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Texto: el equipo de Ren Zeping

Introducción

La actual situación inmobiliaria se puede resumir de la siguiente manera: el entorno político está cerca de la etapa más relajada en 2014, pero la situación es la más grave desde la reforma inmobiliaria de 1998. Ha afectado gravemente a la economía, el empleo y las finanzas locales de China. y la estabilidad financiera. Esto es cíclico y El resultado de la superposición de factores de política requiere mayores medidas de rescate, de lo contrario existe el riesgo de caer en la trampa de los "treinta años perdidos" de Japón. Pero siempre hay más soluciones que dificultades, mientras se tomen medidas sustanciales y efectivas, el sector inmobiliario de China todavía tiene mucho espacio para el desarrollo.

2024En la primera mitad del año, los departamentos gubernamentales de todos los niveles de mi país optimizaron activamente las políticas del mercado inmobiliario y promovieron el buen funcionamiento del mercado inmobiliario, especialmente en direcciones políticas como la operación de préstamos inmobiliarios, la reducción de las tasas de interés hipotecarias y la reducción. pagos para la compra de viviendas Al mismo tiempo, ciudades como Shanghai, Guangzhou, Hangzhou y Xi'an relajaron las restricciones de compra. A mediados de año, el entorno político se acercaba a la etapa más relajada de 2014.

Sin embargo, el pobre desempeño de la industria inmobiliaria se ve limitado principalmente por tres factores principales:: 1) Las instituciones financieras siguen siendo cautelosas con respecto al crédito relacionado con la vivienda y es difícil para todo tipo de empresas inmobiliarias satisfacer necesidades de financiación razonables; 2) La demanda es débil, el sector inmobiliario se encuentra en la fase final del ciclo; se espera que los precios de los activos bajen y las expectativas de ingresos de los residentes están disminuyendo; 3) El progreso de la ayuda para los proyectos inmobiliarios en algunas ciudades es lento, lo que arrastra la recuperación de la confianza;

El sector inmobiliario es la industria pilar más grande, relacionada con más de 60 industrias upstream y downstream y decenas de millones de personas empleadas. Al mismo tiempo, el sector inmobiliario es la mayor riqueza de los residentes y está relacionado con la confianza del consumidor. Si el sector inmobiliario es estable, la economía será estable y el empleo será estable.

La actual relación de oferta y demanda en el mercado inmobiliario ha sufrido importantes cambios. ¿Cómo será la situación inmobiliaria en el segundo semestre de 2024? ¿Cómo romper la situación?Realizamos un análisis de escenario del mercado inmobiliario en la segunda mitad de 2024. En el escenario neutral: para fines de 2024, el área de ventas de viviendas comerciales será del -17,1% interanual; el área recién iniciada será del -19,3% interanual; será del -17,9% interanual; el monto de la inversión en desarrollo está sujeto al progreso de la recuperación de las ventas y la financiación, y se espera que sea del -9,1% interanual.

Creemos que todavía hay espacio para la demanda en el mercado inmobiliario de China.Si las medidas son efectivas, China no repetirá los "treinta años perdidos" de Japón, porque todavía hay mucho espacio para la urbanización, la mejora y la renovación urbana en el futuro de nuestro país., pero hay que impulsar un aterrizaje suave lo antes posible y lanzar un nuevo modelo como madre del ciclo, si el sector inmobiliario es estable, la economía será estable.

En el corto plazo, se necesitan mayores políticas incrementales en la segunda mitad del año para revertir la grave situación actual. Tres medidas pueden salvar la industria inmobiliaria:

1) Establecer un banco inmobiliario a gran escala por un valor de más de 3 billones de yuanes. La tasa de interés debe ser baja, el plazo debe ser largo y la escala debe ser grande. Adquirirá el inventario de terrenos y viviendas comerciales de los promotores y los utilizará. para viviendas de alquiler y viviendas asequibles cumplirá múltiples propósitos de una sola piedra y resolverá los problemas de las finanzas y los desarrolladores locales. Resolverá los problemas de flujo de caja y los "edificios sin terminar" de los residentes y al mismo tiempo resolverá el sistema de seguridad de la vivienda. para los nuevos ciudadanos, que tendrá el efecto de aplausos de todos los sectores sociales;

2) Cancelar por completo las restricciones de compra, volver a la comercialización y liberar las necesidades rígidas y mejoradas. Las ciudades de primer nivel deberían aprovechar la ventana de tiempo de los "Nueve de Oro y Diez de Plata" para tomar la iniciativa en relajar las restricciones de compra en los suburbios y los grandes apartamentos. aumentar la popularidad;

3) Continuar recortando las tasas de interés, incluida la reducción de las tasas de interés de los préstamos hipotecarios existentes para segundas viviendas y la reducción de los costos de responsabilidad bancaria mediante la reducción de los requisitos de reserva. Además, también podemos considerar mejorar las políticas de apoyo a la compra de vivienda para familias con varios hijos.

A largo plazo, se acelerará la construcción de un nuevo modelo inmobiliario con el núcleo de "estrategia de aglomeración urbana, estabilidad financiera, vinculación hombre-tierra, impuesto inmobiliario y compra de alquileres".

Si se toma una combinación de medidas efectivas a largo y corto plazo, se espera que promueva un aterrizaje suave del sector inmobiliario y contribuya a la recuperación económica y al empleo de China.

Tabla de contenido

1    Situación: El mercado inmobiliario todavía se encuentra en la etapa más baja y la industria del primer pilar está arrastrando la recuperación económica y las finanzas locales.

2 Políticas: declaraciones de políticas positivas en la segunda mitad del año, reservar y lanzar un nuevo lote de políticas incrementales de manera oportuna

3 Previsión: Análisis del escenario del mercado inmobiliario en el segundo semestre de 2024

4. La necesidad de salvar el mercado inmobiliario: el sector inmobiliario es el primer pilar de la economía nacional. La estabilización del sector inmobiliario puede estabilizar la economía y el empleo.

5 medidas a corto plazo para salvar el sector inmobiliario

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1 Situación: El mercado inmobiliario aún se encuentra en la etapa más baja y la industria del primer pilar está arrastrando la recuperación económica y las finanzas locales.

2024En el primer semestre del año, el mercado inmobiliario nacional siguió ajustándose, las políticas siguieron relajándose y la caída de los indicadores clave siguió reduciéndose. Sin embargo, el proceso de recuperación de las transacciones inmobiliarias fue todavía relativamente lento, debido principalmente a la debilidad. precios de la vivienda residencial, expectativas de ingresos y acumulación continua de inventario.

En términos de ventas de viviendas nuevas, la confianza y la capacidad de los residentes para comprar viviendas aún no se han recuperado en el corto plazo.complejo,El mercado todavía está en la etapa de tocar fondo。Según datos de la Oficina Nacional de Estadísticas, la superficie acumulada de ventas de viviendas comerciales a nivel nacional de enero a junio de 2024 fue de 480 millones de metros cuadrados, una disminución interanual del 19,0%, y la caída fue 1,3 puntos porcentuales más estrecha. que a finales de mayo; el monto acumulado de ventas de viviendas comerciales en todo el país fue de 4,7 billones, una disminución interanual del 25,0%; la disminución también se redujo en 2,9 puntos porcentuales desde finales del mes pasado. Si se analizan las 100 principales empresas inmobiliarias, las ventas totales de las 100 principales empresas inmobiliarias de enero a junio de 2024 fueron de 2,1 billones de yuanes, una disminución interanual del 41,6%, y la caída continuó reduciéndose en 3,8 puntos porcentuales desde el mes anterior. El umbral del monto de las transacciones de venta para las 100 principales empresas inmobiliarias cayó un 41,4% respecto al mismo período del año pasado a 3.320 millones de yuanes.

Vendedor de casa de segunda manocabeza,La señal de recuperación del mercado de vivienda de segunda mano es obviamente mejor que la del mercado de vivienda nueva。Según nuestro seguimiento, de enero a junio de 2024, el volumen de transacciones de viviendas de segunda mano en 17 ciudades clave ascendió a 40.826 millones de metros cuadrados, una disminución del 12,6% en comparación con el mismo período del año pasado, y la disminución se redujo en 4,2 puntos porcentuales. del mes anterior. En un solo mes, el volumen de transacciones residenciales de segunda mano en las 17 ciudades clave monitoreadas en junio de 2024 fue de 7.509 millones de metros cuadrados, un aumento del 0,2% intermensual y un aumento interanual del 12,9%. El comportamiento de las transacciones de viviendas de segunda mano en junio fue sobresaliente, con un crecimiento intermensual positivo y poniendo fin a las "cuatro caídas consecutivas" interanuales. El aumento interanual de las transacciones alcanzó un nuevo máximo durante el mes. año.

El actual desvío de la demanda de vivienda hacia casas de segunda mano es un fenómeno de corto plazo catalizado por múltiples factores como las políticas y los ciclos.. Según datos del China Index Institute, en términos proporcionales, la superficie de ventas de viviendas de segunda mano representó el 26,3% de la superficie total de ventas de enero a junio de 2024, un aumento de 3,8 puntos porcentuales respecto a todo el año. de 2023. En los últimos tres años, la proporción de ventas de viviendas residenciales comerciales nacionales en junio ha aumentado gradualmente. En junio de 2022, la proporción de ventas de viviendas de segunda mano fue solo del 15,7%. Las principales razones para el desvío de las casas de segunda mano de la demanda de casas nuevas son: 1) Después de la implementación de la política de “paquete” para el mercado inmobiliario el 17 de mayo, las principales ciudades de primer y segundo nivel hicieron lo mismo, y algunas políticas se dirigieron directamente a las casas de segunda mano (por ejemplo, el alcance de las casas de segunda mano compradas por solteros fuera de Shanghai se amplió al anillo exterior) 2) La voluntad de los residentes de mejorar la calidad de sus viviendas ha aumentado solo cuando lo hicieron. Los residentes han pasado del lado de la demanda al de la oferta y el número de anuncios de viviendas de segunda mano sigue aumentando. 3) El mercado de viviendas de segunda mano se encuentra en la etapa de precio por volumen y no hay preocupaciones sobre la entrega de viviendas de segunda mano en las zonas centrales.

En términos de precio, en el primer semestre de 2024, el precio de venta de viviendas comerciales de nueva construcción en 70 ciudades grandes y medianas continuó mostrando un crecimiento intermensual negativo, y los precios de las viviendas nuevas aún se encuentran en la etapa más baja.Según datos de la Oficina Nacional de Estadísticas, en junio de 2024, el precio de venta de viviendas comerciales nuevas en ciudades de primer nivel cayó un 0,5% mes a mes, y la caída se redujo en 0,2 puntos porcentuales con respecto al mes anterior. Beijing, Guangzhou y Shenzhen cayeron un 0,6%, 1,2% y 0,7% respectivamente, mientras que Shanghai subió un 0,4%. El precio de venta de los edificios residenciales comerciales de nueva construcción en ciudades de segundo nivel cayó un 0,7% intermensual, la misma tasa de descenso que el mes pasado. El precio de venta de viviendas comerciales de nueva construcción en ciudades de tercer nivel cayó un 0,6% mes a mes, y la caída se redujo en 0,2 puntos porcentuales con respecto al mes anterior. Fue la primera vez que la caída se redujo en la primera mitad de. 2024.

En términos de inventario,2024En la primera mitad del año, la industria inmobiliaria de mi país enfrentó el problema de la "digestión de los inmuebles existentes".Desde el “Inventario”, el efecto de la política ha comenzado a notarse.Al 30 de junio de 2024, la superficie total para la venta en las 14 ciudades muestra de mi país era de 81.473 millones de metros cuadrados, un aumento interanual del 0,8%, el ciclo de ventas promedió 15,2 meses, un aumento interanual de; 4,8 meses. Desde la perspectiva de las ciudades clave, al 30 de junio de 2024, los ciclos de descarbonización de Beijing, Shanghai, Guangzhou y Shenzhen son de 26,6, 8,1, 18,4 y 21,1 meses respectivamente. A excepción de Shanghai, los ciclos de descarbonización de las otras tres ciudades son. en niveles relativamente altos. En comparación con el mismo período de mayo, los cambios fueron +0,92, +0,26, -2,54 y -2,34 meses respectivamente. Se puede ver que las nuevas políticas locales se publicaron después del New Deal del 17 de mayo, lo que será útil para Guangzhou. y Shenzhen para eliminar inventario. En comparación con el año pasado, el ciclo de reducción de existencias en Beijing, Shanghai, Guangzhou y Shenzhen ha cambiado en +10,64, +3,88, +3,41 y +7,71 meses respectivamente. La situación general del inventario en las ciudades de primer nivel aún debe reducirse. La relajación integral sigue siendo la tendencia general.

2 Políticas: declaraciones de políticas positivas en la segunda mitad del año, reservar y lanzar un nuevo lote de políticas incrementales de manera oportuna

2.1    Política macroeconómica: La tarea de reforma, desarrollo y estabilidad en la segunda mitad del año es muy pesada y las políticas macroeconómicas deben seguir siendo más efectivas.

Macroeconomía, 2024En el primer semestre de 2024, sujeto al severo entorno externo, el ritmo de recuperación económica de mi país se ha desacelerado y las políticas aún tienen margen de mejora en el primer semestre de 2024, el PIB de mi país crecerá un 5,0% anual; interanual; en el segundo trimestre, el PIB real crecerá un 4,7% interanual y la tasa de crecimiento retrocederá un 4,7%.

La Tercera Sesión Plenaria del Comité Central del PCC hizo declaraciones positivas sobre políticas macro, y la reunión del Politburó celebrada en julio afirmó aún más positivamente: “La tarea de reforma, desarrollo y estabilidad en la segunda mitad del año es muy importante”. , “Las políticas macro deben seguir siendo vigorosas y más poderosas”, “Reservar temprano y lanzar una política macro en el momento apropiado” Incrementar las medidas políticas.En la etapa de conversión entre las viejas y las nuevas fuerzas motrices, todavía es necesario mantener una cierta tasa de crecimiento económico y resolver los problemas en el proceso de desarrollo. Se recomienda seguir recortando los coeficientes de reservas obligatorias y las tasas de interés para reducir las tasas de interés reales. Las políticas monetarias de los principales países deberían centrarse en nosotros. Estabilizar la economía y el empleo es el primer objetivo. No hay necesidad de preocuparse por las restricciones del tipo de cambio y las bajas tasas de interés de la deuda a largo plazo. Una vez que la economía se recupere, los tipos de cambio y las tasas de interés naturalmente volverán a niveles normales;Segunda mitad de 2024，PasableLa expansión fiscal expande la demanda agregada y al mismo tiempo aumenta el apoyo a la nueva economía y a las nuevas fuerzas productivas, y la coordinación monetaria se implementa de manera rápida, vigorosa y enfática. Resolver el problema del empleo, mejorar los salarios y las expectativas de ingresos, suavizar el ciclo "consumo-producción" y mejorar la vitalidad de las microentidades.

1) En términos de política fiscal, en términos de monto total, la política fiscal se fortalecerá moderadamente.La escala del gasto fiscal amplio este año es "escala de déficit de 4,06 billones + 3,9 billones de bonos especiales locales + 1 billón de nuevos bonos gubernamentales especiales a ultra largo plazo no incluidos en el déficit + 1 billón de bonos gubernamentales especiales emitidos en el cuarto trimestre del pasado año + PSL."En términos de ritmo, el ritmo de publicación fue lento en la primera mitad del año y se espera que se acelere en el futuro.El año pasado, se liberaron todos los fondos para la emisión adicional de 1 billón de bonos gubernamentales especiales, y la emisión de bonos especiales ha sido lenta. A finales de julio, se emitieron 1.774.939 millones de yuanes de nuevos bonos especiales. El progreso sólo será más rápido que en 2021.

Esperamos que la política fiscal se acelere en el tercer y cuarto trimestre: En primer lugar, según la Comisión Nacional de Desarrollo y Reforma, "promover que todos los proyectos adicionales de emisión de bonos gubernamentales comiencen a construirse antes de finales de junio de este año"; en segundo lugar, se espera que los bonos especiales se aceleren en la segunda mitad del año. Con un crecimiento estable, se espera que el tercer trimestre se convierta en un período ventana para la emisión concentrada de bonos especiales. En tercer lugar, los bonos especiales del Tesoro a ultra largo plazo podrán invertirse gradualmente en la segunda mitad del año, formando un plan de incremento para los bonos especiales del Tesoro a ultra largo plazo que actualmente se están estudiando y redactando.

2) En términos de política monetaria, el recorte de las tasas de interés del 22 de julio marca una nueva ronda de ciclo de flexibilización y ciclo de crecimiento estable, con costos de financiamiento corporativo y crédito a residentes estabilizándose pero disminuyendo.De enero a febrero de 2024, la política monetaria fue relativamente laxa y se centró en estabilizar el impulso del crecimiento y las microexpectativas, incluida la reducción del coeficiente de reservas obligatorias en 0,5 puntos porcentuales, la reducción de la tasa de représtamo y redescuento, y la reducción del LPR a 5 años en 0,5 puntos porcentuales. 25 pb; el banco central no ha llevado a cabo ninguna política general desde marzo Con la implementación de operaciones de flexibilización cuantitativa, el enfoque de la política se ha desplazado hacia la estabilización de las tasas de interés a largo plazo y las características de la política se han ajustado a neutral. El 22 de julio, OMO, LPR y SLF se redujeron uniformemente en 10 pb; el 25 de julio, el banco central anunció que las tasas de interés del MLF se redujeron en 20 pb. Es raro realizar operaciones del MLF dos veces al mismo tiempo; Los seis principales bancos estatales anunciaron una reducción de la tasa de interés indicada para los depósitos, y la reducción se basó en el período de depósito, que oscila entre 10 y 20 puntos básicos. Si bien la economía aún enfrenta múltiples limitaciones, podemos ver que las políticas están liberando espacio activamente, emitiendo señales claras de estabilización del crecimiento e impulsando la confianza del mercado.

2.2 Política de la industria inmobiliaria: digerir el stock existente, optimizar el incremento y adquirir viviendas comerciales existentes para viviendas asequibles

En términos de política inmobiliaria, a nivel central, el tono principal de la política inmobiliaria seguirá siendo laxo en el primer semestre de 2024. Muchos ministerios y comisiones han aclarado repetidamente la dirección de la optimización de la política inmobiliaria desde la reunión del Politburó. En abril, el foco de la política se ha desplazado hacia la "reducción de existencias".El 17 de mayo, las autoridades reguladoras emitieron un "paquete" de nuevas políticas que alcanzaron cuatro objetivos: reducir el índice de pago inicial, reducir la tasa de interés de los préstamos del fondo de previsión, cancelar el límite inferior de las tasas de interés de los préstamos comerciales y planear establecer un 300 re-préstamo de mil millones de yuanes para viviendas asequibles, lo que ha impulsado significativamente las expectativas del mercado. La Asamblea Nacional Permanente del 7 de junio volvió a mencionar la "reducción de existencias", lo que envió una señal más positiva al mercado. El 18 de julio, la Tercera Sesión Plenaria del Comité Central del Partido Comunista de China propuso las últimas direcciones políticas para construir un nuevo modelo de desarrollo inmobiliario en términos de promover tanto el alquiler como la compra, relajar las restricciones de compra basadas en las políticas de la ciudad, real impuestos sobre el patrimonio y vinculación entre el hombre y la tierra.

Por el lado de la demanda, se siguen implementando políticas locales.Según nuestro seguimiento, en el primer semestre de 2024, alrededor de 180 provincias y ciudades (condados) de todo el país introdujeron más de 360 ​​políticas, y en el segundo trimestre, la frecuencia de las políticas locales se mantuvo alta.En términos de restricciones de compra,Las políticas restrictivas en la mayoría de las ciudades se han liberalizado por completo. En la actualidad, las cuatro principales ciudades de primer nivel han relajado las restricciones a la compra de viviendas en algunas áreas. Shanghai ha relajado las restricciones a las viviendas de segunda mano en el anillo exterior, y Beijing ha relajado las restricciones fuera del Quinto Anillo. Por carretera, Shenzhen ha relajado las restricciones en áreas no centrales y Guangzhou ha relajado 120. Se imponen restricciones de compra a unidades por encima de los metros cuadrados, y la mayoría de las ciudades de segundo nivel han relajado completamente las restricciones de compra.En términos de restricciones de préstamos,Después de la política del 17 de mayo, todas las ciudades de primer nivel redujeron los índices de pago inicial y las tasas de interés de las hipotecas. Entre ellas, el índice de pago inicial de Guangzhou cayó al 15% para la primera vivienda y al 25% para la segunda vivienda. cuatro ciudades importantes de primer nivel.

Por el lado de la oferta, en términos de financiación inmobiliaria, en el primer semestre de 2024, las autoridades reguladoras establecieron un mecanismo de coordinación de la financiación inmobiliaria y enfatizaron repetidamente en mejorar el mecanismo e implementarlo.El 12 de enero, el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural y la Administración Estatal de Supervisión Financiera exigieron a las ciudades a nivel local y superior que establecieran un mecanismo de coordinación del financiamiento inmobiliario, construyeran una plataforma de comunicación gobierno-banco-empresa y promovieran información precisa. acoplamiento entre empresas inmobiliarias e instituciones financieras. De febrero a junio de 2024, el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural y otros departamentos enfatizaron el mecanismo de coordinación del financiamiento inmobiliario en múltiples reuniones y avisos. El mecanismo de la “lista blanca” ha desempeñado un cierto papel a la hora de mejorar la entrada de fondos en el lado crediticio de las empresas inmobiliarias. Según la Administración Estatal de Supervisión Financiera, hasta el 16 de mayo, los bancos comerciales habían aprobado préstamos para proyectos de "lista blanca" por montos de 935 mil millones de yuanes de acuerdo con los procedimientos de aprobación internos. Con el énfasis repetido del nivel central en satisfacer el financiamiento para las empresas inmobiliarias, se espera que se fortalezca sustancialmente el financiamiento para las empresas inmobiliarias privadas y las empresas inmobiliarias de propiedad mixta.

3 Previsión: Análisis del escenario del mercado inmobiliario en el segundo semestre de 2024

De cara a la segunda mitad de 2024, si bien todavía hay incertidumbres en el entorno macroeconómico, consideramos de manera integral múltiples dimensiones, como cambios en las políticas macroeconómicas, restauración de la confianza entre las empresas inmobiliarias y los residentes, etc. Con base en los datos existentes en el primer semestre de 2024, se adoptan tres perspectivas de optimismo, neutralidad y pesimismo para presentar la tendencia futura del sector inmobiliario.

En el escenario neutral: se espera que la oferta y la demanda generales aún se reduzcan en ambas direcciones en 2024, y el área de ventas de viviendas comerciales será del -17,1% interanual y el área de construcción recién iniciada seguirá oscilando; un nivel bajo, y se espera que sea -19,3% interanual, el área terminada estará sujeta a la disminución en el área de construcción recién iniciada en 2022 y 23, la escala de reserva de finalización se ha reducido y se espera que sea igual; -17,9% interanual; la inversión en desarrollo está sujeta al avance de la recuperación de las ventas y la financiación, y se espera que sea del -9,1% interanual.

1, escenario optimista

Macroeconómica:En la segunda mitad de 2024, se introdujeron políticas favorables más de lo esperado, como múltiples recortes de las tasas de interés y recortes del coeficiente de reservas obligatorias, la economía entró en un período de transformación del impulso del crecimiento de la demanda interna y externa, el entorno interno y externo y Las condiciones para el desarrollo mejoraron significativamente, el crecimiento del PIB volvió a un rango de crecimiento constante y los ingresos de los residentes esperan una mejora.

Industria inmobiliaria:

1) lado de la demanda, liderado por las principales ciudades de primer nivel, China ha abolido por completo las restricciones a la compra de viviendas, las tasas de interés existentes para los préstamos para primera y segunda vivienda se han reducido significativamente, el límite de préstamos del fondo de previsión se ha incrementado aún más, la espera de los residentes y- Veamos que el sentimiento se ha revertido, las expectativas sobre los precios inmobiliarios se han revertido y las ventas han aumentado significativamente.

2) lado de la oferta, se han incrementado las políticas favorables en el aspecto financiero de las empresas inmobiliarias de alta calidad, la "lista blanca" de financiación de las empresas inmobiliarias se ha implementado rápidamente y tiene efectos obvios, se han reducido las necesidades razonables de financiación de las empresas inmobiliarias con diferentes propietarios cumplido plenamente, se ha acelerado significativamente la enajenación de proyectos suspendidos en varios lugares y se han creado bancos de vivienda para resolver el problema de inventario de las empresas inmobiliarias. La implementación del nuevo préstamo de 300 mil millones de viviendas asequibles tiene efectos obvios. La cantidad total de fondos de nuevo préstamo continúa aumentando y el costo de los fondos de nuevo préstamo continúa disminuyendo. El inventario de terrenos y viviendas comerciales del desarrollador ha sido adquirido. y se ha establecido un sistema de suministro de vivienda de doble vía: "vivienda asequible + vivienda comercial". Las restricciones de precios se han relajado completamente en las reglas locales de subasta de terrenos. La mayoría de las empresas inmobiliarias han recuperado su confianza y están más entusiasmadas con la adquisición de terrenos.

2, escenario neutral

Macroeconómica:En el segundo semestre de 2024, las políticas económicas mantendrán el ritmo actual de ligero aumento y lenta relajación. Los recortes de tipos y del coeficiente de reservas obligatorias son similares a los de todo 2023 y no se relajan significativamente más allá de las expectativas. La tasa de déficit fiscal del gobierno central se mantendrá en el mismo nivel que el año pasado durante todo 2024. La economía mantendrá el nivel actual. perspectiva y no volverá a caer en 2024, y los ingresos de los residentes se estabilizarán gradualmente.

Industria inmobiliaria:

1) lado de la demanda, las políticas de control inmobiliario siguen siendo laxas, pero no más allá de las expectativas. Por ejemplo, las restricciones de compra en las zonas periféricas de las ciudades de primer nivel y las grandes viviendas de lujo se están relajando gradualmente, las ciudades de bajo nivel están emitiendo subsidios de vivienda y la voluntad de algunos residentes. Se ha restablecido el derecho a comprar viviendas y se espera que los precios inmobiliarios mejoren ligeramente. El mercado se ha recuperado de manera diferenciada, con un ligero repunte de las ventas en las ciudades centrales donde ha llegado la población. Sin embargo, el mercado inmobiliario en las ciudades donde la mayor parte de la población ha salido y hay un exceso de oferta sigue siendo lento.

2) lado de la ofertaEn términos de políticas de financiación para rescatar a las empresas inmobiliarias, como la "lista blanca" de financiación y los 300.000 millones de nuevos préstamos para viviendas asequibles, las señales positivas son claras, pero no hay un aumento que supere las expectativas. Se han satisfecho básicamente las necesidades razonables de financiación de las empresas inmobiliarias de diferentes propietarios, se ha aliviado la situación de proyectos suspendidos en algunas ciudades y se ha restablecido la confianza de las empresas inmobiliarias de alta calidad en la inversión y adquisición de terrenos. Se siguieron concediendo préstamos para el desarrollo de viviendas asequibles, préstamos para la construcción de infraestructura pública "tanto de ocio como de emergencia" y fondos de apoyo para préstamos especiales para la renovación de aldeas urbanas. Los "tres grandes proyectos" proporcionarán nuevos aumentos en la inversión en activos fijos en la segunda mitad de 2024, pero el impacto real es limitado y no supera las expectativas.

3, Escenario pesimista (cabe señalar que la probabilidad de que se produzca esta situación es baja, pero también hay que prevenir y cortar de raíz el riesgo de un aterrizaje forzoso)

Macroeconómica:En la segunda mitad de 2024, la incertidumbre económica general de mi país seguirá existiendo, las políticas macroeconómicas no serán tan sólidas como se esperaba, la economía entrará en un crecimiento lento o incluso disminuirá drásticamente después de una breve recuperación, y los ingresos de los residentes pueden reducirse aún más.

Industria inmobiliaria:

1) lado de la demanda, las políticas de control inmobiliario no superaron las expectativas ni mantuvieron el status quo, y las políticas de relajación inmobiliaria introducidas en varios lugares no lograron impulsar eficazmente el mercado. Afectados por las inestables expectativas de ingresos de los residentes y la esperada caída continua de los precios de la vivienda, el El ambiente de espera continuó y el área de ventas de viviendas comerciales en todo el país disminuyó.

2) lado de la oferta, la política de financiación de las empresas inmobiliarias mantiene el status quo y todavía existen problemas de financiación relacionados con emisiones de deuda y riesgos potenciales de las empresas privadas. La implementación de la refinanciación de 300 mil millones de yuanes en viviendas asequibles ha sido lenta, y la escala de compra y ahorro para viviendas de alquiler y viviendas asequibles es menor de lo esperado, y las políticas pertinentes ya no se optimizan ni aumentan. La brecha de flujo de caja operativo de las empresas inmobiliarias fuera de riesgo continúa expandiéndose, el progreso de la entrega de proyectos suspendidos en varios lugares es lento, la confianza de las empresas inmobiliarias continúa debilitándose y el entusiasmo por adquirir terrenos sigue siendo conservador .

En el escenario neutral, con base en los indicadores de la industria en la primera mitad de 2024, hacemos los siguientes juicios sobre la escala esperada de los indicadores inmobiliarios básicos al final de 2024:

1) En el segundo semestre de 2024, la macroeconomía entrará en el canal de recuperación, la disposición de los residentes a comprar viviendas se recuperará, la "reducción de existencias" de représtamos superpuestos, la compra y el almacenamiento se realizará según lo previsto, y las restricciones de compra se eliminarán. flexibilizarse y aumentarse en las zonas periféricas de las ciudades de primer nivel.La superficie de ventas de viviendas comerciales a nivel nacional puede tocar fondo, con un volumen absoluto de ventas a finales de 2024 de aproximadamente 930 millones de metros cuadrados.

2) En la segunda mitad de 2024, la escala de nuevas construcciones iniciadas por parte de las empresas inmobiliarias seguirá estando restringida por factores como el lento ritmo de recuperación de las ventas de viviendas nuevas y la gran cantidad de inventario para la venta.Es difícil cambiar la tendencia a la baja de las nuevas construcciones iniciadas. Para finales de 2024, la escala absoluta de nuevas construcciones iniciadas será de aproximadamente 770 millones de metros cuadrados.

3) En el segundo semestre de 2024, factores como la política de "entrega garantizada de edificios", la "lista blanca" de financiación para empresas inmobiliarias, la compra de nuevos préstamos por valor de 300 mil millones y el almacenamiento para mejorar el flujo de caja de los inmuebles Se espera que las empresas y la mayor preferencia de los compradores de viviendas por las viviendas existentes sigan teniendo un impacto en el mercado inmobiliario. La finalización constituirá un cierto apoyo.La escala absoluta de finalización para finales de 2024 será de aproximadamente 820 millones de metros cuadrados.

4) En la segunda mitad de 2024, factores como la disminución del inicio de nuevas construcciones y los picos de construcción pueden continuar restringiendo la inversión y la restauración de proyectos de construcción. La contracción de las transacciones de tierras en los últimos dos años no ha cambiado, lo que puede conducir a una disminución. una mayor disminución en las tarifas de compra de tierras Sin embargo, la transformación y protección de las aldeas urbanas Fortalecer la construcción de viviendas sexuales,La inversión en desarrollo inmobiliario ascenderá aproximadamente a 10,0 billones de yuanes a finales de 2024。

En general, el escenario neutral no es optimista. El sector inmobiliario será un lastre para la recuperación económica. Para lograr un desarrollo saludable y estable del sector y protegerse contra los riesgos financieros, en la segunda mitad de 2024, es necesario intensificar los esfuerzos a corto plazo. plazo para romper la situación y cooperar con la formación de un mecanismo a largo plazo para el sector inmobiliario "Combinado de boxeo".

4. La necesidad de salvar el mercado inmobiliario: el sector inmobiliario es el primer pilar de la economía nacional. La estabilización del sector inmobiliario puede estabilizar la economía y el empleo.

4.1    Todavía hay margen para el mercado inmobiliario a medio y largo plazo

Nuestra investigación de seguimiento en la serie "Informe sobre el stock de viviendas de China" durante seis años consecutivos ha descubierto que, teniendo en cuenta el proceso de urbanización, las necesidades de mejora, la renovación urbana, etc., la demanda futura del mercado inmobiliario de China disminuirá, pero todavía hay margen de desarrollo a medio y largo plazo.

Con respecto a la futura demanda de vivienda de mi país, algunas opiniones del mercado son pesimistas y creen que la demanda de vivienda de mi país seguirá cayendo a un nivel bajo en el futuro, lo que generará preocupaciones en el mercado.Sin embargo, según nuestros cálculos, de 2024 a 2030, la demanda total de vivienda de mi país será de unos 6.500 millones de metros cuadrados, y la demanda media anual de viviendas nuevas será de unos 930 millones de metros cuadrados al año, lo que no caerá significativamente a un nivel inferior. nivel.

Estimamos que en 2024, la nueva demanda residencial urbana anual de mi país será de aproximadamente 940 millones de metros cuadrados, incluidos 340 millones de metros cuadrados de demanda rígida, 360 millones de metros cuadrados de demanda de mejora y se espera que 240 millones de metros cuadrados de demanda de renovación; que para 2030, la demanda de vivienda de mi país disminuirá lentamente a 910 millones de metros cuadrados, incluida una demanda rígida de 250 millones de metros cuadrados, una demanda de mejoras de 370 millones de metros cuadrados y una demanda de renovación de 290 millones de metros cuadrados.Desde un punto de vista estructural, las proporciones de demanda rígida, demanda de mejoras y demanda de actualizaciones de 2024 a 2030 son 29,0%, 41,1% y 29,8% respectivamente. La demanda de mejoras se ha convertido en el mayor soporte de la demanda en el mercado inmobiliario de mi país.

4.2 El sector inmobiliario es el primer pilar de la economía nacional. La estabilización del sector inmobiliario puede estabilizar la economía y el empleo.

2023Desde principios de año, la economía de China ha enfrentado una presión a la baja provocada por el entrelazamiento y la superposición de múltiples factores, entre los cuales los factores internos están relacionados principalmente con el sector inmobiliario.Desde el primer trimestre de 2023, después de que la economía se recuperara a un ritmo similar a un pulso, ha mostrado una tendencia a largo plazo de recuperación moderada y de tocar fondo. A juzgar por los indicadores de precios y empleo, la tasa de crecimiento económico actual es inferior a la tasa de crecimiento potencial.Si el sector inmobiliario es estable, la economía será estable. Como la industria pilar más grande, el sector inmobiliario conecta a más de 50 industrias upstream y downstream. La disminución de la inversión inmobiliaria afecta la reparación de los balances y los problemas de "confianza" entre los residentes y los sectores corporativos.

Del PIB valor añadido del sector inmobiliarioEn términos generales, las industrias que representan más del 5% de la economía pueden convertirse en las industrias pilares de la economía. En 2023, afectado por el ciclo bajista del sector inmobiliario y los grandes cambios en la relación de oferta y demanda del mercado inmobiliario, la proporción del sector inmobiliario en el PIB se reducirá al 5,9%, pero seguirá siendo el Igual que en 2014.

Desde la perspectiva de la inversión en desarrollo inmobiliario,De 2000 a 2023, la inversión en desarrollo inmobiliario aumentará de 490.200 millones de yuanes a 11 billones de yuanes, con una tasa de crecimiento compuesta anual promedio del 14,5%. La proporción de la inversión en desarrollo inmobiliario en la inversión en activos fijos oscila entre el 14,9% y el 22,0%, lo que significa que más de 1/5 de los fondos de inversión en activos fijos nacionales cada año se invierte en la industria inmobiliaria.

Desde la perspectiva de los impulsores de la industria upstream y downstream, el sector inmobiliario impulsa el valor de producción de docenas de cadenas industriales upstream y downstream. A través de la inversión y el consumo, el sector inmobiliario no sólo impulsa directamente los sectores manufactureros relacionados con la vivienda, como los materiales de construcción, los muebles y el comercio mayorista, sino que también impulsa significativamente las industrias terciarias, como las financieras y los servicios empresariales.Según la última tabla input-output de 2020 de la Oficina Nacional de Estadísticas, estimamos que la industria inmobiliaria en un sentido amplio ha impulsado completamente el PIB de las cadenas industriales upstream y downstream en 10,0 billones de yuanes, y ha impulsado directamente el PIB de las cadenas industriales upstream y downstream en 2,4 billones de yuanes. En términos de industrias, las finanzas monetarias, el comercio minorista, la laminación de acero y el cemento de yeso encabezaron la lista en términos de valor agregado del PIB impulsado por la industria inmobiliaria en general, que fueron 810,7 mil millones de yuanes, 423 mil millones de yuanes, 352,7 mil millones de yuanes y 282 mil millones de yuanes. yuanes respectivamente.

Desde la perspectiva de la solución de los problemas de empleo, el rápido desarrollo de la industria inmobiliaria de mi país a lo largo de la historia ha brindado una gran cantidad de oportunidades de empleo para la sociedad.La industria de bienes raíces proporciona una gran cantidad de empleos en la economía real de mi país. Aunque la industria de bienes raíces ha enfrentado ajustes importantes en los últimos dos años, el número de empleados de bienes raíces ha crecido en contra de la tendencia. Los empleados inmobiliarios en mi país alcanzarán los 13 millones en 2023, tres veces más que en 2004. De 2004 a 2018, el número de empleados en la industria inmobiliaria de mi país aumentó de 3,96 millones a 12,64 millones. Se estima que el número de empleados en la industria inmobiliaria de mi país llegará a 13 millones en 2023.

4.3 El mercado inmobiliario de China está bien posicionado para no repetir los “treinta años perdidos” de Japón

La tasa de urbanización de China es del 66,2% y, junto con la mejora de la demanda, todavía hay mucho margen. Mientras se tomen las medidas adecuadas, China no repetirá la recesión del balance de Japón y los treinta años perdidos.Según datos de la División de Población de las Naciones Unidas, al comienzo de la crisis económica de Japón en 1990, la tasa de urbanización de Japón llegaba al 77%, mientras que la tasa de urbanización de mi país será del 66,2% en 2023. Todavía hay mucho espacio para El desarrollo y la mejora de la urbanización de mi país y el desarrollo futuro del mercado inmobiliario siguen siendo apoyados. Si analizamos retrospectivamente la experiencia de respuesta a la crisis en Japón, después del estallido de la burbuja inmobiliaria japonesa en la década de 1990, la actitud regulatoria del gobierno japonés no fue lo suficientemente firme y la intensidad no fue lo suficientemente fuerte. Adoptó una flexibilización estricta, que no logró prevenir eficazmente la espiral. Caída de los precios de los activos, del crédito bancario y de los niveles de precios. Finalmente, se produjo una deflación crónica. Sin embargo, frente a la crisis de 2008, Estados Unidos implementó medidas decisivas y implementó QE a gran escala para evitar la propagación de la crisis y la economía se recuperó rápidamente. En la actualidad, para estabilizar el mercado inmobiliario, conviene recortar los tipos de interés, relajar las restricciones de compra y que los bancos inmobiliarios reviertan completamente las expectativas y aumenten la confianza.Se puede observar que el efecto de una relajación de las políticas similar a la pasta de dientes es de corto plazo y similar a un pulso. Una relajación de las políticas verdaderamente efectiva debe realizarse de una sola vez para aumentar la confianza.

5 medidas a corto plazo para salvar el sector inmobiliario

A corto plazo, tres medidas pueden salvar el sector inmobiliario: 1) Establecer un banco de viviendas a gran escala con más de 3 billones de yuanes, adquirir terrenos y viviendas comerciales de los promotores y utilizarlos para viviendas de alquiler y viviendas asequibles. servir a múltiples propósitos y resolver las finanzas locales, el flujo de caja de los desarrolladores, resolver el problema de los "edificios sin terminar" para los residentes y resolver el sistema de seguridad de vivienda para los nuevos ciudadanos al mismo tiempo tendrá el efecto de aplausos de todos los ámbitos de la vida 2) Completamente; cancelar las restricciones de compra, volver a la comercialización y liberar las necesidades rígidas y las necesidades mejoradas deben aprovechar "Durante el período de tiempo del "Septiembre Dorado y Diez de Plata", tomamos la iniciativa en relajar las restricciones de compra en los suburbios y los apartamentos grandes para impulsar. popularidad 3) Continuar recortando las tasas de interés, incluida la reducción de las tasas de interés de las hipotecas existentes para segundas viviendas y la reducción de los costos de responsabilidad bancaria mediante la reducción de los requisitos de reserva; Además, también podemos considerar mejorar las políticas de apoyo a la compra de vivienda para familias con varios hijos. El sector inmobiliario es el pilar más importante. Si el sector inmobiliario es estable, la economía, el empleo y las finanzas serán estables.

1) Establecer un banco de vivienda a gran escala para recaudar y reservar

Considere la posibilidad de establecer un banco de vivienda para adquirir terrenos de los promotores y un inventario de viviendas comerciales para viviendas de alquiler y viviendas asequibles.Después de que el gobierno local obtiene fondos de los bancos comerciales, los paga a las empresas inmobiliarias para aliviar la presión financiera sobre las empresas inmobiliarias. Los promotores deben garantizar la entrega de los edificios después de recibir fondos limitados, lo que puede evitar proyectos inacabados. La mejora de la situación de tesorería de las empresas inmobiliarias se utilizará, por un lado, para adquirir terrenos, lo que beneficiará a las finanzas locales; por otro, el inventario de viviendas comerciales y terrenos adquiridos se utilizará para viviendas de alquiler y viviendas asequibles; ayudará a mejorar los medios de vida de las personas y a realizar un nuevo modelo tanto de alquiler como de compra.

El costo de refinanciar los fondos aún debe reducirse y la cantidad total de fondos debe seguir aumentando para promover la implementación de la política de compras y almacenamiento del gobierno.El 17 de mayo, el banco central estableció un nuevo préstamo de 300 mil millones de yuanes para viviendas asequibles, lo cual va en la dirección correcta. Sin embargo, los 300 mil millones de yuanes son de pequeña escala y es posible que se necesiten alrededor de 2 billones de yuanes dentro de dos años para completarse. el establecimiento del sistema de seguridad habitacional de mi país. La tasa de interés de capital del 1,75% se superpone a los costos de financiamiento y operación y mantenimiento, y el costo general es relativamente alto. Sin embargo, la tasa de retorno del alquiler actual es inferior al 2% y la motivación de adquisición local es insuficiente El costo de las herramientas de refinanciación. puede reducirse y la proporción de fondos de apoyo puede reducirse para cubrir los costos de capital. Aumentar el entusiasmo local.

2) Las restricciones de compra se han eliminado por completo en las ciudades de primer nivel.

A juzgar por la experiencia internacional, el mercado inmobiliario en las ciudades centrales de los países típicos de ultramar ha estado abierto a compradores nacionales y globales durante mucho tiempo, sin restricciones de compra ni de venta. Sigue principios orientados al mercado y más bien está regulado a través de precios e impuestos. que los medios administrativos artificiales.Es una experiencia común de los países desarrollados que las poblaciones y las industrias continúan agrupándose en áreas metropolitanas y aglomeraciones urbanas. El mercado inmobiliario en las ciudades centrales no tiene restricciones de compra y sigue la tendencia de afluencia de población hacia áreas metropolitanas y aglomeraciones urbanas, lo cual es propicio. para promover el flujo de talentos y mejorar la competitividad urbana. La combinación de oferta y oferta de tierras con "vínculos entre personas y tierras" puede aliviar los problemas históricos de los altos precios de la vivienda en el primer y segundo nivel y el alto inventario en el tercer y cuarto nivel.

En comparación con los países de ultramar, las políticas de compra de viviendas en las zonas centrales de las ciudades de primer nivel de mi país, como Beijing, son significativamente más restrictivas.Actualmente, las personas solteras con ciudadanía de Beijing que no tienen una casa a su nombre están limitadas a comprar una casa; las familias casadas con ciudadanía de Beijing están limitadas a comprar dos casas por familia (el marido, la mujer y los hijos menores deben hacerlo); cumplir con los requisitos durante cinco años consecutivos Impuestos individuales/seguridad social, aquellos que no tienen una casa en Beijing solo pueden comprar una casa. Además, después del 3 de abril de 2024, las familias e individuos mencionados anteriormente podrán comprar una casa adicional fuera del Quinto Anillo. (referirse a"¿Deberían las ciudades de primer nivel relajar las restricciones de compra?" 》）

Las ciudades de primer nivel pueden empezar a relajar las restricciones de compra en los suburbios exteriores y asegurarse de que "hay un mercado para los apartamentos de alta y baja gama garantizados". son necesarios, los apartamentos pequeños deberían liberalizarse con cautela.. En enero de este año, Guangzhou eliminó oficialmente el límite de compra para casas de más de 120 metros cuadrados, lo que esencialmente abrió el mercado de viviendas de lujo a compradores de viviendas de todo el país. En consecuencia, se deben comprar unidades pequeñas en áreas urbanas centrales y otros productos de alta demanda. liberalizado con cautela.El desempeño actual del mercado inmobiliario es débil y el sector inmobiliario ha pasado de "prevenir el sobrecalentamiento" a "prevenir el exceso de frío". No hay necesidad de preocuparse por la cancelación de las restricciones de compra que provocarán el sobrecalentamiento del mercado. relajar las restricciones de compra.A mediano y largo plazo, una vez que el mercado se estabilice, se puede considerar lograr un equilibrio entre la oferta y la demanda de bienes raíces a través de la "conexión entre humanos y tierras", y se pueden ajustar las "sequías e inundaciones desiguales" en la financiación de tierras locales; mediante pagos de transferencias fiscales.

3) Reducir las tasas de interés hipotecarias existentes.

Es necesario seguir reduciendo las tasas de interés hipotecarias existentes, incluidas las tasas hipotecarias existentes para segundas viviendas, junto con la reducción de los impuestos y tarifas relacionados, la reducción de los costos de compra de viviendas y la reducción de la carga sobre los residentes.Con la implementación del Nuevo Acuerdo Inmobiliario 5.17, se eliminó el límite inferior de las tasas de interés hipotecarias en muchas ciudades y las tasas de interés hipotecarias entraron en la "era 3". Según el Instituto de Investigación Shell, la tasa de interés promedio de los préstamos para la primera vivienda en 100 ciudades en mayo de 2024 fue del 3,45%, una disminución de 12 puntos básicos con respecto a abril; la tasa de interés promedio de los préstamos para la segunda vivienda fue del 3,90%, una disminución de 26 puntos básicos con respecto a abril; . Sin embargo, el tipo de interés de algunos préstamos hipotecarios existentes sigue siendo de alrededor del 4 por ciento, y el diferencial de tipos de interés entre los préstamos nuevos y los préstamos existentes se ha ampliado, lo que prácticamente ha aumentado la presión sobre los préstamos de residentes y los reembolsos anticipados han aumentado.Todavía es necesario promover la reducción de las tasas de interés de las hipotecas existentes. Anteriormente, la tasa de interés de los préstamos para la primera vivienda se redujo y la respuesta social fue muy buena. También se debe reducir la tasa de interés de los préstamos para la segunda vivienda. Para aliviar la presión sobre los márgenes de interés netos de los bancos, estos pueden cooperar mediante reducciones específicas de los requisitos de reservas y reducciones continuas de las tasas de interés de los depósitos.

4) Ayudas para la compra de vivienda para familias con dos o tres hijos

Considerar mejorar las políticas para apoyar la compra de viviendas para familias con varios hijos, como la emisión de subsidios para la compra de viviendas y la reducción de las tasas de interés hipotecarias para familias con varios hijos.Desde la publicación de la política de los tres hijos, varias localidades han mejorado activamente el apoyo a los servicios de maternidad para reducir el costo de la educación sobre el parto y el cuidado de los niños en términos de subsidios de maternidad y cuidado de los niños, exenciones de impuestos personales y garantías de prioridad de vivienda. Es necesario mejorar y mejorar la implementación. Desde la segunda mitad de 2023, la frecuencia con la que los gobiernos locales emiten subsidios relevantes para la maternidad y el cuidado infantil ha disminuido, y es necesario mejorar la implementación de algunas políticas de subsidio. La razón principal es que los gobiernos locales no tienen suficientes recursos financieros ni motivación. A largo plazo, la nueva población generada por la política de múltiples hijos aumentará directamente la demanda de productos y servicios como casas y automóviles, lo que supondrá una carga para las familias a la hora de criar a sus hijos.Dar políticas preferenciales a las familias con niños al comprar casas y reducir el costo directo de criar a los hijos ayudará a expandir la demanda interna, estabilizar el crecimiento y estabilizar el empleo en el largo plazo, ayudará a aumentar los niveles de fertilidad y mejorar el capital humano. y mejorar la vitalidad económica y social. Tiene múltiples propósitos.

A largo plazo, con el núcleo de "estrategia de aglomeración urbana, estabilidad financiera, vinculación hombre-tierra, impuestos inmobiliarios y compra de alquileres" como núcleo, podemos acelerar la construcción de un nuevo modelo inmobiliario.

Si se adopta una combinación de medidas a largo y corto plazo, se espera que promueva un aterrizaje suave del sector inmobiliario y contribuya a la recuperación económica y al empleo de China.

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