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文: Ren Zeping チーム

導入

現在の不動産情勢は次のように要約できる。政策環境は2014年の最も緩和された段階に近づいているが、状況は1998年の住宅改革以来最も深刻である。中国経済、雇用、地方財政に深刻な足を引っ張っている。これは循環的であり、政策要因が重なり合った結果、より大きな救済措置が必要となり、さもなければ日本が「失われた30年」の罠に陥る危険性がある。しかし、実質的かつ効果的な対策が取られる限り、困難よりも解決策は常にある。中国の不動産にはまだ発展の余地がある。

2024今年上半期、我が国のあらゆるレベルの政府部門は、特に不動産ローンの運用、住宅ローン金利の引き下げ、住宅ローン金利の引き下げなどの政策方向において、不動産市場政策を積極的に最適化し、不動産市場の円滑な運営を促進した。同時に、上海、広州、杭州、西安などの都市では住宅購入制限が緩和される。年半ばの時点で、政策環境は 2014 年で最も緩和された段階に近づきました。

しかし、不動産業界の業績不振は主に次の 3 つの主要な要因によって制限されています。1) 金融機関は依然として住宅関連の信用に慎重であり、あらゆる種類の不動産会社が合理的な資金需要を満たすのは困難である。2) 需要面が弱く、不動産は景気サイクルの最終段階にある。資産価格は下落すると予想され、住民の収入期待は低下している。 3) 一部の都市では不動産プロジェクトの救済の進捗が遅れており、信頼感の回復の足を引っ張っている。

不動産は最大の基幹産業であり、60 以上の川上および川下産業に関連しており、数千万人が雇用されています。同時に、不動産は住民の最大の富であり、消費者の信頼に関係しています。不動産が安定すれば経済も安定し、雇用も安定します。

現在の不動産市場の需給関係は大きく変化しているが、2024年下半期の不動産情勢はどうなるのだろうか。状況を打破するにはどうすればよいでしょうか？2024年下半期の不動産市場のシナリオ分析を実施した。中立シナリオでは、2024年末までに商業住宅販売面積は前年比マイナス17.1％、竣工面積は前年比マイナス19.3％となる。開発投資額は売上高と資金回収の進捗次第で、前年比▲17.9％となる見込み。

中国の不動産市場にはまだまだ需要の余地があると当社は考えています。この措置が効果的であれば、中国は日本の「失われた30年」を繰り返さないだろう。なぜなら、我が国の将来には都市化、改善、都市再生の余地がまだたくさんあるからです。、しかし、サイクルの母として、不動産が安定すれば、経済も安定するので、できるだけ早くソフトランディングを促進し、新しいモデルを立ち上げる必要があります。

短期的には、現在の厳しい状況を逆転させるためには、下半期にさらに大きな政策が必要であり、以下の 3 つの対策が不動産業界を救うことができます。

1) 3 兆元以上の大規模住宅銀行を設立し、開発業者の土地と商業住宅の在庫を取得し、利用する。賃貸住宅や低価格住宅向けに一石二鳥で多目的に利用でき、資金繰りや住民の「未完成建物」の問題も同時に解決します。新しい国民にとっては、あらゆる階層からの拍手が起こるだろう。

2) 購入制限を全面的に解除し、市場化に戻し、硬直的で改善されたニーズを解放する。一線都市は、「ゴールデンナインとシルバーテン」の時間を利用して、郊外や大規模マンションの購入制限を緩和する先頭に立つべきである。人気を高める。

3) セカンドハウス向けの既存の住宅ローン金利の引き下げや、準備金要件の引き下げによる銀行負債コストの削減など、金利引き下げを継続する。また、多子世帯に対する住宅購入支援策の充実も検討できると思います。

長期的には、「都市集積戦略、金融安定、人と土地の連携、固定資産税、賃貸購入」を核として、新たな不動産モデルの構築が加速されるだろう。

長期と短期の効果的な対策を組み合わせて講じれば、不動産のソフトランディングを促進し、中国の景気回復と雇用に貢献することが期待される。

目次

1    状況：不動産市場はいまだ底段階にあり、第一の柱産業が景気回復と地方財政の足を引っ張っている。

2 政策: 年下半期に前向きな政策声明を出し、タイムリーに増分政策の新しいバッチを予約して開始する

3 予測：2024年下半期の不動産市場シナリオ分析

4. 不動産市場を救う必要性: 不動産は国家経済の第一の柱です。不動産の安定は経済と雇用を安定させることができます。

不動産を節約するための 5 つの短期的な対策

文章

1 状況：不動産市況はいまだ底入れ段階にあり、第一の柱産業が景気回復と地方財政の足を引っ張っている。

2024今年上半期は、国有不動産市場の調整が続き、政策緩和が続き、主要指標の下落幅は縮小し続けたが、主に不動産取引の低迷により、回復過程は依然として比較的遅かった。住宅価格、収入期待、継続的な在庫の蓄積。

新築住宅販売に関しては、住民の信頼と住宅購入能力はまだ短期的には回復していません。複雑な、市場はまだ底入れ段階にある。国家統計局のデータによると、2024年1月から6月までの全国の商業住宅の累計販売面積は4億8,000万平方メートルで、前年同期比19.0％減となり、下落幅は1.3ポイント縮小した全国の商業用住宅の累計販売額は4兆7,000億戸で、前年同月比25.0％減となり、先月末よりも減少幅が2.9ポイント縮小した。不動産上位100社別に見ると、2024年1月から6月までの不動産上位100社の売上高合計は2.1兆元で前年同期比41.6％減となり、前年比3.8ポイント縮小が続いた。前の月。上位100社の不動産会社の販売取引額基準値は前年同期比41.4％減の33億2000万元となった。

中古住宅販売業者麺、中古住宅市場の回復の兆しは新築住宅市場よりも明らかに優れている。当社のモニタリングによると、2024年1月から6月までの主要17都市の中古住宅取引量は4,082万6,000平方メートルで、前年同期比12.6％減少し、減少幅は4.2ポイント縮小した。先月から。単月でみると、2024年6月の主要17都市の中古住宅取引量は750万9千平方メートルで、前月比0.2％増、前年同月比12.9％増となった。 6月の中古住宅取引実績は前月比プラスとなり、前年同月比は「4連減」に終止符を打ち、取引実績としては過去最高を更新した。年。

現在の住宅需要の中古住宅への転用は、政策やサイクルなどの複数の要因によって引き起こされる短期的な現象です。。中国指数研究所のデータによると、2024年1月から6月までの中古住宅販売面積は割合で総販売面積の26.3％を占め、通年と比べて3.8ポイント増加した。 2023年の。過去3年間、6月の国内商業住宅中古住宅販売に占める割合は徐々に上昇しており、2022年6月には中古住宅販売の割合は15.7％にとどまった。新築住宅の需要から中古住宅が転用された主な理由は次のとおりである。 1) 5 月 17 日の不動産市場の「パッケージ」政策の実施後、中核一級都市と二級都市もこれに追随した。中古住宅を直接対象とした政策もあった（例えば、非上海単身者が購入する中古住宅の範囲を外環まで拡大） ２）住民の住宅の質を向上させる意欲が高まった場合に限る。古い住宅を売れば新しい住宅が買えるのか。住民は需要側から供給側にシフトしており、中古住宅の物件数は増え続けている。 ３）中古住宅市場は価格相応の段階にあり、引き渡しの心配がない コアエリアの中古住宅の方が人気がある。

価格面では、2024年上半期、大中都市70都市の新築商業住宅販売価格は前月比マイナスが続き、新築住宅価格は依然として底入れ段階にある。国家統計局のデータによると、2024年6月の一級都市の新築商業住宅販売価格は前月比0.5％下落し、下落幅は前月比0.2ポイント縮小した。北京、広州、深センはそれぞれ0.6％、1.2％、0.7％下落したが、上海は0.4％上昇した。二級都市の新築商業用住宅の販売価格は前月比０．７％下落し、下落率は前月と同じだった。三線都市の新築商業住宅販売価格は前月比0.6％下落し、上半期で初めて下落幅が縮小した。 2024年。

在庫に関しては、2024年今年上半期、我が国の不動産業界は「既存不動産の消化」という問題に直面した。「棚卸し」以降、政策の効果が現れ始めている。2024 年 6 月 30 日の時点で、我が国の 14 のサンプル都市の総販売面積は 8,147 万 3,000 平方メートルで、前年比 0.8% 増加しました。販売サイクルは平均 15.2 か月で、前年比増加しました。 4.8ヶ月。主要都市の観点から見ると、2024年6月30日時点で、北京、上海、広州、深センの脱炭素化サイクルはそれぞれ26.6カ月、8.1カ月、18.4カ月、21.1カ月となっている。上海を除く他の3都市の脱炭素化サイクルは、比較的高いレベルで。 5月の同時期と比較すると、変化はそれぞれ+0.92、+0.26、-2.54、-2.34ヶ月であった。5月17日のニューディール政策後に発表された現地の新政策が広州にとって有益であることが分かる。そして深センでは在庫をなくす。昨年と比較して、北京、上海、広州、深センの在庫調整サイクルはそれぞれ +10.64 ヶ月、+3.88 ヶ月、+3.41 ヶ月、+7.71 ヶ月変化しました。一線都市の全体的な在庫状況は依然として在庫調整の必要があります。包括的な緩和は依然として一般的な傾向です。

2 政策: 年下半期に前向きな政策声明を出し、タイムリーに増分政策の新しいバッチを予約して開始する

2.1    マクロ経済政策: 今年下半期の改革、発展、安定という課題は非常に重く、マクロ経済政策は引き続きより効果的でなければなりません。

マクロ経済学、2024 年2024 年上半期は、厳しい外部環境の影響を受けて、我が国の経済回復のペースは鈍化したが、政策にはまだ改善の余地があり、2024 年上半期の我が国の GDP は年率 5.0% 成長する見込みである。第 2 四半期の実質 GDP は前年比 4.7% 増加し、成長率は前年比 4.7% に低下する。

中国共産党中央委員会第3回総会ではマクロ政策について前向きな発言があり、7月に開催された政治局会議ではさらに前向きに「下半期の改革、発展、安定の課題は非常に重要である」と述べられた。 、「マクロ政策は引き続き精力的かつ強力でなければならない」「早期に留保し、適切な時期にマクロ政策を打ち出す」政策手段を増やす。新旧の原動力の転換段階においても、一定の経済成長率を維持し、発展過程における諸問題を解決する必要がある。実質金利を下げるために、預金準備率と金利の引き下げを継続することが推奨されます。主要国の金融政策は、経済の安定と雇用の安定が第一の目標であるべきであり、為替レートの制約や長期債務金利の低さを心配する必要はありません。景気が回復すれば、為替や金利は自然に正常な範囲に戻ります。2024年下半期，可財政拡大は総需要を拡大し、同時に新しい経済と新しい生産力への支援を増大させ、金融調整は迅速かつ精力的に、そして重点的に実施される。雇用問題を解決し、賃金と所得の期待を改善し、「消費と生産」のサイクルを円滑にし、零細企業の活力を向上させる。

1）財政政策については、総額としては緩やかに財政政策を強化する。今年の広範な財政支出規模は、「赤字規模4.06兆円＋地方特例債3.9兆円＋赤字に含まれない新規超長期特別国債1兆円＋昨年第4四半期発行の特別国債1兆円」となります。年 + PSL。」ペース的には、今年前半はリリースペースが遅かったですが、今後はさらに加速すると予想されます。昨年は1兆の特別国債の追加発行資金がすべて放出され、特別国債の発行は遅れているが、7月末時点で新規の特別国債は1兆7,749億3,900万元発行され、発行額は減少している。進歩は 2021 年よりも速いだけです。

第 3 四半期と第 4 四半期には財政政策が加速すると予想しています：第一に、国家発展改革委員会によると、「今年6月末までに建設を開始するためにすべての追加の国債発行を促進する」とのこと。第二に、特別債の発行が下半期に加速すると予想されている。安定成長に向けて、第 3 四半期は特別債の集中発行のウインドウ期となることが予想されます。第三に、超長期特別国債は下半期に段階的に運用され、増額される可能性があり、超長期特別国債の計画は現在検討・策定中である。

2) 金融政策の面では、7月22日の利下げは緩和サイクルと安定成長サイクルの新たな段階を示し、企業融資と住民の信用コストは安定しつつも低下している。2024年1月から2月までの金融政策は比較的緩和的で、預金準備率の0.5％ポイント引き下げ、再貸出・再割引率の引き下げ、5年物LPRの引き下げなど、成長の勢いと微小な期待の安定化に重点を置いた。 25bp、中央銀行は3月以降、いかなる一般的な政策も実施していないが、量的緩和政策の実施に伴い、政策の焦点は長期金利の安定に移っており、政策の特徴は中立的なものに微調整されている。 7月22日、OMO、LPR、SLFが一律10bp引き下げられ、7月25日、中央銀行はMLF金利を月に2回同時に引き下げると発表した。大手国有銀行６行は預金金利の引き下げを発表し、引き下げ幅は預金期間に応じて１０─２０ｂｐとなった。経済は依然として複数の目標制約に直面しているが、政策が積極的にスペースを解放し、成長の安定化の明確なシグナルを発し、市場の信頼を高めていることがわかる。

2.2 不動産業界の政策: 既存ストックを消化し、増分を最適化し、手頃な価格の住宅として既存の商業住宅を取得する

不動産政策に関しては、中央レベルでは、2024年上半期も不動産政策の基調は緩い状態が続くだろう。政治局会議以来、多くの省庁や委員会が不動産政策の最適化の方向性を繰り返し明確にしてきた。 4月には政策の焦点が「在庫削減」に移った。5月17日、規制当局は頭金比率の引き下げ、積立基金ローン金利の引き下げ、商業ローン金利の下限の撤廃、300％金利の設定計画という4つの目標を達成する新たな政策の「パッケージ」を発表した。手頃な価格の住宅向けに数十億元の再融資が行われ、市場の期待が大幅に高まった。 6月7日の全国常任会議では再び「在庫削減」に言及し、市場により前向きなシグナルを送った。 7月18日、中国共産党中央委員会第3回総会は、賃貸と購入の両方の促進、都市政策に基づく購入制限の緩和、不動産開発の新たなモデルを構築するための最新の政策方向性を提案した。相続税、そして人間と土地のつながり。

需要面では、地方政策が引き続き実施されています。私たちのモニタリングによると、2024年上半期には全国の約180の省・市（県）が360以上の政策を導入し、第2四半期も地方政策の頻度は引き続き高かった。購入制限に関しては、ほとんどの都市における規制政策は完全に自由化されており、現在、四大一級都市は一部の地域で住宅購入規制を緩和し、北京は外環の中古住宅規制を緩和している。道路、深センは非中核地域の規制を緩和し、広州は120平方メートルを超える単位に購入制限が課され、ほとんどの二線都市は購入制限を完全に緩和しました。融資制限に関しては、5月17日の政策後、一級都市は軒並み頭金率と住宅ローン金利を引き下げたが、その中で広州市の頭金率は第一住宅では15％、第二住宅では25％に低下した。 4つの主要な一線都市。

供給面では、不動産融資に関して、規制当局は2024年上半期に不動産融資調整メカニズムを設立し、そのメカニズムの改善と実施を繰り返し強調した。1月12日、住宅・都市農村開発省と国家金融監督総局は、地方レベル以上の都市に対し、不動産融資調整メカニズムの確立、政府・銀行・企業のコミュニケーションプラットフォームの構築、正確な不動産融資の促進を要請した。不動産会社と金融機関がドッキング。 2024年2月から6月にかけて、住宅・都市農村開発省およびその他の部門は、複数の会議や通知で不動産融資調整メカニズムを強調した。 「ホワイトリスト」の仕組みは、不動産会社の融資面での資金流入を改善する上で一定の役割を果たしてきた。国家金融監督管理総局によると、5月16日の時点で商業銀行は内部承認手続きに従って9,350億元の「ホワイトリスト」プロジェクト融資を承認した。中央レベルが不動産会社への満足のいく融資を繰り返し強調していることから、民間不動産会社や混合所有不動産会社への融資は大幅に強化されることが予想される。

3 予測：2024年下半期の不動産市場シナリオ分析

2024年下半期に向けては、マクロ環境には依然として不確実性が残るものの、マクロ経済政策の変更、不動産事業者や居住者の信頼回復など多面的に総合的に検討してまいります。 2024年上半期の既存データをもとに、楽観・中立・悲観の3つの視点から不動産の今後の動向を提示します。

中立シナリオでは、2024 年も全体の需給は引き続き縮小すると予想され、商業住宅販売面積は前年比マイナス 17.1%、新規着工面積は引き続きマイナス 17.1% となる。完成面積は2022年と23年の新規着工面積の減少の影響を受け、完成予備費規模は縮小し、前年比マイナス19.3％と低水準となる見込み。開発投資は前年比-17.9%、売上と資金回収の進捗次第で前年比-9.1%となる見込み。

1、楽観的なシナリオ

マクロ経済:2024年下半期には、複数回にわたる金利引き下げや預金準備率引き下げなど予想を上回る有利な政策が導入され、経済は内外需の成長モメンタム、内外環境、経済環境の変革期を迎えました。開発条件が大幅に改善し、GDP成長率も安定した成長範囲に戻り、住民所得の改善が期待される。

不動産業界:

1) 需要側、中核一線都市が主導し、中国は住宅購入制限を完全に撤廃し、既存の第1および第2住宅ローン金利は大幅に引き下げられ、積立基金の融資限度額はさらに引き上げられ、住民は待機し、センチメントが逆転し、不動産価格の期待が逆転し、売上が大幅に増加したことをご覧ください。

2) 供給側、優良な不動産会社に対する融資面での優遇政策が強化され、不動産会社融資の「ホワイトリスト」が迅速に実施され、明らかな効果が得られ、所有権の異なる不動産会社の合理的な融資ニーズが高まっている。完全に達成され、各地で中断されているプロジェクトの処理が大幅に加速され、不動産会社の在庫問題を解決するために住宅銀行が設立されました。 3,000 億の手頃な住宅再ローンの実施は明らかな効果をもたらしており、その後の再ローン資金の総額は増加し続けており、開発業者の土地と商業用住宅の在庫は減少し続けています。を実現し、「手頃な住宅＋事業用住宅」の複線的な住宅供給体制を確立しています。地元の土地競売規則における価格制限は完全に緩和され、ほとんどの不動産会社は自信を取り戻し、土地の取得にさらに熱心になっています。

2、中立シナリオ

マクロ経済:2024年下半期の経済政策は、現在の若干の増加と緩やかな緩和のペースを維持するだろう。利下げと預金準備率引き下げは２０２３年通年と同様で、中央政府の財政赤字率は２０２４年を通じて昨年と同水準にとどまる見通しで、予想を超えて大幅に緩和されることはない。 2024 年以降も後退することはなく、住民の収入は徐々に安定するだろう。

不動産業界:

1) 需要側、不動産管理政策は引き続き緩和されているが、予想を超える緩和はされていない。例えば、一級都市の周辺地域や大規模な高級住宅の購入制限は段階的に緩和されており、下位都市では住宅補助金が発行されており、一部の住民の意向もある。住宅購入意欲も回復しており、不動産価格も若干の改善が見込まれる。市場は、人口が流入している中核都市では販売が若干持ち直すなど、差別化して回復しているが、人口の多くが流出し供給過剰となっている都市の不動産市場は依然低迷が続いている。

2) 供給側融資「ホワイトリスト」や3,000億件の手頃な住宅再ローンなど、住宅会社救済のための融資政策に関しては、明るい兆しは明らかだが、予想を超える増加は見られない。所有権の異なる不動産会社の合理的な資金需要は基本的に満たされ、一部の都市でプロジェクトが中断されている状況は緩和され、土地への投資と取得に対する優良不動産会社の信頼が回復した。手頃な価格の住宅開発のための融資、「レジャーおよび緊急用」公共インフラ建設のための融資、および都市村改修のための特別融資に対する支援資金が引き続き提供された。 「3大プロジェクト」により2024年下半期には新たな固定資産投資が増加する見通しだが、実際の影響は限定的で予想を上回るものではない。

3, 悲観的なシナリオ（この状況が発生する確率は低いことに注意する必要がありますが、ハードランディングのリスクも防止し、芽を摘む必要があります）

マクロ経済:2024年下半期になっても、わが国の全体的な経済の不確実性は依然として存在し、マクロ経済政策は期待ほど強力ではなく、経済は低成長に入るか、あるいは短期間の回復後に急落する可能性があり、住民の収入はさらに減少する可能性がある。

不動産業界:

1) 需要側、不動産規制政策は期待を上回らなかったか現状維持であり、各地で導入された不動産緩和政策も住民の不安定な収入期待と予想される住宅価格の継続的な下落の影響を受けて効果的に市場を押し上げることができなかった。様子見ムードが続き、全国の事業用住宅の販売面積は減少した。

2) 供給側、不動産企業の資金調達政策は現状を維持しており、債務問題や民間企業の潜在的なリスクを伴う資金調達の問題は依然として存在しています。 3,000億元の低価格住宅の借り換え実施は遅々として進まず、賃貸住宅や低価格住宅の購入・貯蓄の規模も予想を下回っており、関連政策の最適化や拡充も行われていない。リスクを負った不動産会社の営業キャッシュフローギャップは拡大し続け、各地で中断中のプロジェクトの引き渡し進捗は遅れ、不動産会社の信頼感は引き続き低下し、用地取得意欲は引き続き保守的。

中立シナリオでは、2024 年上半期の業界指標に基づいて、2024 年末のコア不動産指標の予想規模について次のように判断します。

1) 2024 年後半には、マクロ経済が回復経路に入り、住民の住宅購入意欲が回復し、重畳再ローンの「在庫解消」や購入・保管が予定通り進み、購入制限も予定通り進む。一級都市の周辺地域では緩和され増加する。全国の商業住宅の販売面積は、2024年末の絶対販売量が約9億3,000万平方メートルとなり、底を打つ可能性がある。

2) 2024 年下半期においても、新築住宅販売の回復ペースの遅さや大量の販売在庫などにより、不動産会社の新築着工規模は依然として制限される見通しである。新規着工件数の減少傾向を変えることは困難であり、2024年末時点の新規着工件数の絶対規模は約7億7,000万平方メートルとなる。

3) 2024年下半期には、「建物引渡し保証」政策、不動産会社向け融資の「ホワイトリスト」、不動産キャッシュフロー改善のための3,000億ドルの再ローン購入・保管などの要因が影響住宅購入者の中古住宅志向の高まりは、今後も不動産市場に一定の影響を与えると予想される。2024年末までに完成する絶対規模は約8億2,000万平方メートルとなる。

4) 2024 年下半期においても、新規着工件数の減少や建設のピークなどの要因により、引き続き建設プロジェクトへの投資や復旧が制限される可能性がある。過去 2 年間の土地取引の縮小は変わっておらず、これが不況につながる可能性がある。土地購入費の更なる下落 しかし、都市部の村の変革と保護 性的住宅の建設を強化する。不動産開発投資は2024年末までに約10兆元に達する見込み。

全体として、不動産は景気回復の足かせとなると考えられ、2024 年後半には金融リスクを回避するための取り組みを強化する必要がある。状況を打開し、不動産の長期メカニズム「複合ボクシング」の形成に協力する。

4. 不動産市場を救う必要性: 不動産は国家経済の第一の柱です。不動産の安定は経済と雇用を安定させることができます。

4.1    中長期的には不動産市場にはまだ余地がある

「中国住宅ストックレポート」シリーズにおける6年連続の追跡調査では、都市化のプロセス、改善の必要性、都市再生などを考慮すると、中国の不動産市場の将来の需要は減少するものの、依然として需要は減少していることが判明した。中長期的には発展の余地がある。

我が国の将来の住宅需要に関して、一部の市場の見方は悲観的であり、我が国の住宅需要は今後も低水準に落ち続けると考えており、市場の懸念を引き起こしている。しかし、私たちの計算によると、2024年から2030年までに、我が国の総住宅需要は約65億平方メートル、年間平均新規住宅需要は約9億3,000万平方メートルとなり、これより大幅に下回るわけではありません。レベル。

2024 年の我が国の年間新規都市住宅需要は約 9 億 4,000 万平方メートルになると推定されており、その内訳は固定需要が 3 億 4,000 万平方メートル、改修需要が 3 億 6,000 万平方メートル、更新需要が 2 億 4,000 万平方メートルであると予想されます。 2030年までに、我が国の住宅需要は、2億5,000万平方メートルの堅固な需要、3億7,000万平方メートルの改良需要、2億9,000万平方メートルの更新需要を含む9億1,000万平方メートルまでゆっくりと減少すると予測されています。構造的な観点から見ると、2024 年から 2030 年までの硬直的需要、改善需要、更新需要の割合はそれぞれ 29.0%、41.1%、29.8% となり、我が国の住宅市場における最大の需要支持となっています。

4.2 不動産は国家経済の第一の柱である。不動産の安定は経済と雇用を安定させることができる。

2023中国経済は年初以来、複数の要因が絡み合い、重なり合うことによってもたらされる下押し圧力に直面しているが、その内的要因は主に不動産関連である。景気は2023年第1四半期以降、パルス状に回復した後、緩やかな回復と底打ちの長期傾向を示している。物価や雇用の指標から判断すると、現在の経済成長率は潜在成長率を下回っている。不動産が安定すれば経済も安定します。最大の柱産業である不動産は、50以上の川上産業と川下産業を結びつけており、不動産投資の減少はバランスシートの修復と住民と企業部門の「信頼」問題に影響を与えている。

不動産産業のGDP付加価値から, 一般的に、経済の5％以上を占める産業が経済の柱産業となり得る。 2023年には、不動産業界の景気低迷と不動産市場の需給関係の大きな変化の影響を受け、GDPに占める不動産業界の割合は5.9％まで低下するものの、依然としてトップの水準にとどまると予想されます。 2014年と同じ。

不動産開発投資の観点から、2000 年から 2023 年までに、不動産開発への投資は 4,902 億元から 11 兆元に増加し、年平均成長率は 14.5% となります。固定資産投資に占める不動産開発投資の割合は14.9%から22.0%であり、毎年国の固定資産投資資金の5分の1以上が不動産産業に投資されている。

業界の上流と下流の推進力の観点から見ると、不動産は数十の上流と下流の産業チェーンの生産額を推進します。不動産は、投資と消費を通じて、建材、家具、卸売などの住宅関連製造業を直接動かすだけでなく、金融やビジネスサービスなどの第三次産業も大きく動かします。国家統計局の最新の2020年産業連関表によると、広義の不動産産業は上流と下流の産業チェーンのGDPを10兆元完全に押し上げ、国内のGDPを直接押し上げたと推定している。上流と下流の産業チェーンは2兆4000億元増加する。産業別では、金融金融、小売、鉄鋼圧延、石膏セメントが、広範な不動産産業を牽引するGDP付加価値でトップとなり、それぞれ8,107億元、4,230億元、3,527億元、2,820億元となった。それぞれ元。

雇用問題の解決という観点から見ると、我が国の不動産産業は歴史上急速な発展を遂げ、社会に多くの雇用の機会を提供してきました。不動産業界は我が国の実体経済に多くの雇用をもたらしていますが、不動産業界は過去 2 年間で大きな調整に直面していますが、不動産従業員の数はその傾向に反して増加していると推定されています。私の国の不動産業従業員は 2023 年までに 1,300 万人に達すると予想されており、これは 2004 年の 3 倍になります。 2004年から2018年にかけて、我が国の不動産業界の従業員数は396万人から1,264万人に増加し、2023年までに我が国の不動産業界の従業員数は1,300万人に達すると推定されています。

4.3 中国の不動産市場は日本の「失われた30年」を繰り返さない好位置にある

中国の都市化率は66.2％であり、需要の改善と相まって、余地はまだ多く、適切な対策が講じられる限り、中国は日本のバランスシート不況と失われた30年を繰り返すことはない。国連人口部のデータによると、1990 年の日本の経済危機の初期に​​は、日本の都市化率は 77% にも達していましたが、我が国の都市化率は 2023 年には 66.2% になる予定です。まだ余地はたくさんあります。我が国の都市化の発展と改善、そして将来の不動産市場の発展が引き続きサポートされています。日本の危機対応の経験を振り返ると、1990年代に日本の不動産バブルが崩壊した後、日本政府の規制姿勢は十分に強固ではなく、歯磨き粉を絞るような緩和を採用したが、スパイラルを効果的に防ぐことができなかった。資産価格、銀行信用価格水準の低下により、最終的には慢性的なデフレが発生しました。しかし、2008年の危機に直面して、米国は危機の拡大を防ぐために断固とした政策を実行し、大規模な量的緩和を実施し、経済は急速に回復しました。現時点では、不動産市場を安定させるためには、金利を引き下げ、購入制限を緩和し、住宅銀行が期待を完全に覆して信頼感を高めることが適切である。歯磨き粉のような政策緩和の効果は短期的であり、信頼を高めるためには本当に効果的な政策緩和を一度に行う必要があることがわかります。

不動産を節約するための 5 つの短期的な対策

短期的には、不動産を節約できる 3 つの対策が考えられます。 1) 3 兆元を超える大規模な住宅銀行を設立し、開発業者の土地と商業用住宅の在庫を取得し、賃貸住宅や手頃な価格の住宅に使用します。複数の目的を果たし、地方財政、開発者のキャッシュフローを解決します。住民のための「未完成の建物」の問題を解決し、同時に新住民のための住宅保障システムを解決することは、あらゆる階層からの賞賛の効果をもたらします。購入制限を撤回し、市場化に戻り、硬直したニーズと改善されたニーズを解放する必要がある。「ゴールデンセプテンバーとシルバーテン」の期間中、私たちは率先して郊外や大規模マンションの購入制限を緩和した。 3) セカンドハウス向けの既存の住宅ローン金利の引き下げや、準備金要件の引き下げによる銀行負債コストの削減など、金利引き下げを継続する。また、多子世帯に対する住宅購入支援策の充実も検討できると思います。不動産は最大の柱産業です。不動産が安定すれば経済も雇用も金融も安定します。

1）大規模な住宅銀行を設立し、回収・積立を行う

開発業者の土地や賃貸住宅や手頃な価格の住宅用の商業住宅在庫を取得するための住宅銀行の設立を検討してください。地方政府は商業銀行から資金を調達した後、不動産会社への資金負担を軽減するためにその資金を不動産会社に支払うため、開発業者は限られた資金を受け取った後に建物の引き渡しを保証する必要があり、これによりプロジェクトの未完了を防ぐことができる。不動産会社のキャッシュフロー状況の改善は、一方では土地の取得に利用され、地方財政に恩恵をもたらす一方、取得した商業用住宅や土地の在庫は賃貸住宅や低価格住宅に利用されることになる。人々の生活を改善し、レンタルと購入の新しいモデルの実現に貢献します。

資金の借り換えコストは依然として削減する必要があり、政府の買い入れ・保管政策の実施を促進するには資金総額を引き続き増加させる必要がある。人民銀行は5月17日、低価格住宅向けに3000億元の再融資を設定したが、これは正しい方向であるが、3000億元は規模が小さく、完了するには2年以内に約2兆元が必要になる可能性がある。私の国の住宅保障制度の確立。 1.75% の資本金利に資金調達と運営維持コストが重なり、全体のコストは比較的高くなっていますが、現在の賃貸収益率は 2% 未満であり、借り換えツールのコストは不十分です。資本コストをカバーするために、支援資金の割合を減らすことができます。

2）一級都市での購入制限が完全に解除されました

国際的な経験から判断すると、典型的な海外諸国の中核都市の不動産市場は、購入や販売の制限がなく、長い間国内および世界の買い手に開かれており、市場志向の原則に従っており、むしろ価格と課税によって規制されています。人為的な管理手段よりも。大都市圏や都市集積地に人口や産業が集中し続けているのは先進国の共通の経験であり、中核都市の不動産市場には購入制限がなく、大都市圏や都市集積地への人口流入の傾向が続いています。人材の流れを促進し、都市の競争力を向上させます。 「人と土地のつながり」による供給と土地の供給を組み合わせることで、第1層と第2層の住宅価格の高騰と第3層と第4層の高在庫という歴史的問題を軽減できる。

海外と比較して、北京など我が国の一級都市の中核地域における住宅購入政策はかなり制限的です。現在、北京市民権を持ち、自分の名義の住宅を持たない人は、一世帯当たり住宅を一軒購入することが制限されている（夫と妻と未成年の子供）。個人の税金・社会保障の要件を5年連続で満たす場合、北京に住宅を持たない人は住宅を1軒しか購入できない。さらに、2024 年 4 月 3 日以降、上記の家族および個人は、五環状道路の外側に追加の住宅を購入することができます。 (参照「一級都市は購入制限を緩和すべきか？」 》）

一級都市は郊外の購入制限を緩和し始め、中核都市部で「高級マンションと低級マンションの市場が保証される」ようにすることができる。必要なだけなので、小規模アパートは慎重に自由化されるべきです。。今年1月、広州市は120平方メートルを超える住宅の購入制限を正式に撤廃し、実質的に全国の住宅購入者に高級住宅市場を開放した。これに応じて、中核都市部の小規模ユニットやその他の需要の高い商品も対象となる。慎重に自由化した。現在の不動産市場は低迷しており、不動産は「過熱防止」から「過熱防止」へ移行しており、購入制限の解除による市場過熱の心配は不要だ。購入制限を緩和します。; 中長期的には、市場が安定した後、「人と土地の結びつき」を通じて不動産の需要と供給のバランスを図ることが検討され、地方の土地財政における「干ばつと洪水の偏り」が調整される可能性がある。財政振替支払いを通じて。

3) 既存の住宅ローン金利を引き下げる

関連する税金や手数料の引き下げ、住宅購入コストの削減、居住者の負担の軽減と併せて、既存のセカンドハウスローン金利を含む既存の住宅ローン金利の引き下げを継続する必要があります。5.17新不動産協定の施行により、多くの都市で住宅ローン金利の下限が撤廃され、住宅ローン金利は「3時代」に入った。シェル研究所によると、2024年5月の100都市における主流の第1住宅ローン金利の平均は3.45%で、4月から12bp低下し、主流の第2住宅ローン金利の平均は3.90%で、4月から26bp低下した。 。しかし、一部の既存住宅ローン金利は依然4％前後にとどまっており、新規ローンと既存ローンの金利差が拡大し、実質的に住民のローン圧迫を強め、繰り上げ返済が増加している。既存の住宅ローン金利の引き下げを推進する必要があるが、以前は第一住宅ローン金利が引き下げられ、第二住宅ローン金利も引き下げられるべきである。銀行の純金利マージンへの圧力を軽減するために、銀行は準備金要件の的を絞った引き下げや預金金利の継続的な引き下げを通じて協力することができます。

4） 2人・3人の子どもを持つ世帯への住宅購入支援

住宅購入補助金の発行や多子世帯に対する住宅ローン金利の引き下げなど、多子世帯の住宅購入を支援する政策の充実を検討する。三人っ子政策の発表以来、さまざまな地方自治体が、出産・育児補助金、個人税免除、住宅優先保障などの出産・育児教育費を削減するため、出産サービスの支援を積極的に強化してきました。を強化し、実装を改善する必要があります。 2023年下半期以降、地方自治体が関連する出産・育児補助金を発行する頻度が減少しており、一部の補助金政策の実施を改善する必要があるのが主な理由であり、地方自治体の財源不足と意欲の不足が挙げられる。長期的には、多子政策によってもたらされる新たな人口は、住宅や自動車などの製品やサービスの需要を直接的に増加させ、家族に子育ての負担を強いることになる。住宅購入時に子育て世帯に優遇政策を与え、子育てにかかる直接コストを削減することは、長期的には国内需要の拡大、成長の安定化、雇用の安定化につながり、出生率の向上と人的資本の向上につながります。 、そして経済的および社会的活力を高めることは複数の目的に役立ちます。

長期的には、「都市集積戦略、金融安定、人と土地の連携、不動産税、賃貸購入」を核として、新たな不動産モデルの構築を加速することができる。

長期と短期の対策を組み合わせれば、不動産のソフトランディングを促進し、中国の景気回復と雇用に貢献することが期待される。

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