новости

한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina

Текст: команда Рена Зепинга

Введение

Текущую ситуацию в сфере недвижимости можно резюмировать следующим образом: политическая среда близка к самой спокойной стадии 2014 года, но ситуация является самой серьезной со времен жилищной реформы в 1998 году. Она серьезно подорвала экономику Китая, занятость, местные финансы. и финансовая стабильность. Это циклический процесс. Результат суперпозиции политических факторов требует более масштабных спасательных мер, в противном случае существует риск попадания Японии в ловушку «потерянных тридцати лет». Но решений всегда больше, чем трудностей. Пока принимаются существенные и эффективные меры, в сфере недвижимости Китая еще есть много возможностей для развития.

2024В первой половине года правительственные ведомства на всех уровнях в моей стране активно оптимизировали политику рынка недвижимости и способствовали бесперебойной работе рынка недвижимости, особенно в таких политических направлениях, как управление кредитами на недвижимость, снижение процентных ставок по ипотечным кредитам и снижение процентных ставок по ипотечным кредитам. платежи за покупку дома В то же время, такие города, как Шанхай, Гуанчжоу, Ханчжоу и Сиань, ограничения на покупку. По состоянию на середину года политическая среда была близка к самой спокойной стадии 2014 года.

Однако низкие показатели отрасли недвижимости в основном ограничены тремя основными факторами:: 1) Финансовые учреждения по-прежнему осторожны в отношении жилищных кредитов, и всем типам компаний, занимающихся недвижимостью, трудно удовлетворить разумные потребности в финансировании. 2) Спрос слаб, недвижимость находится на нижней стадии цикла; ожидается, что цены на активы снизятся, а ожидания жителей по доходам снижаются. 3) В некоторых городах помощь по проектам недвижимости идет медленно, что замедляет восстановление доверия;

Недвижимость является крупнейшей опорной отраслью, связанной с более чем 60 отраслями добычи и переработки и десятками миллионов занятых. В то же время недвижимость является самым большим богатством жителей и связана с доверием потребителей. Если недвижимость стабильна, экономика будет стабильной, а занятость будет стабильной.

Текущее соотношение спроса и предложения на рынке недвижимости претерпело серьезные изменения. Какой будет ситуация с недвижимостью во второй половине 2024 года? Как переломить ситуацию?Мы провели сценарный анализ рынка недвижимости во втором полугодии 2024 года. При нейтральном сценарии: к концу 2024 года площадь продаж коммерческого жилья составит -17,1% к уровню прошлого года; вновь введенная площадь составит -19,3% к уровню введенного жилья; будет -17,9% в годовом исчислении, объем инвестиций в развитие зависит от хода продаж и восстановления финансирования и, как ожидается, составит -9,1% в годовом исчислении.

Мы считаем, что на рынке недвижимости Китая еще есть место для спроса.Если меры окажутся эффективными, Китай не повторит «потерянные тридцать лет» Японии., потому что в будущем нашей страны еще есть много возможностей для урбанизации, улучшения и обновления городов., но необходимо как можно скорее способствовать мягкой посадке и запустить новую модель. Как мать цикла, если недвижимость стабильна, экономика будет стабильной.

В краткосрочной перспективе во второй половине года необходимы более масштабные меры политики, чтобы переломить нынешнюю тяжелую ситуацию. Три меры могут спасти отрасль недвижимости:

1) Создать крупный жилищный банк стоимостью более 3 триллионов юаней. Процентная ставка должна быть низкой, срок должен быть продолжительным, а масштабы должны быть большими. Он будет приобретать землю и коммерческое жилье застройщиков и использовать их. для арендного жилья и доступного жилья. Он будет одновременно служить нескольким целям и решать проблемы местных финансов и застройщиков. Он решит проблемы движения денежных средств и «недостроенных зданий» жителей и в то же время решит систему жилищной безопасности. для новых граждан, что вызовет аплодисменты всех слоев общества;

2) Полностью отменить ограничения на покупки, вернуться к рынку и освободить жесткие и улучшенные потребности. Городам первого уровня следует воспользоваться временным окном «Золотой девятки и Серебряной десятки», чтобы взять на себя инициативу по смягчению ограничений на покупку в пригородах и больших квартирах. повысить популярность;

3) Продолжать снижать процентные ставки, включая снижение процентных ставок по существующим ипотечным кредитам на вторичное жилье, а также сокращение расходов по банковским обязательствам за счет снижения резервных требований. Кроме того, мы можем также рассмотреть возможность улучшения политики поддержки покупки жилья для семей с несколькими детьми.

В долгосрочной перспективе построение новой модели недвижимости будет ускорено за счет «стратегии городской агломерации, финансовой стабильности, связи между людьми и землей, налога на недвижимость и покупки аренды».

Ожидается, что если будет принято сочетание долгосрочных и краткосрочных эффективных мер, это будет способствовать мягкой посадке недвижимости и будет способствовать восстановлению экономики Китая и повышению занятости.

Оглавление

1    Ситуация: Рынок недвижимости все еще находится на нижней стадии, а отрасль первого уровня тормозит восстановление экономики и местных финансов.

2 Политики: Позитивные политические заявления во второй половине года, своевременно зарезервировать и запустить новую партию дополнительных политик.

3 Прогноз: сценарный анализ рынка недвижимости во второй половине 2024 года

4. Необходимость спасения рынка недвижимости. Недвижимость является первой опорой национальной экономики. Стабилизация недвижимости может стабилизировать экономику и занятость.

5 краткосрочных мер по спасению недвижимости

текст

1 Ситуация: Рынок недвижимости все еще находится на стадии дна, а отрасль первого уровня тормозит восстановление экономики и местных финансов.

2024В первой половине года национальный рынок недвижимости продолжал корректироваться, политика продолжала ослабляться, а снижение ключевых показателей продолжало сужаться. Однако процесс восстановления сделок с недвижимостью все еще был относительно медленным, в основном из-за слабости. цены на жилое жилье, ожидания доходов и продолжающееся накопление запасов.

Что касается продаж новых домов, уверенность жителей и их способность приобретать дома еще не восстановились в краткосрочной перспективе.сложный,Рынок все еще находится на стадии дна。По данным Национального бюро статистики, совокупная площадь продаж коммерческого жилья по всей стране с января по июнь 2024 года составила 480 млн квадратных метров, что на 19,0% меньше, чем в прошлом году, а снижение составило уже на 1,3 процентных пункта. чем в конце мая; совокупный объем продаж коммерческого жилья по всей стране составил 4,7 трлн, что на 25,0% меньше, чем в прошлом году, спад также сократился на 2,9 процентных пункта по сравнению с концом прошлого месяца. Если посмотреть на 100 крупнейших компаний по недвижимости, то общий объем продаж 100 крупнейших компаний по недвижимости с января по июнь 2024 года составил 2,1 трлн юаней, что на 41,6% меньше, чем в прошлом году, и спад продолжал сокращаться на 3,8 процентных пункта с предыдущий месяц. Порог суммы сделок купли-продажи для 100 крупнейших компаний недвижимости снизился на 41,4% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года до 3,32 млрд юаней.

Продавец подержанного домалапша,Сигнал восстановления рынка вторичного жилья явно лучше, чем сигнал рынка нового жилья.。По данным нашего мониторинга, с января по июнь 2024 года объем сделок с вторичной недвижимостью в 17 ключевых городах составил 40,826 млн квадратных метров, что на 12,6% меньше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, а спад сократился на 4,2 процентных пункта. с предыдущего месяца. За один месяц объем сделок с подержанным жильем в 17 ключевых контролируемых городах в июне 2024 года составил 7,509 миллиона квадратных метров, увеличившись на 0,2% в месячном исчислении и на 12,9% в годовом исчислении. Показатели транзакций подержанных домов в июне были выдающимися, с положительным ростом в годовом исчислении и завершением «четырех последовательных спадов» в годовом исчислении. Годовой рост сделок достиг нового максимума в течение года. год.

Нынешнее отвлечение спроса на жилье за ​​счет подержанных домов — это краткосрочное явление, катализируемое множеством факторов, таких как политика и циклы.. По данным Китайского индексного института, в пропорциональном отношении торговая площадь подержанных домов составила 26,3% от общей торговой площади с января по июнь 2024 года, что на 3,8 процентных пункта больше, чем за весь год. 2023 года. За последние три года доля продаж существующих коммерческих жилых домов на внутреннем рынке в июне постепенно увеличивалась. В июне 2022 года доля продаж подержанных домов составила всего 15,7%. Основными причинами отклонения вторичного жилья от спроса на новые дома являются: 1) После реализации 17 мая «пакетной» политики для рынка недвижимости, этому примеру последовали основные города первого и второго эшелона; некоторые политики напрямую нацелены на подержанные дома (например, объем подержанных домов, приобретенных одинокими людьми, не живущими в Шанхае, был расширен до внешнего кольца) 2) Желание жителей улучшить качество своего жилья возросло только тогда, когда они. продадут старые, смогут ли они купить новые? Жители перешли от спроса к предложению, и количество предложений подержанного жилья продолжает расти. 3) Рынок вторичного жилья находится на стадии соотношения цены и объема, и нет никаких опасений по поводу доставки. Вторичное жилье в основных районах более популярно.

Что касается цен, то в первом полугодии 2024 года цена продажи вновь построенного коммерческого жилья в 70 крупных и средних городах продолжала демонстрировать отрицательный месячный рост, а цены на новое жилье все еще находятся на нижней стадии.По данным Национального бюро статистики, в июне 2024 года цена продажи нового коммерческого жилья в городах первого эшелона упала на 0,5% в месячном исчислении, а спад сузился на 0,2 процентных пункта по сравнению с предыдущим месяцем. Пекин, Гуанчжоу и Шэньчжэнь подешевели на 0,6%, 1,2% и 0,7% соответственно, а Шанхай вырос на 0,4%. Цена продажи вновь построенных коммерческих жилых зданий в городах второго эшелона упала на 0,7% в месячном исчислении, такие же темпы снижения, как и в прошлом месяце. Цена продажи вновь построенного коммерческого жилья в городах третьего эшелона упала на 0,6% в месячном исчислении, а спад сократился на 0,2 процентных пункта по сравнению с предыдущим месяцем. Впервые спад сузился в первой половине года. 2024.

Что касается инвентаря,2024 годВ первой половине года индустрия недвижимости моей страны столкнулась с проблемой «переваривания существующей недвижимости».После «Инвентаризации» эффект политики начал проявляться.По состоянию на 30 июня 2024 года общая площадь, выставленная на продажу в 14 выборочных городах моей страны, составила 81,473 миллиона квадратных метров, что соответствует годовому увеличению на 0,8%, средний цикл продаж составил 15,2 месяца, что соответствует годовому увеличению; 4,8 месяцев. С точки зрения ключевых городов, по состоянию на 30 июня 2024 года циклы декарбонизации в Пекине, Шанхае, Гуанчжоу и Шэньчжэне составляют 26,6, 8,1, 18,4 и 21,1 месяца соответственно. За исключением Шанхая, циклы декарбонизации в трех других городах составляют. на относительно высоком уровне. По сравнению с тем же периодом в мае, изменения составили +0,92, +0,26, -2,54 и -2,34 месяца соответственно. Видно, что местные новые правила были опубликованы после Нового курса от 17 мая, что будет полезно для Гуанчжоу. и Шэньчжэнь, чтобы ликвидировать запасы. По сравнению с прошлым годом цикл сокращения запасов в Пекине, Шанхае, Гуанчжоу и Шэньчжэне изменился на +10,64, +3,88, +3,41 и +7,71 месяца соответственно. всестороннее расслабление по-прежнему остается общей тенденцией.

2 Политики: Позитивные политические заявления во второй половине года, своевременно зарезервировать и запустить новую партию дополнительных политик.

2.1    Макроэкономическая политика: Задача реформ, развития и стабильности во второй половине года очень тяжелая, и макроэкономическая политика должна продолжать быть более эффективной.

Макроэкономика, 2024 г.В первой половине 2024 года, в связи с суровыми внешними условиями, темпы экономического восстановления моей страны замедлились, и политика все еще имеет возможности для улучшения. В первой половине 2024 года ВВП моей страны будет расти на 5,0% в год; в годовом выражении во втором квартале реальный ВВП вырастет на 4,7% в годовом исчислении, а темп роста составит 4,7% в годовом исчислении.

Третий Пленум ЦК КПК сделал позитивные заявления по макрополитике, а состоявшееся в июле заседание Политбюро заявило еще более позитивно: «Задача реформ, развития и стабильности во втором полугодии очень важна». , «Макрополитика должна оставаться энергичной и более мощной», «Зарезервировать макрополитику на раннем этапе и начать макрополитику в подходящее время», «Усиление политических мер».На этапе конверсии старых и новых движущих сил все еще необходимо поддерживать определенные темпы экономического роста и решать проблемы в процессе развития. Рекомендуется продолжать снижать нормативы резервных требований и процентные ставки для снижения реальных процентных ставок. Денежно-кредитная политика крупных стран должна быть сосредоточена на нас. Стабилизация экономики и стабилизация занятости – это первая цель. Нет необходимости беспокоиться об ограничениях обменного курса и низких процентных ставках по долгосрочным долгам. После восстановления экономики обменные курсы и процентные ставки естественным образом вернутся в нормальный диапазон;Вторая половина 2024 года，СносноБюджетная экспансия расширяет совокупный спрос и в то же время увеличивает поддержку новой экономики и новых производительных сил, а денежная координация осуществляется быстро, энергично и решительно. Решите проблему занятости, улучшите ожидания заработной платы и доходов, сгладьте цикл «потребление-производство» и улучшите жизнеспособность микропредприятий.

1) С точки зрения бюджетно-налоговой политики, в общем объеме, бюджетно-налоговая политика будет умеренно усилена.Масштаб общих бюджетных расходов в этом году составляет «4,06 триллиона дефицита + 3,9 триллиона местных специальных облигаций + 1 триллион новых сверхдолгосрочных специальных государственных облигаций, не включенных в дефицит + 1 триллион специальных государственных облигаций, выпущенных в четвертом квартале прошлого года». год + PSL."Что касается темпов, темпы выпуска были медленными в первой половине года и, как ожидается, ускорятся в будущем.В прошлом году все средства для дополнительного выпуска специальных государственных облигаций на сумму 1 трлн были освобождены, а выпуск специальных облигаций шел медленно. По состоянию на конец июля было выпущено новых специальных облигаций на сумму 1 774,939 млрд юаней, и выпуск был завершен. прогресс будет только быстрее, чем в 2021 году.

Мы ожидаем, что фискальная политика ускорится в третьем и четвертом кварталах.: Во-первых, по данным Национальной комиссии по развитию и реформам, «продвигать все дополнительные проекты по выпуску государственных облигаций, чтобы начать строительство до конца июня этого года»; во-вторых, ожидается, что выпуск специальных облигаций ускорится во второй половине года; стабильного роста, ожидается, что третий квартал станет периодом окна для концентрированного выпуска специальных облигаций. В-третьих, сверхдолгосрочные специальные казначейские облигации могут быть постепенно инвестированы во второй половине года, формируя дополнительные планы по сверхдолгосрочным специальным казначейским облигациям, которые в настоящее время изучаются и разрабатываются.

2) С точки зрения денежно-кредитной политики, снижение процентных ставок 22 июля знаменует собой новый раунд цикла смягчения и цикла стабильного роста, при этом стоимость корпоративного финансирования и кредитов для резидентов стабилизируется, но снижается.С января по февраль 2024 года денежно-кредитная политика была относительно мягкой, с упором на стабилизацию темпов роста и микроожиданий, включая снижение нормы резервных требований на 0,5 процентных пункта, снижение ставки повторного кредитования и переучета, а также снижение 5-летнего LPR на 25 базисных пунктов; центральный банк не проводил никакой общей политики с марта. С проведением операций количественного смягчения фокус политики сместился на стабилизацию долгосрочных процентных ставок, а характеристики политики были уточнены до нейтральных. 22 июля OMO, LPR и SLF были равномерно снижены на 10 б.п., 25 июля центральный банк объявил, что процентные ставки MLF снижены на 20 б.п. Операции MLF одновременно проводятся редко. Шесть крупнейших государственных банков объявили о снижении процентной ставки по депозитам, причем снижение было основано на сроке депозита в диапазоне 10-20 б.п. Хотя экономика по-прежнему сталкивается с многочисленными целевыми ограничениями, мы видим, что политика активно высвобождает пространство, дает четкие сигналы о стабилизации роста и повышает доверие рынка.

2.2 Политика отрасли недвижимости: переварить существующий фонд, оптимизировать прирост и приобрести существующее коммерческое жилье для доступного жилья

Что касается политики в сфере недвижимости, то на центральном уровне основной тон политики в сфере недвижимости в первой половине 2024 года продолжит оставаться свободным. Многие министерства и комиссии неоднократно уточняли направление оптимизации политики в сфере недвижимости. После заседания Политбюро. в апреле фокус политики сместился на «сокращение запасов».17 мая регулирующие органы выпустили «пакет» новой политики, направленной на достижение четырех целей: снижение коэффициента первоначального взноса, снижение процентной ставки по кредитам резервного фонда, отмена нижнего предела процентных ставок по коммерческим кредитам и планирование установления 300-процентной ставки по кредитам. млрд юаней повторного кредита на доступное жилье, что значительно повысило ожидания рынка. Национальное постоянное собрание 7 июня еще раз упомянуло «сокращение запасов», что послужило более позитивным сигналом для рынка. 18 июля Третий Пленум ЦК Коммунистической партии Китая предложил новейшие направления политики построения новой модели развития недвижимости с точки зрения продвижения как аренды, так и покупки, ослабления ограничений на покупку, основанных на городской политике, реальных налоги на недвижимость и связь между человеком и землей.

Что касается спроса, местная политика продолжает реализовываться.По данным нашего мониторинга, в первом полугодии 2024 года около 180 провинций, городов (округов) по всей стране ввели более 360 полисов, а во втором квартале частота локальных полисов оставалась высокой.Что касается ограничений на покупку,Ограничительная политика в большинстве городов была полностью либерализована. В настоящее время четыре крупных города первого уровня ослабили ограничения на покупку жилья в некоторых районах. Шанхай ослабил ограничения на вторичное жилье во внешнем кольце, Пекин ослабил ограничения за пределами Пятого кольца. Road, Шэньчжэнь ослабил ограничения в непрофильных районах, а Гуанчжоу ослабил 120 Ограничения на покупку квартир площадью более квадратных метров, а большинство городов второго уровня полностью ослабили ограничения на покупку.Что касается кредитных ограничений,После политики 17 мая все города первого уровня снизили коэффициенты первоначального взноса и процентные ставки по ипотечным кредитам, в том числе коэффициент первоначального взноса в Гуанчжоу упал до 15% для первого дома и 25% для второго дома. Это снижение было самым высоким среди всех. четыре крупных города первого уровня.

Что касается предложения финансирования недвижимости, то в первой половине 2024 года регулирующие органы создали механизм координации финансирования недвижимости и неоднократно подчеркивали необходимость совершенствования этого механизма и его внедрения.12 января Министерство жилищного строительства и городского и сельского развития и Государственная администрация финансового надзора потребовали от городов на местном уровне и выше создать механизм координации финансирования недвижимости, построить коммуникационную платформу между правительством, банком и предприятиями и способствовать точному стыковка между предприятиями недвижимости и финансовыми учреждениями. С февраля по июнь 2024 года Министерство жилищного строительства и городского и сельского развития и другие ведомства уделяли особое внимание механизму координации финансирования недвижимости на многочисленных совещаниях и уведомлениях. Механизм «белых списков» сыграл определенную роль в улучшении притока средств в кредитную часть компаний недвижимости. По данным Государственного управления финансового надзора, по состоянию на 16 мая коммерческие банки в соответствии с внутренними процедурами утверждения утвердили «белый список» проектных кредитов на сумму 935 млрд юаней. Поскольку центральный уровень постоянно уделяет внимание удовлетворению финансирования компаний недвижимости, ожидается, что финансирование частных компаний недвижимости и компаний недвижимости со смешанной собственностью будет существенно усилено.

3 Прогноз: сценарный анализ рынка недвижимости во второй половине 2024 года

С нетерпением жду второй половины 2024 года, хотя неопределенность в макроэкономической среде все еще сохраняется, мы всесторонне рассматриваем множество аспектов, таких как изменения в макроэкономической политике, восстановление доверия между компаниями по недвижимости и жителями и т. д. На основе существующих данных за первую половину 2024 года приняты три точки зрения: оптимизм, нейтральность и пессимизм, чтобы представить будущую тенденцию рынка недвижимости.

При нейтральном сценарии: ожидается, что общий спрос и предложение в 2024 году по-прежнему сузятся в обоих направлениях, а площадь продаж коммерческого жилья составит -17,1% в годовом исчислении, площадь вновь начатого строительства продолжит колебаться на уровне; низкий уровень, и ожидается, что он составит -19,3% в годовом исчислении; площадь завершенного строительства будет подвержена сокращению в зоне вновь начатого строительства в 2022 и 23 годах, масштаб резерва завершения сократился и, как ожидается, будет уменьшаться. -17,9% в годовом исчислении; инвестиции в развитие зависят от прогресса продаж и восстановления финансирования и, как ожидается, составят -9,1% в годовом исчислении.

1, оптимистичный сценарий

Макроэкономика:Во второй половине 2024 года были введены более благоприятные, чем ожидалось, меры политики, такие как многократное снижение процентных ставок и сокращение нормы резервных требований, экономика вступила в период трансформации динамики роста внутреннего и внешнего спроса, внутренней и внешней среды и условия для развития значительно улучшились, рост ВВП вернулся к устойчивому диапазону роста, а доходы жителей ожидают улучшения.

Сфера недвижимости:

1) сторона спросаВо главе с основными городами первого уровня Китай полностью отменил ограничения на покупку жилья, существующие процентные ставки по кредитам на первое и второе жилье были значительно снижены, лимит кредита резервного фонда был еще больше увеличен, жители стали ждать и ждать. см., что настроения изменились, ожидания цен на недвижимость были полностью изменены, а продажи значительно возросли.

2) сторона предложения, была увеличена благоприятная политика в отношении финансирования высококачественных компаний по недвижимости, «белый список» финансирования компаний по недвижимости был введен быстро и имеет очевидные последствия, разумные потребности в финансировании компаний по недвижимости с разной формой собственности были увеличены. полностью удовлетворены, реализация приостановленных проектов в различных местах была значительно ускорена, и были созданы жилищные банки для решения проблемы инвентаризации компаний, занимающихся недвижимостью. Реализация перекредитования доступного жилья на сумму 300 миллиардов долларов имеет очевидные последствия. Общая сумма последующих средств повторного кредитования продолжает расти, а стоимость средств повторного кредитования продолжает снижаться. была создана двойная система жилищного строительства «доступное жилье + коммерческое жилье». В правилах местных земельных аукционов были полностью смягчены ценовые ограничения. Большинство компаний, занимающихся недвижимостью, обрели доверие и с большим энтузиазмом относятся к приобретению земли.

2, нейтральный сценарий

Макроэкономика:Во второй половине 2024 года экономическая политика сохранит нынешние темпы небольшого роста и медленного ослабления. Снижение ставок и норм резервных требований аналогичны тем, которые применялись в течение всего 2023 года, и не превысят ожиданий. Уровень бюджетного дефицита центрального правительства останется на том же уровне, что и в прошлом году, в течение 2024 года. Экономика сохранит текущий уровень. прогноз и не упадет обратно в 2024 году, а доходы жителей постепенно стабилизируются.

Сфера недвижимости:

1) сторона спроса, политика контроля над недвижимостью по-прежнему остается мягкой, но не ослабляется сверх ожиданий. Например, ограничения на покупку в периферийных районах городов первого уровня и больших роскошных домов постепенно ослабляются, города низкого уровня выдают жилищные субсидии, согласно желанию некоторых жителей. покупка домов была восстановлена, и ожидается, что цены на недвижимость немного улучшатся. Рынок восстановился дифференцированным образом, при этом продажи немного выросли в основных городах, куда прибыло население. Однако рынок недвижимости в городах, откуда большая часть населения уехала и существует избыточное предложение, остается вялым.

2) сторона предложенияЧто касается финансовой политики по спасению жилищных компаний, такой как финансирование «белого списка» и 300 миллиардов повторных кредитов на доступное жилье, положительные сигналы очевидны, но увеличения, превышающего ожидания, не наблюдается. Разумные потребности в финансировании компаний недвижимости различной формы собственности были в основном удовлетворены, ситуация с приостановленными проектами в некоторых городах была облегчена, а доверие высококачественных компаний недвижимости к инвестированию и приобретению земли было восстановлено. Продолжали предоставляться кредиты на строительство доступного жилья, кредиты на строительство общественной инфраструктуры «как для отдыха, так и в экстренных случаях», а также средства поддержки для специальных кредитов на реконструкцию городских деревень. «Три крупных проекта» обеспечат новый рост инвестиций в основной капитал во второй половине 2024 года, но фактическое воздействие ограничено и не превышает ожиданий.

3, Пессимистический сценарий (следует отметить, что вероятность возникновения такой ситуации невелика, но риск жесткой посадки также необходимо предотвратить и пресечь в зародыше)

Макроэкономика:Во второй половине 2024 года общая экономическая неопределенность в моей стране все еще будет существовать, макроэкономическая политика не будет такой сильной, как ожидалось, экономика вступит в медленный рост или даже резко снизится после непродолжительного восстановления, а доходы жителей могут еще больше сократиться.

Сфера недвижимости:

1) сторона спроса, политика контроля над недвижимостью не превзошла ожиданий и не сохранила статус-кво, а политика смягчения ситуации в сфере недвижимости, введенная в различных местах, не смогла эффективно стимулировать рынок. Под влиянием нестабильных ожиданий доходов жителей и ожидаемого дальнейшего снижения цен на жилье, Выжидательные настроения сохранились, а площади продаж коммерческого жилья по всей стране сократились.

2) сторона предложения, политика финансирования предприятий недвижимости сохраняет статус-кво, а проблемы финансирования, связанные с долговыми вопросами и потенциальными рисками частных предприятий, все еще существуют. Рефинансирование доступного жилья на сумму 300 миллиардов юаней идет медленно, а масштабы покупки и сбережений на арендное жилье и доступное жилье меньше, чем ожидалось, а соответствующая политика больше не оптимизируется и не расширяется. Дефицит операционных денежных потоков компаний недвижимости, находящихся вне риска, продолжает увеличиваться, реализация приостановленных проектов в различных местах идет медленно, доверие компаний недвижимости продолжает ослабевать, а энтузиазм в отношении приобретения земли продолжает оставаться консервативным. .

В нейтральном сценарии, исходя из показателей отрасли за первое полугодие 2024 года, мы делаем следующие суждения об ожидаемом масштабе основных показателей недвижимости на конец 2024 года:

1) Во второй половине 2024 года макроэкономика выйдет в канал восстановления, восстановится готовность жителей покупать жилье, «распродажа» наложенных перезаймов, покупок и хранилищ будет идти по графику, а ограничения на покупку будут идти по графику. ослабляться и увеличиваться в периферийных районах городов первого эшелона.Площадь продаж коммерческого жилья по всей стране может достичь дна, при этом абсолютный объем продаж по итогам 2024 года составит около 930 млн квадратных метров.

2) Во второй половине 2024 года масштабы нового строительства, начатого компаниями недвижимости, по-прежнему будут ограничены такими факторами, как медленные темпы восстановления продаж новых домов и большое количество объектов недвижимости, выставленных на продажу.Трудно изменить тенденцию снижения объемов ввода нового строительства. К концу 2024 года абсолютный масштаб ввода нового строительства составит примерно 770 млн квадратных метров.

3) Во второй половине 2024 года такие факторы, как политика «Гарантированной сдачи зданий», «белый список» финансирования компаний по недвижимости, покупка и хранение повторного кредита на 300 миллиардов долларов для улучшения денежного потока недвижимости. Ожидается, что растущее предпочтение покупателей жилья существующим домам продолжит оказывать влияние на рынок недвижимости. Завершение строительства окажет определенную поддержку.Абсолютный масштаб сдачи к концу 2024 года составит около 820 млн квадратных метров.

4) Во второй половине 2024 года такие факторы, как сокращение количества новых строек и пиковое строительство, могут продолжать ограничивать инвестиции в строительные проекты и восстановление. Сокращение сделок с землей за последние два года не изменилось, что может привести к падению. дальнейшее снижение платы за покупку земли Однако преобразование и защита городских деревень Усиление строительства сексуального жилья,К концу 2024 года инвестиции в развитие недвижимости составят около 10,0 трлн юаней.。

В целом нейтральный сценарий не является оптимистичным. Недвижимость будет тормозить восстановление экономики. Чтобы добиться здорового и стабильного развития отрасли и защититься от финансовых рисков, во второй половине 2024 года необходимо активизировать усилия в краткосрочной перспективе. срок, чтобы переломить ситуацию и сотрудничать с формированием долгосрочного механизма по недвижимости «Комбинированный бокс».

4. Необходимость спасения рынка недвижимости. Недвижимость является первой опорой национальной экономики. Стабилизация недвижимости может стабилизировать экономику и занятость.

4.1    На рынке недвижимости еще есть место в среднесрочной и долгосрочной перспективе.

Наше отслеживающее исследование в серии «Отчет о жилищном фонде Китая» в течение шести лет подряд показало, что, принимая во внимание процесс урбанизации, потребности в благоустройстве, обновление городов и т. д., будущий спрос на рынке недвижимости Китая будет снижаться, но все еще существует простор для развития в среднесрочной и долгосрочной перспективе.

Что касается будущего спроса на жилье в моей стране, некоторые рыночные взгляды пессимистичны и полагают, что спрос на жилье в моей стране продолжит падать до низкого уровня в будущем, вызывая обеспокоенность рынка.Однако, по нашим расчетам, с 2024 по 2030 год общий спрос на жилье в моей стране составит около 6,5 миллиардов квадратных метров, а среднегодовой спрос на новое жилье составит около 930 миллионов квадратных метров в год, который не упадет существенно до более низкого уровня. уровень.

По нашим оценкам, в 2024 году годовой спрос на новое городское жильё в моей стране составит примерно 940 миллионов квадратных метров, включая 340 миллионов квадратных метров постоянного спроса, 360 миллионов квадратных метров спроса на улучшение и 240 миллионов квадратных метров спроса на обновление; что к 2030 году спрос на жилье в моей стране медленно снизится до 910 миллионов квадратных метров, включая жесткий спрос в 250 миллионов квадратных метров, спрос на улучшение в 370 миллионов квадратных метров и спрос на обновление в 290 миллионов квадратных метров.Со структурной точки зрения пропорции жесткого спроса, спроса на улучшение и спроса на обновление в период с 2024 по 2030 год составляют 29,0%, 41,1% и 29,8% соответственно. Спрос на улучшение стал крупнейшей поддержкой спроса на рынке жилья моей страны.

4.2 Недвижимость – это первый столп национальной экономики. Стабилизация недвижимости может стабилизировать экономику и занятость.

2023С начала года экономика Китая столкнулась с понижательным давлением, вызванным переплетением и наложением множества факторов, среди которых внутренние факторы в основном связаны с недвижимостью.С первого квартала 2023 года, после импульсного восстановления экономики, она продемонстрировала долгосрочную тенденцию умеренного восстановления и достижения дна. Судя по показателям цен и занятости, текущие темпы экономического роста ниже потенциальных.Если недвижимость стабильна, экономика будет стабильной. Будучи крупнейшей опорной отраслью, недвижимость объединяет более 50 добывающих и перерабатывающих отраслей. Снижение инвестиций в недвижимость влияет на восстановление баланса и проблемы «доверия» среди жителей и корпоративного сектора.

От ВВП добавленная стоимость отрасли недвижимостиВообще говоря, отрасли, составляющие более 5% экономики, могут стать опорными отраслями экономики. В 2023 году из-за спада в отрасли недвижимости и серьезных изменений в отношениях спроса и предложения на рынке недвижимости доля отрасли недвижимости в ВВП снизится до 5,9%, но она по-прежнему будет так же, как и в 2014 году.

С точки зрения инвестиций в развитие недвижимости,С 2000 по 2023 год инвестиции в развитие недвижимости увеличатся с 490,2 млрд юаней до 11 трлн юаней, при среднегодовом совокупном темпе роста 14,5%. Доля инвестиций в развитие недвижимости в инвестициях в основной капитал колеблется от 14,9% до 22,0%, что означает, что более 1/5 национальных инвестиционных фондов в основной капитал каждый год инвестируется в отрасль недвижимости.

С точки зрения движущих сил добывающей и перерабатывающей отраслей, недвижимость определяет стоимость продукции десятков добывающих и перерабатывающих отраслевых цепочек. Благодаря инвестициям и потреблению недвижимость не только напрямую стимулирует секторы обрабатывающей промышленности, связанные с жильем, такие как строительные материалы, мебель и оптовая торговля, но также в значительной степени стимулирует третичные отрасли, такие как финансы и деловые услуги.Согласно последней таблице «затраты-выпуск» Национального бюро статистики за 2020 год, мы оцениваем, что индустрия недвижимости в широком смысле полностью увеличила ВВП восходящих и перерабатывающих промышленных цепочек на 10,0 трлн юаней и напрямую увеличила ВВП производственные цепочки добывающей и перерабатывающей промышленности на 2,4 трлн юаней. Что касается отраслей, денежно-кредитное финансирование, розничная торговля, стальной прокат и гипсоцемент возглавили список с точки зрения добавленной стоимости ВВП, обусловленной широкой отраслью недвижимости, которая составила 810,7 млрд юаней, 423 млрд юаней, 352,7 млрд юаней и 282 млрд юаней. юаней соответственно.

С точки зрения решения проблем занятости, быстрое развитие индустрии недвижимости в моей стране в истории предоставило обществу большое количество возможностей трудоустройства.Индустрия недвижимости обеспечивает большое количество рабочих мест в реальной экономике моей страны. Хотя за последние два года в отрасли недвижимости произошли серьезные изменения, число работников сферы недвижимости выросло вопреки этой тенденции. К 2023 году число работников сферы недвижимости в моей стране достигнет 13 миллионов, что в три раза больше, чем в 2004 году. С 2004 по 2018 год количество сотрудников в сфере недвижимости моей страны увеличилось с 3,96 миллиона до 12,64 миллиона. Предполагается, что к 2023 году количество сотрудников в сфере недвижимости в моей стране достигнет 13 миллионов.

4.3 Рынок недвижимости Китая имеет хорошие возможности для того, чтобы не повторить японские «потерянные тридцать лет».

Уровень урбанизации в Китае составляет 66,2%, и в сочетании с улучшением спроса остается еще много места. Пока будут приняты соответствующие меры, Китай не повторит балансовую рецессию Японии и потерянные тридцать лет.По данным Отдела народонаселения ООН, в начале экономического кризиса в Японии в 1990 году уровень урбанизации в Японии достигал 77%, тогда как в 2023 году уровень урбанизации в моей стране составит 66,2%. развитие и улучшение урбанизации моей страны, а также будущее развитие рынка недвижимости по-прежнему поддерживается. Оглядываясь назад на опыт реагирования на кризис в Японии, можно сказать, что после того, как в 1990-х годах в Японии лопнул пузырь на рынке недвижимости, позиция японского правительства в области регулирования не была достаточно твердой, а интенсивность была недостаточно сильной. Оно приняло меры по смягчению выдавливания зубной пасты, что не смогло эффективно предотвратить спираль. снижение цен на активы, банковских кредитов и цен. В конечном итоге произошла хроническая дефляция. Однако перед лицом кризиса 2008 года Соединенные Штаты решительно приняли меры и провели масштабное количественное смягчение, чтобы предотвратить распространение кризиса, и экономика быстро восстановилась. В настоящее время для стабилизации рынка недвижимости уместно снизить процентные ставки, ослабить ограничения на покупку, а жилищным банкам полностью изменить ожидания и повысить доверие.Видно, что эффект смягчения политики, напоминающего зубную пасту, носит краткосрочный и импульсный характер. По-настоящему эффективное смягчение политики должно быть осуществлено за один раз, чтобы повысить доверие.

5 краткосрочных мер по спасению недвижимости

В краткосрочной перспективе три меры могут спасти недвижимость: 1) Создать крупный жилищный банк с капиталом более 3 триллионов юаней, приобрести землю застройщика и коммерческое жилье и использовать его для сдачи в аренду и доступного жилья. служить множеству целей и решать местные финансы, денежный поток застройщика. Решение проблемы «недостроенных зданий» для жителей и решение системы жилищного обеспечения для новых граждан одновременно вызовет эффект аплодисментов во всех слоях общества 2) Полностью; отменить ограничения на покупку, вернуться к маркетизации и освободить жесткие потребности, а улучшенные потребности должны воспользоваться городами первого уровня. популярность 3) Продолжать снижать процентные ставки, включая снижение процентных ставок по существующим ипотечным кредитам на вторичное жилье, а также сокращение расходов по банковским обязательствам за счет снижения резервных требований; Кроме того, мы можем также рассмотреть возможность улучшения политики поддержки покупки жилья для семей с несколькими детьми. Недвижимость является крупнейшей опорной отраслью. Если недвижимость стабильна, экономика, занятость и финансы будут стабильными.

1) Создание крупного жилищного банка для сбора и резервирования

Рассмотрите возможность создания жилищного банка для приобретения земель застройщиков и коммерческого жилья для сдачи в аренду и доступного жилья.После того, как местное правительство получает средства от коммерческих банков, оно выплачивает их компаниям по недвижимости, чтобы облегчить финансовое давление на компании по недвижимости. Застройщики должны гарантировать сдачу зданий после получения ограниченных средств, что может предотвратить незавершенные проекты. Улучшение ситуации с денежными потоками компаний по недвижимости будет использоваться для приобретения земли, с одной стороны, что принесет пользу местным финансам, с другой стороны, инвентарь коммерческого жилья и приобретенной земли будет использоваться для сдачи в аренду жилья и доступного жилья; поможет улучшить условия жизни людей и реализовать новую модель как аренды, так и покупки.

Стоимость средств рефинансирования по-прежнему необходимо снижать, а общий объем средств необходимо продолжать увеличивать, чтобы способствовать реализации государственной политики закупок и хранения.17 мая Центральный банк организовал повторный кредит на сумму 300 миллиардов юаней для строительства доступного жилья, и это правильное направление. Однако сумма в 300 миллиардов юаней мала по масштабу, и для ее завершения может потребоваться около 2 триллионов юаней. создание системы жилищного обеспечения моей страны. Процентная ставка капитала в размере 1,75% накладывается на расходы на финансирование, эксплуатацию и техническое обслуживание, а общая стоимость относительно высока. Однако текущая ставка доходности от аренды составляет менее 2%, а мотивация приобретения на местах недостаточна. может быть уменьшено, а доля вспомогательных средств может быть уменьшена для покрытия капитальных затрат. Увеличение местного энтузиазма.

2) Полностью сняты ограничения на покупки в городах первого уровня

Судя по международному опыту, рынок недвижимости в основных городах типичных зарубежных стран уже давно открыт для внутренних и международных покупателей, без ограничений на покупку или продажу. Он следует рыночным принципам и регулируется, скорее, посредством цен и налогообложения. чем искусственные административные средства.Как показывает опыт развитых стран, население и промышленность продолжают концентрироваться в мегаполисах и городских агломерациях. Рынок недвижимости в основных городах не имеет ограничений на покупку и следует тенденции притока населения в мегаполисы и городские агломерации, что благоприятствует. содействие притоку талантов и повышению конкурентоспособности городов. Сочетание предложения и предложения земли с «связью людей и земли» может смягчить исторические проблемы высоких цен на жилье на первом и втором уровнях и высокого уровня товарных запасов на третьем и четвертом уровнях.

По сравнению с зарубежными странами, политика покупки жилья в основных районах городов первого уровня в моей стране, таких как Пекин, значительно более ограничительна.В настоящее время одинокие люди с гражданством Пекина, не имеющие дома на свое имя, могут покупать только один дом; семейные семьи с гражданством Пекина могут покупать только два дома на семью (муж, жена и несовершеннолетние дети не из Пекина); Если вы отвечаете требованиям в течение пяти лет подряд, то те, у кого нет дома в Пекине, могут купить только один дом. Кроме того, после 3 апреля 2024 года вышеуказанные семьи и отдельные лица смогут приобрести дополнительный дом за пределами Пятого транспортного кольца. (см.«Должны ли города первого уровня ослабить ограничения на покупки?» 》）

Города первого уровня могут начать ослаблять ограничения на покупку в отдаленных пригородах и гарантировать, что «существует рынок для элитных и недорогих квартир». В центральных городских районах в первую очередь можно либерализовать большие квартиры, а если и небольшие квартиры. просто необходимы, либерализацию небольших квартир следует проводить осторожно.. В январе этого года Гуанчжоу официально отменил лимит на покупку домов площадью более 120 квадратных метров, что, по сути, открыло рынок элитного жилья для покупателей жилья по всей стране. Соответственно, необходимо продавать небольшие квартиры в основных городских районах и другие продукты, пользующиеся высоким спросом. либерализовали осторожно.Текущие показатели рынка недвижимости слабы, и недвижимость перешла от «предотвращения перегрева» к «предотвращению переохлаждения». Нет необходимости беспокоиться об отмене ограничений на покупку, вызывающих перегрев рынка. Сейчас хорошая возможность. ослабить ограничения на покупки.В среднесрочной и долгосрочной перспективе, после стабилизации рынка, можно будет рассмотреть возможность достижения баланса между предложением и спросом на недвижимость посредством «связывания людей и земли», а также скорректировать «неравномерные засухи и наводнения» в местном земельном финансировании; посредством налоговых трансфертных платежей.

3) Снизить существующие процентные ставки по ипотечным кредитам

Необходимо продолжить снижение существующих процентных ставок по ипотечным кредитам, в том числе существующих ставок по ипотечным кредитам на вторичное жилье, в сочетании со снижением соответствующих налогов и сборов, снижением затрат на покупку жилья и снижением нагрузки на жильцов.С введением в действие Нового соглашения с недвижимостью 5.17 нижний предел процентных ставок по ипотечным кредитам во многих городах был снят, и процентные ставки по ипотечным кредитам вступили в «эру 3». По данным Исследовательского института Shell, средняя процентная ставка по первому ипотечному кредиту в 100 городах в мае 2024 года составила 3,45%, что на 12 б.п. меньше, чем в апреле; средняя основная основная процентная ставка по второму ипотечному кредиту составила 3,90%, что на 26 б.п. меньше, чем в апреле; . Однако процентная ставка по некоторым существующим ипотечным кредитам все еще составляет около 4%, а разница процентных ставок между новыми и существующими кредитами расширилась, что фактически увеличило давление на кредиты жителей, а досрочные выплаты увеличились.По-прежнему необходимо способствовать снижению существующих процентных ставок по ипотечным кредитам. Ранее процентная ставка по кредиту на первое жилье была снижена, и социальная реакция была очень хорошей. Процентная ставка по кредиту на второе жилье также должна быть снижена. Это хорошее управление. Чтобы смягчить давление на чистую процентную маржу банков, они могут сотрудничать посредством целевого снижения резервных требований и дальнейшего снижения процентных ставок по депозитам.

4) Поддержка покупки дома для семей с двумя или тремя детьми

Рассмотреть возможность улучшения политики поддержки покупки жилья многодетными семьями, например, выдачу субсидий на покупку жилья и снижение процентных ставок по ипотечным кредитам для многодетных семей.С момента принятия политики трех детей в различных населенных пунктах активно улучшалась поддержка служб охраны материнства, чтобы снизить затраты на рождение ребенка и образование по уходу за детьми с точки зрения субсидий по беременности и родам и уходу за детьми, налоговых льгот и гарантий приоритета жилья. Однако интенсивность поддержки изменилась. необходимо усовершенствовать, а реализацию необходимо улучшить. Со второй половины 2023 года частота выдачи местными органами власти соответствующих субсидий по беременности и родам и уходу за детьми снизилась, и необходимо улучшить реализацию некоторых политик субсидирования. Основная причина заключается в том, что у местных органов власти недостаточно финансовых ресурсов и недостаточной мотивации. В долгосрочной перспективе новое население, вызванное политикой многодетности, напрямую увеличит спрос на продукты и услуги, такие как дома и автомобили, что ляжет бременем на семьи по воспитанию детей.Предоставление льгот семьям с детьми при покупке домов и снижение прямых затрат на воспитание детей поможет расширить внутренний спрос, стабилизировать рост и стабилизировать занятость в краткосрочной перспективе. В долгосрочной перспективе это поможет повысить уровень рождаемости, улучшить человеческий капитал. и повышения экономической и социальной жизнеспособности. Он служит нескольким целям.

В долгосрочной перспективе, взяв за основу «стратегию городской агломерации, финансовую стабильность, связь между людьми и землей, налог на недвижимость и покупку аренды», мы можем ускорить построение новой модели недвижимости.

Если будет принята комбинация долгосрочных и краткосрочных мер, ожидается, что это будет способствовать мягкой посадке недвижимости и будет способствовать восстановлению экономики Китая и повышению занятости.

Добавьте помощника, чтобы получать эксклюзивные отчеты об исследованиях