, a publié un avis sur la publication de « plusieurs mesures dans le comté de Poyang pour promouvoir le développement de haute qualité du marché immobilier ». Conformément au principe de l'ordonnancement en fonction des besoins, tirer pleinement parti de la politique nationale de refinancement du logement abordable, organiser les entreprises publiques locales et les sociétés immobilières, en particulier les sociétés immobilières dont les dettes sont sur le point d'expirer et ne sont pas en mesure de rembourser, pour négocier l'achat de propriétés en construction (le corps principal est achevé) à un prix raisonnable, des maisons quasi-existantes pouvant être livrées dans un délai d'un an) des appartements et des logements commerciaux nouvellement construits qui répondent aux exigences en matière de type d'unité et de superficie sont en vente et utilisés comme logements abordables de type lotissement ou à loyer familial.
Pour la première fois, un gouvernement local et une société cotée ont conclu un accord d'achat et de stockage à grande échelle
Le 9 août, Huafa Co., Ltd. (600325.SH) a annoncé son intention de mener des activités commerciales de logements commerciaux existants et de places de stationnement avec l'actionnaire majoritaire de la société ou ses filiales, le montant total de la transaction ne dépassant pas 12 milliards de yuans. . Il s'agit également du premier accord d'achat et de stockage à grande échelle conclu entre une collectivité locale et une société cotée.
Les méthodes de transaction comprennent, sans s'y limiter, la vente directe de logements commerciaux et la vente de participations dans des sociétés de projets immobiliers. L'objectif du commerce de l'immobilier est d'aider Zhuhai à accélérer la réforme structurelle de l'offre de logements locatifs, à revitaliser les logements existants et à augmenter efficacement l'offre de logements abordables, de logements pour talents et de logements locatifs commerciaux.
Selon le rapport annuel 2023 de Huafa, les réserves foncières de l'entreprise à Zhuhai s'élèvent à environ 1,17 million de mètres carrés. Selon le prix de vente moyen de l'entreprise à Zhuhai, le montant de l'acquisition de 12 milliards de yuans correspond à une surface de vente d'environ 430 000 mètres carrés. ce qui équivaut aux réserves foncières de l'entreprise à Zhuhai 36 %. En termes de montant des ventes, le montant de l'acquisition équivaut à 10 % du chiffre d'affaires de l'entreprise en 2023.
GF Securities estime que cette acquisition et ce stockage constituent le premier accord d'acquisition et de stockage à grande échelle conclu entre un gouvernement local et une société cotée, et constituent un modèle de référence pour les acquisitions et le stockage ultérieurs par d'autres villes et entreprises. la mise en œuvre de la politique d’acquisition et de stockage.
Cependant, Founder Securities a également rappelé qu'en tant que parties à la transaction, le jeu des prix d'achat et de stockage prolongera le processus de négociation. Du point de vue des développeurs, ils s'efforceront d'obtenir des prix d'achat et de stockage plus élevés pour protéger les intérêts de l'entreprise. les gouvernements locaux s'efforceront de réduire les prix d'achat et de stockage pour protéger les intérêts de l'entreprise. Augmenter le rendement locatif des logements abordables.
L'achat et le stockage ont l'effet le plus direct sur le déstockage du marché immobilier
Quelle sera l’orientation de la politique d’achat et de stockage et quel impact aura-t-elle sur le marché ?
Zheshang Securities a déclaré que l'annonce par Shenzhen de solliciter des logements abordables avait une signification symbolique. Ce qui mérite l'attention au cours du second semestre, c'est l'assouplissement des conditions de la politique d'achat et de stockage et l'accélération de sa mise en œuvre. Il est encore fort probable que les politiques visant à stabiliser l'immobilier se multiplient au cours de l'année.
Tianfeng Securities a souligné dans le rapport que les récentes réunions du Politburo, les réunions de travail de la banque centrale, etc. ont mentionné à plusieurs reprises qu'elles adhéreraient pleinement et mettraient en œuvre les travaux liés aux « achats et au stockage » au cours du second semestre. les villes à haute énergie devraient suivre rapidement au second semestre et superposer l'offre de terrains dans les villes centrales au cours de la fin de l'année. Les méthodes de déstockage « actives » telles que l'achat et le stockage et la contraction. l'offre de terres accélérera le processus d'équilibre entre l'offre et la demande en divers endroits, et l'objectif politique pourrait être de « stabiliser les prix ».
Chen Wenjing a déclaré que l'achat et le stockage de maisons neuves invendues par les entreprises publiques auront un impact à multiples facettes sur le marché.Premièrement, cela contribuera à accélérer l’offre de logements abordables, à mieux répondre aux besoins de logement des groupes à revenu actif et à promouvoir l’allocation rationnelle des ressources immobilières. Deuxièmement, cela favorise le déstockage du marché et soulage la pression financière sur les sociétés de développement. L'effet de déstockage est le plus direct.
Founder Securities estime que les données immobilières multiterminales ont montré une amélioration marginale, et dans le même temps, les mesures politiques telles que « l'achat et le stockage » se sont accélérées et les signaux caractéristiques du bas de l'industrie sont apparus. Grâce aux efforts continus des politiques, l’industrie devrait passer d’une stabilisation locale à une expansion mondiale.
Guotai Junan a déclaré dans le rapport de recherche qu'à mesure que de plus en plus de villes de haut niveau annoncent l'acquisition de logements existants, le prix d'acquisition deviendra le centre de l'attention du marché.Si le prix est à un niveau raisonnable ou supérieur aux attentes du marché, cela améliorera le sentiment du marché., et contribuer également à la revalorisation des valeurs des actifs des promoteurs.
Le journaliste du Paper Pang Jingtao
(Cet article provient de The Paper. Pour plus d'informations originales, veuillez télécharger l'application « The Paper »)
